開發(fā)商銷售房屋常見的陷阱有哪些 購房者要注意什么

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• 138****3619

  買房時，你上當(dāng)了嗎？被忽悠了嗎？開發(fā)商慣用的銷售手段你知道多少？揭秘開發(fā)商銷售房屋常見的十大陷阱和購房者買房須知的六大事項。 開發(fā)商銷售房屋常見的十大陷阱 一、誘人的“價格陷阱” 房價的高低一直是購房者**為敏感的一個話題，商品房的廣告中常會有一個誘人的起價，如**低價××元/平方米起，實際上這個價格的房子根本就不存在，只不過是開發(fā)商為了博人眼球，吸引人購買而采取的一種促銷手段而已。 二、動人的“零**”買房 “零**、低**”重出江湖，在低迷的房地產(chǎn)市場興起了一陣“低**”“零**” 風(fēng)潮。由于實際上的“零**”是由開發(fā)商或中介通過預(yù)先墊付，或者是通過虛擬抬高房價，多從銀行貸款的方式來獲得**款，那么開發(fā)商和購房者簽訂的合同也存在較多法律爭議和法律風(fēng)險。 　 　三、賞心悅目的“樣板房” 樣板房的作用在于讓購房者身臨其境地感受房屋的布置、擺設(shè)、空間、氛圍等，樣板房是決定購房者是否購買的重要因素之一，因此，開放商房往往不惜投入巨資裝修樣板房，有的甚至將樣板房的面積做得更大一些，但購房者接收房屋后卻常發(fā)現(xiàn)實際上并不是那么一回事。 　 四、嚴(yán)重縮水的“精裝房” 由于精裝房市場前景巨大，省時省力的精裝修房，成了不少購房者的首選，許多房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)精裝市場。然而，事實上，精裝房卻頻現(xiàn)問題。有的開發(fā)商以各種原因為借口，在實際交付后，對裝修建材的品牌或型號進(jìn)行調(diào)整，使精裝變劣裝、精裝變“驚裝”。 五、環(huán)境綠化陷阱 房地產(chǎn)廣告中“綠化率”是一個提及率很高的詞。在綠化率的后面，常常后綴著低至30%，高至60%，甚至有開發(fā)商打出綠化率100%的數(shù)字，使人很容易從這個簡單的數(shù)字，想像到整個小區(qū)滿目的綠色。 如果商品房銷售廣告和宣傳資料說明和允諾的內(nèi)容是具體確定的，如“小區(qū)綠化率達(dá)到60%”，這個說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)商違反該說明或允諾的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 六、位置距離陷阱 “距市中心僅20分鐘”、“離地鐵站僅10分鐘”、“距某商業(yè)中心僅5分鐘”……給潛在購房者造就出一種近在咫尺的距離感，這樣的廣告語經(jīng)常出現(xiàn)在開發(fā)商的樓盤廣告上。然而廣告語中的距離并不代表實際距離，當(dāng)購房者入住后，往往發(fā)現(xiàn)開放商在廣告上說的距離某某地點10分鐘即達(dá)甚至要花超過半個小時才能到達(dá)。 七、配套設(shè)施陷阱 為了生活的便利舒適，購房者在買房之時，有時會將房屋周邊是否有醫(yī)院，小區(qū)里是否有公共游泳池，小區(qū)旁邊是否有大型超市或商場等因素作為購房的重要條件。開發(fā)商通常抓住購房者者看重房屋地理區(qū)位優(yōu)勢及配套的軟件服務(wù)的消費心理，在樓盤的廣告中進(jìn)行夸大或虛假宣傳，而實際交付房產(chǎn)的小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施與原介紹的廣告宣傳內(nèi)容相差甚遠(yuǎn)。 八、買房即上名校 學(xué)區(qū)房優(yōu)勢一直是開發(fā)商用來吸引購房者的一大法寶，但其中不乏部分開發(fā)商以此為廣告噱頭，“買房即上名?！毙麄髡Z背后卻暗藏貓膩。如，有些樓盤一期、二期、三期學(xué)區(qū)房大不同，但是在打廣告時不會明確提出來。有部分購房者對此并不是十分了解，在銷售顧問誘導(dǎo)下，買了該樓盤二期、三期，結(jié)果卻失去了心儀**的機(jī)會。又如，有些樓盤開發(fā)商承諾的學(xué)區(qū)房有時間限制。 九、買房贈送面積 雖然早已有明文規(guī)定將對贈送空間面積及其比例做出嚴(yán)格限制，但考慮到報規(guī)批復(fù)后在建、流入市場的時間差，如今的房地產(chǎn)市場仍是可見贈送空間的身影。由于購房者對于贈送面積并不是特別了解，有些開發(fā)商會把公攤面積、公共綠地面積、陽臺、地下室、飄窗甚至管道井等算作贈送面積，五花八門，不一而足。 10、 饑餓營銷，制造熱銷房荒的假象 “這次房源不多，要買乘早”、“下次開盤肯定漲”、“排號已經(jīng)快滿了，趕緊（交錢）拿個號吧”，售樓員巧妙的運用了開發(fā)商的營銷手段，更加刺激了購房者的買房沖動。開發(fā)商拿出少量的房源加推，人為造成市場供不應(yīng)求，房源緊張，房價趨漲的態(tài)勢，再加上一些媒體的“軟文”助力，購房者繼而被引誘消費。 購房者買房須知的六大事項 購房者應(yīng)理性的看待廣告內(nèi)容，不要只聽開發(fā)商一面之詞，要注意以下幾點： 　1、不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳。要理性審視廣告內(nèi)容，把廣告寫進(jìn)購房合同。 2、收集與查證關(guān)于所購房屋的信息。 若確定購買，到規(guī)劃部門、房管部門以及建設(shè)部門做資料查詢。 3、要多多動腿親自核實。 樓盤實際位置去看，多關(guān)注樓盤的位置以及周邊的配套設(shè)施是否與宣傳冊上描述的一致。規(guī)劃等還可以向當(dāng)?shù)匾?guī)劃門咨詢核實，并要求將期待的規(guī)范設(shè)施寫進(jìn)合同。 4、盡量達(dá)成書面約定。消費者購買“精裝房”、“學(xué)區(qū)房”、或者對小區(qū)的配套設(shè)施有要求時，**好在合同中，以便于在產(chǎn)生糾紛時更好地維護(hù)自身權(quán)益。 5、注意證據(jù)的收集。對于開發(fā)商派發(fā)的宣傳冊、廣告彩頁、樣板房照片、小區(qū)規(guī)劃圖或其他宣傳資料，購房者應(yīng)妥善保存。 6、注意合同中的免責(zé)條款。一般協(xié)議里有“**終交付以政府規(guī)劃或**終確定的示意圖為準(zhǔn)”類似的字眼，購房者在簽訂的時候需謹(jǐn)慎。 以上就是在我們買房過程中常見的一些銷售陷阱以及買房過程中需要注意的相關(guān)事項。在買房過程中，開發(fā)商往往為了促進(jìn)銷售，采用一些虛假信息，吸引消費者購買，本來就急于買房的消費者在開發(fā)商的各種糖衣炮彈下，一時頭腦發(fā)熱沒有理性考慮而沖動購買，事后造成自己維權(quán)難的局面。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:46

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商銷售手段有哪些 購房者需警惕哪些售樓“陷阱”
  答

  為了促進(jìn)銷售，取得良好的成交業(yè)績，開發(fā)商也是“操碎了心”。“貸款X.X折，全款X.X折”、“買房送XXX”，更有甚者如恒大之前推出的“無理由退房”等，可謂十八般“武藝”齊上陣。那么開發(fā)商到底有哪些銷售手段？在此，小編為廣大購房者總結(jié)了一些常見的銷售手段。 銷售手段“花樣百出” 1、老帶新折扣優(yōu)惠（通常9.7折—9.9折） 2、全款每平減300元，貸款有折扣優(yōu)惠 3、全款總體價格有折扣優(yōu)惠 4、送現(xiàn)金禮包，直接在房款里抵扣 5、買房送“購房貴賓卡” 6、炒作 7、媒體廣告宣傳銷售 8、賣場的精致包裝,包括售樓處、園區(qū)、樣板間和看房路線等的包裝。 9、售樓員的電話銷售 10、關(guān)系客戶銷售 11、“經(jīng)典生活體驗中心”售樓處對外開放 即售樓處對外開放，強(qiáng)調(diào)專業(yè)細(xì)節(jié)的體驗和生活的體驗，建議分專業(yè)區(qū)和休閑區(qū)，休閑區(qū)包裝成酒吧、咖啡廳的形式，提供茶?？Х鹊蕊嬈?，播放高雅的背景輕音樂，并配有時尚雜志、藝術(shù)類等書籍。 12、連鎖銷售（例如：讓客戶介紹客戶） 13、產(chǎn)品推介會 14、無理由退房 例如：恒大地產(chǎn)廣西某項目于近期推出無理由退房活動，凡成功購買的客戶均可享受無理由退房。而在成都、東營等地，也有開發(fā)商向客戶做出類似的承諾。 15、溢價回購 例如：位于上海的某樓盤宣布只要是一次性付款的購房者，都可以在合同中和開發(fā)商約定，3年后只要不想繼續(xù)持有這套房產(chǎn)，開發(fā)商都可按照現(xiàn)在購買價格再溢價16%進(jìn)行回購。 不過，如果考慮3年后讓開發(fā)商回購的購房者，在明年交房后將不能辦理房產(chǎn)證，因為交易過戶產(chǎn)生的稅費成本相當(dāng)高昂。 16、替業(yè)主還貸20個月 例如：北京某項目推出新的促銷計劃：購房者在簽約購房之后，**三成余下的房款可辦理30年期的銀行還貸手續(xù)，而自還貸起始日到項目交房前的月供，將由開發(fā)商代為支付。據(jù)悉，該項目的交房時間大概是2013年8月，這意味著購房者可以少繳20個月左右的房貸。  按照該項目成交均價1.1萬元/平方米計算，一套100平方米的兩居室，總價為110萬元，30年貸款的月供大概為5150元，而如果由開發(fā)商支付20個月，相當(dāng)于項目優(yōu)惠10萬元。 17、降價補(bǔ)差價 根據(jù)某知名地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，自11月中旬少數(shù)城市“降價補(bǔ)償潮”初現(xiàn)至今，短期內(nèi)已從上海、深圳等一線城市迅速蔓延至青島、合肥、成都等二三線城市，甚至個別城市在售項目還推出降價補(bǔ)差價的升級版，不僅著力于項目保值，還承諾未來一定的**空間。 18、零元起拍，以在線專賣的形式實行全程網(wǎng)絡(luò)銷售。 19、買別墅送洋房 根據(jù)“買別墅送洋房”的促銷活動，只要買疊院別墅，就可以送100平方米的全能三房，而且，開發(fā)商會和買家簽訂送洋房的贈予協(xié)議，因此買家不會受到限購的影響。 20、送房產(chǎn)稅 今年年初，上海某樓盤做出促銷宣傳：在該樓盤買房，可享受到買房即送五年房產(chǎn)稅的優(yōu)惠，按**高標(biāo)準(zhǔn)計算，相當(dāng)于房源打9.8折優(yōu)惠。隨后，上海又有兩家樓盤打出“買房送房產(chǎn)稅”的廣告。 21、不要給客戶太多的選擇機(jī)會 有時客戶面臨太多的選擇時反而會猶豫不決拿不定主意。所以**好能在一到二個機(jī)會下，比較銷售，作出決定。 22、不要給客戶太多的思考機(jī)會 客戶考慮越多，可能就會發(fā)現(xiàn)商品越多的缺點，反而會使他決定不購買，所以銷售人員要留給客戶思考時間的長短要適當(dāng)。 23、不要有不愉快的中斷 在緊湊的銷售過程中，若有不愉快的中斷，可能就會失去先機(jī)。 24、中途插入的技巧 在進(jìn)行說服工作中，如有人從旁插入，談及與銷售人員前后不相關(guān)的問題，亦會使客戶產(chǎn)生懷疑的心理。 25、延長洽談時間 使客戶人數(shù)增多，造成購買的氣氛，尤其是銷售初期，客戶較少時，更要盡量延長洽談時間。 警惕常見銷售“陷阱” 營銷手段一：低開高走 人為制造板塊**潛力 被開發(fā)商掛在嘴邊、也是**常使用的手段之一便是“低開高走”，以證明樓盤快速增值。即開始銷售時價格較低，然后售價逐漸上升，讓后來的購房人誤認(rèn)為房子**了，而加快購買速度。 像這種低開高走，人為制造房子**潛力的開發(fā)商并不在少數(shù)。專家認(rèn)為，運用這種戰(zhàn)略，開發(fā)商不但營造出售價較低的開盤價，吸引了購房者的瘋搶，借助媒體的力量傳達(dá)出樓市熱銷的現(xiàn)狀。而且還把位置不好的房子售出，這也以后在銷售位置好的房源時，就可以順理成章地提高售價，讓購房人誤以為此項目迅速**，而購房者則處于“買漲不買落”的心理跟風(fēng)買房。 一房產(chǎn)策劃經(jīng)理向記者透露，開發(fā)商后來銷售的房子的價格原本就是事先定好的，并不存在太多的**?！　? 營銷手段二：饑餓營銷 少推快跑制造人為房荒 “這次房源不多，要買乘早”、“下次開盤肯定漲”、“排號已經(jīng)快滿了，趕緊（交錢）拿個號吧”，售樓員巧妙的運用了開發(fā)商的營銷手段，更加刺激了購房者的買房沖動。 開發(fā)商拿出少量的房源加推，人為造成市場供不應(yīng)求，房源緊張，房價趨漲的態(tài)勢，再加上一些媒體的“軟文”助力，購房者繼而被引誘消費。業(yè)內(nèi)人士透露，不少房地產(chǎn)項目在銷售出40%左右的房子后，就會對購房人說：“房子都賣完了，等下期吧。”其實，這時開發(fā)商手中還存有60%左右沒賣出去的房。開發(fā)商之所以這樣做，其銷售策略就是在制造樓盤熱銷的假象。 營銷手段三：明星效應(yīng) 開發(fā)商借“星”攬客 有些開發(fā)商普遍喜歡借助“外力”。專家表示：“明星營銷既滿足了部分市民的追星夢，又使項目增加了來訪量，效果可見一斑。而且，目前市場上營銷同質(zhì)化嚴(yán)重，開發(fā)商手中可以打的牌已經(jīng)基本用盡，用明星代言的營銷方式，空間較大。這是因為通過開發(fā)商的渠道邀請到大明星，用大明星的知名度，易引起轟動效應(yīng)。也容易給購房者造成大明星青睞的樓盤，提高其本身的價值素質(zhì)。”

• 問 開發(fā)商銷售手段有哪些 如何警惕購房常見陷阱
  答

  相信每個購房者都見識過開發(fā)商的各種銷售手段。甚至有些明明知道是開發(fā)商在忽悠，**后卻還是被唬住了，直到房子付款后才各種追悔莫及。那么開發(fā)商有哪些銷售手段呢？你當(dāng)年是不是也吃過虧？ 解密開發(fā)商銷售手段 警惕購房陷阱 銷售手段“花樣百出” 1、老帶新折扣優(yōu)惠（通常9.7折—9.9折） 2、全款每平減300元，貸款有折扣優(yōu)惠 3、全款總體價格有折扣優(yōu)惠 4、送現(xiàn)金禮包，直接在房款里抵扣 5、買房送“購房貴賓卡” 6、炒作 7、媒體廣告宣傳銷售 8、賣場的精致包裝,包括售樓處、園區(qū)、樣板間和看房路線等的包裝。 9、售樓員的電話銷售 10、關(guān)系客戶銷售 11、“經(jīng)典生活體驗中心”售樓處對外開放 即售樓處對外開放，強(qiáng)調(diào)專業(yè)細(xì)節(jié)的體驗和生活的體驗，建議分專業(yè)區(qū)和休閑區(qū)，休閑區(qū)包裝成酒吧、咖啡廳的形式，提供茶?？Х鹊蕊嬈罚シ鸥哐诺谋尘拜p音樂，并配有時尚雜志、藝術(shù)類等書籍。 12、連鎖銷售（例如：讓客戶介紹客戶） 13、產(chǎn)品推介會 14、無理由退房 例如：恒大地產(chǎn)廣西某項目于近期推出無理由退房活動，凡成功購買的客戶均可享受無理由退房。而在成都、東營等地，也有開發(fā)商向客戶做出類似的承諾。 15、溢價回購 例如：位于上海的某樓盤宣布只要是一次性付款的購房者，都可以在合同中和開發(fā)商約定，3年后只要不想繼續(xù)持有這套房產(chǎn)，開發(fā)商都可按照現(xiàn)在購買價格再溢價16%進(jìn)行回購。 不過，如果考慮3年后讓開發(fā)商回購的購房者，在明年交房后將不能辦理房產(chǎn)證，因為交易過戶產(chǎn)生的稅費成本相當(dāng)高昂。 16、替業(yè)主還貸20個月 例如：北京某項目推出新的促銷計劃：購房者在簽約購房之后，**三成余下的房款可辦理30年期的銀行還貸手續(xù)，而自還貸起始日到項目交房前的月供，將由開發(fā)商代為支付。據(jù)悉，該項目的交房時間大概是2013年8月，這意味著購房者可以少繳20個月左右的房貸。 按照該項目成交均價1.1萬元/平方米計算，一套100平方米的兩居室，總價為110萬元，30年貸款的月供大概為5150元，而如果由開發(fā)商支付20個月，相當(dāng)于項目優(yōu)惠10萬元。 17、降價補(bǔ)差價 根據(jù)某知名地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，自11月中旬少數(shù)城市“降價補(bǔ)償潮”初現(xiàn)至今，短期內(nèi)已從上海、深圳等一線城市迅速蔓延至青島、合肥、成都等二三線城市，甚至個別城市在售項目還推出降價補(bǔ)差價的升級版，不僅著力于項目保值，還承諾未來一定的**空間。 18、零元起拍，以在線專賣的形式實行全程網(wǎng)絡(luò)銷售。 19、買別墅送洋房 根據(jù)“買別墅送洋房”的促銷活動，只要買疊院別墅，就可以送100平方米的全能三房，而且，開發(fā)商會和買家簽訂送洋房的贈予協(xié)議，因此買家不會受到限購的影響。 20、送房產(chǎn)稅 今年年初，上海某樓盤做出促銷宣傳：在該樓盤買房，可享受到買房即送五年房產(chǎn)稅的優(yōu)惠，按**高標(biāo)準(zhǔn)計算，相當(dāng)于房源打9.8折優(yōu)惠。隨后，上海又有兩家樓盤打出“買房送房產(chǎn)稅”的廣告。 21、不要給客戶太多的選擇機(jī)會 有時客戶面臨太多的選擇時反而會猶豫不決拿不定主意。所以**好能在一到二個機(jī)會下，比較銷售，作出決定。 22、不要給客戶太多的思考機(jī)會 客戶考慮越多，可能就會發(fā)現(xiàn)商品越多的缺點，反而會使他決定不購買，所以銷售人員要留給客戶思考時間的長短要適當(dāng)。 23、不要有不愉快的中斷 在緊湊的銷售過程中，若有不愉快的中斷，可能就會失去先機(jī)。 24、中途插入的技巧 在進(jìn)行說服工作中，如有人從旁插入，談及與銷售人員前后不相關(guān)的問題，亦會使客戶產(chǎn)生懷疑的心理。 25、延長洽談時間 使客戶人數(shù)增多，造成購買的氣氛，尤其是銷售初期，客戶較少時，更要盡量延長洽談時間。 為了促進(jìn)銷售，取得良好的成交業(yè)績，開發(fā)商的銷售手段可謂是層出不窮，十八般武藝齊上陣。作為購房者，買房子是一輩子的大事，決不能只聽開發(fā)商忽悠，要實地考察，多家探訪，這樣才能買到好房子哦！

• 問 購房時常見陷阱有哪些 購房者該如何規(guī)避購房陷阱
  答

  購房者買房交易過程，或多或少被置業(yè)顧問忽悠過，消費者將怎樣規(guī)避購房陷阱？ 1、 收封房金逼訂 置業(yè)顧問察言觀色能力很強(qiáng)，能精準(zhǔn)判斷消費者的購買意向。假如購買意愿很強(qiáng)烈，置業(yè)顧問讓消費者先交定金，數(shù)額不高在1000左右。交錢后，售樓人員承諾不再將房子介紹給其他人，這讓消費者對其有了歸屬感。其實，置業(yè)顧問逼訂階段。購房者會在心理上對樓盤有了牽掛，往往**終會將其買下。 2、封殺第一需求 樓盤的銷售現(xiàn)場通常會張貼出一張銷售進(jìn)度表，上面明確顯示哪些戶型已被售出、哪些戶型已被預(yù)訂。如果消費者完全相信這個進(jìn)度表，可能就被忽悠了。 消費者第一眼看中的往往是整個小區(qū)**好的房子，但這樣的房子并不一定能買到手。當(dāng)售樓人員用某些暗語詢問銷售控制臺時，控制臺的人員立即就心領(lǐng)神會，告知消費者這套房子已經(jīng)售出。 3、開發(fā)商捂盤囤房加價 一般，項目剛開盤，當(dāng)天宣布售罄。其實，售樓人員自己手中有時會握有房源，當(dāng)消費者的購買意向強(qiáng)烈時，售樓員便聲稱正好有人想加價轉(zhuǎn)讓，消費者為了買到滿意的房子，往往會心甘情愿地加價購買。然而。這筆轉(zhuǎn)讓費其實已經(jīng)裝入了售樓人員的腰包。 4、銷售過程中施苦肉計 買房與賣房可以說一場心理戰(zhàn)，置業(yè)顧問也會施展小計謀，展現(xiàn)工作誠意。如選擇在雨天的天氣拜訪客戶，濕漉漉把文件送到消費者；大冬天凍得嘴唇發(fā)紫……此時，消費者都會旁生惻隱之心。 5、開發(fā)商包裝美化樓書 開發(fā)商借用包裝美化樓書，與事實有出入，僅代表開發(fā)商單方面的意愿。如發(fā)生法律問題糾紛，樓書將不會產(chǎn)生法律效益。除雙方簽字認(rèn)可了樓書中的承諾，并將其附在購房合同的補(bǔ)充協(xié)議中。 6、物業(yè)存在借名貼金 樓盤廣告中稱，小區(qū)聘請了某知名外資物業(yè)公司進(jìn)行管理，但實際情況并非如此。開發(fā)商只付費購買了知名外資物業(yè)公司的使用權(quán)，稱其為物業(yè)顧問。通常知名外資物業(yè)公司只為每平方米價格在數(shù)萬元以上的高端服務(wù)，而借用其名字的開發(fā)商通常自己組建隊伍。 7、宣傳存在偷換概念 購房者買房時，為了家人身心健康，大多會注意小區(qū)綠化。因此，綠化率也是開發(fā)商經(jīng)常作弊的地方。業(yè)主或許對綠化率概念模糊，用綠化覆蓋率代替綠地率。 8、 樣板間“偷龍轉(zhuǎn)鳳” 樣板間確實是開發(fā)商為了實現(xiàn)入住后房子的效果而搭建的，但部分開發(fā)商會過多地包裝，目前，新聞中頻繁爆料，開發(fā)商實際交的房與樣板間不符，甚有很大的落差。

• 問 開發(fā)商延期交房，購房者需要注意什么？
  答

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• 問 開發(fā)商延期交房，購房者需要注意什么？
  答

  可以撥打0755可以找房管局咨詢當(dāng)?shù)卣呖梢哉曳抗芫肿稍儺?dāng)?shù)卣呖梢哉曳抗芫肿稍儺?dāng)?shù)卣呖梢哉曳抗?11局咨詢當(dāng)?shù)卣呖梢哉曳抗芫肿稍儺?dāng)?shù)卣呖?88以找房管局咨詢當(dāng)?shù)卣呖梢哉曳抗芫肿稍儺?dāng)?shù)卣呖梢哉曳?55管局咨詢當(dāng)?shù)卣呖梢哉曳抗芫肿稍儺?dāng)?shù)卣?6668891

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