商住兩用房指什么 買它需要注意什么問題

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• 147****6862

  商住兩用房，既可選擇商業(yè)，也可規(guī)劃成住宅，選擇多變，頗受青睞。但是置業(yè)者在購房時(shí)，一定要了解清楚商住兩用房的利弊，及一些小小的誤區(qū)哦。 什么是人們常說的商住兩用房？ “商住兩用”一般是土地用途的概念，即某地塊既可以選擇商業(yè)開發(fā)，也可以規(guī)劃成住宅。還有在此土地上建成的房屋，可以部分做商業(yè)，部分做住宅。開發(fā)商如果稱某一樓棟為“商住兩用”，那么該棟樓的部分（多為底下一層或數(shù)層）是作為商業(yè)用途，其余部分則是住宅，一般這樣的樓棟也被稱為“商住樓”。若是“商住樓”的房產(chǎn)證用途寫著是商品住宅，就是住宅房；未寫明商品住宅的有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務(wù)辦公用房。 商住兩用房有何優(yōu)勢(shì)？ 商住兩用房的優(yōu)勢(shì)主要有4點(diǎn)：一是總價(jià)低。商住兩用房小戶型較多，以40~80平方米戶型為主，一套房的總價(jià)較低。二是戶型設(shè)計(jì)獨(dú)特，這也成為吸引年輕購房群體的原因之一。像LOFT戶型，可設(shè)計(jì)為兩層，相當(dāng)于買一層得兩層。**后，由于商住兩用房還承擔(dān)部分商業(yè)用途，因此人防、消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一般高于普通住宅樓盤。 商住兩用房有何劣勢(shì)？  盡管和動(dòng)輒近百萬元的普通住宅相比，商住兩用房的總價(jià)較低，但如果貸款購房，**比例卻不低，一般要求**低**比例在四成到五成。而一些普通商業(yè)住宅**僅三成甚至兩成。另外，購買商住兩用房，貸款利率會(huì)比同期同檔次利率有所上浮，貸款年限也會(huì)有所限制。 商住樓在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上具有商業(yè)屬性，其日后的生活成本和出售成本會(huì)比普通住宅要高。首先，商住樓的水電費(fèi)用大多是按照商業(yè)水電費(fèi)計(jì)算，比民用水電價(jià)格要高；此外，商住樓的物業(yè)費(fèi)用和公共維修基金費(fèi)用也會(huì)比普通住宅要貴。 房屋產(chǎn)權(quán)期限也需加以衡量，普通住宅產(chǎn)權(quán)年限為70年，而商住用房產(chǎn)權(quán)年限為40或50年。根據(jù)我國2007年出臺(tái)的物權(quán)法相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，并無自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定，如果到期，如何處理也是一大難題。 此外，普通住宅通常一層有兩至六戶，商住用房一層可多達(dá)十幾二十戶，居住密度較高。 買商住兩用房要注意什么？ 1、明確未來使用費(fèi)的繳納依據(jù) 購房者應(yīng)問清水電等是否按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，一些開發(fā)商會(huì)采取相應(yīng)補(bǔ)救措施，有些費(fèi)用可以按民用價(jià)格繳納。 2、了解項(xiàng)目是否有相應(yīng)配套建設(shè) 非住宅項(xiàng)目開發(fā)商一般不會(huì)建設(shè)相應(yīng)的配套幼兒園、**、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等，購房前**好了解清楚。 3、首選商住分區(qū)，避免商住混雜 商用區(qū)和居住區(qū)分為不同樓座、相對(duì)獨(dú)立，甚至連小區(qū)配套、公用設(shè)施都各自獨(dú)立，能避免混用及費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)的混亂。 4、留心“商改住”違法行為 “商改住”是指用地單位為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地改為住宅土地用地，并**終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的推出，商業(yè)建設(shè)用地使用年限為40年或50年?！吧谈淖　笔且环N違法行為，相關(guān)法律條文規(guī)定：建設(shè)用地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，用地單位不得擅自改變?cè)鷾?zhǔn)的土地用途。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:33

相關(guān)問題

• 問 買房時(shí)如何規(guī)避限購,購房商住兩用房要注意什么問題
  答

  商住兩用房的優(yōu)勢(shì)小戶型較多，以40-80平米為主，總價(jià)低；人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高；對(duì)于限購的城市來說，商住用房不限購；(不過現(xiàn)在有些城市對(duì)此房產(chǎn)也開始限購了)有l(wèi)oft戶型，如買30平方米相當(dāng)于買60平方米。商住兩用房的缺陷**高，貸款利率高購買商住兩用房**大于等于45%；貸款期限小于等于10年；貸款利率不得低于同期同檔次利率的1.1倍；住房公積金僅可提取、不可用于貸款。生活成本相對(duì)較高物業(yè)管理費(fèi)為商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，高于普通住宅，一般大于3元/平方米/月；為商業(yè)用水和商業(yè)用電（水：商業(yè)用水6.21元/噸，民用水4元/噸；電：商業(yè)用電1.25元/度，民用電0.48元/度）PS：出于商用安全考慮，不少商住用房項(xiàng)目全部或部分禁用燃?xì)馔恋厥褂脵?quán)期限較短普通住宅：使用期限，居住用地70年；期滿后自動(dòng)續(xù)期。商住用房：使用期限，綜合用地50年，期滿后依法律規(guī)定辦理。購買商住兩用房的注意要點(diǎn)明確未來使用費(fèi)的繳納依據(jù)，購房者應(yīng)在選購時(shí)問清水、電、暖等是否采取商用價(jià)格，一些開發(fā)商會(huì)采取相應(yīng)補(bǔ)救措施，有些費(fèi)用可按民用價(jià)格繳納。所選項(xiàng)目是否有配建，非住宅項(xiàng)目一般不會(huì)被強(qiáng)制配套幼兒園、**，醫(yī)療機(jī)構(gòu)以及相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)等。首選，商、住分區(qū)，商用區(qū)和居住區(qū)為不同樓座、相對(duì)獨(dú)立，甚至連小區(qū)配套、公用設(shè)施都各自獨(dú)立，避免了混用。其次，商、住分層，商用房分配到低層，居住曾和商用房之上，分層管理將商住和自住的空間分割（注意：選購這種房產(chǎn)時(shí)盡量選出入樓通道獨(dú)立，電梯分開。小區(qū)配套和公用設(shè)施共享程度低的項(xiàng)目）

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• 問 商住兩用房子有何好處 購買時(shí)要注意什么問題
  答

  住房問題一直是國人的大問題，由于房?jī)r(jià)貴，房屋總價(jià)高，另一方面也因?yàn)槟贻p人追求個(gè)性、新穎的生活方式，買一層得兩層的LOFT受到不少年輕人的喜愛。對(duì)于年輕人來說，購買50平米的LOFT，實(shí)際可使用面積有100平米，相當(dāng)于花50平米的錢買了100平米的房子，花錢少，還不影響日常居住，可謂是一舉兩得。LOFT確實(shí)有很多優(yōu)點(diǎn)，但下面的這些問題也不能忽視。 1、 注意檢查LOFT的層高 LOFT如果層高過矮，隔成2層，居住會(huì)顯得壓抑，影響我們居住的舒適度，而層高如果太高了，則會(huì)受到政策的限制。一些城市對(duì)LOFT類戶型的層高做出過明確的規(guī)定：當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米時(shí)，無論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積均要按該層水平投影面積的2倍計(jì)算。即住宅立項(xiàng)的LOFT層高在4.9米以內(nèi)，開發(fā)商宣傳以及在合同中所承諾的“買一層送一層”的說法才是合法有效的?，F(xiàn)在有一些LOFT住宅的凈層高較低，分為兩層之后有可能出現(xiàn)單層層高不足的現(xiàn)象。 2、 注意查看產(chǎn)權(quán)年限 LOFT的產(chǎn)權(quán)多屬商業(yè)性質(zhì)，其產(chǎn)權(quán)一般為40年或50年，與一般住宅的70年產(chǎn)權(quán)存在一定的差別。買房的時(shí)候注意問清楚產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，另外，產(chǎn)權(quán)年限是從拿地的時(shí)間開始計(jì)算的，了解產(chǎn)權(quán)還剩下多少年。 3、買房住房成本高 由于LOFT與普通住宅不同，**比例和貸款的年限也不一樣，LOFT**比例高且貸款的年限短，這在無形之中也是加大了購房者的壓力。在入住后，LOFT是商業(yè)用電用水，物業(yè)費(fèi)比較貴，另外廚房一般是沒有燃?xì)獾?，綜合起來，買房和住房成本高。 4、LOFT商住樓不能落戶口且無對(duì)口學(xué)區(qū) 一般情況下，商住兩用的房子是不可以落戶的，要70年產(chǎn)權(quán)的普通住宅才可以。LOFT作為商住房，一般不能落戶。購房者需注意這點(diǎn)。 購買商住兩用房的LOFT到底好不好，萬事無絕對(duì)，購買時(shí)綜合考慮其優(yōu)缺點(diǎn)，再?zèng)Q定買還是不買。  

• 問 商住兩用房買賣有什么需要注意的?
  答

  　　第一，商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費(fèi)作和維修費(fèi)等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對(duì)追求高舒適度的純居住業(yè)主來主，會(huì)帶來很多不安全和不安定的因素?！　〉诙?，商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴(yán)格。因此，對(duì)于商住兩用樓，如果開發(fā)商對(duì)其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，無疑是存在一定的消防隱患?！　〉谌?，會(huì)給物業(yè)管理增加難度和成本，同時(shí)影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項(xiàng)目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國際**、雙會(huì)所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套?！　〉谒?，選擇新型“商住兩用房”　　現(xiàn)在，市場(chǎng)上出現(xiàn)了新型“商住兩用房”。它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨(dú)立腳點(diǎn)建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，另外，彼此的電梯也是獨(dú)立運(yùn)行的。一些有“商”有“住”的社區(qū)，在租售方面以“整層”為單位進(jìn)行。這樣做，一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供超值服務(wù)，另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購買服務(wù)。

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• 問 商住兩用房如何裝修好？需要注意什么？
  答

  　第一，商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費(fèi)作和維修費(fèi)等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對(duì)追求高舒適度的純居住業(yè)主來主，會(huì)帶來很多不安全和不安定的因素?！　〉诙?，商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴(yán)格。因此，對(duì)于商住兩用樓，如果開發(fā)商對(duì)其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，無疑是存在一定的消防隱患?！　〉谌?，會(huì)給物業(yè)管理增加難度和成本，同時(shí)影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項(xiàng)目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國際**、雙會(huì)所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套?！　〉谒?，選擇新型“商住兩用房”　　現(xiàn)在，市場(chǎng)上出現(xiàn)了新型“商住兩用房”。它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨(dú)立腳點(diǎn)建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，另外，彼此的電梯也是獨(dú)立運(yùn)行的。一些有“商”有“住”的社區(qū)，在租售方面以“整層”為單位進(jìn)行。這樣做，一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供超值服務(wù)，另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購買服務(wù)。

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• 問 購買商住兩用房應(yīng)注意什么方面 除了產(chǎn)權(quán)年限還要關(guān)注什么問題
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   精裝、交通便利、小戶型、不限購……這些購買需求疊加起來很容易聯(lián)想到商住兩用房。隨著“商住兩用房”項(xiàng)目的增多，購買時(shí)需要注意的事項(xiàng)也為大家所關(guān)注。 什么是商住兩用房？ “商住兩用”一般是土地用途的概念，即某地塊既可以用于商業(yè)開發(fā)，也可以用于住宅開發(fā)。而在此土地上建成的房屋，可以部分做商業(yè)，部分做住宅。開發(fā)商如果稱某一樓棟為“商住兩用”，那么該棟樓的部分（多為底下一層或數(shù)層）是作為商業(yè)用途，其余部分則是住宅，一般這樣的樓棟也被稱為“商住樓”。若是“商住樓”的房產(chǎn)證用途寫著是商品住宅，就是住宅房；未寫明商品住宅的有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務(wù)辦公用房。 商住兩用房有何優(yōu)勢(shì)？ 一是總價(jià)低，商住兩用房小戶型較多，以40~80平方米戶型為主，一套房的總價(jià)較低。 二是戶型設(shè)計(jì)獨(dú)特，這也成為吸引年輕購房群體的原因之一。像LOFT戶型，可設(shè)計(jì)為兩層，相當(dāng)于買一層得兩層。 三是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高，由于商住兩用房還承擔(dān)部分商業(yè)用途，因此人防、消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一般高于普通住宅樓盤。 四是不限購，像北京、上海等一些一級(jí)城市，為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，對(duì)居民實(shí)行限購政策，而商住兩用房一般不限購，滿足很多購房者的買房夢(mèng)。 商住兩用房有何劣勢(shì)？ 1. **高，貸款利率高。商住兩用房的**比例一半大于45%，貸款期限一半不超過10年，且貸款利率不低于同期同檔次利率的1.1倍。同時(shí)住房公積金不予支持貸款。 2. 生活成本相對(duì)較高，物業(yè)管理費(fèi)為商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，高于普通住宅。用電用水也按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。 3. 土地使用權(quán)限較短，土地使用權(quán)期限來看，普通住宅為70年，商住用房為50年；土地使用權(quán)期屆滿，普通住宅自動(dòng)續(xù)期，商住用房，依照法律規(guī)定辦理。 4. 居住密度相對(duì)較大，普通住宅一層2-4戶，商住兩用房一層可到6-20戶。 買商住兩用房要注意什么？ 1、明確未來使用費(fèi)的繳納依據(jù) 購房者應(yīng)問清水電等是否按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，一些開發(fā)商會(huì)采取相應(yīng)補(bǔ)救措施，有些費(fèi)用可以按民用價(jià)格繳納。 2、了解項(xiàng)目是否有相應(yīng)配套建設(shè) 非住宅項(xiàng)目開發(fā)商一般不會(huì)建設(shè)相應(yīng)的配套幼兒園、**、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等，購房前**好了解清楚。 3、首選商住分區(qū)，避免商住混雜 商用區(qū)和居住區(qū)分為不同樓座、相對(duì)獨(dú)立，甚至連小區(qū)配套、公用設(shè)施都各自獨(dú)立，能避免混用及費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)的混亂。 4、留心“商改住”違法行為 “商改住”是指用地單位為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地改為住宅土地用地，并**終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的推出，商業(yè)建設(shè)用地使用年限為40年或50年。“商改住”是一種違法行為，相關(guān)法律條文規(guī)定：建設(shè)用地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，用地單位不得擅自改變?cè)鷾?zhǔn)的土地用途。