房屋還沒(méi)交付，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)了，已建好的房子被建筑商申請(qǐng)法院查封，我們業(yè)主的利益能有保障嗎?

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• 148****4979

  《**高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條規(guī)定，消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。
  也就是說(shuō)，業(yè)主的利益是先于建筑商獲得法律保護(hù)的。

  查看全文↓ 2014-05-21 10:35:39

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)了,業(yè)主可以向法院申請(qǐng)暫停還房貸嗎?
  答

  問(wèn)：房企破產(chǎn)商品房買賣合同有效嗎？答：在期房銷售中，如果剛交完**，但并未辦理按揭貸款，此時(shí)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，簽署的商品房買賣合同仍舊是有效的。因開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)而導(dǎo)致商品房買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)構(gòu)成根本違約，應(yīng)退還**款，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。問(wèn)：開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)業(yè)主有權(quán)要求退房嗎？答：房屋已交付，未辦理房產(chǎn)證開(kāi)發(fā)商此時(shí)破產(chǎn)的，按照法律規(guī)定，應(yīng)該優(yōu)先保護(hù)已支付全款的業(yè)主利益，如果開(kāi)發(fā)商因此而無(wú)法辦理房產(chǎn)證時(shí)，業(yè)主可以要求退房。因?yàn)榉课蓦m已交付，房款亦全部支付，但并未進(jìn)行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，無(wú)法發(fā)生物權(quán)變更的效力，所以合同并未履行完畢。問(wèn)：開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)能否原價(jià)收回未辦理過(guò)戶的房屋？答：開(kāi)發(fā)商不能基于破產(chǎn)而要求業(yè)主原價(jià)返還房屋，在此期間房屋**的，**后的收益歸業(yè)主所有，原價(jià)收回房屋對(duì)業(yè)主是有損失的，也沒(méi)有法律依據(jù)。問(wèn)：開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，業(yè)主是否就破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先清償權(quán)？答：這得分多種情況，如果業(yè)主已支付全部房款，那業(yè)主是有優(yōu)先受償權(quán)的。業(yè)主購(gòu)買期房，繳納了**款簽訂商品房買賣合同后開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，業(yè)主可要求解除合同，返還**款以及利息。開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，法院一旦裁定進(jìn)入破產(chǎn)程序，破產(chǎn)之前發(fā)生的債務(wù)，只是普通債權(quán)，無(wú)法優(yōu)先清償，只能等到優(yōu)先清償破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)后才能清償。問(wèn)：開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)業(yè)主可以不交房貸嗎？答：房屋已交房正按揭還房貸，還未辦理房產(chǎn)證，雖然開(kāi)發(fā)商已破產(chǎn)，但業(yè)主仍需繼續(xù)還房貸，因?yàn)橘J款是業(yè)主跟銀行之間的借款關(guān)系，跟開(kāi)發(fā)商沒(méi)直接關(guān)系，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。業(yè)主斷供銀行可凍結(jié)其賬戶如果業(yè)主不按期交房貸，造成逾期后，基于借款合同和擔(dān)保合同銀行會(huì)將業(yè)主及開(kāi)發(fā)商同時(shí)訴上法庭，一般開(kāi)發(fā)商都在銀行留有保證金。此時(shí)銀行通常會(huì)先執(zhí)行開(kāi)發(fā)商的保證金抵償房貸款，銀行會(huì)凍結(jié)業(yè)主的賬戶甚至拍賣該房屋。

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• 問(wèn) 房屋還沒(méi)交付，已繳納房款50%，開(kāi)發(fā)商又要求支付30%的房款，合理嗎
  答

  應(yīng)該不會(huì)的 房子網(wǎng)簽了之后 就不能進(jìn)行其他交易了餓

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• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)業(yè)主怎么辦？可以去法院起訴開(kāi)發(fā)商嗎？
  答

  一、房屋已建成房屋已經(jīng)建成的情況下，破產(chǎn)企業(yè)即有對(duì)購(gòu)房人履約的可能，也就是業(yè)主有可能能夠拿到房子。二、房屋未建成若企業(yè)破產(chǎn)宣告時(shí)房屋尚未建成，或人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人決定不再繼續(xù)修建未建成的房屋，就會(huì)造成破產(chǎn)企業(yè)對(duì)購(gòu)房人債務(wù)履行事實(shí)不能的情況。根據(jù)房屋的買受方式不同，可以區(qū)分為兩種情況：按揭貸款買房和對(duì)賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，房屋的權(quán)利歸屬產(chǎn)生不同影響。1、按揭貸款所購(gòu)房屋的權(quán)利歸屬。企業(yè)破產(chǎn)時(shí)房屋的權(quán)利歸屬。現(xiàn)房按揭中，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)對(duì)房屋的權(quán)利歸屬?zèng)]有任何影響。購(gòu)房人僅需繼續(xù)向銀行清償債務(wù)，并以房屋為擔(dān)保即可。在期房按揭中，購(gòu)房時(shí)房屋尚未建成，購(gòu)房人不享有房屋的所有權(quán)。當(dāng)房屋建成后，若房款已經(jīng)付清(購(gòu)房人支付了**，貸款銀行以購(gòu)房人的名義付清了余款)，購(gòu)房人即可委托開(kāi)發(fā)商向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記處申領(lǐng)《房地產(chǎn)證》并取得房屋所有權(quán)。之后房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)對(duì)房屋的權(quán)利歸屬亦不生影響，購(gòu)房人僅需繼續(xù)向銀行清償債務(wù)，并以房屋為擔(dān)保即可。2、對(duì)賣方分期付款買房時(shí)房屋的權(quán)利歸屬。與按揭買房不同，在分期付款購(gòu)房的情形下，在轉(zhuǎn)移所有權(quán)之前，根據(jù)破產(chǎn)申請(qǐng)受理時(shí)，購(gòu)房人是否足額支付價(jià)款可以分為以下兩種情況討論：第一，購(gòu)房人已經(jīng)付清全部?jī)r(jià)款的，所購(gòu)房屋被排除在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之外，購(gòu)房人可以要求破產(chǎn)管理人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)變更房屋登記。第二，購(gòu)房人尚未付清全部?jī)r(jià)款的，房地產(chǎn)企業(yè)尚未轉(zhuǎn)移所有權(quán)，雙方均未履行完畢合同，破產(chǎn)管理人即有權(quán)決定是解除合同還是接受價(jià)款并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。

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• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)對(duì)業(yè)主利弊
  答

  　　開(kāi)發(fā)商宣告破產(chǎn)時(shí)，對(duì)于業(yè)主的弊端相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較大的，分為兩種情況，其中一種是房屋還沒(méi)有建成時(shí)，開(kāi)發(fā)商宣告破產(chǎn)，對(duì)于業(yè)主是不利的，另一種是房屋已經(jīng)建成，那么對(duì)于業(yè)主的損失相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較小的，但小區(qū)的物業(yè)可能就沒(méi)有保障了。　　由于開(kāi)發(fā)商宣告破產(chǎn)之后，房屋的產(chǎn)權(quán)就歸屬于政府，而且這時(shí)候房屋就無(wú)法開(kāi)具正規(guī)的發(fā)票，不過(guò)，在開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)之后，房屋已經(jīng)建成，購(gòu)房者還是可以按照正常的程序申請(qǐng)房產(chǎn)證以及不動(dòng)產(chǎn)證?？傮w來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)破產(chǎn)時(shí)，可能對(duì)于一部分房屋進(jìn)行了按揭貸款，清算的時(shí)候資產(chǎn)也會(huì)縮水，這樣開(kāi)發(fā)商也就無(wú)法回購(gòu)已經(jīng)辦理按揭的房屋，而開(kāi)發(fā)商沒(méi)有錢給銀行退已經(jīng)放的款，這時(shí)候只能期望爛尾樓能夠被拍賣，這個(gè)時(shí)候業(yè)主的房子就可以正常的拿到手。

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商沒(méi)交房就破產(chǎn)了，我怎么辦？
  答

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法（試行）的規(guī)定》該房產(chǎn)項(xiàng)目將被作為開(kāi)發(fā)商的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，償還債務(wù)。

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