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2016南京樓市有什么風(fēng)險(xiǎn) 如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)

143****1525 | 2016-05-11 16:29:07

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  • 148****3323

    2015年南京樓市已然締造了牛市奇跡，全年成交至今達(dá)到10.7萬(wàn)套，房?jī)r(jià)連漲了9個(gè)月，并且有望實(shí)現(xiàn)“10連漲”。那么2016四大高熱板塊風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)幾何呢？ 一、城中板塊 火熱僅是個(gè)別，“滯銷(xiāo)盤(pán)”一抓一大把 年內(nèi)房?jī)r(jià)**高漲幅：7000元/㎡ 2016年風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★★★★★ 截至12月30日的網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，今年南京城中板塊共計(jì)成交2877套住宅，同比去年1845套的成交量暴漲五成多。數(shù)據(jù)顯示，近5年城中板塊住宅成交從未突破2000套，其中2011年城中板塊住宅成交1045套，2012年成交1553套，2013年成交1707套，2014年成交1845套，今年不僅以接近3000套成交量收官，也是**近5年的**高點(diǎn)。 今年城中板塊共有5家樓盤(pán)推房989套。其中純新盤(pán)已達(dá)3家。11月初首開(kāi)的中航科技城項(xiàng)目，入市毛坯價(jià)在33500元-34500元/㎡，精裝修價(jià)位達(dá)到4萬(wàn)/㎡，總價(jià)達(dá)到600萬(wàn)-1000多萬(wàn)，到場(chǎng)購(gòu)房者2300個(gè)人搶280套房、很多購(gòu)房者一次交了多份認(rèn)籌金，**終宣告“日光”，位于解放南路的老盤(pán)金基尚書(shū)里今年也是3次加推，均價(jià)也是一漲再漲，從上半年的3.8萬(wàn)元/㎡漲到下半年的4.5萬(wàn)元/㎡，依然多次“日光”。 然而，城中板塊今年雖迎來(lái)久違的火熱，冷清的樓盤(pán)也有不少，城中板塊目前在售項(xiàng)目中全年滯銷(xiāo)的項(xiàng)目至少有七八家，目前均價(jià)在34000元/㎡的菲呢克斯國(guó)際公寓項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)至今已3年多，5年前該項(xiàng)目曾以44000元/㎡的售價(jià)挑戰(zhàn)全市“天花板”。后精裝改毛坯出售，至今200多套房源僅賣(mài)出60多套，去化僅為三成。相隔不遠(yuǎn)的另一家樓盤(pán)京門(mén)府，下半年也只賣(mài)出了十幾套房，2013年開(kāi)盤(pán)至今去化剛剛一半。位于龍?bào)绰飞系乃{(lán)天華門(mén)國(guó)際今年推出一棟收官樓，結(jié)果70多套房從年初賣(mài)到年尾，至今尚未賣(mài)光。位于長(zhǎng)江路上的天價(jià)公寓長(zhǎng)江會(huì)項(xiàng)目，均價(jià)高達(dá)4.5萬(wàn)元/㎡，去年開(kāi)盤(pán)至今成交一直掛零。 新盤(pán)的成交狀況也堪稱(chēng)冰火兩重天，大光路上的純新盤(pán)金陵雅頌居今年兩次開(kāi)盤(pán)推出120多套房，兩次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)量都僅為五成。還有位于山西路附近的天將孝門(mén)項(xiàng)目，是今年城中第一家入市的新盤(pán)，目前均價(jià)3.2萬(wàn)元/㎡，一年下來(lái)樓盤(pán)也只賣(mài)出了十幾套房，去化不足三成。 城中板塊的“上市難”的問(wèn)題也依舊很明顯，前不久位于城中南片的萬(wàn)科安品街項(xiàng)目，終于動(dòng)工，并且預(yù)計(jì)明年要開(kāi)發(fā)“安品園舍”項(xiàng)目上市，而這一項(xiàng)目迄今為止已經(jīng)拖延了十年之久。相距不遠(yuǎn)的泰禾南京院子，上市同樣也拖了三四年，城中板塊至今還有很多閑置地塊沒(méi)動(dòng)工，例如新街口著名的鐵管巷地塊閑置十年，至今也還是停車(chē)場(chǎng)。 業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，城中板塊之所以今年局部火熱，主要是因?yàn)楹勒袌?chǎng)回暖，加上老南京人“主城情結(jié)”的催化，板塊內(nèi)房源的長(zhǎng)期斷供后入市拉動(dòng)，使得不少有改善需求的買(mǎi)房人，重新將目光鎖定在這里。然而城中板塊的弊病也很明顯，規(guī)劃、拆遷都是老大難，而且由于開(kāi)發(fā)分散，環(huán)境氛圍復(fù)雜，每家樓盤(pán)的銷(xiāo)售都是獨(dú)立現(xiàn)象，一家樓盤(pán)賣(mài)得好，相距不遠(yuǎn)的另一家都未必能賣(mài)掉。今年少數(shù)樓盤(pán)熱銷(xiāo)，也不能說(shuō)來(lái)年城中豪宅的銷(xiāo)售就高枕無(wú)憂(yōu)。 二、河西南板塊 競(jìng)爭(zhēng)白熱化埋下“價(jià)格戰(zhàn)”伏筆 年內(nèi)房?jī)r(jià)**高漲幅：8000元/㎡ 2016年風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★★★★ 2015年的**后一周南京樓市18家樓盤(pán)齊開(kāi)，其中河西南就有3盤(pán)入市，成為全市亮點(diǎn)，房?jī)r(jià)更是在年末沖破了3萬(wàn)元/㎡區(qū)域天花板，新盤(pán)朗詩(shī)熙華府首開(kāi)推出216套房源，均價(jià)上沖31000元/㎡，次日就上漲至32000元/㎡， 位于河西南的“地王盤(pán)”魯能公館推出368套房，入市均價(jià)也達(dá)29000元/㎡，房?jī)r(jià)高漲擋不住買(mǎi)家熱情，兩家樓盤(pán)當(dāng)日都宣告售罄。 掃描一年來(lái)河西南的房?jī)r(jià)漲勢(shì)，令人嘆為觀止，而且價(jià)格越漲也似乎越受到市場(chǎng)追捧，片區(qū)內(nèi)的正榮潤(rùn)峯今年2月首次開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為2.6萬(wàn)元/㎡左右，而到今年11月份，項(xiàng)目推出的新房源均價(jià)已經(jīng)上漲至29000元/㎡-31000元/㎡，漲幅達(dá)到4000元/㎡。 上周加推入市的升龍?zhí)靺R，132套房源當(dāng)天售罄，均價(jià)也達(dá)到28800元/㎡，相比今年9月首次開(kāi)盤(pán)20100-22000元/㎡上漲近8000元/㎡，片區(qū)內(nèi)的老盤(pán)海峽城，年初均價(jià)還在21000元/㎡左右，如今已經(jīng)漲至25500元/㎡。 如今的河西南板塊，儼然就是當(dāng)年河西奧體的翻版，也面臨同樣的弊病，**明顯的毛病就是開(kāi)發(fā)量高度密集，2003—2004年的河西板塊，十多家大牌開(kāi)發(fā)商扎堆奧體周邊，到處都是樓盤(pán)工地，到2005年同期上市的樓盤(pán)已經(jīng)多達(dá)十多家，如今的河西南，一年時(shí)間也聚集了8家樓盤(pán)，全都扎堆在14平方公里的區(qū)域內(nèi)貼身蓋樓。“河西南的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)實(shí)在太密了?！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出，樓盤(pán)越是密集的區(qū)域，由于樓盤(pán)客群太集中，產(chǎn)生價(jià)格戰(zhàn)的可能性十分大。 和高漲的房?jī)r(jià)相比，河西南的“配套難”也成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，這里的各家樓盤(pán)周邊至今沒(méi)有配建超市、菜場(chǎng)等配套，而通往河西南的公共交通此前只有有軌電車(chē)一號(hào)線，距離樓盤(pán)還要步行十幾分鐘，直到年底這里才規(guī)劃了兩處公交場(chǎng)站。學(xué)區(qū)方面，雖然此前傳出南外入駐的消息，但目前多數(shù)樓盤(pán)的**尚未確定，學(xué)區(qū)尚未劃分，名校是否入駐還有待落實(shí)。 南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，作為南京市著力打造的青奧板塊，河西南投資強(qiáng)度很高，未來(lái)配套會(huì)十分齊全，但與此同時(shí)這里居住密度也大，板塊同質(zhì)化樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，目前配套尚未完全落地，市場(chǎng)仍存在挑戰(zhàn)。 三、江北板塊： 利好落地難掩房?jī)r(jià)被透支隱憂(yōu) 年內(nèi)房?jī)r(jià)**高漲幅：5000元/㎡ 2016年風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★★★ 昨天緯三路過(guò)江隧道、緯七路長(zhǎng)江隧道元旦起同步免費(fèi)通行的消息被官方確認(rèn)，江北樓市今年的**大交通利好終于順利落地。“隧道一通，周邊樓盤(pán)至少漲2000元。”今年上半年在江北一家樓盤(pán)，銷(xiāo)售人員預(yù)計(jì)。而事實(shí)表明，就連售樓員的預(yù)計(jì)都有點(diǎn)“保守”，位于江北中心區(qū)的華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)今年4次開(kāi)盤(pán)，房?jī)r(jià)3個(gè)月從15000元/㎡漲到17000元/㎡，17000元/㎡還是8月份的價(jià)格，過(guò)江隧道口的正榮潤(rùn)江城年內(nèi)開(kāi)盤(pán)六七次，6月底還在打出送面積折算房?jī)r(jià)12000元/㎡，年底就已經(jīng)到2萬(wàn)元/㎡。 房?jī)r(jià)一路高歌的江北樓市，是否全然沒(méi)有后顧之憂(yōu)呢？眼下在江北緯七路隧道口處，儼然就出現(xiàn)了一家樓盤(pán)“11800元/㎡新區(qū)谷底價(jià)”的廣告牌，這家名叫東方熙龍山院的樓盤(pán)至今已經(jīng)賣(mài)了3年。同樣在隧道口處的東方萬(wàn)匯城，在“鄰居盤(pán)”都漲到1.8萬(wàn)—2萬(wàn)元/㎡的情況下，目前銷(xiāo)售均價(jià)僅為1萬(wàn)元/㎡。 四、麒麟板塊 “地王”落地房?jī)r(jià)切莫急著漲 年內(nèi)房?jī)r(jià)**高漲幅：2000元/㎡ 2016年風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★★★ 今年10月份，棲霞建設(shè)拿下麒麟板塊的G46地塊，樓面價(jià)達(dá)到8260元/㎡，未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期達(dá)到1.5萬(wàn)元/㎡以上，而整個(gè)麒麟板塊今年的主流均價(jià)也僅在11000—13000元/㎡。 “地王”帶來(lái)的房?jī)r(jià)預(yù)期，促使麒麟板塊年底喊漲聲接連不斷。就在本周，麒麟大盤(pán)中海國(guó)際社區(qū)推出了項(xiàng)目**后一批精裝房源，均價(jià)在1.3萬(wàn)—1.4萬(wàn)元/㎡，開(kāi)盤(pán)當(dāng)晚宣布售空。受此推動(dòng)，一直促銷(xiāo)不斷的麒麟樓盤(pán)，目前正準(zhǔn)備收復(fù)失地。 麒麟板塊各家樓盤(pán)下半年的推貨量大多都在500套以上，板塊總體的剛需房源供應(yīng)量更是高達(dá)2500套以上，迄今為止除了中海國(guó)際社區(qū)收官以外，其他各家在售樓盤(pán)尚有存量，板塊整體的存量也達(dá)到千套左右。另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，明年麒麟板塊的各家樓盤(pán)還會(huì)不斷推房入市，板塊供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)到2000套。 迄今為止，麒麟板塊有軌電車(chē)、地鐵8號(hào)線、名校學(xué)區(qū)等利好配套多數(shù)還處在空缺，落地的**早時(shí)間也要等到明年晚些時(shí)候，而科創(chuàng)園雖然今年有一系列產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目入駐，發(fā)展成熟也同樣需要時(shí)間。有專(zhuān)家指出，目前麒麟板塊的價(jià)格雖然處于全市低谷，但今后板塊的主力供應(yīng)還是剛需產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商依舊需要貼合市場(chǎng)控制總價(jià)門(mén)檻。短期內(nèi)麒麟樓盤(pán)還是跑量更為重要。

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    購(gòu)買(mǎi)商品房之前，購(gòu)房者都會(huì)選了又選，為“占”住房子，往往需要先交一萬(wàn)到兩萬(wàn)元的定金，簽下“認(rèn)購(gòu)書(shū)”。而后開(kāi)發(fā)商會(huì)給購(gòu)房者一周左右的時(shí)間付全款或交**并辦理按揭貸款。 然而，對(duì)于要辦理按揭貸款的購(gòu)房者則需要注意了，您一定要在交定金前確認(rèn)自己能否順利在銀行辦下貸款來(lái)，否則，您交的定金就具有風(fēng)險(xiǎn)了。 案例一：林先生準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)某項(xiàng)目樓盤(pán)，在與開(kāi)發(fā)商簽訂了“認(rèn)購(gòu)書(shū)”并交付了2萬(wàn)元定金后，計(jì)劃以按揭方式購(gòu)買(mǎi)，雙方同時(shí)約定了簽訂正式“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”的時(shí)間。但**終在林先生申請(qǐng)貸款時(shí)被銀行拒絕，無(wú)法繼續(xù)購(gòu)房，而開(kāi)發(fā)商也因此拒絕退還林先生的定金。 案例二：王小姐做小生意，月收入3000元，她在朝陽(yáng)區(qū)看中了一套出價(jià)為50萬(wàn)元的二手房，由于手頭積蓄能夠**30%，便決定向銀行按揭貸款買(mǎi)房。由于沒(méi)有單位，平時(shí)收入都是現(xiàn)金進(jìn)出，無(wú)法提供銀行要求的蓋了公章的收入證明和存折流水賬，王小姐對(duì)貸款申請(qǐng)能不能批下來(lái)有些擔(dān)心。但中介人員表示，中介可代辦。求房心切的王小姐便交了2萬(wàn)元定金，簽了認(rèn)購(gòu)合同，托中介向業(yè)主砍價(jià)。**后，買(mǎi)賣(mài)雙方談妥以45萬(wàn)元成交，并簽了買(mǎi)賣(mài)合同，付了**款。 然而**近，中介卻告訴王小姐，銀行審批不過(guò)關(guān)，要她想辦法湊錢(qián)，由于一時(shí)無(wú)處籌錢(qián)，王小姐便要求解除購(gòu)房合同，然而中介和業(yè)主卻表示，只能退房款，2萬(wàn)元定金不能退。王小姐表示是中介當(dāng)時(shí)承諾沒(méi)問(wèn)題才買(mǎi)的，責(zé)任在中介，定金必須退，由此雙方爭(zhēng)執(zhí)不下。 不予放貸的原因銀行拒絕個(gè)人房屋貸款申請(qǐng)的情況主要分為三種，個(gè)人原因、開(kāi)發(fā)商原因以及政策風(fēng)險(xiǎn)等。個(gè)人原因：主要可能是借款人有嚴(yán)重的不良信用記錄、還款能力達(dá)不到放款條件、弄虛作假提供虛假申請(qǐng)材料等。而對(duì)于二套房貸的個(gè)人，也要核查其個(gè)人是否還有貸款未繳納完畢。開(kāi)發(fā)商原因：一般情況如果開(kāi)發(fā)商存在不具備開(kāi)發(fā)條件、開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)手續(xù)不完備或者開(kāi)發(fā)商有嚴(yán)重的信用問(wèn)題或者開(kāi)發(fā)商有重大訴訟影響其償債能力等情形，也會(huì)被銀行拒絕申請(qǐng)貸款，因?yàn)榇藭r(shí)開(kāi)發(fā)商不具備保證擔(dān)保的能力。政策原因：所謂政策風(fēng)險(xiǎn)，可能是由于金融管理部門(mén)出臺(tái)新的政策規(guī)定，使貸款人出現(xiàn)達(dá)不到申請(qǐng)條件，**終被銀行拒絕貸款的情況。 律師分析：一手房的認(rèn)購(gòu)合同和買(mǎi)賣(mài)合同都屬于格式合同，開(kāi)發(fā)商一般是不會(huì)跟客戶(hù)建立某種約定的。所以客戶(hù)在交定金認(rèn)購(gòu)房屋時(shí)要謹(jǐn)慎些，如果自己不放心，**好先向開(kāi)發(fā)商指定銀行委托的按揭服務(wù)機(jī)構(gòu)提供一份詳細(xì)的說(shuō)明材料，讓其請(qǐng)銀行進(jìn)行初步審核，確定**高貸款額度，再交定金簽認(rèn)購(gòu)合同。二手房則靈活很多，由于認(rèn)購(gòu)合同和買(mǎi)賣(mài)合同都是雙方約定的，可以和業(yè)主協(xié)商好，在訂立合同時(shí)，將自己的情況列明，并補(bǔ)充說(shuō)明因銀行貸款未獲審批導(dǎo)致成交失敗時(shí)，需要無(wú)條件退還定金。 律師表示，在上述王小姐的案例中，中介有過(guò)錯(cuò)，中介應(yīng)負(fù)一定的賠償責(zé)任。但對(duì)于如何辨別是哪方原因造成的貸款不予批準(zhǔn)的情況，這就需要購(gòu)房者提交相關(guān)證據(jù)，以證明不是自己的問(wèn)題，才能要求返還定金。律師提醒：陳楠律師表示，其實(shí)購(gòu)房者無(wú)論是簽訂認(rèn)購(gòu)合同或者是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)于自己的相關(guān)利益，一定要在之前和開(kāi)發(fā)商簽訂相關(guān)協(xié)議，尤其是在購(gòu)買(mǎi)期房的時(shí)候，因?yàn)榭床坏綄?shí)體建筑，不免會(huì)在建成之后出現(xiàn)與開(kāi)發(fā)商之前承諾的條件不符，因此，只要之前將相關(guān)承諾寫(xiě)進(jìn)合同里，就會(huì)免去之后的很多糾紛問(wèn)題。另外，在出現(xiàn)糾紛時(shí)不要輕言訴訟，一定要先做好充分調(diào)查取證并認(rèn)真研究合同和法律規(guī)定，**好向律師咨詢(xún)和請(qǐng)教，以獲得專(zhuān)業(yè)的法律幫助，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

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    編者按：很多購(gòu)房者在簽訂住房按揭貸款合同中容易發(fā)生錯(cuò)漏，如按揭期數(shù)與通訊地址填寫(xiě)錯(cuò)誤等房產(chǎn)按揭合同等方面，這會(huì)造成怎樣的影響呢？如何避免這些問(wèn)題呢？特整理商品房住房按揭貸款合同中常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)供網(wǎng)友參考。   商品房住房按揭貸款合同中常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn) 一、住房按揭貸款合同的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種情形 (一)貸款人因素導(dǎo)致的住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 1.貸款人怠于行使借款審查權(quán)導(dǎo)致的住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 貸款人對(duì)借款進(jìn)行審查，這既是一項(xiàng)權(quán)利，同時(shí)也是一項(xiàng)義務(wù)。我國(guó)《商業(yè)銀行法》第35條規(guī)定：“商業(yè)銀行貸款，應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人的借款用途、償還能力、還款方式等情況進(jìn)行嚴(yán)格審查?！钡?，在審查的現(xiàn)實(shí)操作層面，一些貸款人往往怠于行使審查職責(zé)，使得一些借款人的虛假材料輕易過(guò)關(guān)，從而給住房按揭貸款合同埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。 2.貸后的檢查監(jiān)督不力導(dǎo)致的住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)我國(guó)相關(guān)的法律規(guī)定，貸款人對(duì)借款人的資金使用情況享有檢查監(jiān)督權(quán)。在實(shí)踐領(lǐng)域，很多貸款人自從款項(xiàng)發(fā)放出去以后，就放任自流，從此撒手不管其使用動(dòng)向，或者僅僅是偶爾作一些象征性的查詢(xún)。這就極易使貸出的款項(xiàng)在缺少監(jiān)督的情況下偏離原初的使用宗旨。 3.獨(dú)立自主意識(shí)缺失導(dǎo)致的住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 我國(guó)《商業(yè)銀行法》第4條規(guī)定：“商業(yè)銀行以安全性、流動(dòng)性、效益性為經(jīng)營(yíng)原則，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，自負(fù)盈虧，自我約束。商業(yè)銀行依法開(kāi)展業(yè)務(wù)，不受任何單位和個(gè)人的干涉?！钡?1條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)令商業(yè)銀行發(fā)放貸款或者提供擔(dān)保。商業(yè)銀行有權(quán)拒絕任何單位和個(gè)人強(qiáng)令要求其發(fā)放貸款或者提供擔(dān)保?！? (二)開(kāi)發(fā)商因素導(dǎo)致的住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 1.在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售領(lǐng)域，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致不能按時(shí)完成商品房建設(shè)、無(wú)法按期按質(zhì)交房，進(jìn)而使得購(gòu)房人無(wú)法獲得合同中確定的利益，從而使購(gòu)房人不愿繼續(xù)還款，導(dǎo)致了住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。 2.在商品房建設(shè)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了牟取非法利益，采取偷工減料等方式，使得建成的商品房不符合買(mǎi)賣(mài)合同的要求，進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)房人還款意愿的降低，產(chǎn)生了住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)。 3.在現(xiàn)實(shí)生活中，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取按揭貸款的手段，借以向銀行騙取貸款以挪作它用，導(dǎo)致商品房無(wú)法建成，這就造成了銀行的商品房抵押權(quán)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保成為虛置。 (三)購(gòu)房人因素導(dǎo)致的住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 這種情況主要是指購(gòu)房人的信用風(fēng)險(xiǎn)，也就是關(guān)于借款人的違約問(wèn)題。信用風(fēng)險(xiǎn)又稱(chēng)違約風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人由于各種原因以各種方式未向銀行履約付款而給銀行帶來(lái)?yè)p失的可能性。

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    由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，商品房按揭貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大。很多購(gòu)房者在簽訂商品房按揭貸款合同中容易發(fā)生錯(cuò)漏，如按揭期數(shù)與通訊地址填寫(xiě)錯(cuò)誤等房產(chǎn)按揭合同方面，這會(huì)造成怎樣的影響呢？如何避免這些問(wèn)題呢？ 商品房按揭貸款合同中常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn) 一、按揭貸款合同的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種情形 (一)貸款人因素導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 1.貸款人怠于行使借款審查權(quán)導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 貸款人對(duì)借款進(jìn)行審查，這既是一項(xiàng)權(quán)利，同時(shí)也是一項(xiàng)義務(wù)。我國(guó)《商業(yè)銀行法》第35條規(guī)定：“商業(yè)銀行貸款，應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人的借款用途、償還能力、還款方式等情況進(jìn)行嚴(yán)格審查?！钡?，在審查的現(xiàn)實(shí)操作層面，一些貸款人往往怠于行使審查職責(zé)，使得一些借款人的虛假材料輕易過(guò)關(guān)，從而給按揭貸款合同埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。 2.貸后的檢查監(jiān)督不力導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)我國(guó)相關(guān)的法律規(guī)定，貸款人對(duì)借款人的資金使用情況享有檢查監(jiān)督權(quán)。在實(shí)踐領(lǐng)域，很多貸款人自從款項(xiàng)發(fā)放出去以后，就放任自流，從此撒手不管其使用動(dòng)向，或者僅僅是偶爾作一些象征性的查詢(xún)。這就極易使貸出的款項(xiàng)在缺少監(jiān)督的情況下偏離原初的使用宗旨。 3.獨(dú)立自主意識(shí)缺失導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 我國(guó)《商業(yè)銀行法》第4條規(guī)定：“商業(yè)銀行以安全性、流動(dòng)性、效益性為經(jīng)營(yíng)原則，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，自負(fù)盈虧，自我約束。商業(yè)銀行依法開(kāi)展業(yè)務(wù)，不受任何單位和個(gè)人的干涉?！钡?1條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)令商業(yè)銀行發(fā)放貸款或者提供擔(dān)保。商業(yè)銀行有權(quán)拒絕任何單位和個(gè)人強(qiáng)令要求其發(fā)放貸款或者提供擔(dān)保?！? (二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因素導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 1.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售領(lǐng)域，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致不能按時(shí)完成商品房建設(shè)、無(wú)法按期按質(zhì)交房，進(jìn)而使得購(gòu)房人無(wú)法獲得合同中確定的利益，從而使購(gòu)房人不愿繼續(xù)還款，導(dǎo)致了按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。 2.在商品房建設(shè)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了牟取非法利益，采取偷工減料等方式，使得建成的商品房不符合買(mǎi)賣(mài)合同的要求，進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)房人還款意愿的降低，產(chǎn)生了按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)。 3.在現(xiàn)實(shí)生活中，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取按揭貸款的手段，借以向銀行騙取貸款以挪作它用，導(dǎo)致商品房無(wú)法建成，這就造成了銀行的商品房抵押權(quán)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保成為虛置。 (三)購(gòu)房人因素導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 這種情況主要是指購(gòu)房人的信用風(fēng)險(xiǎn)，也就是關(guān)于借款人的違約問(wèn)題。信用風(fēng)險(xiǎn)又稱(chēng)違約風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人由于各種原因以各種方式未向銀行履約付款而給銀行帶來(lái)?yè)p失的可能性。

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    由于房產(chǎn)限購(gòu)和貸款審批等問(wèn)題，不少?zèng)]有資格或貸款困難的購(gòu)房者想到利用他人名義來(lái)購(gòu)買(mǎi)房屋，看似解決了一時(shí)困境，但對(duì)于雙方其實(shí)都隱藏著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。 案例一： 姐姐打算投資一套學(xué)區(qū)房，口頭約定以妹妹的名義簽訂購(gòu)房合同，將房子放在妹妹的名下，購(gòu)房款由姐姐自己承擔(dān)。幾年后姐姐想收回房子，妹妹突然堅(jiān)持說(shuō)房子就是自己買(mǎi)的。 在庭審中，法院查明，數(shù)筆購(gòu)房款雖然都是從妹妹的賬戶(hù)轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商的，但其交付的房款都來(lái)自姐姐的賬戶(hù)。遂認(rèn)定大李是房子的實(shí)際出資人，將房子判給了姐姐大李。 案例二： 10年前,趙女士想在北京買(mǎi)房,但因不是北京戶(hù)口,便以侄子名義購(gòu)買(mǎi)了天通西苑一套房屋。趙女士交納了**款,又以侄子的名義貸款并按月還款。簽訂購(gòu)房合同后,兩人還簽訂了一份購(gòu)房協(xié)議,約定趙女士出資,以侄子身份證購(gòu)房,產(chǎn)權(quán)和歸屬權(quán)永久性歸趙女士及其家人所有。多年后,趙女士要求侄子將房屋過(guò)戶(hù)給自己,沒(méi)想到侄子稱(chēng)房屋是屬于自己的。**終,法院判決房屋歸趙女士侄子。 法官介紹,根據(jù)法院查明的事實(shí),不少涉案人雖對(duì)訴爭(zhēng)房屋有出資的行為,但房屋為經(jīng)濟(jì)適用房,經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)人必須滿(mǎn)足國(guó)家規(guī)定的條件。借用他人名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房,行為本身違反國(guó)家政策,故出資人主張經(jīng)濟(jì)適用房歸自己所有的訴求于法無(wú)據(jù),法院不予支持。雙方即使簽訂了借名買(mǎi)房協(xié)議,但因損害了廣大符合經(jīng)適房資格家庭的合法權(quán)益,原則上認(rèn)定借名買(mǎi)房協(xié)議無(wú)效。 借名買(mǎi)房可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)： 一、被借名者反悔 如果名義產(chǎn)權(quán)人（被借名買(mǎi)房的人）反悔，而出資人又不能充分證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款就會(huì)很困難。 二、缺少出資憑證難以追回 借名買(mǎi)房的雙方多為親友,基于感情信任,多為口頭約定,較少簽訂書(shū)面協(xié)議,登記人因房屋價(jià)格上漲等因素否認(rèn)借名買(mǎi)房。在法院審判中，出資憑證是法院認(rèn)定的關(guān)鍵，必須能夠充分證明購(gòu)房款確實(shí)是由借名買(mǎi)房人實(shí)際出資，證據(jù)不能存在瑕疵，這樣才能得到法院的認(rèn)可。如果案例一中姐姐沒(méi)有切實(shí)有效的出資憑證，追回房屋就可能面臨困難。 三、被借名者出現(xiàn)財(cái)務(wù)或人身意外 從被借名者領(lǐng)取房產(chǎn)證，到將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)給出資人的這段時(shí)間，一種情況是，如果被借名者對(duì)他人負(fù)有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在離婚糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣(mài)。 另一種情況是，被借名者發(fā)生人身意外，很可能導(dǎo)致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而只能要求對(duì)方返還房?jī)r(jià)款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。 四、借名買(mǎi)房合同無(wú)效 如果借名買(mǎi)房購(gòu)買(mǎi)的房屋為經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋，該借名買(mǎi)房合同一般被認(rèn)定為無(wú)效。其法律依據(jù)是當(dāng)事人存在惡意規(guī)避法律或國(guó)家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無(wú)效合同情形。即使雙方簽署了這種書(shū)面協(xié)議后，向公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)公證，公證機(jī)關(guān)也不予受理。本文中案例一就屬于這種情況。 五、被借名人同樣承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 此外，出借姓名一方也同樣承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)。出借人以自己的名義購(gòu)房或按揭貸款，會(huì)在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)留下相關(guān)的購(gòu)房記錄，在銀行也會(huì)有按揭貸款的征信記錄,勢(shì)必影響到將來(lái)自己的房屋購(gòu)買(mǎi)，可能原本能夠有的一些優(yōu)惠政策就無(wú)法享受到了。如果出資人按揭還款不及時(shí)，還會(huì)有損個(gè)人的誠(chéng)信度。

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    在房?jī)r(jià)日益走高的今天，買(mǎi)一套房就意味著耗費(fèi)掉大半輩子的積蓄，買(mǎi)房必然是一件慎之又慎的事情，買(mǎi)房者不僅要挑選到質(zhì)高價(jià)優(yōu)的好房子更要學(xué)會(huì)規(guī)避一些房產(chǎn)陷阱，接下來(lái)挑房網(wǎng)為您梳理一下目前市場(chǎng)上常見(jiàn)的一些買(mǎi)房陷阱。 永遠(yuǎn)買(mǎi)不到的特價(jià)房 無(wú)論你去的有多早，跑了多少次，永遠(yuǎn)看不見(jiàn)廣告上所說(shuō)的特價(jià)房，售樓部的工作人員也總是告訴你賣(mài)完了。這個(gè)時(shí)候你一定會(huì)覺(jué)得是自己的運(yùn)氣問(wèn)題，實(shí)則不一定。這很有可能是房地產(chǎn)商制造的宣傳噱頭，目的是為了吸引更多的購(gòu)房者前來(lái)售樓部看房，特價(jià)房就成了鏡中花，水中月。一般來(lái)說(shuō)，想要買(mǎi)特價(jià)房的購(gòu)房者可以選擇在樓盤(pán)清盤(pán)的時(shí)候多關(guān)注樓盤(pán)信息，買(mǎi)到特價(jià)房的幾率更大一些。 先提價(jià)再打折的優(yōu)惠價(jià)格 樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手段層出不窮，有些樓盤(pán)打出“所有房源×折優(yōu)惠”“×折購(gòu)房”之類(lèi)的優(yōu)惠，有種此時(shí)不買(mǎi)更待何時(shí)的沖動(dòng)，要警惕這是開(kāi)發(fā)商先提價(jià)再漲價(jià)的伎倆。這種時(shí)候，購(gòu)房者要看的不是開(kāi)發(fā)商給出的折扣多少，而是真正的成交價(jià)格是多少，跟之前的價(jià)格是不是確實(shí)有降低，再跟周邊樓盤(pán)價(jià)格做一個(gè)對(duì)比。 限期交清的低** 某樓盤(pán)打出如此廣告“**5萬(wàn)買(mǎi)兩房、8萬(wàn)買(mǎi)三房?！迸e個(gè)例子也就是說(shuō)總價(jià)80萬(wàn)元，**24萬(wàn)元的房子，現(xiàn)在只需8萬(wàn)元就可以輕松購(gòu)?如果你認(rèn)為這么簡(jiǎn)單就大錯(cuò)特錯(cuò)了，通常在購(gòu)房協(xié)議里會(huì)注明，這里的5萬(wàn)或8萬(wàn)都只是第一筆**款而已，余下的十幾萬(wàn)款額需要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)交清，表面上好像減輕了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力，實(shí)際落實(shí)下來(lái)卻沒(méi)有為購(gòu)房者減輕多少負(fù)擔(dān)。 不能退還的“定金” 不少購(gòu)房者都碰到過(guò)這種情況，選個(gè)周末去看房，結(jié)果售樓人員緊張兮兮的告知你“這個(gè)房子目前賣(mài)得很好，很多人都看上了，你如果確實(shí)想買(mǎi)可以先下定金，額外給您打九折，過(guò)兩天就沒(méi)有這么劃算的價(jià)格了。”這個(gè)時(shí)候你的心就慌了，趕緊付了定金簽了協(xié)議。你所不知的是就算事后因?yàn)楦鞣N原因你不想買(mǎi)了，這筆錢(qián)都不會(huì)再退給你，要么將就著買(mǎi)下來(lái)要么損失幾萬(wàn)塊。 好房要留著旺季賣(mài) 明明是剛開(kāi)盤(pán)不久的新樓盤(pán)，但是很多樓層好、戶(hù)型好、朝向好的房子已經(jīng)被搶購(gòu)一空，剩下的房子要么樓層高，要么戶(hù)型差，而等到了旺季的時(shí)候，樓盤(pán)又開(kāi)始推出眾多優(yōu)良房源大為宣傳。實(shí)際上這有可能是開(kāi)發(fā)商取得利益**大化的一種手段，平時(shí)不舍得拿出來(lái)賣(mài)，旺季的時(shí)候房?jī)r(jià)上漲再賣(mài)個(gè)高價(jià)，面對(duì)這種情況，購(gòu)房者往往只能吃啞巴虧，束手無(wú)策。 這里例舉的是樓市上的部分買(mǎi)房陷阱，可能片面僅給大家做參考，房子的好壞是影響一輩子的事，希望大家都能擦亮你的雙眼，明明白白買(mǎi)房，開(kāi)開(kāi)心心入住。