買(mǎi)房時(shí)必須當(dāng)心哪些條款 購(gòu)房陷阱有哪些

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• 135****2085

  買(mǎi)房簽合同幾乎是所有購(gòu)房者都要經(jīng)歷的過(guò)程，合同既是購(gòu)房者購(gòu)房憑證，也是未來(lái)購(gòu)房者維權(quán)的法律依據(jù)。市場(chǎng)上存在很多關(guān)于房產(chǎn)的糾紛，為達(dá)成成交，有時(shí)置業(yè)顧問(wèn)會(huì)對(duì)購(gòu)房者做出很多承諾，很多人是因?yàn)檫@些承諾才掏錢(qián)買(mǎi)房。但是這些承諾如果寫(xiě)不進(jìn)合同，就僅僅是過(guò)眼云煙。 購(gòu)房合同為統(tǒng)一模板內(nèi)文難修改 買(mǎi)房合同簽訂流程其實(shí)非常簡(jiǎn)單，購(gòu)房者繳納完**之后，開(kāi)發(fā)公司給予購(gòu)房者一個(gè)購(gòu)房憑證或者紙質(zhì)合同，購(gòu)房者到銀行驗(yàn)證完個(gè)人征信后，開(kāi)發(fā)商則會(huì)同購(gòu)房者簽訂網(wǎng)簽合同，購(gòu)房者憑借網(wǎng)簽合同和**繳納的收據(jù)到銀行辦理貸款，自此一個(gè)購(gòu)房合同簽訂完畢了。 很多購(gòu)房者在填寫(xiě)購(gòu)房合同時(shí)，會(huì)對(duì)里面的部分條款產(chǎn)生異議，想進(jìn)行細(xì)節(jié)上的修改。通常此時(shí)置業(yè)顧問(wèn)會(huì)告知，此份合同是不能修改的，購(gòu)房者唯一能做的就是簽字、按手印。但是又有多少購(gòu)房者能認(rèn)真的讀懂合同呢.合同又是否能修改呢.針對(duì)這個(gè)問(wèn)題記者采訪了地產(chǎn)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)骸耙话愕馁?gòu)房合同都是經(jīng)過(guò)房管局審核通過(guò)的，在項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作之前，開(kāi)發(fā)企業(yè)就得將合同及合同附件的內(nèi)容交給房管局的監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行審閱，當(dāng)審閱通過(guò)后就可生效。但在合同簽訂的過(guò)程當(dāng)中是不能夠?qū)锩娴臈l款進(jìn)行修改的，購(gòu)房合同簽訂的基礎(chǔ)不是建立在雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上，所以沒(méi)有修改空間的?！? 記者又進(jìn)一步了解到，購(gòu)房者在繳納**款之后與網(wǎng)簽之前其實(shí)還存在多簽一份合同的情況。在無(wú)法確認(rèn)購(gòu)房者貸款是否能通過(guò)的前提下，開(kāi)發(fā)企業(yè)收下**款之后都會(huì)和購(gòu)房者簽訂一份開(kāi)發(fā)商自己的內(nèi)部合同。這份合同通常不受法律保護(hù)，只是對(duì)購(gòu)房者繳納**款提供文字上的證明而已。此時(shí)一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者的權(quán)益是無(wú)法受到國(guó)家保護(hù)的，因?yàn)榇朔輧?nèi)部合同在簽訂的時(shí)候就已經(jīng)不符合法律規(guī)定。當(dāng)購(gòu)房者確定可以貸款之后，開(kāi)發(fā)商會(huì)將之前和購(gòu)房者簽訂的內(nèi)部合同收回，此時(shí)會(huì)給購(gòu)房者一份具有法律效力的網(wǎng)簽合同，這份才是購(gòu)房者手中**終的合同。 說(shuō)得再好合同里沒(méi)有也白搭 一個(gè)好的置業(yè)顧問(wèn)，不僅是銷(xiāo)售能手，更是一位心理咨詢(xún)師。通過(guò)簡(jiǎn)單幾句話(huà)，就可以大體知道來(lái)訪者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、購(gòu)房需求和此單的成交概率，所以很多置業(yè)顧問(wèn)話(huà)都會(huì)講到你的心坎里，你高高興興的就把房子給買(mǎi)了。但是置業(yè)顧問(wèn)的很多說(shuō)辭都是不會(huì)體現(xiàn)在購(gòu)房合同里的，比如說(shuō)交房時(shí)間、后期的物業(yè)管理、**配套等等，所以在購(gòu)房時(shí)，不要把置業(yè)顧問(wèn)的話(huà)理所當(dāng)然的就當(dāng)成合同里的某個(gè)條款，在簽訂合同的時(shí)候要多留意合同里是否有置業(yè)顧問(wèn)當(dāng)初向你承諾的那些事情，如果確定合同中不會(huì)體現(xiàn)，那您就得多留個(gè)心眼了，房子到底買(mǎi)還是不買(mǎi)。 濟(jì)南就出現(xiàn)過(guò)這種事情，很多樓盤(pán)都號(hào)稱(chēng)自己是學(xué)區(qū)房，家長(zhǎng)也是為了孩子可以方便上學(xué)才買(mǎi)學(xué)區(qū)房，置業(yè)顧問(wèn)當(dāng)初的承諾也十分合心意。但是一旦簽訂好合同，家長(zhǎng)開(kāi)始著手孩子上學(xué)的事情時(shí)麻煩就來(lái)了，或者規(guī)定小區(qū)中哪幾個(gè)樓沒(méi)有上學(xué)資格、或者必須持有房產(chǎn)證才可上學(xué)、或者**的配套不足需要到轄區(qū)內(nèi)其他**就讀等等。雖然開(kāi)發(fā)商存有欺瞞和哄騙的嫌疑，但是有些購(gòu)房合同中沒(méi)有標(biāo)明孩子就一定可以上社區(qū)**，也沒(méi)有標(biāo)明買(mǎi)賣(mài)雙方就孩子上學(xué)所需要哪些證件等作出說(shuō)明等，所以這都給開(kāi)發(fā)商逃脫責(zé)任留下了空間。 所以購(gòu)房者在購(gòu)房以前和在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要多準(zhǔn)備一些對(duì)自己有力的證據(jù)，這樣一旦未來(lái)發(fā)生糾紛，購(gòu)房者還可以進(jìn)行自我維權(quán)，保護(hù)好自己的權(quán)利。 小心“自行約定”有貓膩 有過(guò)買(mǎi)房經(jīng)驗(yàn)的都知道，在簽訂合同的時(shí)候通常置業(yè)顧問(wèn)都會(huì)催促你抓緊時(shí)間簽字，當(dāng)你細(xì)看條款的時(shí)候，置業(yè)顧問(wèn)也會(huì)說(shuō)條款都不用看，也不能修改，你只需要簽字蓋章。雖然購(gòu)房合同是經(jīng)過(guò)房管局審核的統(tǒng)一模板，但是在附件中或許會(huì)存在你沒(méi)注意到的霸王條款。 市民王女士就遭遇過(guò)霸王條款的事情，當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)的是期房，面積為113平米。但是當(dāng)交房的時(shí)候開(kāi)發(fā)商卻說(shuō)再補(bǔ)交一部分房款之后才能拿到鑰匙，開(kāi)發(fā)商的依據(jù)是房屋實(shí)際面積為121平，超出原購(gòu)房面積8平米。這樣一來(lái)王女士就要多支出房款和契稅等費(fèi)用合計(jì)7萬(wàn)余元，王女士當(dāng)場(chǎng)就拿出了購(gòu)房合同，翻到了“面積確認(rèn)及面積差異處理”一頁(yè)，上面明確標(biāo)明商品房交付后，若產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，誤差在3%以?xún)?nèi)部分的房款由買(mǎi)受人補(bǔ)足，超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)。王女士根據(jù)這一條款要求對(duì)方承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，不料對(duì)方以緊接著的“雙方自行約定”中的一條“產(chǎn)權(quán)登記面積以有關(guān)部門(mén)核定為準(zhǔn)”，推脫合同面積與實(shí)際面積不符是簽訂合同時(shí)公司以外人員核定錯(cuò)誤導(dǎo)致，與公司無(wú)關(guān)，因此不負(fù)任何責(zé)任。王女士找到房屋清單，根據(jù)圖紙重新測(cè)繪了面積的確是121平米，通過(guò)相關(guān)部門(mén)得知，開(kāi)發(fā)商在和她簽訂購(gòu)房合同以前就已經(jīng)有了121平米的測(cè)繪結(jié)果，開(kāi)發(fā)企業(yè)完全在欺瞞消費(fèi)者，通過(guò)到工商部門(mén)的投訴，**終事情得到了圓滿(mǎn)的解決。 法律知識(shí)缺乏，使得購(gòu)房者根本讀不懂合同里的條款。一份正規(guī)的購(gòu)房合同幾乎都在20頁(yè)左右，任何一個(gè)普通人都難以在較短的時(shí)間里，讀懂讀透里面的具體細(xì)則，所以在簽訂合同的時(shí)候購(gòu)房者基本都屬于被動(dòng)方。 記者還了解到，購(gòu)房合同在售樓處都是應(yīng)該進(jìn)行公示的，跟開(kāi)發(fā)商在售樓處公示五證一樣，但是經(jīng)過(guò)多家售樓處的走訪，記者發(fā)現(xiàn)很多售樓處都沒(méi)有將合同進(jìn)行公示，并且如果購(gòu)房者在沒(méi)有交納**款的前提下，根本就看不到購(gòu)房合同。一位開(kāi)發(fā)公司的管理人員對(duì)記者說(shuō)：“不交錢(qián)看不到合同雖然沒(méi)有明文規(guī)定，但是已經(jīng)成為行內(nèi)的潛規(guī)則了。雖然是范本合同，但是在附加條款上每個(gè)售樓處還是不一樣的，如果被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手知道合同細(xì)節(jié)的話(huà)有可能會(huì)被模仿，所以只有在交款之后確定是我們的業(yè)主了，才能夠看到合同。”為此記者致電多個(gè)地產(chǎn)公司，均被告知合同是不會(huì)隨意給購(gòu)房者看的，只有在辦理完網(wǎng)簽之后才能拿到正式合同。 霸王條款的九個(gè)“馬甲” 霸王條款一：擅自延長(zhǎng)備案時(shí)間 霸王條款二：公共收益被占有 霸王條款三：違約責(zé)任不對(duì)等 霸王條款四：買(mǎi)方無(wú)權(quán)調(diào)整合同 霸王條款五：延期交房都可免責(zé) 霸王條款六：未及時(shí)簽合同只是買(mǎi)方責(zé)任 霸王條款七：買(mǎi)方無(wú)權(quán)選擇物業(yè) 霸王條款八：銷(xiāo)售廣告可能有假 霸王條款九：指定貸款銀行 九大購(gòu)房陷阱 一、認(rèn)購(gòu)定金難歸還 二、單方擴(kuò)大解約權(quán) 三、減免責(zé)任巧設(shè)計(jì) 四、模糊標(biāo)的好圈錢(qián) 五、違約責(zé)任不對(duì)等 六、面積誤差設(shè)陷阱 七、一房二賣(mài)搞欺詐 八、虛假宣傳不負(fù)責(zé) 九、購(gòu)房簽約先交錢(qián)

  查看全文↓ 2016-05-11 16:32:55

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• 問(wèn) 購(gòu)房合同補(bǔ)充條款有哪些陷阱 買(mǎi)房注意事項(xiàng)有哪些
  答

  售房時(shí)大肆宣傳附近有生態(tài)公園和輕軌站以抬高價(jià)格，交房時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)不但這些都成了泡影，連當(dāng)初小區(qū)的規(guī)劃也變了模樣。近日，重慶金科十年城三區(qū)項(xiàng)目宣傳與實(shí)際的巨大落差讓業(yè)主們極為不滿(mǎn)，而其維權(quán)卻遭遇法律尷尬。 購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議 生態(tài)公園、輕軌站成泡影 重慶金科十年城樓盤(pán)三期項(xiàng)目位于重慶市江北區(qū)石馬河街道石子山村，屬重慶主城近郊?！百I(mǎi)房時(shí)售樓人員說(shuō)小區(qū)西邊要建400畝石子山生態(tài)公園，同時(shí)輕軌5號(hào)、6號(hào)線要經(jīng)過(guò)這里，可現(xiàn)在什么都沒(méi)有。要不是以為有公園和輕軌，誰(shuí)會(huì)花每平方米一萬(wàn)多元的價(jià)格買(mǎi)這里的房子?”業(yè)主謝女士氣憤地說(shuō)。 該項(xiàng)目的售房宣傳展板和資料冊(cè)上寫(xiě)著“輕軌環(huán)線和5號(hào)、6號(hào)輕軌線未來(lái)將經(jīng)過(guò)十年城，設(shè)有十年城站”、“石子山生態(tài)公園已經(jīng)提上建設(shè)日程”，在樓盤(pán)沙盤(pán)模型上清楚地標(biāo)注著石子山生態(tài)公園。 重慶市規(guī)劃局表示，沒(méi)有石子山生態(tài)公園這一規(guī)劃。已建成的輕軌6號(hào)線沒(méi)有十年城站，正在建設(shè)中的輕軌環(huán)線和5號(hào)線也不經(jīng)過(guò)十年城，更沒(méi)有規(guī)劃設(shè)置十年城站。 不但生態(tài)公園、輕軌站成了泡影，連小區(qū)規(guī)劃也和當(dāng)初宣傳的大相徑庭。該項(xiàng)目規(guī)劃圖中，中庭有水景，沒(méi)有停車(chē)位。小區(qū)B棟業(yè)主李先生說(shuō)：“現(xiàn)在中庭水景沒(méi)了，又增設(shè)了60多個(gè)地面停車(chē)位，減少了小區(qū)綠化面積?！苯?，開(kāi)發(fā)商以每個(gè)13萬(wàn)元的價(jià)格向業(yè)主推銷(xiāo)地面停車(chē)位。目前，金科十年城三期數(shù)百名業(yè)主對(duì)小區(qū)當(dāng)初宣傳和實(shí)際交房環(huán)境的巨大反差表示強(qiáng)烈不滿(mǎn)，并拒絕接房。 維權(quán)遭遇法律尷尬 金科十年城三期業(yè)主們認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在廣告宣傳上存在惡意欺詐，同時(shí)對(duì)小區(qū)規(guī)劃調(diào)整未履行告知義務(wù)。項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目建設(shè)紅線外的市政工程開(kāi)發(fā)商無(wú)法左右，開(kāi)發(fā)商正在對(duì)小區(qū)進(jìn)行整改，加設(shè)了休閑亭，如果業(yè)主不滿(mǎn)意，可通過(guò)法律途徑維權(quán)。不少業(yè)主準(zhǔn)備向法院提起訴訟，但購(gòu)房合同補(bǔ)充條款卻成了開(kāi)發(fā)商的“保護(hù)傘”。金科十年城三期購(gòu)房合同中看到，其補(bǔ)充條款多達(dá)24條，其中規(guī)定“乙方(業(yè)主)購(gòu)買(mǎi)合同后不涉及房屋結(jié)構(gòu)、尺寸、朝向、容積率的設(shè)計(jì)、規(guī)劃變更，甲方(開(kāi)發(fā)商)不需通知乙方，乙方同意認(rèn)可，不提出退房”“甲方發(fā)布的宣傳資料、廣告、模型若與實(shí)物、合同不符，以實(shí)物和合同內(nèi)容為準(zhǔn)”。而重慶市購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)合同規(guī)定，“甲方不得擅自改變規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)的公共建筑和共有設(shè)施”。此外，補(bǔ)充條款還對(duì)合同解約、付款、物管、共有權(quán)益做了較大調(diào)整，并約定“本合同與補(bǔ)充協(xié)議有抵觸之處，以本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)?！? 業(yè)主蔣先生表示，補(bǔ)充協(xié)議幾乎讓開(kāi)發(fā)商規(guī)避了所有責(zé)任，成了坑害消費(fèi)者的陷阱。業(yè)主謝女士說(shuō)：“簽合同時(shí)開(kāi)發(fā)商只出具了**后幾頁(yè)，我是在簽完合同2個(gè)月后才拿到完整的合同。補(bǔ)充協(xié)議密密麻麻7頁(yè)紙，我們不是法律專(zhuān)業(yè)人士，很難看出其中的貓膩。 法律上待完善 一位房地產(chǎn)界人士表示，開(kāi)發(fā)商通過(guò)在標(biāo)準(zhǔn)合同之后制定補(bǔ)充協(xié)議，作出有利于自己的規(guī)定以逃避責(zé)任、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)已成為行業(yè)潛規(guī)則。而重慶市多個(gè)樓盤(pán)，置業(yè)顧問(wèn)均表示要簽補(bǔ)充協(xié)議。記者采訪了多位購(gòu)房市民，他們購(gòu)房合同中的補(bǔ)充協(xié)議對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同的付款、解約、交付等重要條款都作了重新約定。市民張先生今年4月購(gòu)買(mǎi)了渝北區(qū)“旭輝·新里城”的一套房子，標(biāo)準(zhǔn)合同上規(guī)定“合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積誤差超過(guò)3%，乙方(業(yè)主)有權(quán)退房”，而補(bǔ)充協(xié)議上則規(guī)定，出現(xiàn)這種情況業(yè)主不能退房，只能多退少補(bǔ)。 【各方說(shuō)法】 律師：目前全國(guó)各地因購(gòu)補(bǔ)充協(xié)議所造成的購(gòu)房糾紛日益增多。補(bǔ)充協(xié)議原是為了完善標(biāo)準(zhǔn)合同，但現(xiàn)在則成為開(kāi)發(fā)商的霸王條款，消費(fèi)者基本上沒(méi)有商量的余地。 專(zhuān)家：購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議成了開(kāi)發(fā)商的霸王條款，由此引發(fā)的糾紛矛盾日益增多，亟待在法律上完善。 業(yè)內(nèi)人士：現(xiàn)有法律法規(guī)沒(méi)有對(duì)購(gòu)房合同補(bǔ)充條款作出明確規(guī)定，讓開(kāi)發(fā)商有了可鉆之空。西南政法大學(xué)民商法學(xué)院教授譚啟平認(rèn)為，明顯有利于開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議違背了合同法的相關(guān)原則，如果任由開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)充條款規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)行業(yè)難以規(guī)范發(fā)展。一方面執(zhí)法部門(mén)應(yīng)加大對(duì)違規(guī)違約行為的處罰，另一方面應(yīng)就補(bǔ)充條款作出明確界定，違反標(biāo)準(zhǔn)合同的應(yīng)視為無(wú)效條款。 【提醒】 補(bǔ)充協(xié)議普遍存在四種貓膩 消費(fèi)者在簽訂購(gòu)房合同過(guò)程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中提供其新增的補(bǔ)充協(xié)議，多有免除自身責(zé)任、加重購(gòu)房人責(zé)任，或排除購(gòu)房人合法權(quán)利內(nèi)容，普遍存在以下幾種貓膩： 補(bǔ)充協(xié)議效力大于合同條款 補(bǔ)充協(xié)議原文：若本補(bǔ)充協(xié)議與本合同有關(guān)規(guī)定有抵觸，則以本補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定為準(zhǔn)。 點(diǎn)評(píng)：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，合同格式條款是指合同文本提供方為重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與消費(fèi)者協(xié)商的條款。對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋;有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。 據(jù)此，就商品房買(mǎi)賣(mài)合同而言，其效力從大到小的順序依次為：現(xiàn)場(chǎng)簽約條款第一;標(biāo)準(zhǔn)合同條款第二;開(kāi)發(fā)商單方提供的補(bǔ)充協(xié)議、以及填充條款第三。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議所設(shè)格式化條款，效力大于非格式條款(標(biāo)準(zhǔn)合同示范文本)，違背了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。 宣傳廣告不承擔(dān)法律責(zé)任 補(bǔ)充協(xié)議原文：本合同與宣傳資料、樣板房的畫(huà)片、數(shù)據(jù)、文字如有出入，以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)。凡本合同未約定之事項(xiàng)，對(duì)雙方無(wú)約束力。 點(diǎn)評(píng)：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷(xiāo)售宣傳廣告，必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確;其銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的則視為實(shí)際交付的商品房應(yīng)與樣板房一致。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議將商品房銷(xiāo)售發(fā)放的宣傳資料、樣板房畫(huà)片等僅視為購(gòu)買(mǎi)參考，其實(shí)質(zhì)是不對(duì)這類(lèi)宣傳資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，不按宣傳履約，也不承擔(dān)違約責(zé)任。 購(gòu)房總價(jià)成違約金基數(shù) 補(bǔ)充協(xié)議原文：任何一方在本合同簽訂后單方面終止合同，應(yīng)承擔(dān)終止合同違約金，比例為合同總價(jià)款的20%。 點(diǎn)評(píng)：有關(guān)法規(guī)解釋規(guī)定，當(dāng)事雙方約定違約金，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以違約造成的實(shí)際損失計(jì)費(fèi)，**高比例30%。很明顯，消費(fèi)者單方面終止買(mǎi)房合同，開(kāi)發(fā)商損失再怎么也不超過(guò)總房?jī)r(jià)，因?yàn)榉慨a(chǎn)始終擺在那里。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議看似對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方有利，實(shí)則是單方面加大了消費(fèi)者違約責(zé)任。 限定買(mǎi)家商品房用途 補(bǔ)充協(xié)議原文：該商品房?jī)H為住宅用途。 點(diǎn)評(píng)：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利。業(yè)主享有房屋的所有權(quán)，享有對(duì)該房屋占有、使用、收益和處置的權(quán)利。換言之，只要業(yè)主對(duì)房屋處置不違法，他人就無(wú)權(quán)干涉。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議剝奪了消費(fèi)者應(yīng)享有的權(quán)利。

• 問(wèn) 買(mǎi)房有哪些陷阱 如何在購(gòu)房時(shí)避開(kāi)陷阱
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  經(jīng)?？吹揭恍┥鐣?huì)新聞，市民購(gòu)房時(shí)被騙，房子和錢(qián)都沒(méi)有了。怎么才能躲避買(mǎi)房過(guò)程中的陷阱和貓膩呢？咱還是先學(xué)習(xí)一些買(mǎi)房常識(shí)吧。 業(yè)內(nèi)人士建議，要買(mǎi)房，先確定自己的需求，再選擇買(mǎi)房的地段。地段的好壞影響實(shí)際居住的便利度，甚至跟房屋能不能增值掛鉤。所以說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)條件還不錯(cuò)的情況下，在選定買(mǎi)房的區(qū)域后，再根據(jù)手頭資金，著重挑幾家自己比較滿(mǎn)意的樓盤(pán)，再詳細(xì)了解企業(yè)品牌、樓盤(pán)資料等詳細(xì)信息。 在位置的選擇上，建議可適當(dāng)兼顧雙方上班時(shí)間成本、交通費(fèi)用成本，同時(shí)考慮就近照顧父母。這樣看來(lái)，那些距離購(gòu)房者單位、父母都比較近的位置是首選;而公交便捷或是有軌道交通的地點(diǎn)可作為考慮的重點(diǎn)。此外，還要考慮樓盤(pán)自身以及周邊的配套，入住后是否市場(chǎng)、**、醫(yī)院等。 近幾年，房屋質(zhì)量糾紛問(wèn)題也備受關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士表示，除了看地段、配套、價(jià)格之外，購(gòu)房者還應(yīng)該注意樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商的品質(zhì)。 業(yè)內(nèi)人士支招，可以從這三個(gè)方面判斷樓盤(pán)產(chǎn)品的質(zhì)量。 一是查閱檔案資料。主要查看各種建材生產(chǎn)廠家及產(chǎn)品合格證書(shū)、各道施工工序質(zhì)量驗(yàn)收單、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程質(zhì)量評(píng)定等級(jí)等資料，掌握商品房質(zhì)量的第一手資料。 二是表面細(xì)看外傷。土建工程外表只能看墻和地基是否下沉、墻體有否裂縫、屋面是否空鼓、墻的批檔有無(wú)脫落、爆點(diǎn)，內(nèi)外粉刷、油漆是否平整光滑等。水電工程的電線預(yù)負(fù)荷量、插座的安置是否合理，廚房、衛(wèi)生間下水道是否暢通，這些是住戶(hù)每天生產(chǎn)都要接觸到的，必須選好。 三是深入查找內(nèi)傷。一般內(nèi)傷不易發(fā)現(xiàn)，且更具有隱患。比如，發(fā)電機(jī)房設(shè)計(jì)、商業(yè)門(mén)面、防水情況等問(wèn)題。不少小區(qū)臨街樓棟的一樓、二樓，都設(shè)計(jì)成了商業(yè)門(mén)面。在商業(yè)門(mén)面沒(méi)有開(kāi)始經(jīng)營(yíng)時(shí)，樓上住戶(hù)沒(méi)有任何感覺(jué)，而一旦投入運(yùn)營(yíng)，那么排煙、發(fā)熱、噪音等問(wèn)題就會(huì)暴露。由于隱性問(wèn)題無(wú)法看見(jiàn)、無(wú)法觸摸，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)并沒(méi)有一概而論的分辨方法，不過(guò)相對(duì)于一些小開(kāi)發(fā)企業(yè)，品牌房企在這方面的品質(zhì)更有保證。 **后，業(yè)內(nèi)人士還提醒，不可輕信廣告宣傳?，F(xiàn)在商品房廣告較多存在著欺詐不實(shí)的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在面積不實(shí)、位置誤導(dǎo)、標(biāo)價(jià)不明、承諾不實(shí)、產(chǎn)權(quán)虛假等方面，甚至有違規(guī)廣告行為，購(gòu)房時(shí)不可不小心，要學(xué)會(huì)理智分析與鑒別，盡力避免一時(shí)大意而誤入廣告陷阱。

• 問(wèn) 購(gòu)房定金有哪些陷阱 買(mǎi)房定金協(xié)議里有什么霸王條款
  答

  在眼下的商品房交易中，購(gòu)房者交了定金以后，面對(duì)開(kāi)發(fā)商的“霸王合同”往往陷入兩難境地：取消買(mǎi)房，定金就打了水漂；接受合同，又放棄了自己合理合法的權(quán)益。購(gòu)房者該如何是好? 當(dāng)心立約定金下套 買(mǎi)商品房，是老百姓較大的消費(fèi)或投資行為，尤其是隨著近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走熱，買(mǎi)一套房子一般都會(huì)花去一個(gè)家庭較大的積蓄。正因?yàn)槿绱?，老百姓買(mǎi)房似乎也越來(lái)越謹(jǐn)慎。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸成熟和購(gòu)房者理性水平的提高，早幾年開(kāi)發(fā)商慣用一些“誤導(dǎo)性宣傳”等手段也為購(gòu)房者所熟悉，較常見(jiàn)的防范辦法是要求寫(xiě)入買(mǎi)房合同。 然而，要提醒購(gòu)房者留意的是，一種更隱蔽的被開(kāi)發(fā)商利用法律“合法化”的“霸王條款”正在成都的房產(chǎn)市場(chǎng)盛行，結(jié)果是購(gòu)房者“有苦難言”，進(jìn)退兩難——這就是“定金條款”，更確切地說(shuō)，是“立約定金條款”。 什么是“定金”或“定金罰則” “定金”或“定金罰則”，許多購(gòu)房者并不陌生，購(gòu)房者知道較多的是：交付定金的一方不履行合同的，無(wú)權(quán)要求退還定金;收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍退還定金;然而，筆者在這里要著重說(shuō)明的是，這是1995年的《擔(dān)保法》確定的**基本的也是唯一的一種定金方式，法理上稱(chēng)為“違約定金”。如果把此類(lèi)定金方式寫(xiě)入商品房，對(duì)合同雙方基本上是公平的。 但問(wèn)題是，目前商品房買(mǎi)賣(mài)中適用的定金方式不僅是這一類(lèi)，用得**多、對(duì)購(gòu)房者**為不利的是“立約定金”，法律依據(jù)見(jiàn)于2000年的《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的規(guī)定是：當(dāng)事人約定以支付定金作為訂立主的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金，收受定金一方拒絕訂立合同的，應(yīng)雙倍返還定金。此所謂的“立約定金”。 事實(shí)上，《〈擔(dān)保法〉司法解釋》在《擔(dān)保法》中唯一的一種擔(dān)保方式即違約定金的基礎(chǔ)上增加了三種方式，一是：立約定金，即在締約前支付的定金，目的是以確保契約得以正式成立。見(jiàn)《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條;二是成約定金，即以定金的交付作為的要件，見(jiàn)《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第116條;三是解約定金，即以定金作為自然解除合同的條件，見(jiàn)《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第117條;此外，法律上還有一類(lèi)叫作“證約定金”。不過(guò)我國(guó)《擔(dān)保法》及其司法解釋并未將其以立法的形式加以確認(rèn)。

• 問(wèn) 買(mǎi)小戶(hù)型要當(dāng)心哪些購(gòu)房陷阱？
  答

  　小戶(hù)型的得房率或許并不比90平方米以上的戶(hù)型低，但有時(shí)候它的使用率確實(shí)比大戶(hù)型低，為什么這么說(shuō)？因?yàn)橛械男?hù)型住宅在做建筑立面設(shè)計(jì)的時(shí)候單單考慮到美觀，使用一些大弧線、斜邊形的設(shè)計(jì)，外立面非常大氣漂亮，但實(shí)際上在做戶(hù)型設(shè)計(jì)的時(shí)候，這些弧線、斜邊很難利用?！　≠I(mǎi)了這樣的房子，實(shí)際上就增加了套內(nèi)使用面積的折合單價(jià)，可能總價(jià)里有5%甚至10%就打了水漂。

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• 問(wèn) 在樂(lè)山買(mǎi)房簽合同，購(gòu)房合同哪些主要條款需要特別當(dāng)心？
  答

  簽合同時(shí)，一定要在備注上加上去的幾項(xiàng):1、貸款不到，合同作廢，返還訂金。這點(diǎn)是****重要的一點(diǎn)，任何買(mǎi)房合約，都要堅(jiān)決加上去的。這點(diǎn)的好處，明里是為了防止自己沒(méi)有貸到款而違反合同，暗里是為了自己鋪墊好后路。假如自己突然不想買(mǎi)了，可以通過(guò)一些措施來(lái)讓自己貸款不到，這樣就可以堂而皇之地解除合約。2、遞件時(shí)留部分首期尾款，在交房時(shí)扣除應(yīng)扣費(fèi)用后再交付。這樣是保障自己的權(quán)益，比如說(shuō)對(duì)方的銀行按揭沒(méi)有交**后幾個(gè)月啊，沒(méi)有遷戶(hù)口的扣費(fèi)啊等等。始終還有些錢(qián)在口袋里面，自己的底氣是要更足一點(diǎn)。3、賣(mài)家在交房之前把戶(hù)口遷出，逾期一日，扣房款千分一戶(hù)口問(wèn)題很重要啊，買(mǎi)這個(gè)房子不就是為了戶(hù)口嘛。4、按揭公司可由買(mǎi)方自由選擇。這點(diǎn)是血的教訓(xùn)啊，千萬(wàn)不能找中介介紹的按揭公司。我這次找中介介紹的按揭公司，給砍了一半的錢(qián)。要知道中介和按揭之間是對(duì)半分賬的，虧死了。而且中介介紹的按揭公司一般人比較黑，比較爛。這次我辦按揭的時(shí)候，那個(gè)按 揭公司的人居然沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)一次。就是叫小弟跑過(guò)2趟，而且連電話(huà)都沒(méi)有主動(dòng)打過(guò)一個(gè)。上次在我跟中介投訴之后，才打過(guò)來(lái)一個(gè)電話(huà)，還要態(tài)度很差。大家以后要按揭的話(huà)就小心這個(gè)女人 了。據(jù)行內(nèi)人介紹，中介介紹的按揭公司，中介和按揭是五五分帳的，等于中介又騙了你幾千元!如果自己?jiǎn)为?dú)去找 按揭公司辦，無(wú)論貸款多少，1K多絕對(duì)搞掂!5、首期可選銀行托管，買(mǎi)家自由選擇這點(diǎn)是為了自己資金保障，如果在勢(shì)頭不對(duì)的時(shí)候，為自己的十多萬(wàn)，幾十萬(wàn)找個(gè)安全的地方放著。6、房款包括所有費(fèi)用，交房前不得再有其他費(fèi)用這點(diǎn)是穩(wěn)妥起見(jiàn)，為自己做的保障。遇到賴(lài)皮的房東和中介，就能保障自己的權(quán)利了。7、遞件之后馬上交首期，首期后下午交樓對(duì)于房子空著的房東，要加上這點(diǎn)。這樣能夠保證自己盡快搬進(jìn)房子。后面的手續(xù)無(wú)論多長(zhǎng)，都沒(méi)關(guān)系了。特別是對(duì)于轉(zhuǎn)按揭的賣(mài)家，反正銀行要放款給他的不多了，收到首期就交房，也是很容易理解的。8、遞件完畢交中介費(fèi)25，過(guò)戶(hù)完畢交中介費(fèi)25，交房完畢交剩下的50中介費(fèi)要是遇上不好的中介，就只有靠這個(gè)條款保障自己的利益了。要不有些爛中介，你一簽合同的時(shí)候就叫你交全款，收錢(qián)之后愛(ài)理不理，到時(shí)你怎么辦?這個(gè)世界，錢(qián)在誰(shuí)的手里，誰(shuí)就是大爺啊!!

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