商住兩用房產(chǎn)權年限問題以及開發(fā)商避稅等等！

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• 143****5442

  哪個都不選，商住的出賣的時候買家要付40％的稅，小產(chǎn)權不安全。。。買正常民居

  查看全文↓ 2014-04-21 10:07:59
• 156****9063

  交房之后,等下房產(chǎn)證之后拿著房產(chǎn)證去工商局注冊可以開公司

  查看全文↓ 2014-04-20 13:29:22
• 154****4404

  很多購房者對上海商住兩用房產(chǎn)權多少年感到疑惑，其實商住兩用房產(chǎn)權還是要看開發(fā)商的土地使用證是多少年的。商住兩用，從名字上看就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，但在建筑術語中沒有這種稱謂，只是銷售方根據(jù)市場行情和產(chǎn)品的功能來定義的一個不規(guī)范的俗稱。
  商住兩用住宅是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網(wǎng)絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。
  從土地的使用用途上來說，國家只界定了“居住與非居住”用地，并未對商住兩用樓的“土地使用用途”作出明確的界定。
  所謂“商住兩用”一般是土地用途的概念，即某地塊既可以進行商業(yè)房屋開發(fā)，也可以進行住宅開發(fā)。但是建設工程完成后具體到房屋的用途，要么屬于商業(yè)房屋，要么屬于住宅，并不存在“商住兩用房”的法律概念。
  如果開發(fā)商說樓房是商住兩用的，則很可能是：同一幢樓，部分是商業(yè)的（比較多的是裙房和下面的樓層），部分是住宅的。
  在居住小區(qū)規(guī)劃中，要求按建筑總面積進行配套建設一些公共建筑，除了提供一些生活配套設施外，還設置了寬帶局域網(wǎng)、商務中心、會議室、票務中心及充足的車位等商務設施。

  查看全文↓ 2014-04-20 12:05:48
• 141****9864

  商住兩用的是50年，普通住宅70年

  查看全文↓ 2014-04-19 11:07:54
• 134****0648

  既然合同已簽,現(xiàn)在要想解除,看來沒有硬的理由。對你的問題解答如下:
  1、售樓處或許多購房人都混淆了土地使用權受讓年限和房屋產(chǎn)權之間的區(qū)別。商住樓交易如同商鋪,受讓土地使用年限40年沒錯,確實是從拿到土地那天算起。拿地到房屋開發(fā)完成,如果還中途經(jīng)過土地轉(zhuǎn)讓,期間有十年時間跨度都是自然的——購房人可以為此不買樓、或談價啊!但是,我國法律從沒規(guī)定過房屋產(chǎn)權有多長年限。至于土地使用權年限到了如何續(xù)期?出讓金如何再交?全國人民都在等,沒有現(xiàn)成答案。你不必為此糾結。
  2、目前,沒有法定的預售合同格式,各地都是指導性樣本。所以寫不寫裝修費沒違法違規(guī),可以是合同雙方的特別約定。既然合同上沒體現(xiàn)裝修費,說明雙方?jīng)]有約定,你可以不交這錢啊?只付毛坯房價,拿毛坯房。合理避稅不違法,無可指摘。但你可以要收款人開具正規(guī)**,你可以不答應開發(fā)商用別人的名義收裝修款。這樣,它的稅還是逃不了。
  3、教你一招:交房時是否應完成了裝修,具體看合同約定。合同中應有約定的房屋設施標準,例如墻面地面鋪瓷磚,實木地板、衛(wèi)浴籠頭為某品牌的等等。如果合同沒有特別注明這是交房后另行裝修的,則你贏了。交房時配置設備沒達到合同約定,可以提出補償或要求補齊了再交接房屋。這樣你不是主動了?
  4、屬于表述的不同,實質(zhì)看是否取得了《預售許可證》。但高院的司法解釋允許訴訟期間補出了證,預售合同仍屬有效。
  5、超出合同約定的要求,如只有利于一方的,對方可以選擇不配合。你也可以另提要求,體現(xiàn)對等。這是你的權利。

  查看全文↓ 2014-04-18 16:38:38
• 135****1601

  既然合同已簽，現(xiàn)在要想解除，看來沒有硬的理由。對你的問題解答如下：
  1、售樓處或許多購房人都混淆了土地使用權受讓年限和房屋產(chǎn)權之間的區(qū)別。商住樓交易如同商鋪，受讓土地使用年限40年沒錯，確實是從拿到土地那天算起。拿地到房屋開發(fā)完成，如果還中途經(jīng)過土地轉(zhuǎn)讓，期間有十年時間跨度都是自然的——購房人可以為此不買樓、或談價啊！但是，我國法律從沒規(guī)定過房屋產(chǎn)權有多長年限。至于土地使用權年限到了如何續(xù)期？出讓金如何再交？全國人民都在等，沒有現(xiàn)成答案。你不必為此糾結。
  2、目前，沒有法定的預售合同格式，各地都是指導性樣本。所以寫不寫裝修費沒違法違規(guī)，可以是合同雙方的特別約定。既然合同上沒體現(xiàn)裝修費，說明雙方?jīng)]有約定，你可以不交這錢?。恐桓睹鞣績r，拿毛坯房。合理避稅不違法，無可指摘。但你可以要收款人開具正規(guī)發(fā)票，你可以不答應開發(fā)商用別人的名義收裝修款。這樣，它的稅還是逃不了。
  3、教你一招：交房時是否應完成了裝修，具體看合同約定。合同中應有約定的房屋設施標準，例如墻面地面鋪瓷磚，實木地板、衛(wèi)浴籠頭為某品牌的等等。如果合同沒有特別注明這是交房后另行裝修的，則你贏了。交房時配置設備沒達到合同約定，可以提出補償或要求補齊了再交接房屋。這樣你不是主動了？
  4、屬于表述的不同，實質(zhì)看是否取得了《預售許可證》。但高院的司法解釋允許訴訟期間補出了證，預售合同仍屬有效。
  5、超出合同約定的要求，如只有利于一方的，對方可以選擇不配合。你也可以另提要求，體現(xiàn)對等。這是你的權利。

  查看全文↓ 2014-04-18 11:28:56

相關問題

• 問 商業(yè)用房產(chǎn)權年限是多久? 商住兩用房產(chǎn)權年限怎么算
  答

  　商業(yè)房產(chǎn)權是沒有期限的，產(chǎn)權是永久的，但是有土地使用期限。商業(yè)、旅游、娛樂用地40年?！　》孔拥氖褂媚晗抻?0年50年70年等不同的年限，這個年限是根據(jù)土地性質(zhì)來的，土地性質(zhì)及使用年限如下：　　根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權出讓**高年限按下列用途確定：　　居住用地70年;　　工業(yè)用地50年;　　教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年；　　商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;　　倉儲用地50年；　　綜合或者其他用地50年。

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• 問 商住兩用房產(chǎn)權問題是怎么規(guī)定的？
  答

  一、商住用房，是指樓盤以商業(yè)立項，但以住宅名義對外銷售的房屋。因限購政策和價格，大量一線城市的剛需人群選擇了購買商業(yè)性用房來自住。二、但根據(jù)相關規(guī)定，商用房產(chǎn)權年限為40年，低于普通住宅的70年產(chǎn)權。我國2007年出臺的物權法第一百四十九條規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期；非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，并無自動續(xù)期的規(guī)定。三、如果續(xù)期問題“有法可依”，根據(jù)我國1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金?！彼?、即便國家批準了續(xù)期，對于采用何種方式續(xù)期，新的年限怎么制定，續(xù)期費用的標準如何，各方也存有爭議。根據(jù)現(xiàn)有法律來看，很可能會由業(yè)主繳納土地使用金；也不排除以后也像住宅一樣自動續(xù)期，而且有可能不用繳費。

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• 問 商住兩用房指什么 買它需要注意什么問題
  答

  商住兩用房，既可選擇商業(yè)，也可規(guī)劃成住宅，選擇多變，頗受青睞。但是置業(yè)者在購房時，一定要了解清楚商住兩用房的利弊，及一些小小的誤區(qū)哦。 什么是人們常說的商住兩用房？ “商住兩用”一般是土地用途的概念，即某地塊既可以選擇商業(yè)開發(fā)，也可以規(guī)劃成住宅。還有在此土地上建成的房屋，可以部分做商業(yè)，部分做住宅。開發(fā)商如果稱某一樓棟為“商住兩用”，那么該棟樓的部分（多為底下一層或數(shù)層）是作為商業(yè)用途，其余部分則是住宅，一般這樣的樓棟也被稱為“商住樓”。若是“商住樓”的房產(chǎn)證用途寫著是商品住宅，就是住宅房；未寫明商品住宅的有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務辦公用房。 商住兩用房有何優(yōu)勢？ 商住兩用房的優(yōu)勢主要有4點：一是總價低。商住兩用房小戶型較多，以40~80平方米戶型為主，一套房的總價較低。二是戶型設計獨特，這也成為吸引年輕購房群體的原因之一。像LOFT戶型，可設計為兩層，相當于買一層得兩層。**后，由于商住兩用房還承擔部分商業(yè)用途，因此人防、消防等建設標準一般高于普通住宅樓盤。 商住兩用房有何劣勢？  盡管和動輒近百萬元的普通住宅相比，商住兩用房的總價較低，但如果貸款購房，**比例卻不低，一般要求**低**比例在四成到五成。而一些普通商業(yè)住宅**僅三成甚至兩成。另外，購買商住兩用房，貸款利率會比同期同檔次利率有所上浮，貸款年限也會有所限制。 商住樓在產(chǎn)權性質(zhì)上具有商業(yè)屬性，其日后的生活成本和出售成本會比普通住宅要高。首先，商住樓的水電費用大多是按照商業(yè)水電費計算，比民用水電價格要高；此外，商住樓的物業(yè)費用和公共維修基金費用也會比普通住宅要貴。 房屋產(chǎn)權期限也需加以衡量，普通住宅產(chǎn)權年限為70年，而商住用房產(chǎn)權年限為40或50年。根據(jù)我國2007年出臺的物權法相關規(guī)定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期；非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，并無自動續(xù)期的規(guī)定，如果到期，如何處理也是一大難題。 此外，普通住宅通常一層有兩至六戶，商住用房一層可多達十幾二十戶，居住密度較高。 買商住兩用房要注意什么？ 1、明確未來使用費的繳納依據(jù) 購房者應問清水電等是否按商業(yè)標準收取，一些開發(fā)商會采取相應補救措施，有些費用可以按民用價格繳納。 2、了解項目是否有相應配套建設 非住宅項目開發(fā)商一般不會建設相應的配套幼兒園、**、醫(yī)療機構等，購房前**好了解清楚。 3、首選商住分區(qū)，避免商住混雜 商用區(qū)和居住區(qū)分為不同樓座、相對獨立，甚至連小區(qū)配套、公用設施都各自獨立，能避免混用及費用收取標準的混亂。 4、留心“商改住”違法行為 “商改住”是指用地單位為了規(guī)避風險，將依法批準的商業(yè)建設用地改為住宅土地用地，并**終以商務公寓或酒店式公寓的推出，商業(yè)建設用地使用年限為40年或50年?！吧谈淖　笔且环N違法行為，相關法律條文規(guī)定：建設用地經(jīng)依法批準后，用地單位不得擅自改變原批準的土地用途。

• 問 商住兩用房具體年限怎么算
  答

  房子商用房，40年土地年限。但你要賣的話不管你是否做商業(yè)繳納的稅費不會因你沒有做商業(yè)用途而改變的。一般來說商業(yè)用地的稅大概就幾種一是按房價的0．05％繳納印花稅，二是按轉(zhuǎn)讓價與購進合同價的差價的5。6％繳納營業(yè)稅，土地增值稅,1% ，商業(yè)用地是沒有個人所得稅的。所有稅金都是賣家承擔嗎？是買賣雙方協(xié)商的，沒有規(guī)定說是由賣家承擔的。

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• 問 商住兩用房產(chǎn)權多少年
  答

  商住兩用房產(chǎn)權50年的年限。雖然商住兩用房產(chǎn)低于住宅的產(chǎn)權年限，但是商住兩用房的價格會比住宅低一些，而且通常也是不限購的。通常情況下，商住房產(chǎn)權若是到期后，也是可以自動進行續(xù)期的，不過有些地區(qū)是需要繳納一定的土地出讓金才可以正常續(xù)期。商住兩用房比較實用,不僅可以居住,而且還可以使用房產(chǎn)來進行公司注冊,屬于適應一線城市發(fā)展政策以及年輕人生活發(fā)展的新型居住方式。小區(qū)管理會更嚴格，綠化環(huán)境及配套設施會更完善。但是商住兩用房的缺點也不少，首先表現(xiàn)在水電費用比普通的住宅要高一些，而且房屋不能進行落戶，如果家中有孩子需要上學的情況，也是無法解決的。所以如何進行選擇，還需要根據(jù)購房者的使用目的以及經(jīng)濟狀況，來進行綜合的評定。