為什么中央會(huì)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降房?jī)r(jià)

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  中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月18日至21日在北京舉行。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表示，將努力化解過(guò)剩產(chǎn)能和房地產(chǎn)庫(kù)存，推動(dòng)地產(chǎn)商整合，鼓勵(lì)其改變營(yíng)銷(xiāo)策略。同時(shí)，將鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降低房?jī)r(jià)以去庫(kù)存，并表示過(guò)時(shí)的（房地產(chǎn)市場(chǎng)）限制措施應(yīng)予以撤銷(xiāo)。此外，中央還表示，將幫助農(nóng)村居民在城市定居置業(yè)。 針對(duì)樓市去庫(kù)存，今年以來(lái)，中央陸續(xù)出臺(tái)了包括降息、降低**比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售。 但是，房地產(chǎn)形勢(shì)并未見(jiàn)好，去庫(kù)存的壓力仍然相當(dāng)之大。這說(shuō)明，一方面房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)形成，另一方面當(dāng)前房?jī)r(jià)仍然居高，想買(mǎi)房子的人還是有壓力。 此時(shí)，中央提出鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降房?jī)r(jià)，顯然有些不同尋常。一是說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題比較嚴(yán)重，必須下決心來(lái)解決，而降房?jī)r(jià)應(yīng)是**好的辦法之一。 二是說(shuō)明中央去庫(kù)存的決心相當(dāng)之大，而且目的非常明確，就是要盡快消除房地產(chǎn)的泡沫，迅速解決房地產(chǎn)的問(wèn)題，不能讓經(jīng)濟(jì)為其所拖累。 三是表明要用市場(chǎng)的辦法來(lái)解決房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題，行政的辦法終究無(wú)法根本解決。必須要用市場(chǎng)的機(jī)制，采取優(yōu)勝劣汰，讓活的活下來(lái)，讓死的死掉。如果行政力量干預(yù)太多，可能不僅無(wú)助于問(wèn)題解決，又會(huì)引發(fā)新一輪的泡沫和問(wèn)題。 四是加快推進(jìn)農(nóng)民工市民化的步伐。中央提出用農(nóng)民工市民化的路子來(lái)解決去庫(kù)存的問(wèn)題，但核心的問(wèn)題是農(nóng)民工要買(mǎi)得起房，要有足夠的實(shí)力。那么**直接的辦法實(shí)際上就是降低房?jī)r(jià)，這比發(fā)補(bǔ)貼更能刺激農(nóng)民工去買(mǎi)房。 五是意味著給開(kāi)發(fā)商松綁。目前有的開(kāi)發(fā)商之所以咬牙不降價(jià)，實(shí)際上也是受地方政府和銀行等的拖累，地方政府不想因?yàn)榻捣績(jī)r(jià)而影響地價(jià)形成的財(cái)政收入，銀行不想因此而降低收入和影響到房產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)。所以，盡管有的房產(chǎn)商想降房?jī)r(jià)來(lái)盤(pán)活資金，但也受制于此而不能。 六是意味著有的地方房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)大波動(dòng)，尤其是一些三四線(xiàn)城市和去庫(kù)存壓力大的城市。因?yàn)橹灰袠潜P(pán)開(kāi)啟降房?jī)r(jià)的模式，就會(huì)帶動(dòng)很大一片，從而加速去庫(kù)存的步伐，而有的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商也可能因此倒閉、破產(chǎn)被淘汰出局。 明年是關(guān)鍵之年，各種圍繞去庫(kù)存的新政可能會(huì)密集出臺(tái)，打算入市的朋友們，應(yīng)緊盯政策變化。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:00

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 中央為什么要鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降房?jī)r(jià)
  答

  中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議2015年12月18日至21日在北京舉行，關(guān)于房地產(chǎn)的**新政策再次成為關(guān)注重點(diǎn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議認(rèn)為，明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。 其中，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”被再次提及。會(huì)議認(rèn)為，要按照加快提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶(hù)籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶(hù)籍人口在就業(yè)地落戶(hù)，使他們形成在就業(yè)地買(mǎi)房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。 與此同時(shí)，會(huì)議認(rèn)還為，要明確深化住房制度改革方向，以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶(hù)籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。 對(duì)此，有專(zhuān)家分析稱(chēng)，取消過(guò)時(shí)的限制性措施，可能是指解除房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域各類(lèi)不合時(shí)宜的措施，這個(gè)政策實(shí)際上是鼓勵(lì)房企投資、降低行政成本的做法，某種程度上說(shuō)明政府將為房企的各類(lèi)投資持低成本、低門(mén)檻、低限制的扶持態(tài)度，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在行政體制改善層面的具體體現(xiàn)。對(duì)于通過(guò)房屋租賃來(lái)去庫(kù)存，專(zhuān)家認(rèn)為是一種很好的商業(yè)模式。去年國(guó)家層面就提出了房企從售房轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥可?，這樣一個(gè)做法目前在積極進(jìn)行試點(diǎn)，但還沒(méi)有一個(gè)成熟的案例，到了2016年一些租房類(lèi)似的開(kāi)發(fā)商會(huì)不斷出現(xiàn)，而這對(duì)于市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善有積極作用。 目前，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有回溫趨勢(shì)，但區(qū)域分化依然明顯，三四線(xiàn)城市依然面臨供給過(guò)剩的現(xiàn)實(shí)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月18日公布的11月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，11月份房?jī)r(jià)漲幅略有擴(kuò)大，同比價(jià)格變動(dòng)分化尤為明顯，其中漲幅**高的城市為深圳，高達(dá)44.6%，另外北京、上海、廣州等一線(xiàn)大城市同比漲幅也均在10%左右;而同比降幅**大的則為廣東湛江，降幅5.6%，而錦州、丹東、襄陽(yáng)等三四線(xiàn)城市同比降幅也多在5%左右。因此，去庫(kù)存導(dǎo)向成為明年樓市政策的特點(diǎn)。 關(guān)于鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降低房?jī)r(jià)的提法，專(zhuān)家表示，這其實(shí)是鼓勵(lì)明年堅(jiān)持低價(jià)跑量的做法。2015年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，其實(shí)引起了一些市場(chǎng)恐慌，房企通過(guò)降價(jià)，能夠穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，這樣一個(gè)新政策，將對(duì)明年房企的定價(jià)策略產(chǎn)生積極影響。 關(guān)于未來(lái)房地產(chǎn)政策變化，有關(guān)專(zhuān)家指出，未來(lái)五年不會(huì)有任何不利于房產(chǎn)的政策出臺(tái)，各種政策一定會(huì)促使房地產(chǎn)平穩(wěn)著陸，不給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

• 問(wèn) 年底買(mǎi)房房?jī)r(jià)會(huì)如何 開(kāi)發(fā)商為什么不敢抬價(jià)
  答

  2015年以來(lái)，武漢房?jī)r(jià)漲幅近10%，但臨近年底，有些開(kāi)發(fā)商為沖擊銷(xiāo)售任務(wù)，以略低于市場(chǎng)價(jià)售房沖量，也給了買(mǎi)房人“撿漏”空間。 2015年11月21日，位于后湖的一個(gè)純新項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)，大部分房源標(biāo)價(jià)在9200—9300元/平方米，還有房源價(jià)位在8字頭。對(duì)比市民之家附近的項(xiàng)目，這個(gè)價(jià)位相對(duì)偏低。業(yè)內(nèi)人士分析，該開(kāi)發(fā)商作為一家上市公司，對(duì)銷(xiāo)售額要求高，這是低價(jià)開(kāi)盤(pán)的主要原因。 盤(pán)龍城一個(gè)項(xiàng)目二期近期開(kāi)盤(pán)，均價(jià)不到6200元/平方米。該項(xiàng)目首期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率超過(guò)80%，按說(shuō)首期熱銷(xiāo)再開(kāi)盤(pán)應(yīng)該漲價(jià)，但實(shí)際上第二次開(kāi)盤(pán)每平方米價(jià)格只上調(diào)了幾十元。 “工程拖沓了，計(jì)劃今年上半年開(kāi)盤(pán)，延遲到了下半年，今年銷(xiāo)售任務(wù)還需要沖刺?！痹擁?xiàng)目開(kāi)發(fā)商人士告訴記者，這也是該項(xiàng)目在熱銷(xiāo)之后仍沒(méi)有大幅度漲價(jià)的原因。 為保銷(xiāo)售業(yè)績(jī)而犧牲利潤(rùn)，在堤角一帶的樓盤(pán)，表現(xiàn)更為明顯。近期，該區(qū)域一個(gè)大型項(xiàng)目推出新房源，價(jià)格回到去年開(kāi)盤(pán)時(shí)的7600元左右，由于該區(qū)域目前成熟度不夠，今年以來(lái)市場(chǎng)熱銷(xiāo)的氛圍，并沒(méi)有傳導(dǎo)至該區(qū)域，區(qū)域部分樓盤(pán)今年一度把價(jià)格提升到8000多元，但銷(xiāo)售數(shù)字不佳。在年底沖擊業(yè)績(jī)的情況下，該項(xiàng)目不得不調(diào)低報(bào)價(jià)。

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商為什么會(huì)墊資
  答

  從購(gòu)房者的角度來(lái)講，的確也有利好的一面，比如：第一、有一部分購(gòu)房者由于社保及納稅證明等交付時(shí)間等方面原因暫時(shí)未達(dá)資格，這些購(gòu)房者可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商“墊**”的方式，可以以“先購(gòu)房，暫時(shí)延緩交易備案”的方式規(guī)避限購(gòu)政策而順利購(gòu)房;第二、開(kāi)發(fā)商“墊**”也為部分購(gòu)房者贏得籌集**款的時(shí)間，從部分首套房購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也降低了購(gòu)房門(mén)檻，也可以提前進(jìn)入購(gòu)房環(huán)節(jié)。但是，購(gòu)房者不能簡(jiǎn)單將開(kāi)發(fā)商“墊**”理解成為一件好事情，其實(shí)，開(kāi)發(fā)商“墊**”也有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)該考慮開(kāi)發(fā)商“墊**”之后是否有陷阱

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商為什么會(huì)建挑高層
  答

  樓層挑高后可以加樓板多隔出一層，這種被稱(chēng)為“挑高層”。一些開(kāi)發(fā)商為增加建筑面積，加大層高或結(jié)構(gòu)樓板，還以“挑高，購(gòu)房后可自己添加一層”作為賣(mài)房的噱頭。但是這種做法改變了建筑的結(jié)構(gòu)受力，后期施工質(zhì)量難以達(dá)到要求。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商為什么會(huì)希望延遲辦房貸
  答

  案例：網(wǎng)友“浮華一生”表示，他**近剛剛買(mǎi)房，不過(guò)開(kāi)發(fā)商的行為讓他十分費(fèi)解，他和開(kāi)發(fā)商簽完商品房預(yù)售合同后，開(kāi)發(fā)商并未通知網(wǎng)簽，還說(shuō)半年后才辦理房貸，因?yàn)橘I(mǎi)的是期房，這一反常舉動(dòng)，讓他有點(diǎn)擔(dān)心。 一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商是希望購(gòu)房者盡快辦理房貸的，因?yàn)檫@有利于保證開(kāi)發(fā)商穩(wěn)健的現(xiàn)金流的。很多開(kāi)發(fā)商為了方便看房者買(mǎi)房，在售樓處安排了專(zhuān)門(mén)的銀行工作人員，購(gòu)房者在簽完預(yù)售合同后，可以立刻向銀行申請(qǐng)房貸。像上文這樣，開(kāi)發(fā)商要求延遲辦理房貸確實(shí)很少見(jiàn)。 如果確實(shí)出現(xiàn)了這種情況，可能是以下兩種情形： 1、開(kāi)發(fā)商在預(yù)售前已經(jīng)將期房產(chǎn)權(quán)抵押給銀行以獲得現(xiàn)金流維持滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。此時(shí)房子已經(jīng)被抵押過(guò)一次，無(wú)法被二次抵押。開(kāi)發(fā)商在預(yù)售開(kāi)始后，抵押也未解除。購(gòu)房者在交了**后，無(wú)法以預(yù)售合同向銀行申請(qǐng)房貸。開(kāi)發(fā)商在獲得購(gòu)房者**款后，還清銀行貸款解除抵押后，購(gòu)房者才可以以房抵押獲得房貸，這就是為什么開(kāi)發(fā)商通知購(gòu)房者延期辦理房貸的原因。 2、開(kāi)發(fā)商為了沖業(yè)績(jī)。這種情況一般發(fā)生在年頭年尾，開(kāi)發(fā)商完成當(dāng)年業(yè)績(jī)后，希望將多余的銷(xiāo)售額沖抵一部分下一年的銷(xiāo)售壓力。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商計(jì)算銷(xiāo)售業(yè)績(jī)計(jì)算模式是“**+房貸”，剩余房款到手后才算完成一套房子的銷(xiāo)售。延遲房貸，就可以將銷(xiāo)售壓力均攤。 關(guān)于延遲貸款 由于受到購(gòu)房合同的約束，買(mǎi)房者應(yīng)該遵守約定及時(shí)辦理房貸，否則可能要承擔(dān)違約賠償，如果確實(shí)因?yàn)槠渌驘o(wú)法按時(shí)辦理房貸，應(yīng)及時(shí)和開(kāi)發(fā)商協(xié)商，取得諒解并約定新的辦理房貸期限，不要無(wú)故延誤，讓自己陷入被動(dòng)。