商品房預(yù)售合同的備案是什么 什么是商品房預(yù)售合同的效力補(bǔ)正

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• 142****0532

  若無備案，無預(yù)售許可證明，合同將如何? 商品房預(yù)售合同，是非絲絲相扣;凡事均應(yīng)定性、定量二個角度分析。 合同成立后效力究系有效還是無效?在符合某些條件時(shí)，法律上能否予以補(bǔ)正以此減少合同交易風(fēng)險(xiǎn)?法律若設(shè)置了補(bǔ)正救濟(jì)制度，補(bǔ)正的節(jié)點(diǎn)便凸顯出來。 一旦錯失節(jié)點(diǎn)，訴訟便居于‘挨打’局面，即使左掩右擋，難免鼻青臉腫。 一.商品房預(yù)售合同的效力與備案有無牽連性? 該問題下不再贅述合同效力的分類及合同法規(guī)定的無效情形，讓我們植入關(guān)鍵法律條款： 《合同法解釋一》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”。 《商品房買賣合同解釋》第6條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持，當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，當(dāng)事人一方已履行主要義務(wù)，對方接受的除外” 即，備案是否成為否決合同效力的要件?關(guān)鍵在于當(dāng)事人是否以此項(xiàng)為“附條件”，與行政備案并無直接關(guān)聯(lián)。 如無約定，則未登記備案對合同不產(chǎn)生影響;若有約定，則應(yīng)按約定處理，但注意例外情形：一方當(dāng)事人已經(jīng)履行合同主要義務(wù)，對方當(dāng)事人業(yè)已接受，當(dāng)事人再以未按約定為由主張合同未生效，法院不予支持。 至于當(dāng)事人是否有惡意阻卻條件成就行為，則按照“附條件”法律相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 二.《商品房買賣合同解釋》第2條與《合同法解釋一》關(guān)于商品房預(yù)售合同效力補(bǔ)正時(shí)間審查認(rèn)定關(guān)系。 該問題主要細(xì)分節(jié)點(diǎn)設(shè)置的爭議，究系“起訴前”還是“一審法庭辯論終結(jié)前”? 《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)認(rèn)定無效，但是起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。” 《合同法解釋一》第9條規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效?！? 根據(jù)該規(guī)定，審批手續(xù)、補(bǔ)正手續(xù)確定在一審法庭辯論終結(jié)前。《商品房買賣合同解釋》將取得商品房預(yù)售許可證明的**遲時(shí)間規(guī)定為起訴前。兩部司法解釋存在差異，應(yīng)以《商品房買賣合同解釋》為準(zhǔn)。因?yàn)椤渡唐贩抠I賣合同解釋》是后生效的司法解釋優(yōu)先于前生效的《合同法解釋一》，是對特定標(biāo)的物買賣的規(guī)范，其與《合同法解釋一》是特別規(guī)范與一般規(guī)范的關(guān)系。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:57

相關(guān)問題

• 問 商品房預(yù)售合同怎么備案？商品房預(yù)售合同備案流程是怎樣的？
  答

  法律規(guī)定了商品房預(yù)售合同的商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)辦理商品房預(yù)售合同登記備案，在法律性質(zhì)上屬于非行政許可類審批，商品房預(yù)售登記備案主要有三個環(huán)節(jié)：一是申請，二是受理，三是審批。詳細(xì)介紹如下：(一)商品房預(yù)售人申請。辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù)由預(yù)售人單方辦理，并提交下列材料，如需提供原件，凡提供復(fù)印件的，需加蓋原件存放處單位公章，委托***需提供土地登記委托書及***人身份證。(二)主管行政部門受理。商品房所在地的國土資源局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的商品房預(yù)售合同登記備案。預(yù)售人提供材料齊備的，房產(chǎn)部門三個工作日內(nèi)完成登記備案手續(xù)，在商品房預(yù)售登記備案表上簽署意見，并在備案表和預(yù)售合同上加蓋“商品房預(yù)售登記備案章”，留存一份商品房預(yù)售登記表，另兩份分別由預(yù)售人、預(yù)購人留存。(三)主管行政部門審批1、初審：審批科經(jīng)辦人對申報(bào)材料進(jìn)行初審，填寫《商品房預(yù)售備案登記表》，并將材料呈科領(lǐng)導(dǎo)審核。2、審核：審批科負(fù)責(zé)人審核通過后，在《商品房預(yù)售備案登記表》上蓋備案章(1個工作日)。

• 問 什么是商品房預(yù)售登記備案？為什么商品房預(yù)售合同需要登記備案？
  答

  根據(jù)合同法的規(guī)定，商品房預(yù)售合同雙方當(dāng)事人經(jīng)自愿協(xié)商一致在合同上簽字或蓋章后，合同即告成立，也就是說登記備案不是預(yù)售合同生效要件，但是，商品房預(yù)售合同登記通過對預(yù)購人與預(yù)售人之間的商品房預(yù)售合同公示，對于購房者來說，出于以下原因需要進(jìn)行登記備案：(一)保證將來的房屋產(chǎn)權(quán)登記依合同進(jìn)行。商品房預(yù)售合同備案登記屬于一種特殊的不動產(chǎn)登記，即為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而為的登記。(二)通過備案登記對開發(fā)商進(jìn)行合規(guī)審查。預(yù)售項(xiàng)目只有符合法律規(guī)定的預(yù)售條件，預(yù)售合同才能進(jìn)行登記備案。登記備案前，登記部門會對開發(fā)商所售房屋的相關(guān)材料進(jìn)行全面查閱，這是對開發(fā)商和預(yù)售項(xiàng)目合法性審查的一道屏障。(三)防止開發(fā)商的一房二賣。商品房預(yù)售備案登記使得買受人的請求權(quán)具有了對抗第三人的效力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得再將經(jīng)過預(yù)售登記的房屋出售或抵押，如果開發(fā)商將經(jīng)過預(yù)售登記的房屋出售或設(shè)定抵押給第三人，該第三人不能通過登記獲得所有權(quán)，該抵押權(quán)也不能對抗預(yù)售登記的買受人。這就防止了開發(fā)商的一房二賣。

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• 問 什么是商品房預(yù)售登記備案 商品房合同如何登記備案的
  答

  商品房合同怎么登記備案？什么是商品房預(yù)售登記備案？如今購房合同都是實(shí)行網(wǎng)上備案。小編整理了一些相關(guān)商品房合同登記備案的信息供大家參考。 商品房合同怎么登記備案 1、首先，商品房網(wǎng)上簽約從2006年開始，所有買賣合同統(tǒng)一網(wǎng)上簽訂，網(wǎng)簽之前一般先進(jìn)性草簽，確定合同內(nèi)容無誤，并且沒有異議之后，再進(jìn)行網(wǎng)上簽約。 2、相關(guān)部門審核后取備案號商品房網(wǎng)上簽訂后，開發(fā)商進(jìn)行合同備案，經(jīng)相關(guān)部門審核后取得備案號。 3、打印出合同文本，買賣雙方簽字蓋章，各持應(yīng)拿的份數(shù)。 合同簽約完畢后，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核會返回一個06開始的9位數(shù)備案號，說明合同已經(jīng)備案成功。 什么是商品房預(yù)售登記備案 在我國商品房預(yù)售過程中，開發(fā)房商與預(yù)購人簽訂了商品房預(yù)售合同之后，預(yù)購房屋的購房者就享有了房屋購買的債權(quán)，但實(shí)際上房屋仍由開發(fā)商占有。開發(fā)商雖然負(fù)有在約定的時(shí)間轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)，但當(dāng)房屋價(jià)格不斷上漲的情況下，開發(fā)商很有可能將房屋賣給第三人，即出現(xiàn)一房多賣的情況。 為保護(hù)購房人的利益，保證商品房交易安全，維護(hù)商品房交易秩序，《**高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第27條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一預(yù)售合同無效；如后一合同的預(yù)購方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一合同有效，但預(yù)售方給前一合同的預(yù)購方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。” 由此不難發(fā)現(xiàn)，雖有法律對于開放商違約時(shí)給與了購房者經(jīng)濟(jì)上的救濟(jì)，但開發(fā)商的處分行為并未得到充分控制，購房者的交易目的并沒有實(shí)現(xiàn)。商品房登記預(yù)告的出現(xiàn)彌補(bǔ)了預(yù)售備案制度的不足。

• 問 商品房預(yù)售合同的內(nèi)容，簽訂商品房預(yù)售合同注意什么？
  答

  你的問題主要要查看商品房預(yù)售許可證是不是真的,那你根據(jù)商品房預(yù)售許可證證號上房管局網(wǎng)站上或直接詢問房管局就知道真?zhèn)瘟?如果是真的,你也可放心購買了.付款方法根據(jù)你本人實(shí)力選擇就行了

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• 問 商品房預(yù)售合同是什么，商品房預(yù)售合同有哪些內(nèi)容？
  答

  第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8、建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。 六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行備案審查。2、財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)

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