為什么房?jī)r(jià)降不了

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• 156****0895

  降 能降多少 幾萬(wàn)塊已經(jīng)不少了 不是房?jī)r(jià)降不下來,根本就是降不到自己心里想的那個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。褲兜里錢太少,再降有用嗎? 如果自己能承擔(dān)80%左右房款還行 地方官員升官要政績(jī),政績(jī)靠建設(shè),地方建設(shè)開發(fā)要錢;
  開發(fā)商要追求暴利;炒房者也要追求暴利;拆遷戶希望土地**。 他們都想要錢,購(gòu)房者不出誰(shuí)出。沒有高價(jià)房怎么滿足這些人的需求。 國(guó)家要“調(diào)控”,什么是調(diào)控? 把事情控制在一定的范圍內(nèi),而不是“一棍子打死”徹底解決。

  查看全文↓ 2014-04-06 11:00:27
• 134****1655

  既然地球人都知道,地方政府、銀行、地產(chǎn)商是一條船上的朋友,這層利益關(guān)系似乎又很難打破,那該怎么樣才能使房?jī)r(jià)回落到合理的價(jià)格呢? 有一種辦法。
  這種辦法肯定一用就靈。是什么呢? 就是停止放貸! 停止放貸會(huì)立刻使銀行脫離和房地產(chǎn)商的聯(lián)系,房地產(chǎn)商沒有了杠桿,也就沒法再呼風(fēng)喚雨,做局忽悠,一切風(fēng)平浪靜,地方政府也就自然掉頭發(fā)展其他支柱產(chǎn)業(yè)去了。
  但是,這可能嗎?住房貸款是商業(yè)銀行的衣食父母,對(duì)于銀行來說現(xiàn)在的真實(shí)狀況是寧愿給個(gè)人發(fā)放房貸,也不愿給中小企業(yè)放貸款。
  地方政府呢,出讓土地得到的財(cái)政占地方財(cái)政的三分之一左右,無(wú)疑也是一個(gè)支柱。這三方都得不到好處,誰(shuí)會(huì)這樣做呢? 沒人想真正讓房?jī)r(jià)下降,除了買不起房的人,這才是房?jī)r(jià)降不下來的真正原因。
  如果沒有這次危機(jī),房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控會(huì)不會(huì)起作用,答案是不會(huì).為什么得出如此結(jié)論? 為什么在93年成功使用的緊縮銀根,緊縮地跟的調(diào)控政策現(xiàn)在卻不管用了? 讓我們回想一下2003年開始升溫的房?jī)r(jià),2004年開始的宏觀調(diào)控,從那個(gè)時(shí)候起,無(wú)論是國(guó)八條還是國(guó)六條、國(guó)十條,我們所看到的就是越調(diào)控越猛漲的房?jī)r(jià),為什么是這樣? 答案很簡(jiǎn)單,93年市場(chǎng)的需求是虛的,現(xiàn)在市場(chǎng)的需求是實(shí)的。
  93年海南地產(chǎn)虛大于實(shí),虛的純靠炒作所以一管就死;實(shí)的呢,大家實(shí)實(shí)在在房地產(chǎn)市場(chǎng)化有購(gòu)房需求了,越管供給越小,價(jià)格可想而知。 當(dāng)然,這背后有經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的作用,經(jīng)濟(jì)總體向好也成就了房?jī)r(jià)上漲的走勢(shì)。 那現(xiàn)階段房?jī)r(jià)這匹瘋狗會(huì)不會(huì)又咆哮出籠,開始又一輪掠奪呢? 答案是會(huì)的,從各方利益上看都會(huì)。 既然現(xiàn)階段我們無(wú)法使用“鐵腕兒政策”拆散血濃于水的三方利益關(guān)系,發(fā)展保障性住房就成了**有用的政策。
  而經(jīng)適房在制度設(shè)定上給了開發(fā)商太多運(yùn)作的空間,以至于越發(fā)成了一個(gè)讓人厭惡的小丑: 免收土地出讓金: 任意定價(jià);
  任意定戶型; 更改土地使用方向的成本低廉——補(bǔ)齊土地出讓金就可以繼續(xù)合理出售蓋好的商品房:對(duì)這個(gè)打著保障旗號(hào)又丑態(tài)百出的品種,各方的態(tài)度怎能不尷尬? 電腦都參與作假——武漢余家頭小區(qū)三期 經(jīng)適房連“電腦搖號(hào)”都出現(xiàn)六連號(hào)的丑聞。
  新聞的荒誕在于 “六連號(hào)”的6名當(dāng)事人不僅憑虛假材料“一路綠燈”,經(jīng)過街道辦、區(qū)民政部門、區(qū)房產(chǎn)部門三道“關(guān)口”,獲得了政府部門核準(zhǔn),而且還合理地通過了電腦的搖號(hào)抽簽;
  預(yù)料之中的新聞——河南鄭州須水鎮(zhèn)西崗村建經(jīng)適房的土地,堂而皇之被開發(fā)商建起了12幢連體別墅。 這大動(dòng)干戈大興土木的事,地方規(guī)劃部門能不知道嗎? 04年拿得地,現(xiàn)在都建完了,開盤后按二手房銷售,4000塊一平米,一共能賣一個(gè)億,蓋成經(jīng)濟(jì)適用房,少賺至少一半兒!
  我們的地方政府在經(jīng)適房建設(shè)上沒有天然的動(dòng)力,卻似乎有支持地產(chǎn)商自由發(fā)揮的動(dòng)力——被地產(chǎn)商屢屢收編。 太多傷害我們感情的事實(shí)讓我們的住房無(wú)法靠“經(jīng)適房”去保障。 就現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控而言,看中央的力度,房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不大,下調(diào)也不會(huì)太多,應(yīng)該是持平或稍稍下調(diào)一些的走勢(shì)。

  查看全文↓ 2014-04-06 09:28:26
• 136****8042

  房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)行了一輪又一輪，但是房?jī)r(jià)為什么沒有降下來，宏觀調(diào)控只是“紙上
  談兵”嗎？當(dāng)然不是，那么到底是什么原因造成現(xiàn)在房?jī)r(jià)降不下來呢？
  原因之一：開發(fā)商的囤房“觀望”
  在房?jī)r(jià)沒有真正穩(wěn)定之前，任何的房地產(chǎn)調(diào)控都是大家關(guān)心的話題，隨著中央政府的態(tài)
  度日漸堅(jiān)定，宏觀調(diào)控一次比一次“深入”，在這樣的情形下，大多數(shù)的開發(fā)商選擇了“觀
  望”，既不對(duì)新政表示不滿，也不順從新政的“意愿”而降低房?jī)r(jià)，采取了一種消極的“觀
  望”態(tài)度。表面上是消極的，其實(shí)是有目的行為。因?yàn)殚_發(fā)商手中有房，但是又不降價(jià)賣，
  囤積在那里目的十分明顯，一方面不想放棄豐厚的利潤(rùn)，另一方面又不想正面“沖突”新
  政。
  國(guó)家宏觀調(diào)控政策出來之前，發(fā)展商們就開始觀望；新政出臺(tái)、地方細(xì)則還不明朗，發(fā)
  展商們繼續(xù)觀望；地方細(xì)則出臺(tái)，發(fā)展商還在觀望。為什么呢？難道是希望這個(gè)時(shí)候，能有
  政府官員站出來告訴他們房?jī)r(jià)是應(yīng)該漲還是降？由于曾經(jīng)為房?jī)r(jià)上漲推波助瀾的官員開始沉
  默以來，發(fā)展商也顯然少了幾分“銳氣”，多了幾分“憂慮”。
  由于地方官員的不表態(tài)，也由于房地產(chǎn)行業(yè)在城市發(fā)展中成為重要的稅源和財(cái)政收入來
  源。地方官員的“遲疑”態(tài)度決定了發(fā)展商有足夠的耐心在“觀望”。
  原因之二：地方政府繼續(xù)靠賣地賺取土地出讓金
  新政出臺(tái)以后，全國(guó)各地相繼有不少地方政府進(jìn)行了土地拍賣，雖然土地之中有“限戶
  型”土地，但是發(fā)展商繼續(xù)高價(jià)拿地，并放出豪言：限戶型的90平方米住房我照樣賣萬(wàn)元每
  平方米的價(jià)格。土地成本高昂成為房?jī)r(jià)不降的“擋箭牌”。
  既然房地產(chǎn)泡沫能夠**快捷、**顯著、**簡(jiǎn)單地拉動(dòng)地方GDP的增長(zhǎng)，那些苦心為自己
  “制造”政績(jī)的政府官員自然涌起越來越高的追逐熱情。與從助推房地產(chǎn)“大躍進(jìn)”中統(tǒng)計(jì)
  出來的GDP相比，促進(jìn)就業(yè)、關(guān)愛民生的為官之責(zé)難免缺乏足夠的吸引力了。
  原因之三：市場(chǎng)上的住房供求關(guān)系變化不大
  供需關(guān)系影響到房?jī)r(jià)暫時(shí)的漲跌，市場(chǎng)供應(yīng)量變化受需求影響很大，而在短時(shí)間內(nèi)，供
  應(yīng)量的增減的確是影響了房?jī)r(jià)的上下波動(dòng)，但是不能長(zhǎng)期影響上升，房地產(chǎn)成本也是有自己
  漲跌市場(chǎng)自我運(yùn)行的規(guī)律。多數(shù)開發(fā)商在樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)這段時(shí)間內(nèi)的觀望，各個(gè)環(huán)節(jié)都
  放慢了住宅供應(yīng)速度。
  《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》日前報(bào)道說，今年第二季度，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在一季度上漲的基礎(chǔ)上繼續(xù)
  上揚(yáng)，二季度與去年同期相比，房屋銷售價(jià)格上漲5.0%，土地交易價(jià)格上漲7.1%，房屋租賃
  價(jià)格上漲1.9%。但是7月份以后，在全國(guó)很多的城市房?jī)r(jià)開始慢慢有所下降。但是，不能排
  除在供應(yīng)物缺少的前提下，市場(chǎng)總是會(huì)“嫌貧愛富”地以出價(jià)者高為先，顧不上去照顧低端
  消費(fèi)，畢竟任何企業(yè)包括房地產(chǎn)企業(yè)都是以“贏利**大化”為**高目標(biāo)的。
  原因之四：房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷格局
  房地產(chǎn)市場(chǎng)中建材成本是導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)的重要環(huán)節(jié)之一，而壟斷對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格而
  言，有很大的影響。由于壟斷的關(guān)系，價(jià)格上不存在競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格的多少不由市場(chǎng)來決定，壟
  斷導(dǎo)致了行業(yè)利潤(rùn)和市場(chǎng)價(jià)格趨于穩(wěn)定，因?yàn)閮r(jià)格自己說的算，不會(huì)隨便降低或升高。
  中國(guó)的大小發(fā)展商很多，但是擁有大片的土地和項(xiàng)目開發(fā)權(quán)的發(fā)展商都算是房地產(chǎn)界的
  元老。由于擁有雄厚的資金，他們不著急將手中的房子便宜的賣出去。而多數(shù)小的發(fā)展商的
  項(xiàng)目早早就賣完了，或是本身定的價(jià)格就不高，無(wú)法與大開發(fā)商去競(jìng)爭(zhēng)。所以，現(xiàn)在的房地
  產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格還是由發(fā)展商說的算的。
  原因之五：央行新政策讓投機(jī)者日子“吃緊”
  央行新政策將使一部分企業(yè)在銀行那里“斷奶”，他們從其他渠道籌集資金的成本必然
  比銀行貸款高，加上銀行針對(duì)個(gè)人提高第二套住房貸款利率、提高**款比例，開發(fā)商把其
  攤到銷售成本中，有些企業(yè)甚至開始抬高售價(jià)。
  而且對(duì)個(gè)人貸款的“封殺”，打擊了投機(jī)炒房的囂張氣焰，但是投機(jī)炒房者的根基還很
  穩(wěn)定，很多的投機(jī)炒房者不需要通過銀行貸款來達(dá)到炒樓的目的。所以現(xiàn)階段的銀行加息所
  體現(xiàn)出來的效果在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)太明顯。由于銀行皆為政府壟斷，政府擔(dān)心房地產(chǎn)貸款猛增
  會(huì)導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)加大，因此會(huì)采取措施加以嚴(yán)控，這就意味著房地產(chǎn)建設(shè)資金的減少，房?jī)r(jià)
  也就降不下來。
  原因之六：我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成存在不合理因素
  中國(guó)的房地產(chǎn)不合理的稅費(fèi)成本在一定程度上拉高了房?jī)r(jià)，而房地產(chǎn)稅費(fèi)改革勢(shì)在必
  行，應(yīng)盡快取消不合理收費(fèi)，開征統(tǒng)一的物業(yè)稅。目前我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在兩個(gè)雙軌
  制、一個(gè)不規(guī)范，即內(nèi)外資、城鄉(xiāng)兩套稅制及收費(fèi)項(xiàng)目繁多、規(guī)范程度低。要建立合理、具
  有透明度的房地產(chǎn)稅制，首先應(yīng)考慮內(nèi)外資的并軌，條件具備時(shí)再適當(dāng)考慮城鄉(xiāng)并軌。房地
  產(chǎn)稅費(fèi)改革的總體思路是：取消不合理收費(fèi)，開征統(tǒng)一的物業(yè)稅。
  原因之七、中國(guó)人口問題導(dǎo)致房?jī)r(jià)難以下降
  中國(guó)的人口眾多直接造成消費(fèi)群體的增多，其中高端消費(fèi)群也有千萬(wàn)之眾，多年來的經(jīng)
  濟(jì)發(fā)展令他們“先富有起來”，他們手中聚集著中國(guó)大部分的民間財(cái)富。中國(guó)人口多，土地
  少，住房相對(duì)也會(huì)緊缺，這種大勢(shì)下，很多沒有住房的家庭就會(huì)比較著急買房，在眾多需求
  下，價(jià)格也發(fā)生了變化，由于存在著競(jìng)爭(zhēng)和需求，趁火打劫的發(fā)展商比比皆是。
  中國(guó)的人口增長(zhǎng)過快，老齡化的問題嚴(yán)重，由于老人增多，年輕夫婦增多，對(duì)住房的需
  求量也增多，只要市場(chǎng)有供求關(guān)系不發(fā)生變化，房?jī)r(jià)就降不下來。
  原因之八：豪宅、別墅的價(jià)格帶動(dòng)了整體的房?jī)r(jià)
  這是房?jī)r(jià)降不下來的主要原因之一，第二季度的房?jī)r(jià)還是呈現(xiàn)上漲的勢(shì)頭，不是因?yàn)樾?br/>政不起作用，恰恰因?yàn)樾抡募皶r(shí)出現(xiàn)，讓房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭得到控制。第二季度，豪宅、大
  戶型、別墅的銷售占總量的大部分，由于普通住房的價(jià)格趨于平穩(wěn)，但是豪宅、別墅的價(jià)格
  還是在幾萬(wàn)元每平方米的水平線上，所以整體的房?jī)r(jià)沒有出現(xiàn)下降的情況。
  由于中國(guó)的“富人”對(duì)豪宅和別墅的偏愛，所以豪宅和別墅的價(jià)格往往是**難控制的，
  而且由于豪宅和別墅的利潤(rùn)是巨大的，所以發(fā)展商們都希望蓋豪宅賣給有錢人。所以就算住
  房結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，限戶型住房?jī)r(jià)格下降了，豪宅的價(jià)格上升了，那么整體的房?jī)r(jià)就不會(huì)降下
  來。
  **后強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)就是盡快擠掉房地產(chǎn)市場(chǎng)中的水分和泡沫，本著讓利于民的宗旨，把房地
  產(chǎn)價(jià)格定在一個(gè)合理的尺度內(nèi)，只有這樣，才能激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

  查看全文↓ 2014-04-06 09:03:45
• 137****2982

  這個(gè)問題想了半天也沒有合理的答案啊，物價(jià)在上漲憑什么不讓房?jī)r(jià)漲呢

  查看全文↓ 2014-04-05 21:41:06
• 146****7643

  幕后當(dāng)權(quán)者的利益肯定不是房?jī)r(jià)降不下來的主要原因。
  目前貸款購(gòu)房的年輕人已經(jīng)漸漸的成為社會(huì)發(fā)展的主力軍。如果現(xiàn)在房?jī)r(jià)大跌影響了經(jīng)濟(jì)平衡，他們面對(duì)的不僅是失業(yè)，還會(huì)失去承擔(dān)自己的房子的銀行貸款還款的能力。銀行不僅會(huì)收回房產(chǎn)，還由于這希爾未還清貸款而成為資產(chǎn)負(fù)債人。這個(gè)情況就不再僅僅是通貨膨脹了。
  目前的房?jī)r(jià)問題，從市場(chǎng)角度來分析的話，房?jī)r(jià)問題無(wú)非就是供給與需求之間的平衡，如果房屋的供給量增加，也就是政府可以鼓勵(lì)開放商加大對(duì)廉租房的投資和建設(shè)，那么房?jī)r(jià)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，即供過于求是房屋價(jià)格肯定會(huì)相應(yīng)的降低下來。另一方面，可以抑制消費(fèi)者對(duì)房屋的需求，例如增加房屋**的額度，提高房屋的購(gòu)房門檻，加大對(duì)購(gòu)房者自身的條件要求等都可以在一定程度上緩解房?jī)r(jià)過高帶來的恐慌。
  地價(jià)納入稅收要求，言下之意也就是說，開發(fā)商要開發(fā)這片土地，所支付的費(fèi)用會(huì)更高，但是根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律又來說的話，開發(fā)商肯定不會(huì)做賠本的買賣，他會(huì)按照開發(fā)費(fèi)用的一定比例把成本轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，也就是說，對(duì)土地進(jìn)行征稅不僅不會(huì)阻擋開發(fā)商的積極性，反而會(huì)進(jìn)一步抬高業(yè)主購(gòu)房所支付的費(fèi)用。
  所以在此基礎(chǔ)上，房?jī)r(jià)肯定不會(huì)下降。
  另外，現(xiàn)在國(guó)家整體調(diào)控的是房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，只是限制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度過快，不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)下跌有任何影響的。 所以希望現(xiàn)在的年輕人能做到理性購(gòu)房，不會(huì)盲目的搶房而變相哄抬了物價(jià)

  查看全文↓ 2014-04-05 17:56:31
• 136****2067

  這是因?yàn)殚_發(fā)商擔(dān)心市場(chǎng)上再次出現(xiàn)不買跌,持幣待購(gòu)的情況;再加上地方政府與房地產(chǎn)行業(yè)的那些利益關(guān)聯(lián)度較大,地方政府未必真正希望房?jī)r(jià)下跌。

  查看全文↓ 2014-04-05 10:31:31
• 146****8048

  價(jià)格只升不降背后真正的原因：
  1、并不是地產(chǎn)商，而是房地產(chǎn)政策。也就是：土地招、拍、掛政策、限制土地過度開發(fā)政策和后來頒布的“拆遷法”。土地招、拍、掛政策取代了“議價(jià)”，避免暗箱操作，但是卻抬高了土地出讓金以及政-府賣地收入。為了保護(hù)拆遷戶的利益，政-府出臺(tái)的拆遷法，更是讓土地價(jià)格飆升。試想一下，當(dāng)周圍的地產(chǎn)價(jià)格起來了，拆遷戶會(huì)同意低價(jià)拆遷嗎？有了政-府頒布的拆遷法，強(qiáng)制拆遷屬于犯法了，拆遷戶更有理由漫天要價(jià)了。
  2、政-府賣地收入高，一定會(huì)反過來照顧買地開發(fā)的地產(chǎn)商的利益，其配套的市政建設(shè)如火如荼，相應(yīng)推高了房地產(chǎn)價(jià)值，吸引更多的有支付能力的人購(gòu)買。這些熱火朝天的經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)一步推動(dòng)經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)，更多的人（當(dāng)然是沒有失去機(jī)遇的人們）在房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的各相關(guān)領(lǐng)域里能掙到更多的錢，于是支付能力更上一層樓
  3、土地是不可復(fù)制的，建了房子的土地不可能在20至30年把它拆了，所以市中心的房子只會(huì)越來越少，越來越稀有，自然價(jià)格也是越來越高咯！而且中國(guó)的城市人口化正處于發(fā)展階段，只達(dá)到40%左右，城市化進(jìn)程還在增加，所以城市人口會(huì)越來越多，這個(gè)也是促使房?jī)r(jià)居高不下的原因
  4、現(xiàn)在中國(guó)的通貨膨脹很厲害，房子不降便是跌了，所以房?jī)r(jià)不會(huì)跌的
  5、還有就是政-府的一個(gè)房地產(chǎn)稅收，一般一套房子，在政-府那里有個(gè)交易中心評(píng)估價(jià)的，低于這個(gè)評(píng)估價(jià)，政-府是不讓過戶的，所以房?jī)r(jià)再怎么跌都不會(huì)低于評(píng)估價(jià)
  6、房地產(chǎn)中介的炒作和守價(jià)

  查看全文↓ 2014-04-05 10:31:04
• 157****7688

  您好，這個(gè)問題在中國(guó)是比較復(fù)雜的問題，國(guó)家，當(dāng)?shù)卣?，?jīng)濟(jì)鏈條等一連串的反應(yīng)！

  查看全文↓ 2014-04-05 09:50:42
• 154****7494

  目前其實(shí)就是政府在掌控著,房?jī)r(jià)降了 政府就沒有錢賺了 肯定的了

  查看全文↓ 2014-04-04 13:35:37
• 153****6466

  因?yàn)槭裁炊紳q就工資不漲

  查看全文↓ 2014-04-03 12:51:55

相關(guān)問題

• 問 福州房?jī)r(jià)為何老降不了?
  答

  買的起房子，建議不要再等，等不起，因?yàn)樾剿疀]有房?jī)r(jià)漲的快？

  全部8個(gè)回答>
• 問 中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)降嗎 房?jī)r(jià)為什么不會(huì)下降
  答

  中國(guó)樓市持續(xù)調(diào)控，去年中國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。但今年開年后，中國(guó)各地樓市現(xiàn)小陽(yáng)春，購(gòu)房者一直擔(dān)心中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)止降上漲，中國(guó)房?jī)r(jià)究竟會(huì)上漲還是下跌呢？日前，網(wǎng)上傳出中國(guó)房?jī)r(jià)不可能下降的N個(gè)無(wú)以辯駁理由。 一、城市化進(jìn)程拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng) （左右地產(chǎn)周帆）中國(guó)的城市水平只有百分之四十多此，而發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平是70%以上，中國(guó)離這個(gè)水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間非常龐大。中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長(zhǎng)中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。 要知道，中國(guó)是個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口占了大多數(shù)，光進(jìn)城的農(nóng)民，就是住房消費(fèi)中一個(gè)非常誘人的數(shù)字，除非城市化進(jìn)程停滯，農(nóng)民才不會(huì)進(jìn)城。   二、中國(guó)城市正處于大拆大建的高速發(fā)展期 君不見中國(guó)的城市擴(kuò)容簡(jiǎn)直就是加速度前進(jìn)，今天的一個(gè)城市，幾年前的城區(qū)范圍還很小，三五年后，城區(qū)范圍就成倍數(shù)擴(kuò)大。拿廣州來說，幾年前城區(qū)范圍只有一千多平方公里，今天已經(jīng)擴(kuò)大到3800多平方公里，城市的快速擴(kuò)張，必然導(dǎo)致大拆大建，擴(kuò)張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建還導(dǎo)致大量的拆遷性需求，并且都是小房換大房，普通房換高檔房。不可能城市擴(kuò)張后，卻無(wú)人進(jìn)駐，而成為一座空城，事實(shí)證明，城市擴(kuò)張到哪里，人口就填滿哪里。   三、經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)，支柱產(chǎn)業(yè)地位仍無(wú)法動(dòng)搖 大城市在幾年前，都是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來對(duì)待的，當(dāng)下大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走上正軌，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地產(chǎn)仍然是當(dāng)之無(wú)愧的支柱產(chǎn)業(yè)，這就是為什么中央進(jìn)行調(diào)控，地方政府卻不配合的根源所在。對(duì)于二、三、四線城市來說，尤其是三四線城市，產(chǎn)業(yè)薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產(chǎn)來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā)，是城市方向的引領(lǐng)者， 房地產(chǎn)開發(fā)到哪里，城市就延伸到哪里。房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用，是誰(shuí)也不可低估的，幾乎帶動(dòng)所有行業(yè)的發(fā)展，比如服裝、化妝品等看起來與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)，實(shí)際上服裝和化妝品業(yè)的發(fā)展也有房地產(chǎn)的功勞，開發(fā)的大量服裝和化妝品主題商城及專業(yè)市場(chǎng)，無(wú)不在推動(dòng)其發(fā)展的車輪。離開了房地產(chǎn)，各行各業(yè)都將受到不同程度的打擊。   四、房地產(chǎn)成了地方財(cái)政的主要收入來源 房地產(chǎn)成了地方政府財(cái)政收入的主要來源，這已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，我們不說房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，單是房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地供應(yīng)，就是地方財(cái)政的支撐點(diǎn)，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會(huì)囊中羞澀，減少了財(cái)政收入，就會(huì)影響到地方政府的行政力量、職權(quán)力量。所以，無(wú)論中央怎么調(diào)控，地方政府自有算盤，撥打著自己的小九九，不能公開支持房地產(chǎn)，便在暗中支持，這也是中央調(diào)控成為“空調(diào)”的一個(gè)重要因素。 比如國(guó)家規(guī)定拿到預(yù)售證前不允許采用排號(hào)、放籌、登記、預(yù)訂等，除了一線城市基本做到外，象二、三、四線城市，基本沒有實(shí)行，政府睜只眼閉只眼，實(shí)際在暗中支持房地產(chǎn)發(fā)展。   五、奢侈消費(fèi)風(fēng)起云涌，助長(zhǎng)房?jī)r(jià)飚升 前些時(shí)間，盛傳中國(guó)富豪在美國(guó)大把大把燒錢消費(fèi)，“哥什么都沒有，就是有錢”，這與剛改革開放那陳，靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農(nóng)民在夜總會(huì)“燒錢”比闊如出一轍。中國(guó)剛富起來，由于長(zhǎng)期以來的貧窮落后，加上文化底子薄，一旦手里有了幾全錢，就“小農(nóng)意識(shí)”高漲，擺闊比富，此為其一；其二，由于不少國(guó)人手里有錢了，生活好了，生活方式便發(fā)生了質(zhì)變，由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生，當(dāng)前國(guó)人的享受意識(shí)日益增強(qiáng)。而寬大豪華的住房是享受生活**重要的元素之一，所以許多人開始換房，面積越換越大，檔次越換越高。中國(guó)的奢侈消費(fèi)令世界瞠目結(jié)舌，并且有風(fēng)起云涌之勢(shì)，這些富人買房，出手大方，一看到心儀的房子，就買下，而且多是一次性付款。因?yàn)樗麄冇械氖清X。   六、注意，是控制房?jī)r(jià)過快上漲，不是打壓 我每次去演講，都會(huì)被問到一個(gè)同樣的問題：周老師，未來的房地產(chǎn)到底會(huì)是什么樣的？將走向何方，國(guó)家為什么老和房地產(chǎn)過不去？問這些問題的人，我想，有一點(diǎn)他們完全沒有弄明白，那就是國(guó)家究竟為什么要調(diào)控房地產(chǎn)？調(diào)控房地產(chǎn)的真正用意是什么？許多開發(fā)商總認(rèn)為國(guó)家在打壓房地產(chǎn)，為此，一旦有了調(diào)控政策，便坐臥不安，感到迷茫。 國(guó)家為什么要調(diào)控房地產(chǎn)呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展過快，長(zhǎng)期占用“超車道”行駛，嚴(yán)重影響其他車輛通行；因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲太快，幾乎是翻著跟斗上漲的，不利于改善民生。中央政府調(diào)控的目的非常明確，只不過大家沒有解讀明白。注意，中央調(diào)控房地產(chǎn)，是控制房?jī)r(jià)過快上漲，是“控制過快”，控制暴利，真正意圖是不要讓房?jī)r(jià)漲得太快了，但可以合理上漲，是將房?jī)r(jià)控制在一起合理的上漲幅度，而不是要打壓房地產(chǎn)，中央政府對(duì)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響和拉動(dòng)作用，是非常清楚的，不可能打壓房地產(chǎn)。從這個(gè)意義上來說，房地產(chǎn)仍然會(huì)一路凱歌，在五年內(nèi)指望房?jī)r(jià)下降，無(wú)異于癡人說夢(mèng)。當(dāng)然，房?jī)r(jià)的波動(dòng)是有的，短期下調(diào)后很快又會(huì)上升，主線上上升的。   七、通脹預(yù)期加大，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng) CPI在不斷上升，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格屢創(chuàng)新高，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，食品價(jià)格指數(shù)將直接反射到房?jī)r(jià)上?？纯从蛢r(jià)這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。物價(jià)指數(shù)的走高，必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，連白菜蘿卜的價(jià)格都在上漲，房?jī)r(jià)沒有不漲的理由。不可能其他物價(jià)上漲，而獨(dú)讓房?jī)r(jià)下跌吧？要控制房?jī)r(jià)，就必須先穩(wěn)定CPI，否則控制房?jī)r(jià)只是一廂情愿罷了。   八、地價(jià)猛漲，催高房?jī)r(jià) 大家只看到房?jī)r(jià)在飛漲，實(shí)際上地價(jià)比房?jī)r(jià)漲得更快，有報(bào)道說，十年前買下的地，至今未開發(fā)，光地價(jià)就翻了幾百倍，比做開發(fā)還賺錢，又省事。地價(jià)是一年比一年高，象孫悟空翻筋斗似的。而地價(jià)占了房地產(chǎn)開發(fā)成本的一小半，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)肯定上漲。政府采用拍賣方式出讓土地，也只會(huì)加速提升地價(jià)，人為把地價(jià)炒高，除非國(guó)家改變土地出讓、流轉(zhuǎn)形式，否則這一方式只會(huì)把地價(jià)不斷推向高點(diǎn)。前些年出現(xiàn)的土地樓面價(jià)高過房?jī)r(jià)就充分說明了問題，面粉比面包貴是很不正常的現(xiàn)象。一些央企介入房地產(chǎn)開發(fā)，因?yàn)檠肫笥姓尘?，不缺錢，導(dǎo)致地王頻現(xiàn)，這一切都成了房?jī)r(jià)上漲的背后推手。   九、建材價(jià)格攀升，成了房?jī)r(jià)的幕后推手 除土地價(jià)格暴漲外，房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價(jià)格的上漲，成了房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)隱形幕后推手，成本增加，房屋售價(jià)無(wú)疑是會(huì)跟著增加的，并且房?jī)r(jià)的增加比成本增加的系數(shù)高很多。 可能有人會(huì)說，建材成本的增加，在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例不大，并且建材價(jià)格的上升，對(duì)房?jī)r(jià)的上海影響非常有限。誠(chéng)然，建材成本的增加，在房?jī)r(jià)上漲中所形成的推動(dòng)力是有限的，理由十分簡(jiǎn)單，因?yàn)榈浇裉鞛橹?，房地產(chǎn)仍是暴利，是其他任何行業(yè)所無(wú)可匹敵的。并且房地產(chǎn)的規(guī)模效益明顯，利潤(rùn)略高于其他行業(yè)一點(diǎn)點(diǎn)，都足以形成巨大的利潤(rùn)漩渦。全國(guó)某著名樓盤，在北京開發(fā)的項(xiàng)目，包括所有成本，每平方米大約為5000元，老板初始計(jì)劃開盤9000元/平方米，過度到12000元/平方米。大家可能無(wú)法想象，事態(tài)的發(fā)展也遠(yuǎn)超出老板的期望值，后來該樓盤售價(jià)攀上3萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在到了5萬(wàn)元/平方米，試問這種暴利有誰(shuí)能敵？ 盡管建材成本對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)不大，但不等于沒有推動(dòng)，成本增加，開發(fā)商是不可能自己掏腰包的，肯定要轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中去，此外，建材成本上升，至少也給了開發(fā)商一個(gè)漲價(jià)的合理借口。   十、房子是保值增值的**佳投資 房子已不再僅僅是居住的，同時(shí)更是一種理想的投資產(chǎn)品。在銀行利息式微、股市風(fēng)險(xiǎn)較大、黃金行情不穩(wěn)等因素催動(dòng)下，房子成了百姓**為保值增值的投資產(chǎn)品。從商品房誕生至今，可以說其價(jià)格行情一路高湊凱歌，只見**，從未出現(xiàn)貶值的情況，即使有價(jià)格下措的時(shí)段，那也僅是短暫的，是市場(chǎng)的自然震蕩，并不是房子本身的貶值造成的。  

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• 問 為什么中央會(huì)鼓勵(lì)開發(fā)商降房?jī)r(jià)
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  中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月18日至21日在北京舉行。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表示，將努力化解過剩產(chǎn)能和房地產(chǎn)庫(kù)存，推動(dòng)地產(chǎn)商整合，鼓勵(lì)其改變營(yíng)銷策略。同時(shí)，將鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商降低房?jī)r(jià)以去庫(kù)存，并表示過時(shí)的（房地產(chǎn)市場(chǎng)）限制措施應(yīng)予以撤銷。此外，中央還表示，將幫助農(nóng)村居民在城市定居置業(yè)。 針對(duì)樓市去庫(kù)存，今年以來，中央陸續(xù)出臺(tái)了包括降息、降低**比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售。 但是，房地產(chǎn)形勢(shì)并未見好，去庫(kù)存的壓力仍然相當(dāng)之大。這說明，一方面房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)形成，另一方面當(dāng)前房?jī)r(jià)仍然居高，想買房子的人還是有壓力。 此時(shí)，中央提出鼓勵(lì)開發(fā)商降房?jī)r(jià)，顯然有些不同尋常。一是說明當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫問題比較嚴(yán)重，必須下決心來解決，而降房?jī)r(jià)應(yīng)是**好的辦法之一。 二是說明中央去庫(kù)存的決心相當(dāng)之大，而且目的非常明確，就是要盡快消除房地產(chǎn)的泡沫，迅速解決房地產(chǎn)的問題，不能讓經(jīng)濟(jì)為其所拖累。 三是表明要用市場(chǎng)的辦法來解決房地產(chǎn)庫(kù)存問題，行政的辦法終究無(wú)法根本解決。必須要用市場(chǎng)的機(jī)制，采取優(yōu)勝劣汰，讓活的活下來，讓死的死掉。如果行政力量干預(yù)太多，可能不僅無(wú)助于問題解決，又會(huì)引發(fā)新一輪的泡沫和問題。 四是加快推進(jìn)農(nóng)民工市民化的步伐。中央提出用農(nóng)民工市民化的路子來解決去庫(kù)存的問題，但核心的問題是農(nóng)民工要買得起房，要有足夠的實(shí)力。那么**直接的辦法實(shí)際上就是降低房?jī)r(jià)，這比發(fā)補(bǔ)貼更能刺激農(nóng)民工去買房。 五是意味著給開發(fā)商松綁。目前有的開發(fā)商之所以咬牙不降價(jià)，實(shí)際上也是受地方政府和銀行等的拖累，地方政府不想因?yàn)榻捣績(jī)r(jià)而影響地價(jià)形成的財(cái)政收入，銀行不想因此而降低收入和影響到房產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)。所以，盡管有的房產(chǎn)商想降房?jī)r(jià)來盤活資金，但也受制于此而不能。 六是意味著有的地方房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)大波動(dòng)，尤其是一些三四線城市和去庫(kù)存壓力大的城市。因?yàn)橹灰袠潜P開啟降房?jī)r(jià)的模式，就會(huì)帶動(dòng)很大一片，從而加速去庫(kù)存的步伐，而有的樓盤開發(fā)商也可能因此倒閉、破產(chǎn)被淘汰出局。 明年是關(guān)鍵之年，各種圍繞去庫(kù)存的新政可能會(huì)密集出臺(tái)，打算入市的朋友們，應(yīng)緊盯政策變化。

• 問 中央為什么要鼓勵(lì)開發(fā)商降房?jī)r(jià)
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  中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議2015年12月18日至21日在北京舉行，關(guān)于房地產(chǎn)的**新政策再次成為關(guān)注重點(diǎn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議認(rèn)為，明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。 其中，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”被再次提及。會(huì)議認(rèn)為，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。 與此同時(shí)，會(huì)議認(rèn)還為，要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時(shí)的限制性措施。 對(duì)此，有專家分析稱，取消過時(shí)的限制性措施，可能是指解除房地產(chǎn)投資、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域各類不合時(shí)宜的措施，這個(gè)政策實(shí)際上是鼓勵(lì)房企投資、降低行政成本的做法，某種程度上說明政府將為房企的各類投資持低成本、低門檻、低限制的扶持態(tài)度，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在行政體制改善層面的具體體現(xiàn)。對(duì)于通過房屋租賃來去庫(kù)存，專家認(rèn)為是一種很好的商業(yè)模式。去年國(guó)家層面就提出了房企從售房轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥可?，這樣一個(gè)做法目前在積極進(jìn)行試點(diǎn)，但還沒有一個(gè)成熟的案例，到了2016年一些租房類似的開發(fā)商會(huì)不斷出現(xiàn)，而這對(duì)于市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善有積極作用。 目前，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有回溫趨勢(shì)，但區(qū)域分化依然明顯，三四線城市依然面臨供給過剩的現(xiàn)實(shí)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月18日公布的11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，11月份房?jī)r(jià)漲幅略有擴(kuò)大，同比價(jià)格變動(dòng)分化尤為明顯，其中漲幅**高的城市為深圳，高達(dá)44.6%，另外北京、上海、廣州等一線大城市同比漲幅也均在10%左右;而同比降幅**大的則為廣東湛江，降幅5.6%，而錦州、丹東、襄陽(yáng)等三四線城市同比降幅也多在5%左右。因此，去庫(kù)存導(dǎo)向成為明年樓市政策的特點(diǎn)。 關(guān)于鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商降低房?jī)r(jià)的提法，專家表示，這其實(shí)是鼓勵(lì)明年堅(jiān)持低價(jià)跑量的做法。2015年房?jī)r(jià)上漲過快，其實(shí)引起了一些市場(chǎng)恐慌，房企通過降價(jià)，能夠穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，這樣一個(gè)新政策，將對(duì)明年房企的定價(jià)策略產(chǎn)生積極影響。 關(guān)于未來房地產(chǎn)政策變化，有關(guān)專家指出，未來五年不會(huì)有任何不利于房產(chǎn)的政策出臺(tái)，各種政策一定會(huì)促使房地產(chǎn)平穩(wěn)著陸，不給經(jīng)濟(jì)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

• 問 為什么房?jī)r(jià)你們這降的**多也**快？
  答

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