改善性需求購房者是如何分類別的,你知道自己屬于哪一類嗎?

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• 133****0440

  常聽人說政策的變化釋放了改善性需求，但其實改善性需求也是分類別的，究竟可以分哪些類別，各自都有些什么特點？你作為購房者又屬于哪一類呢？ 改善性需求購房者一般分為三類：一是換地段，就是我們通常所說的以遠換近，如在北京工作，房子從通州換到國貿(mào)；二是換面積，就是我們通常所說的以小換大、小戶型換大戶型；三是為了特定需求，如為了孩子上學購買學區(qū)房、為了養(yǎng)老購買養(yǎng)老地產(chǎn)等。 1、以遠換近和以小換大 對于這種類型的購房者來說，因為大家有過一次購房經(jīng)驗，我建議大家再換房時，房屋品質(zhì)是首要考慮的問題。 其次，換房的房源確定方面，我建議大家先把買房的房源確定下來之后再賣自己的房子，哪怕是有的個別中介已經(jīng)給你的舊房子找好了買家，價格出得也合理，這時候我建議大家一定要忍一下。 **后，換房還需要注意稅費的問題。普通住宅買賣分為三種情況：一是您賣出去的是5年以上家庭唯一住房，交易時稅款只需要交納1%或1.5%的契稅，而且還是買方交；二是您賣出去的是5年以上非家庭唯一住房，這時候除了買方需要交納契稅外，按照規(guī)定，您還需要交轉(zhuǎn)讓所得（現(xiàn)在房屋總價-原來房屋購買總價）20%的個人所得稅；三是您賣出去的是5年以內(nèi)房，不管是不是家庭唯一住房，按照規(guī)定，買您房的買方還是只需要交1%或1.5%的契稅，而您作為賣方卻需要交納全額5.6%的營業(yè)稅及附加和轉(zhuǎn)讓所得（現(xiàn)在房屋總價－原來房屋購買總價）20%的個人所得稅。 以上述第三種情況舉例，您賣一套房現(xiàn)價200萬原購房價100萬5年以內(nèi)普通住宅，您需要轉(zhuǎn)嫁11.2萬的營業(yè)稅和20萬的個人所得稅給買家，同時如果您再買一套同種類型的住宅，二手房賣家會轉(zhuǎn)嫁給您11.2萬的營業(yè)稅和20萬的個人所得稅。這其中高昂的賣房和買房成本，是您換房選擇未滿五年的二手房是需要仔細衡量的。 2、購買學區(qū)房 學區(qū)房是指買了這兒的房子，孩子就有資格在附近的中、**上學。不過這只是一個泛泛的概念，一般所提到的學區(qū)房僅指房子所有者的家庭有上名牌（重點）中、**的資格。北京目前的學區(qū)房分為兩種，一種是能上**本部的學區(qū)房，另一種是能上**分校的學區(qū)房。 （1）購買學區(qū)房應注意的問題 ① 劃片范圍變數(shù)大，如購房時在**地段內(nèi)，入學時有可能被劃出；入學規(guī)則變數(shù)大，如買房時該**規(guī)定落戶兩年就能就近入學，如今可能變成了五年，等您孩子上學時條件有可能又變了。 ② 戶口問題。一是戶口遷入問題，如果原房主戶口不遷出，即使您買了學區(qū)房，您的孩子也無法入學；二是雖然前業(yè)主的戶口已全部遷出，入學時卻不料前業(yè)主的孩子還在**就讀沒有畢業(yè)，按照一戶一人的規(guī)則，即使您買了學區(qū)房，您的孩子也可能與名校失之交臂；三是雖然有些40、50年產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商也承諾能上**，但是戶口不能落戶。 （2）名校分校學區(qū)房解讀 目前北京的名校分校分為三種：一是花錢買牌子加盟的分校，除了校長等個別高層外其余老師都是外聘；二是與名?？偛抗蚕硪磺薪逃Y源，真正意義上的名校分校；**后一種是僅是附近樓盤擁有的名校資源，跟項目本身根本沒有關系，典型的偷換概念類型。 擁有第二種名校分校入學資格的房子，我認為才能稱之為真正的名校分校學區(qū)房，但是購買這類房子，除了可能面臨購買本部學區(qū)房的那些問題外，由于目前很多分校學區(qū)房屬于一手房項目，還會有新的要注意的問題。 ① 教學質(zhì)量問題。到目前為止，我身邊成功購買的朋友還沒有一個跟我說分校的教學質(zhì)量和本校是一樣的，但是畢竟有名校的資源，大家買房時也可以選擇，但是不要抱有過高的期望。 ② 有的開發(fā)商會承諾上名校分校，但是實際入住后會發(fā)現(xiàn)，沒有**只有**和**。這點要告訴大家的是，上哪些名校，開發(fā)商是不會寫進購房合同里去的，所以開發(fā)商的承諾不能給您以法律保障的，買房時您就要衡量這房子值不值了。 ③ **權(quán)是否有期限。目前有的項目引入名校資格，雖然是開發(fā)商出錢出地建的**，但是一般會和**協(xié)議，幾年內(nèi)可以**，但是如果您的孩子還得好幾年入學，之前一定要咨詢清楚。 【特別提示】 一是靠近**的房子不一定是學區(qū)房。二是目前北京能上**本部的學區(qū)房主要集中在海淀區(qū)和西城區(qū)，這些區(qū)域的學區(qū)房又多以年代久遠的二手房為主，老舊問題嚴重。 3、購買養(yǎng)老房 很多老年人有把現(xiàn)有住房給子女住，自己在一個很遠的地方買房養(yǎng)老的想法。但是我不提倡這樣購買養(yǎng)老房，因為遠郊區(qū)的房子配套并不齊全，老年人居住起來不方便。 我倒認為，不如在現(xiàn)有房屋周邊買一套步行5分鐘就可以到的、更適合老年人居住的小戶型。 如果非要在其他區(qū)域買房的話，我建議**好在車站和地鐵站附近，而且盡量距離超市、醫(yī)院等配套不要太遠，這樣就可以方便老人的退休生活，例如可以考慮北醫(yī)三院、中日友好醫(yī)院等醫(yī)院周邊的二手房。 雖然目前市場上的房子基本上都有電梯，但是我還是建議老年人置業(yè)盡量不要選擇高樓層，以防電梯因事故影響老年人上下樓。 除了以上大家買房的基本需求外，對于改善需求購房者來說，我建議大家還是要從自身改善需求出發(fā)。例如，喜歡看電影的購房者應該留意附近電影院的位置，喜歡看球的購房者可以在體育場邊置業(yè)等，對于有孩子的家庭還要注意教育配套。 對于改善需求購房者而言，建議買房時根據(jù)自身需求，五環(huán)內(nèi)看品質(zhì)，五環(huán)外看價格。

  查看全文↓ 2016-04-27 18:25:17

相關問題

• 問 購房者分為剛需,改善和投資性買房 你知道自己屬于哪一種嗎
  答

  房地產(chǎn)市場上買房者眾多，但是買房目的卻各不相同，一般可以分為剛需、改善和投資性買房。你是哪一類的買房者呢？ 剛需即剛性需求，必須要滿足的需求。剛需購房者買房的目的是為了自住，選擇標準是適合自己及家人的居住需求。一般把房管局備案的100平以下面積段戶型的房源，稱為剛需。這類房子面積小、總價較低、**也較低，能讓囊中羞澀的購房者有自己的一席之地，但配套等會相對差一些。 剛需族的一般特點 1 、對房子有強烈需要 “剛需族”是對房子有強烈需要的人群。特別是80后“剛需族”，他們認為想要實現(xiàn)自身的城市化，就一定要在城市擁有屬于自己的房產(chǎn)。55%的80后想通過擁有不動產(chǎn)而對這個城市產(chǎn)生精神歸屬感。 2、對樓市有一定了解 “剛需族”對該不該買房，什么時候買房，心里非常有主意。他們不會輕易為開發(fā)商的小恩小惠所動，對一切“先漲價后打折”的把戲洞若觀火。同時，他們往往對樓市和時下的樓價有著固執(zhí)而堅定的看法，特別是經(jīng)歷了樓價癲狂時代后，他們已變得很成熟，很理性。 3、會適時出手購屋 “剛需族”不是偏執(zhí)狂，只要開發(fā)商把房屋品質(zhì)做好，價格符合承受能力，他們會很高興的排隊購屋。換句話，他們不會接受過高的樓價，但當樓價調(diào)整到可承受的范圍內(nèi)，他們就會出手。 剛需族購房注意事項 一、理性和有規(guī)劃的消費是購房的前提。 為了避免沖動購房，買房前購房者必須要明確兩個問題：為什么要買房？到底需要什么樣的房子？從自己的實際情況出發(fā)，好好規(guī)劃一下，其實能滿足基本的居住需求就好，避免出現(xiàn)不必要的額外負擔。 二、對開發(fā)商的信譽、實力要細細考證。 很多剛需購房者都會選擇買期房，而買期房**大的煩惱是購買者選擇了那些實力不強、信譽不好的開發(fā)商，從而造成不能按時交房、或交房的房屋質(zhì)量太差。因此，購房者要選擇那些信譽好，實力強的大房企，這些公司考慮到信譽，都能做到按期按質(zhì)交房。 三、購房資金不能一次性投入。 有的開發(fā)商對一次性付全款的購房者給予極大的優(yōu)惠，有的折扣達到了5%以上，這對購房者有不小的吸引力，如果是買現(xiàn)房的話不妨為之，而如果買的是期房則要慎重了。如果一次性交完全款，到時開發(fā)商不能按時交房，購房者去要求賠償，幾乎難以奏效；如果錢未一次交清，則可憑未付余款去交涉，購房者便由被動變主動了。 四、貸款約定要謹慎。 現(xiàn)在買房政策多變，購房者在簽訂合同時一定要謹慎，尤其是一些合同的細節(jié)，需要有明確的約定。有兩點尤其重要，一是要約定貸款按揭辦不下來時的處理方式，二是約定對雙方公平的違約責任及合同解除條件。 五、教育配套不可忽視 剛需者尤其是新婚小夫妻買房時，對周邊環(huán)境、房價比較關注，但往往容易忽略教育的配套。認為剛結(jié)婚有孩子是幾年以后的事情，現(xiàn)在考慮還太早，有的即使考慮到孩子日后的教育的問題，但因為經(jīng)濟實力有限，只能在一定的購房圈中選擇。 與剛需相對的是改善。改善即改善型自住房，購房者買房也是為了自住，但對房屋的要求更高，譬如面積更大、是學區(qū)房、配套更好、地段更好等等。這類房子一般面積在100平以上，價格也相對較高。 什么是改善性需求購房 改善型購房主要是指對目前的居住條件不滿意，需要重新購置房產(chǎn)來滿足對居住的要求。根據(jù)改善型居住需求的不同性質(zhì)，一般又將改善型需求分為兩類：一類是目前的居住條件比較差，迫切需求改善居住環(huán)境而購房；另一類是收入頗豐，平時生活品質(zhì)比較高，對現(xiàn)有住房不滿意，在新的高品質(zhì)樓盤出現(xiàn)后，為了追求更高的生活質(zhì)量，而去購買新房。 改善性需求購房五大技巧 技巧1 對新居住區(qū)域把好關 一般來講，改善型購房者對住房區(qū)域的選擇一定要有全面的考慮，如區(qū)域房價水平、生活配套、住房條件、小區(qū)環(huán)境、周邊交通、**等的分布情況，全面衡量自己的經(jīng)濟能力和換房的要求。 技巧2 原有住宅賣掉還是出租？ 在實現(xiàn)自己的換房計劃之后，對于原有住宅出售或是出租要結(jié)合市場情況和未來走勢來確定。如果原有住宅的位置較好，租金價格水平較高，可以考慮將其出租，利用租金來還換房后的貸款。 技巧3 相關的交易稅費要理清 換房業(yè)主在“賣舊買新”升級置業(yè)時，一定要理清自己作為賣方和買方雙重身份時，各自需要繳納的稅費。一般來講二手房買賣交易時出售方需要繳納營業(yè)稅和個人所得稅，購買方需要繳納契稅，但是要注意已購公房和回遷房交易時，購買方需要另外繳納土地出讓金；而在經(jīng)濟適用房出售時則由出售方繳納土地出讓金。另外，按照規(guī)定在售房1年前后再購房時，契稅可以按差額計征，也可以節(jié)省部分開支。 技巧4 賣與買可考慮同步進行 如果想要換房，手頭資金又不充裕，需要售房款救急的消費者，可以考慮讓買、賣交易同時進行，以籌到售房款后實現(xiàn)自己的換房計劃。建議買與賣同步進行的消費者，先做好新房的選擇和購買前工作，比如看房、議價等，一旦自己的舊房進入交易程序，馬上啟動新房購買程序。即使買房程序稍微落后于賣房，可與買家溝通要求延后交房。這樣就可以依靠賣房的收入來繳納買房的**款，其不足房款可以做商業(yè)貸款或公積金貸款。 技巧5 后續(xù)生活費用等的考慮 消費者改善型換房時要考慮到自己目前的經(jīng)濟實力是否能夠承擔外，還應考慮到日后的生活費用、孩子的教育費用、換房后到工作單位的交通費用的增加等，尤其要優(yōu)先考慮是否有足夠的資金來保證未來孩子的教育費用。 投資性買房即炒房，買房是為了投資，所購買的房子一定要能租出去或順利轉(zhuǎn)手，房子的**價值和區(qū)域發(fā)展前景至關重要。 投資性買房時具體注意: 一是確保合法可靠，減少投資的盲目性 買房先買產(chǎn)權(quán)，只有取得了產(chǎn)權(quán)，投資者才可擁有對房產(chǎn)的收益權(quán)和處分權(quán)，可自用、出租。買賣房產(chǎn)證是房屋產(chǎn)權(quán)的惟一合法憑證，投資前要核實所購房產(chǎn)的安全性，查明開發(fā)及銷售是否合法，購買的是房屋所有權(quán)還是使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)關系不明確解決起來也十分困難。 二是前瞻性投資 投資者要仔細研究城市規(guī)劃方案，關注城市基本建設進展情況，尋找發(fā)掘隱藏的投資價值，主要有交通條件的改善，人們生活方式和品位的變化，新技術(shù)發(fā)明帶來的改變等。并掌握好投資時機，投資過早資金可能被套牢，投資過晚則喪失上升空間。如深圳濱海大道的建成通車，使深圳南山后海片區(qū)的物業(yè)**不少。 三是追求長期穩(wěn)定的收入 住宅投資是一種長線投資，回報率特別高的項目很可能被復制，供應量的增長會降低其回報率，應注重物以稀為貴，資源有限性決定了投資的增值潛力，尋找選擇具有不可替代優(yōu)勢的潛力物業(yè)。 四是把握循環(huán)周期 在實際操作時注意宙時度勢，靈活應變。如購入單位后遇市場轉(zhuǎn)淡一不必急于折價出售，可轉(zhuǎn)手做長線將房屋出租收租金支付貸款，靜守等待價升之日。在1984年和1987年這兩段期間，如果買了房只持一年就賣出，大多虧錢且損失慘重，如果投資期為5年，虧錢的已經(jīng)大為減少，如果持有10年后才賣出，大多會有賺錢的機會。 五是用動態(tài)的眼光觀察 任何事物的優(yōu)劣部不是絕對，在不斷變化的市場中可能瞬間發(fā)生突變影響投資收益，如客觀地理位置雖不可變，但其社會位置卻是隨著經(jīng)濟和城市的發(fā)展而不斷變化的，現(xiàn)在的熱點地段將來未必熱，現(xiàn)在的冷門地段將來也未必不熱。 六是注意心理因素 同投資股票一樣，投資買房也是買一種預期，物業(yè)某項品質(zhì)的普遍認同會使其購買需求轉(zhuǎn)旺，促成價格上漲，正因此，營銷中有了各種概念的流行。 截至目前房價仍在平穩(wěn)上升，短期內(nèi)沒有下降可能。專家建議，剛需購房者只要買房能力足夠、選到了合適的房源，那么該出手時就出手，長時間的觀望并非明智之選。

• 問 錦頤公館的房源適合哪一類購房者？
  答

  適合不愿意拼高額一類學區(qū)資源的家長。在私立學校100%搖號的背景下，很多家長選擇以二類校作為保障，如果搖不中私立學校，二類學區(qū)房也可以滿足需求。此外，如果能搖中私立學校，這類二類學區(qū)房在滿二后也可以轉(zhuǎn)手出售。

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• 問 錦頤公館這類房源適合哪一類購房者呢？
  答

  錦頤公館適合那些看重即買即辦證以及準現(xiàn)房的購房者。該樓盤是準現(xiàn)房，2024年6月改造后交付，并且具備學區(qū)加持，這為購房者提供了保值性的保障。雖然過去錦頤公館二手房的漲幅并沒有達到預期，但對于那些看中學區(qū)資源的購房者來說，購買錦頤公館仍然是一個不錯的選擇。

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• 問 ??物業(yè)管理屬于商標分類中的哪一類
  答

  你好，物業(yè)管理屬于第36類。商標申請關鍵在于全面的檢索、專業(yè)的風險評估。我們官網(wǎng)也可以提供商標查詢，您可以自行檢索。

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• 問 怎樣才算是改善性需求二套房 銀行是如何認定二套房
  答

  什么是二套房，很多有改善性需求的人都不是很清楚，但是又非常重要。曾經(jīng)一段時間的“認房不認貸”，到后來的“認貸不認房”，再到現(xiàn)在的“認房又認貸”。你真的清楚你要買的算不算二套房么？ 什么是二套房？ “二套房”是第二套普通自住房的簡稱，是指以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定的，借款人家庭人均住房面積高于當?shù)仄骄降?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的房貸房。 一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數(shù)； 二是以當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積為準，借款人家庭人均住房面積已高于當?shù)仄骄》克剑? 三是已利用貸款（包括公積金貸款）購房的家庭，再向商業(yè)銀行申請住房貸款的房貸房。 什么叫“認房不認貸“？ 只要購房者證明名下無房，就可以按照首套購房認定，只要證明名下只有一套，就可以按照二套申請。銀行辦理貸款時，不會考慮購房者歷史貸款記錄。 目前公積金多是“認房不認貸”。 什么叫“認貸不認房”？ 新的房貸政策不再以家庭擁有的房屋數(shù)量來認定，二套房購買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房認定。2014年9月30日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》。其中，關乎個人按揭貸款的條例**受市場關注。包括：首套房**比例30%，貸款利率下限是貸款基準利率的0.7倍，以及對擁有一套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買商品房，執(zhí)行首套房貸款政策。目前商業(yè)貸款多是“認貸不認房”。 銀行認定為二套房的七種情況 一、父母名下有住房，以未成年子女名義再購房 詳解：根據(jù)新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時，就會按照二套房政策執(zhí)行。 二、未成年時名下有房產(chǎn)，成年后再貸款購房 詳解：根據(jù)目前銀行"認貸又認房"，如果不出售現(xiàn)有房產(chǎn)的情況下，再貸款購房是屬于二套房的，將按照二套房的政策執(zhí)行。如果按過去政策，未成年時的房產(chǎn)只要沒貸款，再申請房貸不算二套。 三、個人名下有全款購買的住房，再貸款購房 詳解：過去只"認貸"，這種情況不算二套房，但現(xiàn)在加了"認房"，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)中能夠查到名下有房產(chǎn)，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認定為二套房。 四、個人名下有貸款購買住房，結(jié)清出售后再貸款購房 詳解：目前銀行對二套房認定是"認房又認貸"，也就是說雖然貸款買的房產(chǎn)出售以后，家庭名下已沒有任何住房，但因為其之前有貸款記錄，再申請房貸也會被算做二套房。 五、首次購房使用商業(yè)貸款，再次購房使用公積金貸款 詳解：目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過房貸記錄，不論房貸是否結(jié)清、房產(chǎn)是否出售，即便從未使用過公積金貸款，首次申請公積金貸款也會被算做二套房。 六、婚前一方曾貸款購房，婚后以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起 詳解：夫妻雙方結(jié)婚后雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有過結(jié)婚登記?，F(xiàn)在，銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結(jié)了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。 七、婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再申請貸款購房 詳解：只要央行的征信系統(tǒng)中能夠查到房貸記錄，那么即便離異后房產(chǎn)判給一方，另一方再貸款購房時也會被認定為二套房。這使得很多試圖通過"假離婚"來規(guī)避二套房新政的想法也付之東流。