購(gòu)房合同應(yīng)注意什么，如何簽訂購(gòu)房合同？

已有9個(gè)回答

• 146****4309

  簽購(gòu)房合同主要是看付款方式過(guò)戶(hù)時(shí)間及戶(hù)口問(wèn)期

  查看全文↓ 2014-03-24 12:08:56
• 158****6390

  首先要看業(yè)主是否有紅本，是否是按揭方式，還欠銀行多少款，是否有租約，等

  查看全文↓ 2014-03-24 11:49:39
• 159****9287

  下家該注意房子有沒(méi)有糾紛產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)有沒(méi)有戶(hù)口有的話什么時(shí)候遷走以及過(guò)戶(hù)時(shí)間?。?br/>下家也就是看客戶(hù)付款交房時(shí)間??！

  查看全文↓ 2014-03-24 09:28:54
• 132****0179

  您好，現(xiàn)在正規(guī)中介公司使用的都是建委統(tǒng)一規(guī)定的合同文件，沒(méi)有死摳的不要，主要就是手寫(xiě)部分，一般正規(guī)公司都不會(huì)亂來(lái)，沒(méi)有必要，您主要就是看下日期、款項(xiàng)。
  另外，有附件的看下附件，基本都不會(huì)有問(wèn)題的，一個(gè)房子才收多少中介費(fèi)，正規(guī)公司想的永遠(yuǎn)都是企業(yè)長(zhǎng)久的發(fā)展，所以基本不會(huì)有什么問(wèn)題。
  當(dāng)然了，前提是您一定要選對(duì)中介公司。

  查看全文↓ 2014-03-23 10:38:37
• 146****4409

  注意價(jià)格，日期，還有下面的備注

  查看全文↓ 2014-03-22 22:20:55
• 136****7477

  我也覺(jué)得沒(méi)什么可注意的都是范本
  **多就是注意一下你的建筑面積、套內(nèi)和房屋位置以及簽約戶(hù)型圖
  交付各種款項(xiàng)的時(shí)間以及超時(shí)交款的懲罰
  還有就是各種的罰則及賠償額度——這些是防止出現(xiàn)問(wèn)題而規(guī)定的
  另外如果有附件的話要好好看看附件也就是熟悉一下所有的規(guī)定你基本上沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的余地除非你是大客戶(hù)一次交易額達(dá)到幾千萬(wàn)那才可能跟開(kāi)發(fā)商討價(jià)還價(jià)
  總之就是要注意你交多少錢(qián)什么時(shí)候交如果不交有什么后果
  開(kāi)發(fā)商什么時(shí)候給你貨，如果沒(méi)按時(shí)給貨他們需要賠償你什么，如果給的貨不符合要求他們要賠償你什么
  就是這么簡(jiǎn)單的事情

  查看全文↓ 2014-03-22 17:24:31
• 142****3987

  這個(gè)你放心，現(xiàn)在國(guó)家規(guī)定購(gòu)房合同都是房管局出的，房管局統(tǒng)一合同內(nèi)容，會(huì)維護(hù)你的權(quán)益的，而且合同簽完之后還要送到房管局審核，**后審核沒(méi)問(wèn)了，房管局會(huì)備案的，包括網(wǎng)上備案和紙質(zhì)合同備案，有什么事情的話還有房管局呢，沒(méi)事的！
  近兩年由于房?jī)r(jià)上漲和購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商存在的一些問(wèn)題，國(guó)家對(duì)于購(gòu)房合同的監(jiān)管是比較嚴(yán)格的，我前幾天簽的合同都給房管局審核呢

  查看全文↓ 2014-03-22 16:26:43
• 148****7588

  購(gòu)買(mǎi)一套商品房對(duì)普通人來(lái)說(shuō)是一件既要花費(fèi)大量積蓄、又要費(fèi)心勞神的大事，因購(gòu)買(mǎi)商品房而發(fā)生的糾紛更是困饒購(gòu)房者的一大煩心事。因此，在購(gòu)買(mǎi)前了解商品房的有關(guān)知識(shí)和注意事項(xiàng)。能夠?qū)m紛的產(chǎn)生起到良好的防范作用。目前，商品房銷(xiāo)售分商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售兩種，現(xiàn)在試分析購(gòu)買(mǎi)預(yù)售的商品房應(yīng)注意哪些事項(xiàng)。
  商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預(yù)先出售給購(gòu)買(mǎi)者，購(gòu)買(mǎi)者交付定金或預(yù)付款，在合同約定的未來(lái)一定時(shí)間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行為。
  購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售的商品房時(shí)應(yīng)把握好以下幾個(gè)重要環(huán)節(jié)：
  一、注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件
  《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定：
  1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書(shū)。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)的房屋是非法建筑。購(gòu)買(mǎi)者要在購(gòu)買(mǎi)前要求驗(yàn)證開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。
  2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開(kāi)工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開(kāi)工建設(shè)。
  3、按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開(kāi)發(fā)商過(guò)分依賴(lài)預(yù)售款從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，防止無(wú)法如期交房損害購(gòu)房者的利益。
  4、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明（在本市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動(dòng)置于政府房地產(chǎn)管理部門(mén)的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。
  二、了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容
  1、主體。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，應(yīng)寫(xiě)明雙方的名稱(chēng)地址等。
  2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。
  3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。
  4、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。
  5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。
  6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。
  7、違約責(zé)任。包括購(gòu)房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。
  8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。
  9、物業(yè)管理?xiàng)l款。
  10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。
  11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。
  
  
  下面說(shuō)說(shuō)購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房應(yīng)注意的事項(xiàng)：
  一、注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房的條件
  2001年4月4日，建設(shè)部發(fā)布了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》該辦法自當(dāng)年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng)具備下列條件：
  （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；
  （二）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；
  （三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
  （四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；
  （五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；
  （六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；
  （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
  不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。
  符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用。

  查看全文↓ 2014-03-22 10:44:32
• 148****2321

  想成為一位普通購(gòu)房者，光有購(gòu)房的想法是不夠的，還要通過(guò)學(xué)習(xí)、了解房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)，因?yàn)槟憧赡苁悄承╊I(lǐng)域的行家里手，但畢竟不是房地產(chǎn)方面的行家，要想買(mǎi)得明白，自己就必須了解房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)。掌握購(gòu)房知識(shí)是減少風(fēng)險(xiǎn)的必要途徑，也是實(shí)現(xiàn)我們消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商之間信息對(duì)等的必要工具。
  
  通過(guò)什么途徑了解購(gòu)房知識(shí)呢？現(xiàn)在是資訊發(fā)達(dá)的年代，了解購(gòu)房知識(shí)的途徑很多，比如查閱房地產(chǎn)方面的報(bào)刊雜志、購(gòu)買(mǎi)相關(guān)書(shū)籍、去售樓處與從業(yè)人員交流、網(wǎng)絡(luò)查詢(xún)、電視廣播等方式。
  
  下面筆者就購(gòu)房者在購(gòu)房前必備的知識(shí)做一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹，以幫助大家開(kāi)拓思路，用**短的時(shí)間達(dá)到了解購(gòu)房知識(shí)的目的。
  
  一、 購(gòu)房流程
  
  目前，唐山的樓市上，雖然各項(xiàng)目有其各自的程序，但總的來(lái)說(shuō)，以下基本步驟是每個(gè)購(gòu)房者都可能會(huì)經(jīng)歷到的：
  
  (1)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，交納定金；
  
  (2)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間、價(jià)格等，與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)契約，并按契約約定交付房款；
  
  (3)買(mǎi)賣(mài)雙方到房屋管理局或房屋所在地區(qū)縣各局辦理合同登記手續(xù)(大部分項(xiàng)目由開(kāi)發(fā)商代辦)；
  
  (4)辦理購(gòu)房貸款(商業(yè)性貸款或公積金貸款)，與商業(yè)銀行或市住房基金管理中心簽訂貸款協(xié)議；
  
  (5)驗(yàn)收房屋，辦理入住手續(xù)；
  
  (6)購(gòu)房者與物業(yè)管理公司簽訂有關(guān)物業(yè)管理契約及交納相應(yīng)費(fèi)用；
  
  (7)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者共同辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，購(gòu)房者領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。
  
  二、概念
  
  1.樓盤(pán)均價(jià)：是樓盤(pán)的平均價(jià)格，它代表著一個(gè)項(xiàng)目整體的價(jià)位水平。但購(gòu)房者在去售樓處咨詢(xún)時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價(jià)”來(lái)買(mǎi)房，往往是買(mǎi)不到的。那么“均價(jià)”到底是什么呢？開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售之前根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況以及成本核算，定出要銷(xiāo)售的小區(qū)中的銷(xiāo)售價(jià)格，這個(gè)價(jià)格就是項(xiàng)目的均價(jià)。一個(gè)樓盤(pán)在推向市場(chǎng)時(shí)，先有“均價(jià)”，通過(guò)它來(lái)計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶(hù)型的價(jià)位，它是整個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個(gè)樓盤(pán)售價(jià)的平均值。根據(jù)這個(gè)平均值，才是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來(lái)的價(jià)差系數(shù)。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷(xiāo)售平均價(jià)。
  
  2.樓盤(pán)起價(jià)：樓盤(pán)中相對(duì)位置不好的那一類(lèi)房子的單價(jià)。起價(jià)房可能只有一套或一層，所以對(duì)購(gòu)房者沒(méi)有太大的實(shí)際意義，只是參考價(jià)而已。
  
  3.使用率：住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間。
  
  4.實(shí)用率：實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開(kāi)發(fā)商用實(shí)用率來(lái)吸引買(mǎi)房人。
  
  5.住宅的結(jié)構(gòu)的形式
  
  (1)磚混結(jié)構(gòu)住宅：磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。
  
  (2)磚木結(jié)構(gòu)住宅：磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。目前這種結(jié)構(gòu)在北京較少采用。
  
  (3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。
  
  6.住宅的開(kāi)間、進(jìn)深、層高和凈高
  
  (1)住宅的開(kāi)間：就是住宅中房間的寬度。住宅建筑的開(kāi)間一般為：2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
  
  (2)住宅的進(jìn)深：就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過(guò)長(zhǎng)。
  
  (3)住宅的層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓地板面或樓板面之間的距離，也就是一層房屋的高度。現(xiàn)住宅的層高一般在2.7米——2.9米。
  
  (4)住宅的凈高：住宅的凈高是指地板面上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用以下公式來(lái)表示：
  
  凈高=層高-樓板厚度
  
  7.建筑容積率、建筑密度和綠化率
  
  建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
  
  8.商品房的銷(xiāo)售面積的計(jì)算方法
  
  商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和
  
  (一)套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：
  
  ①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計(jì)算；其他建筑按照專(zhuān)用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。
  
  ②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：
  
  (1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
  
  (2)非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
  
  (二)商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：
  
  (1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；
  
  (2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。
  
  下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：
  
  (1)作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚等。
  
  (2)作為人防工程的地下室。
  
  公用建筑面積計(jì)算公式：
  
  公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚、人防工程地下室
  
  公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和
  
  分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
  
  因此，商品房銷(xiāo)售面積公式還可表達(dá)為：
  
  商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積(1 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù))
  
  9.房屋的產(chǎn)權(quán)
  
  房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有者對(duì)房屋所擁有的完全所有權(quán)，主要包括對(duì)房屋的占有，使用，處分和收益權(quán)。簡(jiǎn)單說(shuō)就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。
  
  10.印花稅
  
  印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。
  
  1)征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。
  
  2)稅率和計(jì)稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，印花稅按合同額萬(wàn)分之五貼花。其應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×適用稅率。
  
  3)納稅地點(diǎn)、期限和繳納方法。印花稅在應(yīng)納稅憑證書(shū)立領(lǐng)受時(shí)繳納，合同在簽訂時(shí)繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)在立據(jù)時(shí)繳納。
  
  11.契稅
  
  契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專(zhuān)門(mén)稅種。
  
  1)征收范圍及納稅人。由購(gòu)買(mǎi)、承典、受贈(zèng)或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人交納。
  
  2)稅率。契稅稅率為3%%7E5%。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)自用普通住宅的個(gè)人減半征收契稅。
  
  12. 個(gè)人住房貸款
  
  包括：個(gè)人住房商業(yè)性貸款、個(gè)人住房公積金貸款、個(gè)人住房組合貸款、
  
  1)個(gè)人住房商業(yè)性貸款
  
  個(gè)人住房商業(yè)性貸款，是銀行信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)貸款，指具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買(mǎi)城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購(gòu)產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。
  
  2)個(gè)人住房公積金貸款
  
  個(gè)人住房公積金貸款，是政策性的住房公積金所發(fā)放的委托貸款，指繳存住房公積金的職工，在城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)，建造、翻建、大修自住住房時(shí)，以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房公積金貸款。
  
  3)個(gè)人住房組合貸款
  
  凡符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人同時(shí)繳存住房公積金，在辦理個(gè)人住房商業(yè)性貸款的同時(shí)還可向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，即借款人以所購(gòu)城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款(這種貸款方式簡(jiǎn)稱(chēng)個(gè)人住房組合貸款)。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同應(yīng)注意什么 如何避開(kāi)簽訂購(gòu)房合同的陷阱
  答

  購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)要注意的地方很多，比如面積、價(jià)格、收費(fèi)、房屋質(zhì)量等多個(gè)方面，不要被開(kāi)發(fā)商忽悠了。 （一）要注意關(guān)于面積的條款 購(gòu)房者在簽訂購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房合同時(shí)在此條款中要求寫(xiě)明建筑面積，建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例；另外，所購(gòu)樓房的樓號(hào)、房號(hào)、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫(xiě)明或作為附件。 （二）要注意關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額方面的條款 在一般合同中，價(jià)格條款應(yīng)是比較明確的，每平方米多少元錢(qián)。發(fā)展商要求購(gòu)房者付出的各種款項(xiàng)、稅費(fèi)，購(gòu)房者都可要求售房方出示有關(guān)的規(guī)定和證明文件，對(duì)于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費(fèi)，如發(fā)展商聘請(qǐng)律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，購(gòu)房者有權(quán)拒付。 （三）要注意有關(guān)房屋質(zhì)量的條款 購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)；建材配備清單、等級(jí)；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門(mén)、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級(jí)等等上下內(nèi)外的質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。同時(shí)合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。 商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議須同時(shí)具備如下兩個(gè)條件方能生效： 1、取得預(yù)售許可證明， 2、房產(chǎn)部門(mén)已辦理登記備案。

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同注意事項(xiàng)有什么 如何簽訂簽訂購(gòu)房合同
  答

  從古至今，衣食住行就是人們的四大基本需求?，F(xiàn)如今，人們的衣食都有了保障，便越發(fā)關(guān)心起了住房問(wèn)題。而一撥又一撥的購(gòu)房熱，買(mǎi)家往往失去理智，自覺(jué)不自覺(jué)地鉆進(jìn)了不法房地產(chǎn)商設(shè)置的各種陷阱。面積縮水、虛假?gòu)V告、延期交房、拖延辦證、“零風(fēng)險(xiǎn)投資”等讓購(gòu)房人吃虧上當(dāng)?shù)氖聦覍野l(fā)生，從而引發(fā)大量的商品房買(mǎi)賣(mài)合同方面的糾紛。那么，在實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商到底設(shè)置了哪些陷阱呢?總結(jié)我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 廣告(包括沙盤(pán)、售樓書(shū)等)陷阱 為了賣(mài)掉房子，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中(包括沙盤(pán)、售樓書(shū)等)對(duì)綠化、會(huì)館、**、幼兒園、游泳池、健身房、車(chē)位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對(duì)于這種承諾又不寫(xiě)在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車(chē)場(chǎng)、房屋底下有大水泵、道路開(kāi)通遙遙無(wú)期等情況，買(mǎi)房人要求有一個(gè)說(shuō)法時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或代理商就是利用購(gòu)房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會(huì)寫(xiě)入合同的心理，瞞天過(guò)海。結(jié)果，發(fā)生爭(zhēng)議、對(duì)簿公堂時(shí)，法官一般會(huì)以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。 銷(xiāo)售陷阱 中國(guó)人買(mǎi)東西向來(lái)有跟風(fēng)湊熱鬧的從眾心理，一聽(tīng)說(shuō)哪個(gè)樓盤(pán)觀者如潮，那些想買(mǎi)房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費(fèi)者的這種盲從心理，開(kāi)發(fā)商就給買(mǎi)房人設(shè)下了陷阱： 其一，以小利誘之，在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商小規(guī)模、不公開(kāi)地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品 房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，對(duì)那些買(mǎi)房人自然有吸引力。在此過(guò)程中，買(mǎi)房人認(rèn)為自己得到了便宜，開(kāi)發(fā)商也借此機(jī)會(huì)籌到了資金。然而，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房是在開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷(xiāo)售的，其銷(xiāo)售行為是不合法的，因此，一旦出了問(wèn)題，購(gòu)房者的合法權(quán)益往往無(wú)法受到法律的充分保障。這樣，買(mǎi)房人的投資就充滿(mǎn)了風(fēng)險(xiǎn)。 其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶(hù)型、朝向等的推出和價(jià)格的制定上做文章。前者關(guān)系到售樓進(jìn)程的快慢，后者決定了售樓利潤(rùn)的厚薄。開(kāi)發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對(duì)所推出的單元進(jìn)行精心搭配。通常是選**差的戶(hù)型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱(chēng)那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到**后“待字閨中”。當(dāng)然，這其中也要混雜一些好房型，否則會(huì)造成目標(biāo)客戶(hù)的流失。

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同中有什么注意事項(xiàng) 如何簽訂購(gòu)房合同
  答

  簽訂購(gòu)房合同，是所有環(huán)節(jié)中**重要的一環(huán)，購(gòu)房者的權(quán)利義務(wù)盡在其中。但因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方在專(zhuān)業(yè)知識(shí)上的信息不對(duì)稱(chēng)，有時(shí)購(gòu)房者并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致**后在合同履行中處于被動(dòng)地位。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，購(gòu)房者在購(gòu)房商品房時(shí)，應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同?，F(xiàn)就簽訂合同中的主要條款進(jìn)行逐一分析： （1）關(guān)于房屋面積方面的條款 按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照**高院司法解釋確立的一般原則即合同有約定的，按約定處理；合同沒(méi)有約定的或約定不明確的，按照以下原則處理： （一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以?xún)?nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；     （二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。 (2) 關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額等條款 價(jià)格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束開(kāi)發(fā)商不得隨意加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。 可注明在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如果不能通過(guò)的話，購(gòu)房者可以取消合同，全數(shù)取回定金；同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也可注明如貸款不能通過(guò)又未能如約履行給付購(gòu)房款義務(wù)，有權(quán)解除合同，購(gòu)房者需無(wú)條件返還所購(gòu)商品房。 (3) 關(guān)于房屋質(zhì)量的條款 由于商品房竣工后已經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此在簽訂購(gòu)房合同時(shí)必須要開(kāi)發(fā)商提供兩書(shū)，即《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，這兩書(shū)已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定。 (4) 關(guān)于售后物業(yè)管理的條款 這是購(gòu)房者在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)。 在實(shí)際簽約時(shí)，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與買(mǎi)受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對(duì)此，買(mǎi)受人應(yīng)該據(jù)理力爭(zhēng)，簽署相關(guān)協(xié)議，防止交房時(shí)物業(yè)公司變更物業(yè)費(fèi)。 (5) 關(guān)于履行合同的期限和方法的條款 應(yīng)寫(xiě)明房屋交付的日期，房屋價(jià)金的交付日期、金額和方法。例如交付房?jī)r(jià)款，是一次付清，還是分期付清。 (6) 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款 由雙方依規(guī)定的日期會(huì)同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，賣(mài)方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人的書(shū)面報(bào)告，以及繳納的稅單。按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起６０日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。購(gòu)房者應(yīng)力爭(zhēng)在合同中，將辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定在國(guó)家規(guī)定的時(shí)間內(nèi)。如果此期限約定過(guò)長(zhǎng)，如：120天以上，表明此項(xiàng)目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，對(duì)購(gòu)房者采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。 (7) 關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的條款 房屋買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明確載入合同。 (8) 關(guān)于違約責(zé)任的條款 違約責(zé)任包括出賣(mài)人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任；買(mǎi)受人逾期付款應(yīng)負(fù)的責(zé)任，以及毀約不買(mǎi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬(wàn)分之二或三的違約金。這個(gè)違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng)，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買(mǎi)房者應(yīng)爭(zhēng)取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。同時(shí)，在出現(xiàn)購(gòu)房者違約的情形下，作為開(kāi)發(fā)商也有權(quán)將違約金的比例進(jìn)行提升。 購(gòu)房者在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前，應(yīng)對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)詞語(yǔ)仔細(xì)閱讀、理解，必要時(shí)可向?qū)I(yè)律師以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)進(jìn)行咨詢(xún)。

• 問(wèn) ??購(gòu)房合同應(yīng)該怎么簽訂?簽訂購(gòu)買(mǎi)新房合同應(yīng)注意什么?
  答

  期房合同即是預(yù)售合同，簽訂預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注意以下問(wèn)題：1、開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格必須合法。開(kāi)發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開(kāi)發(fā)的;開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;2、查看預(yù)售證件在簽訂期房合同之前，一定要先查看該房屋的預(yù)售證件，房產(chǎn)公司如果在沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下出售期房，屬于違法行為。3、房屋的細(xì)節(jié)在簽訂合約時(shí)一定要檢查一些房屋的細(xì)節(jié)問(wèn)題，比如合同應(yīng)標(biāo)明所購(gòu)商品房的應(yīng)用面積，要對(duì)每一個(gè)房間的面積等相關(guān)信息都有明確的標(biāo)注，另外對(duì)按比例分?jǐn)傎M(fèi)用的公用面積如電梯間、走廊、樓梯等也需要應(yīng)有明確界定。4、約定房屋交付時(shí)間嚴(yán)格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及延期交房的違約條款。5、合同備案簽訂好商品房預(yù)售合同之后，不要忘了還有合同備案這一步，購(gòu)房者自己要主動(dòng)去了解開(kāi)發(fā)商是否在合同訂立后30日內(nèi)，到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記、備案手續(xù)，以便從程序上保證該合同的法律效力。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同注意事項(xiàng)有哪些 如何簽訂購(gòu)房合同
  答

  決定簽合同、交第一筆定金前要慎重，以免一開(kāi)始就進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的圈套。 　 康橋律師事務(wù)所律師王青鋒等人認(rèn)為，目前許多房產(chǎn)交易還處在“賣(mài)方”市場(chǎng)階段，許多房地產(chǎn)商借其優(yōu)勢(shì)地位，與消費(fèi)者簽訂了權(quán)利和義務(wù)不對(duì)等的合同，亟需政府有關(guān)部門(mén)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)控。同時(shí)，消費(fèi)者也應(yīng)采取恰當(dāng)方式維權(quán)，比如變通合同形式、在開(kāi)發(fā)商提供的合同文本上加“附頁(yè)”等，這是法律允許的，也是必要的。 專(zhuān)家們提醒消費(fèi)者在簽合同時(shí)尤其應(yīng)注意以下幾個(gè)方面： 檢查開(kāi)發(fā)商的“五證兩書(shū)”原件是否齊全，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷(xiāo)售預(yù)售許可證》《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，并要抄下證件的號(hào)碼。 房子宏觀規(guī)劃(主要是外部環(huán)境)要詳細(xì)約定。如戶(hù)型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)的承諾等，可以以“附頁(yè)”或“附條件合同”的形式簽訂。 約定房子面積。建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積及其測(cè)量方法要明晰，將開(kāi)發(fā)商有關(guān)面積的宣傳材料擇要寫(xiě)入合同。 交房時(shí)間和預(yù)期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)等，同時(shí)明確違約責(zé)任。注意開(kāi)發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過(guò)長(zhǎng)延遲交樓時(shí)間。 明確房產(chǎn)證辦理的具體時(shí)間以及無(wú)房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。 房子的保修期限和范圍。依據(jù)國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量問(wèn)題判斷標(biāo)準(zhǔn)，確定是否出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，并對(duì)維修期限、條件作出約定。