投資寫字樓的注意事項(xiàng)有哪些 哪些樓盤不能投資

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• 133****1575

  住宅降溫，投資者紛紛瞄準(zhǔn)寫字樓市場，期待其成為個(gè)人投資新的“金礦”。但由于寫字樓的投資周期往往較長，資金投入和相關(guān)打理都需要花費(fèi)較大精力，因而對于不太熟悉寫字樓的投資者，**需要的就是避開**容易出現(xiàn)問題、繼而影響收益甚至讓資金套牢的那幾類寫字樓。 一、易出糾紛的不碰 與任何價(jià)值投資相類似的，投資寫字樓也要在第一時(shí)間關(guān)注其安全性，弄清**基本的東西。不明不白、容易出現(xiàn)糾紛和問題的寫字樓當(dāng)然不能碰。 著重核查房產(chǎn)證的原件是非常緊要的。一些關(guān)鍵內(nèi)容，如原產(chǎn)權(quán)人、土地性質(zhì)、寫字樓位置等等，都需要仔細(xì)檢查，看看產(chǎn)權(quán)是否清晰、有沒有處于產(chǎn)權(quán)糾紛之中，又或者是否為臨時(shí)、違章建筑。還有些寫字樓建筑按規(guī)定只能租不能買，如在部隊(duì)、**、機(jī)關(guān)等國家土地上開發(fā)建設(shè)的，都應(yīng)事先了解清楚，免得日后面臨被取締的窘境。 此前就曾有多個(gè)工業(yè)用地上建造的寫字樓糾紛頻出：物業(yè)爭搶管理權(quán)、準(zhǔn)業(yè)主們一同上訴，鬧得不可開交。**后，就由于產(chǎn)權(quán)不明確、合同不具備足夠的法律效應(yīng)等原因，讓業(yè)主的權(quán)益沒有得到任何保障或賠償。 因而，對于開發(fā)商和中介、物業(yè)公司類似的各種“打擦邊球”的行為，投資者一定要留好心眼，不能因?yàn)檠矍暗淖尷?、搶購就犯迷糊。對于任何自己無法弄清、心中存疑的寫字樓項(xiàng)目，都要設(shè)法考察明白。不然的話，還是少碰為妙。 二、區(qū)位不佳的不碰 “第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”由于房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市的主中心區(qū)土地的稀缺性更強(qiáng)，增值的空間更大，特別是主中心區(qū)范圍有限，且根據(jù)現(xiàn)行的城市規(guī)劃政策規(guī)定，已不可能再有新的高層寫字樓供應(yīng)。城市主中心區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨(dú)厚，人流、物流、信息流、資金流匯聚，商機(jī)勃發(fā)。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。 因而，投資者首先需要考慮項(xiàng)目是否處于商圈之內(nèi)。如果投資目的以銷售為主，建議投資者應(yīng)盡量選擇發(fā)展中商圈，如果投資目的以租賃為主，建議投資者應(yīng)以選擇已成熟商圈為主。 其次，投資者也要進(jìn)一步分析具體的區(qū)位影響。如供需方面，若一個(gè)區(qū)域的寫字樓辦公室出租已經(jīng)處于存量過多的地段，那就會(huì)大大影響新寫字樓日后的租賃或出售；還有目標(biāo)客戶群也會(huì)根據(jù)不同區(qū)位產(chǎn)生變化，過于高端或低端的寫字樓定位都可能因?yàn)樘幱诓缓线m的區(qū)位而找不到適合的客戶群體。 **后，掌握區(qū)域未來幾年的發(fā)展趨勢也是投資者要做的功課。城市規(guī)劃年年都在變化，而這樣那樣的改變都很可能會(huì)影響區(qū)位的好壞，繼而打亂投資者中長期的投資計(jì)劃。因此，投資者要根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、未來發(fā)展來選擇合適的區(qū)位，避免在長期投入進(jìn)行到一半時(shí)出現(xiàn)問題，屆時(shí)就難有對策了。 三、配套不佳的不碰 交通及周邊配套方面也是投資者需要認(rèn)真考察分析的要素，對于不符合要求的寫字樓也是應(yīng)該敬而遠(yuǎn)之。首先，寫字樓所處的交通位置及便利程度非常重要。如果寫字樓地理位置偏遠(yuǎn)，交通不便或交通擁擠，那肯定不適合投資。 同時(shí)，選擇投資某個(gè)寫字樓時(shí)，一定要周密考察周邊配套設(shè)施，像銀行、商店、餐飲、公寓等是否齊，這些都是商家進(jìn)駐寫字樓時(shí)需要考慮的問題。再進(jìn)一步來說，寫字樓周邊的自然景觀也非常重要。如果某個(gè)寫字樓周邊全是高層建筑物，其視線必然被擋，就談不上什么自然景觀了。而如果樓層里設(shè)置的公共小花園及小花園里的植被綠化布置合理，則可以起到很好的加分作用。 這又牽涉到寫字樓的品質(zhì)問題，包括停車場的設(shè)計(jì)是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等，都需要逐一比較、現(xiàn)場觀察、實(shí)地感受。 再從不同目標(biāo)客戶群的角度來考慮。作為企業(yè)，選擇寫字樓辦公的首要目的，往往是為了提升企業(yè)形象，不少企業(yè)將寫字樓的檔次形象放在僅次于區(qū)位的重要因素之一。那么，投資者自然也要多關(guān)注和選擇那些物業(yè)檔次高、整體環(huán)境好的項(xiàng)目，方便日后找到更為穩(wěn)定的客戶群提供豐厚的收益回報(bào)。比如大樓內(nèi)**小租客也需要500至1000平方米，就表明入駐這幢辦公樓的客戶水平相差不大，一般都會(huì)具備較高的**能力和強(qiáng)有力的還款能力；而一些可以分割成很小面積進(jìn)行出售的辦公樓時(shí)，要特別當(dāng)心。雖然總價(jià)上可能會(huì)便宜些，但由于進(jìn)駐物業(yè)的公司檔次較低、流動(dòng)性大，再加上小業(yè)主太多，會(huì)影響到該辦公樓的整體水平。當(dāng)市場不好的時(shí)候，小業(yè)主會(huì)競相壓價(jià)，對客戶進(jìn)行的爭奪戰(zhàn)同樣會(huì)影響到投資者日后的收益。 四、忽視用戶的不碰 作為投資型物業(yè)，寫字樓增值、保值是通過物業(yè)管理服務(wù)來實(shí)現(xiàn)的，物業(yè)管理公司往往直接決定某個(gè)寫字樓的用水、用電、垃圾清運(yùn)、空調(diào)供應(yīng)、車位管理等方方面面的問題。沒有公司喜歡在垃圾滿地的寫字樓里辦公，因此選擇投資某個(gè)寫字樓時(shí)，調(diào)查物管公司情況亦不容小覷。如果是那些會(huì)忽視今后實(shí)際用戶利益、影響整體軟件實(shí)力的寫字樓項(xiàng)目，投資者也要三思而后行。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:31

相關(guān)問題

• 問 置業(yè)投資有哪些注意事項(xiàng) 哪些地段不能投資
  答

  在三句話不離房子的當(dāng)下，對于手有余錢的投資者來說，買房子成了一大執(zhí)念。置業(yè)者投資時(shí)要擦亮眼睛，別頭腦發(fā)熱，買了不該買的地段哦。 地段1：加油站附近 加油站旁邊**好不要住。現(xiàn)在汽車多了，加油站也多了，也許有人會(huì)為了圖方便而選個(gè)離加油站近的位置，但油里面含有大量的有害物體，比如鉛等等，對健康危害極大；另外加油站旁邊的車輛停泊和啟動(dòng)噪音非常大。再來個(gè)未雨綢繆的，萬一哪天加油站發(fā)生爆炸，會(huì)不會(huì)危及到旁邊居住的人呢，這個(gè)就不得而知了。   地段2：過于偏遠(yuǎn)的地方 或許會(huì)有這么個(gè)說法：偏遠(yuǎn)的地方環(huán)境好，可是小編想吐槽句：環(huán)境好能當(dāng)飯吃啊，出去吃個(gè)飯買下東西還要開半個(gè)小時(shí)的車子，不嫌瘆的慌么！再說了又不是非得跑來偏遠(yuǎn)的地方才能有好環(huán)境，就算房價(jià)再便宜，幾年下來，估計(jì)汽油費(fèi)也能抵上房價(jià)了。 地段3：離**太遠(yuǎn) 每次送小孩上學(xué)都要開三四十分鐘車子，都相當(dāng)于坐個(gè)小長途大巴了，估計(jì)家長不嫌遠(yuǎn)，孩子都嫌遠(yuǎn)了，難道不知道現(xiàn)在很多小孩都不愿意坐車子太久么？萬一遇到家長出差什么的，讓六七旬的爺爺奶奶可咋辦，難道開個(gè)電動(dòng)車坑此坑次的來回花2個(gè)小時(shí)么，如果真有人這么做，小編就太佩服了。   地段3：離**太遠(yuǎn) 高壓電塔和電視塔的旁邊。電視塔的發(fā)射功率很強(qiáng)，有些發(fā)射功率小一些還可以。聯(lián)通、電信有好多電塔，它的電磁波會(huì)造成人的免疫機(jī)能下降，引起白血病，精神分裂癥，嚴(yán)重的還會(huì)引起各種癌癥。離電塔多少米還好呢，300米以外的房子一般來說要好一些。有的工廠附近也有輻射，此外還會(huì)有各種污染和噪音，估計(jì)住在這附近就“永無安寧之日”了，外還加輻射纏身。   地段4：工廠、高壓電塔、信號塔附近 俗話雖然常說遇水則發(fā)，但如果房子每逢下大雨就淹水，想發(fā)也發(fā)不起來，典型的例子像沿海地區(qū)，只要臺風(fēng)一來或者雨勢稍大，必定會(huì)造成嚴(yán)重的災(zāi)情，大水甚至?xí)偷蕉且陨?，搞得這些地區(qū)房價(jià)慘跌，哪里還能發(fā)呢，因此在地勢大過低沉或太靠近容易淹水的河岸邊的房子不宜居住。 這類房子包括非常陡峭的山壁旁邊，懸崖峭壁之上，太靠近水邊或海邊，沼澤沙洲等，這些都叫危險(xiǎn)地形，房子蓋在這樣的地形之上，時(shí)時(shí)刻刻都會(huì)有生命的危險(xiǎn)，這些強(qiáng)調(diào)風(fēng)景秀麗的高級住宅，就是喜歡蓋在上述的危險(xiǎn)地形上，切勿貪圖四周優(yōu)雅的環(huán)境，卻忽略了自身的安全。   地段5：地勢危險(xiǎn)處 特殊用處，是指這房子曾經(jīng)被當(dāng)成一般人比較忌諱的行業(yè)所使用，如殯葬業(yè)，停尸間，監(jiān)獄、神壇、屠宰場、化糞池等等，因?yàn)檫@些用途或多或少都會(huì)讓屋 子里殘留一些不好的氣場，甚至引來不祥之物的靠近，**好能避免入住。也可能開始無所謂，怕的是時(shí)間長了，問題出現(xiàn)的時(shí)間，恐怕都晚了，記住后悔藥沒人買。 中國人相對而言還是比較傳統(tǒng)的，風(fēng)水這種說是迷信吧但也不可不信，所以我們還是寧可信其有不可信其無的好。   地段6：特殊用處附近 有的開發(fā)商承諾是湖景房，按照魚塘的方式弄出的人工湖，幾個(gè)月后，里面估計(jì)什么動(dòng)物都來了，但是絕對沒有飛鳥，主要是蚊子和蒼蠅，那時(shí)，可能你就會(huì)后悔家前面有這么一個(gè)臭水坑。 社區(qū)有個(gè)公園是個(gè)很好的事情，但是不能麻痹，你要看看他們到底種的是草皮，還是真草，如果是買的草皮，呆一年就要說再見了，如果有樹，很可能是那種不怎么澆水耐活的灌木，那你就祈禱別遇到既便宜又能產(chǎn)毛毛的樹，如果真那么倒霉那樣您永遠(yuǎn)別開窗戶，還記得要不斷地清洗空調(diào)。因?yàn)榘滋爝M(jìn)來的人像帶著雪來的，晚上都是駕著蚊子來的。 游泳池永遠(yuǎn)基本是兒童池，您的身材估計(jì)就是去洗洗腳，什么網(wǎng)球場、羽毛球館。。。。都是在建設(shè)中，好不容易開業(yè)了，才發(fā)覺里面多了4-5家飯館。所以如果遇到這類地段的房子也是小心為妙，**好調(diào)查清楚了再做定奪！

• 問 投資寫字樓怎么樣？投資寫字樓有哪些利弊呢？
  答

  隨著新政落地，住宅市場受打壓，市民看好寫字樓投資前景。那么投資寫字樓，需要注意啥?業(yè)內(nèi)人士也發(fā)表了見解。一、中軸線上值得投資寫字樓售價(jià)雖然比住宅高一些，但是租金可以達(dá)到60-80元/㎡/月，投資回報(bào)率還可以。建議選一些地段好的，例如處于中軸線上的產(chǎn)品。只要是處于中軸線上的寫字樓，應(yīng)該都沒有問題。按15㎡/人計(jì)算，投資的面積**好為100-150㎡，如果面積小了就可以拼起來。二、前景好就不怕貴1.看區(qū)域前景如何，城市是否往那個(gè)方向發(fā)展。2.看周邊是否聚集商務(wù)氛圍。如果區(qū)域有商務(wù)氛圍，會(huì)聚集更多企業(yè)。佛山目前相對比較有商務(wù)氛圍的區(qū)域就是千燈湖、季華路、佛山新城。暫時(shí)看得見的，氛圍**好的首先為千燈湖區(qū)域，因?yàn)槠鋵俳鹑诜?wù)區(qū)，搶占先機(jī)，靠近廣州;發(fā)展速度**快的是智慧新城;**成熟的區(qū)域?yàn)榧救A路。3.不要怕買貴的，有的時(shí)候也許是越貴的，前景越好。三、目前是入市好時(shí)機(jī)買寫字樓要注意哪些?總結(jié)起來有以下幾方面：1.好地段是硬指標(biāo)。投資寫字樓必須考慮投資回報(bào)率，有穩(wěn)定、可持續(xù)增長租金比較重要，好地段可以保障穩(wěn)定租客;2.產(chǎn)品要有好的設(shè)計(jì)。產(chǎn)品要為租客提供生存的發(fā)展模式，形成一種長遠(yuǎn)機(jī)制，因此還要考察開發(fā)商的經(jīng)營理念;3.選擇好的時(shí)機(jī)?，F(xiàn)在是一個(gè)好的時(shí)機(jī)。國家現(xiàn)在在打壓房地產(chǎn)投資，而商鋪投資門檻高，公寓產(chǎn)品分流了部分寫字樓客戶，而寫字樓總價(jià)比公寓稍高，但租金更高，可以說投資寫字樓是目前穩(wěn)妥的投資途徑

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• 問 寫字樓的投資價(jià)值有哪些？
  答

  （1）抵抗通貨膨脹，貨幣增值最好的體現(xiàn)就是對稀缺資源的擁有；（2）寫字樓租金收益相對穩(wěn)定；（3）不折舊，成熟的寫字樓更具有投資價(jià)值；（4）不憂租，有持續(xù)收益；

• 問 ??如何投資寫字樓?寫字樓投資要注意什么？
  答

  隨著新政落地，住宅市場受打壓，市民看好寫字樓投資前景。那么投資寫字樓，需要注意啥?業(yè)內(nèi)人士也發(fā)表了見解。一、中軸線上值得投資寫字樓售價(jià)雖然比住宅高一些，但是租金可以達(dá)到60-80元/㎡/月，投資回報(bào)率還可以。建議選一些地段好的，例如處于中軸線上的產(chǎn)品。只要是處于中軸線上的寫字樓，應(yīng)該都沒有問題。按15㎡/人計(jì)算，投資的面積**好為100-150㎡，如果面積小了就可以拼起來。二、前景好就不怕貴1.看區(qū)域前景如何，城市是否往那個(gè)方向發(fā)展。2.看周邊是否聚集商務(wù)氛圍。如果區(qū)域有商務(wù)氛圍，會(huì)聚集更多企業(yè)。佛山目前相對比較有商務(wù)氛圍的區(qū)域就是千燈湖、季華路、佛山新城。暫時(shí)看得見的，氛圍**好的首先為千燈湖區(qū)域，因?yàn)槠鋵俳鹑诜?wù)區(qū)，搶占先機(jī)，靠近廣州;發(fā)展速度**快的是智慧新城;**成熟的區(qū)域?yàn)榧救A路。3.不要怕買貴的，有的時(shí)候也許是越貴的，前景越好。三、目前是入市好時(shí)機(jī)買寫字樓要注意哪些?總結(jié)起來有以下幾方面：1.好地段是硬指標(biāo)。投資寫字樓必須考慮投資回報(bào)率，有穩(wěn)定、可持續(xù)增長租金比較重要，好地段可以保障穩(wěn)定租客;2.產(chǎn)品要有好的設(shè)計(jì)。產(chǎn)品要為租客提供生存的發(fā)展模式，形成一種長遠(yuǎn)機(jī)制，因此還要考察開發(fā)商的經(jīng)營理念;3.選擇好的時(shí)機(jī)?，F(xiàn)在是一個(gè)好的時(shí)機(jī)。國家現(xiàn)在在打壓房地產(chǎn)投資，而商鋪投資門檻高，公寓產(chǎn)品分流了部分寫字樓客戶，而寫字樓總價(jià)比公寓稍高，但租金更高，可以說投資寫字樓是目前穩(wěn)妥的投資途徑。

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• 問 ??如何投資寫字樓？投資寫字樓有什么問題要注意？
  答

  作為個(gè)人投資或公司選擇辦公地點(diǎn)，投資寫字樓必須要考慮多方面的問題，專家建議：出手之前應(yīng)該先把功課做足。四大風(fēng)險(xiǎn)八項(xiàng)注意教您全面掌握寫字樓投資攻略。A.投資前四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)要提前了解1.了解規(guī)劃、預(yù)防貶值風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防投資的貶值風(fēng)險(xiǎn)是第一位的。寫字樓所處的地理位置以及商業(yè)配套是影響寫字間價(jià)值的重要因素。另外還要考慮市政或其他原因造成的貶值，如果所投資寫字間的周圍在未來的幾年內(nèi)會(huì)涌現(xiàn)出過多新樓盤，也會(huì)對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。所以在出手前了解未來區(qū)域規(guī)劃也是很有必要的。另外，寫字樓由于受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較為明顯，這就需要投資者時(shí)刻關(guān)注相關(guān)房地產(chǎn)政策、金融政策、國民經(jīng)濟(jì)狀況以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的項(xiàng)目未來在市場上立于不敗之地。2.目標(biāo)精準(zhǔn)，防止租賃艱難在投資之前，要對項(xiàng)目周邊及目標(biāo)人群進(jìn)行深入考察，充分了解目標(biāo)客戶群對于區(qū)位、面積以及配套設(shè)施等方面的各種需求，根據(jù)周邊的商圈及配套對所投資的寫字間進(jìn)行綜合分析，從目前市場需求來看，中小戶型面積的項(xiàng)目在市場中是比較熱銷的，相對較少的投資成本會(huì)讓投資見效相對較快。3.選對時(shí)機(jī)，規(guī)避不正當(dāng)競爭專業(yè)人士介紹：寫字間不同住宅，開盤并不是投資寫字間的**佳時(shí)機(jī)，恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)應(yīng)該是項(xiàng)目整體銷售率超過50%的時(shí)候，屆時(shí)已經(jīng)進(jìn)駐了一部分公司，投資者應(yīng)分析進(jìn)駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進(jìn)駐公司檔次較低，加之投資者比例過高，直接會(huì)影響到項(xiàng)目在正常使用時(shí)的整體形象。不僅如此，當(dāng)大經(jīng)濟(jì)情況蕭條時(shí)，業(yè)主們會(huì)競相壓價(jià)，在對客戶進(jìn)行爭奪的同時(shí)一定會(huì)影響到寫字間的收益。4.量體裁衣，謹(jǐn)防壓力過大由于購買寫字間的資金相對較高，多數(shù)投資者為了緩解資金壓力都需要貸款，購買寫字間的貸款利率要高于住宅，貸款年限與住宅相比要短，另外還需交納房產(chǎn)稅等各項(xiàng)稅費(fèi)，因此需要很高的**能力和強(qiáng)有力的還款能力。另外，寫字樓的變現(xiàn)周期較長，因此在投資寫字間前要量體裁衣，充分考慮自身的經(jīng)濟(jì)能力，以免在后期還款壓力山大，又不得不急于變現(xiàn)，造成不必要的損失。B.八招教你成功投資寫字樓1.區(qū)位資源：這里的區(qū)位資源有兩方面，一方面是地理位置，無論購買什么樓盤，大家第一眼看重的永遠(yuǎn)是位置在哪？寫字間也一樣，地理位置很重要，房產(chǎn)增值主要來源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，所以增值空間更大一些。因此，是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素之一。另一方面，資源集中度、周邊設(shè)施配套度是否完善。即周邊是否是人流、物流、資金流、信息流匯聚之地；寫字間作為“生產(chǎn)資料”，商業(yè)辦公配套設(shè)施齊全，才能商機(jī)勃發(fā)，更具有投資或辦公價(jià)值。2.設(shè)計(jì)、外觀：作為企業(yè)，辦公地點(diǎn)不僅僅是“生產(chǎn)價(jià)值”的場所，同時(shí)也承載著一個(gè)企業(yè)對外形象展示的職能。一般只要條件允許，企業(yè)會(huì)選擇一棟設(shè)計(jì)新穎合理的寫字樓，來提升企業(yè)的形象。所以，寫字樓的外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、走廊、大廳、衛(wèi)生間、景觀區(qū)等設(shè)計(jì)是否有品位，采光通風(fēng)、電梯的質(zhì)量與配置、裝修的品質(zhì)等因素也會(huì)影響企業(yè)的使用價(jià)值以及投資價(jià)值。3. 使用方便：對于實(shí)際使用的企業(yè)來講，寫字樓入住后，辦公使用是否方便，是衡量這棟寫字樓能否增值的一項(xiàng)重要標(biāo)準(zhǔn)。這里的方便指的是交通是否便利，停車是否方便，乘坐電梯是否需要漫長的等待。交通擁堵的地域或者位置偏遠(yuǎn)交通不便的寫字樓一般不適合投資；同時(shí)，過長的等待時(shí)間成本也會(huì)讓人產(chǎn)生厭煩的情緒，只有使用者感到方便快捷，身心愉悅，企業(yè)才能在此長久發(fā)展，也會(huì)形成口碑，只有企業(yè)爭相進(jìn)駐，投資者的收益才會(huì)**大化。4.物業(yè)不可忽視：作為投資辦公產(chǎn)業(yè)，寫字間的增值、保值，離不開物業(yè)的管理與服務(wù)。物業(yè)管理公司直接決定寫字樓的用水、用電、供暖、安保、衛(wèi)生清潔、空調(diào)供應(yīng)、車位管理、電梯維護(hù)保養(yǎng)、整體服務(wù)形象等問題。這些環(huán)節(jié)有一個(gè)出現(xiàn)問題，都會(huì)影響辦公企業(yè)的體驗(yàn)感受，試想沒有任何一個(gè)企業(yè)喜歡在垃圾滿地、時(shí)常停水停電、冬天冷夏天熱的環(huán)境下辦公吧。所以，投資者在選擇投資時(shí)一定要擦亮眼睛，選擇物業(yè)檔次高的項(xiàng)目，以后有可能會(huì)產(chǎn)生較為穩(wěn)定的收益。5.軟性配套：除了硬件配套要拿得出手外，軟性配套也很重要。這里的軟性配套應(yīng)著重看信息化配置和智能化配置。通信網(wǎng)絡(luò)是辦公的基礎(chǔ)，而同時(shí)，隨著科技的發(fā)展，通風(fēng)、采光、門禁、監(jiān)控等**新智能產(chǎn)品與技術(shù)不斷涌現(xiàn)，智能化系統(tǒng)的應(yīng)用在越來越普遍，新建的寫字間一般會(huì)考慮到將**新的信息化、智能化系統(tǒng)引入到自身的產(chǎn)品中，方便企業(yè)辦公的同時(shí)，更節(jié)能，處理問題也更及時(shí)。無論投資或辦公，擁有這樣系統(tǒng)的寫字間都是值得關(guān)注的。6.自用型客戶比例：投資寫字樓不但要看你的客戶群體是誰，即租給誰；還要看你的競爭對手是誰？如果投資可以切成很小塊出售的物業(yè)時(shí)，你就要當(dāng)心了，雖然投資門檻較低，總價(jià)不高，但是進(jìn)駐的物業(yè)公司檔次低，小業(yè)主過多，流動(dòng)性大，不但會(huì)影響物業(yè)的管理水平，經(jīng)濟(jì)水平不好時(shí)，小業(yè)主還會(huì)惡意競爭地競相壓價(jià)，影響你的收益。如果開發(fā)商堅(jiān)持整層或半層銷售，則在很大程度上提升進(jìn)駐門檻，提升自用型客戶的比例，同時(shí)，入住的客戶一般也較有實(shí)力，如果這棟寫字間60%以上客戶都是自用型的，對投資者招租以及租金方面來講都是具有利好推動(dòng)作用的。7.投資比較：投資項(xiàng)目比較方面，甲級寫字樓與乙級寫字樓之間相比，甲級寫字樓雖然價(jià)格要高一些，但是，甲級寫字樓物業(yè)管理以及設(shè)計(jì)配套更完善，提升企業(yè)的形象，所以租金一般會(huì)不斷上漲。雖然乙級寫字樓總價(jià)低，隨著更多寫字樓項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，管理、形象有所差距的乙級寫字樓由于招租困難，特別是招不到有實(shí)力的企業(yè)，勢必導(dǎo)致租金也很難有所提升。8.投資回報(bào)率：當(dāng)然，投資者在投資時(shí)，還要充分考慮到自己的資金實(shí)力。依據(jù)一般的計(jì)算方法，投資回報(bào)率=月租金×12(個(gè)月)／售價(jià)。例如，現(xiàn)有一處寫字間，面積約100平方米，售價(jià)約為18000元／平方米，依據(jù)此處寫字樓周邊的物業(yè)剖析得知，月租金約為9000元，盤算得知，這處寫字間的投資回報(bào)率為6%，投資者需根據(jù)自己的資金情況，來選擇投資項(xiàng)目。根據(jù)國際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，15年內(nèi)收回投資總價(jià)表明該項(xiàng)目具有可投資價(jià)值。

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