借名購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)有多大 如何看待這種風(fēng)險(xiǎn)

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• 138****0064

  近年來(lái)，受房?jī)r(jià)、特殊性住房限購(gòu)政策等影響，借名購(gòu)房已屢見(jiàn)不鮮，因此引發(fā)的糾紛也不斷發(fā)生。隨著房?jī)r(jià)的大幅上漲，一旦登記人反悔，實(shí)際購(gòu)房者面臨著無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，還有一些人借名買(mǎi)具保障性質(zhì)的政策性住房，因借名購(gòu)買(mǎi)政策性住房違反國(guó)家政策，即便雙方簽訂借名協(xié)議，此協(xié)議也可能會(huì)被認(rèn)定無(wú)效。不僅是借名人，登記人在借名給他人購(gòu)房時(shí)，也承擔(dān)著借名人以自己名義購(gòu)房和貸款后，若不及時(shí)按揭還款，還會(huì)影響個(gè)人征信的記錄。 通常在現(xiàn)實(shí)生活中，有那些人會(huì)借他人名義買(mǎi)房呢？ 1、未達(dá)到購(gòu)房資格但有買(mǎi)房需要的非京籍人員 2、一些已擁有住房為規(guī)避限購(gòu)令的人員 3、條件不符合申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的人員 4、兩限房甚至其他單位優(yōu)惠集資房的人員 5、被限制貸款或有想轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)的人員 數(shù)據(jù)顯示，在所有權(quán)確認(rèn)糾紛案件中，涉及借名購(gòu)房糾紛案件占近兩成的比重，而在實(shí)際的案件訴訟中，僅有不足一成的借名購(gòu)房者有簽署書(shū)面借名購(gòu)房協(xié)議，因借名購(gòu)房的行為多發(fā)生在親屬、朋友之間，雙方基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書(shū)面協(xié)議，一旦借名人提出房屋為自己所有，實(shí)際出資人的取證過(guò)程往往面臨困難。 針對(duì)借名購(gòu)房行為存在的風(fēng)險(xiǎn)，建議借名者不要借名購(gòu)買(mǎi)保障性住房。對(duì)于不違反國(guó)家法律、政策的借名購(gòu)房人，借名人與登記人應(yīng)簽訂書(shū)面協(xié)議，對(duì)出資、房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬等作出明確約定，必要時(shí)可對(duì)協(xié)議進(jìn)行公證。出資人在支付房款時(shí)留存銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條等證據(jù)，以防在沒(méi)有書(shū)面協(xié)議或房屋登記人對(duì)借名買(mǎi)房不予認(rèn)可時(shí)，出資人可以此為依據(jù)向?qū)Ψ街鲝垈鶛?quán)、減少損失。 另外對(duì)于登記人一方，應(yīng)就房款支付、貸款償還以及因房屋所產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任義務(wù)等事項(xiàng)作明確的書(shū)面約定，以防止借名人未能及時(shí)還貸導(dǎo)致銀行向登記人主張權(quán)利時(shí)，登記人由此遭受損失。

  查看全文↓ 2016-04-27 18:25:08

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 借名買(mǎi)房有風(fēng)險(xiǎn)嗎，借名買(mǎi)房有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  導(dǎo)讀：國(guó)家出臺(tái)了一些保障房政策維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，一些購(gòu)房者為了能夠享受?chē)?guó)家的優(yōu)惠政策會(huì)鋌而走險(xiǎn)，借用他人的名義購(gòu)買(mǎi)保障房。看起來(lái)很美，實(shí)則暗藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。以他人名義買(mǎi)房，房屋買(mǎi)賣(mài)合同上簽訂的是他人的名字，房產(chǎn)證上也是他人的名字。一旦發(fā)生糾紛，則購(gòu)房人的美夢(mèng)會(huì)成為一場(chǎng)空。

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• 問(wèn) 借名買(mǎi)房有哪些法律風(fēng)險(xiǎn) 如何避免這些風(fēng)險(xiǎn)
  答

  買(mǎi)房對(duì)任何家庭來(lái)說(shuō)，動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)，一定不能掉以輕心。而在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，除了一房數(shù)賣(mài)、陰陽(yáng)合同等陷阱，還有經(jīng)適房買(mǎi)賣(mài)、央產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)等涉及政策性的問(wèn)題。以下就是一些有關(guān)政策性的買(mǎi)房的注意事項(xiàng)，希望引起購(gòu)房者注意。 借名買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)大 2013年，沒(méi)有北京戶(hù)口的韓女士借用姑姑的名義購(gòu)買(mǎi)了一套房屋，兩人簽訂協(xié)議，約定韓女士或其子女具有北京戶(hù)口后，姑姑再將房屋過(guò)戶(hù)至韓女士或其子女名下。 2014年，姑姑去世，姑父卻不承認(rèn)韓女士與姑姑之間的協(xié)議，起訴要求法院判令房屋由他繼承。**終，法院認(rèn)定韓女士與姑姑之間的借名購(gòu)房協(xié)議有效。韓女士可另起訴姑父要求繼續(xù)履行其與姑姑之間的借名購(gòu)房合同，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。 經(jīng)適房買(mǎi)賣(mài)有條件 2009年，彭女士以110萬(wàn)元將一套經(jīng)濟(jì)適用住房出售給張先生。在約定過(guò)戶(hù)之日，彭女士卻拒絕過(guò)戶(hù)，她以雙方買(mǎi)賣(mài)的房屋系經(jīng)濟(jì)適用住房為由，將張先生訴至法院，要求收回房屋。 法院經(jīng)審理查明，彭女士在賣(mài)房前已取得房屋所有權(quán)證書(shū)、契稅完稅憑證已滿(mǎn)5年，符合經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易條件。據(jù)此，法院**終認(rèn)定該房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，駁回了彭女士的訴訟請(qǐng)求。 央產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)需謹(jǐn)慎 石先生為某中央國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員，2000年以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)了一間房屋。一年后，石先生在尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，將該房屋以25萬(wàn)轉(zhuǎn)讓給李女士。多年后，石先生取得產(chǎn)權(quán)證后拒絕為李女士辦理過(guò)戶(hù)。李女士將其訴至法院。 法院經(jīng)查，該房屋是央產(chǎn)房中的已購(gòu)公房，因石先生夫婦住房面積存在超標(biāo)問(wèn)題，無(wú)法辦理轉(zhuǎn)移登記的審批。**終，經(jīng)法院協(xié)調(diào)，李女士替石先生補(bǔ)交了超標(biāo)款，房屋順利上市后李女士辦理完過(guò)戶(hù)。 法官提醒，在購(gòu)買(mǎi)央產(chǎn)房時(shí)一定要注意所要購(gòu)買(mǎi)的房屋屬于哪類(lèi)央產(chǎn)房，看是否可以上市交易，提前了解相關(guān)政策和交易流程。

• 問(wèn) “借名買(mǎi)房”有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  如果“被借名方”存在債務(wù)危機(jī)，“借名方”就有可能白白損失一大筆財(cái)物。“例如，‘被借名方’在外面有債務(wù)，債權(quán)人是可以要求查封其房產(chǎn)的，那么‘借名方’，也就是真正的出資人、還貸方他的利益是肯定要受損的，甚至是房財(cái)兩空”“被借名方”同樣也存在風(fēng)險(xiǎn)。如果“借名方”不及時(shí)還貸，“被借名方”的信用記錄是要受到影響的。等到“被借名方”自己需要買(mǎi)房時(shí)，他面臨的政策、利率和**很可能更高，對(duì)他自己很不利。所以，無(wú)論“借名”還是“被借名”，都要三思后行。

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• 問(wèn) 借名買(mǎi)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  借名買(mǎi)房有以下六類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)：　借名買(mǎi)房的行為存在著六類(lèi)訴訟風(fēng)險(xiǎn)：首先是沒(méi)有書(shū)面協(xié)議，一方否認(rèn)曾約定借名買(mǎi)房。借名買(mǎi)房的雙方多為親屬、朋友關(guān)系，基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書(shū)面協(xié)議，登記人可能因房屋價(jià)格上漲等因素否認(rèn)借名買(mǎi)房?！　〉诙杳?gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，即使簽訂了書(shū)面協(xié)議，但因規(guī)避政策，該協(xié)議存在被法院認(rèn)定無(wú)效的可能，借名買(mǎi)房人無(wú)法實(shí)現(xiàn)獲得房屋產(chǎn)權(quán)的目的。　　第三，在房屋滿(mǎn)足過(guò)戶(hù)條件時(shí)，是否協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)的主動(dòng)權(quán)掌握在登記人手中，借名人面臨遭到拒絕的風(fēng)險(xiǎn)?！　〉谒?，購(gòu)買(mǎi)房屋后，借名人往往實(shí)際居住在房屋內(nèi)，但由于房屋登記在他人名下，而我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采取登記原則，借名人面臨被起訴騰退房屋的風(fēng)險(xiǎn)。　　第五，即便登記人認(rèn)可自己的“背房”身份，但如果其陷入訴訟，借名人很可能跟著吃?huà)炻鋬?。因?yàn)榻杳I(mǎi)房是借名人和登記人之間的約定，根據(jù)公示公信原則，房屋所有權(quán)證載明登記人為所有權(quán)人，一旦登記人涉訴，該房屋作為其財(cái)產(chǎn)面臨被查封或處分的危險(xiǎn)。比如登記人離婚，其配偶就可以主張?jiān)摲课葑鳛榉蚱薰餐?cái)產(chǎn)應(yīng)分割；或者登記人背上外債，債權(quán)人申請(qǐng)保全，就會(huì)使房屋被查封?！　〉诹?，如果登記人將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，借名人的房子很可能打了水漂，再也要不回來(lái)。由于房屋登記在他人名下，第三人有理由相信登記人就是房屋所有權(quán)人。如果第三人在不知情的情況下，從登記人手中買(mǎi)了房子，借名人就會(huì)面臨喪失房屋的可能，**終的結(jié)果只能依不當(dāng)?shù)美虻怯浫酥鲝堎r償。

• 問(wèn) 借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？
  答

  1.借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)。2.借名購(gòu)買(mǎi)普通房屋的，登記購(gòu)房人反悔不承認(rèn)借名買(mǎi)方之事或者登記購(gòu)房人死亡，其繼承人不了解借名之事，不承認(rèn)借名之事。3.第三人對(duì)登記購(gòu)房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給實(shí)際出資人的行為提出異議。4.房產(chǎn)被名義購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓或抵押，或者被法院強(qiáng)制執(zhí)行。