售樓部有哪些潛規(guī)則 菜鳥(niǎo)購(gòu)房者應(yīng)該注意哪些問(wèn)題

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• 147****4819

  你作為一個(gè)菜鳥(niǎo)來(lái)買(mǎi)房壓力大嗎？首先到了售樓部你應(yīng)該了解什么,相信很多人都不是很清楚，小編圍繞這個(gè)問(wèn)題來(lái)解剖。供購(gòu)房者參考！ 價(jià)格VS差價(jià) 可以先佯裝“菜鳥(niǎo)”購(gòu)房者，詢(xún)問(wèn)均價(jià)過(guò)后，表明想要居住的樓層意愿，并且叫售樓員計(jì)算不同樓層需付的價(jià)格，然后趁機(jī)偷瞄售樓員手上的價(jià)格表并進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，得出樓層價(jià)差的答案。 年限VS時(shí)間 例如來(lái)到某樓盤(pán)，售樓員為筆者介紹該樓盤(pán)的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，但一經(jīng)詢(xún)問(wèn)，才發(fā)現(xiàn)是92年拿的地，只剩下40多年的使用年限，這樣的房子要買(mǎi)可要慎重一點(diǎn)。 面積VS公攤 建筑面積包含公攤面積，而套內(nèi)建筑面積不包含。也可以換一種問(wèn)法，“房子的公攤是多少？”一般公攤面積越小，實(shí)際使用面積就是越大，也就是得房率越高。 考察配套規(guī)劃 實(shí)地考察：如果售樓員說(shuō)離公交站、某商圈很近，幾步路就到了，那么一定要實(shí)地去走走，看是不是真的很近，有哪些公交一一核實(shí)，問(wèn)問(wèn)周?chē)木用?，?shí)際的住房感受，多方打聽(tīng)免得日后后悔。物業(yè)歸屬問(wèn)題。 一般**好選用物業(yè)公司歸屬于開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)，例如萬(wàn)科、保利的樓盤(pán)都是自己的物業(yè)公司。有的開(kāi)發(fā)商建完房子三五年后無(wú)影無(wú)蹤，出了問(wèn)題外聘的物業(yè)公司也找不到開(kāi)發(fā)商，那么后期會(huì)帶來(lái)很多麻煩。 戶(hù)型圖VS平面圖 實(shí)際上有的窗戶(hù)開(kāi)在狹小的采光井里，開(kāi)了窗采光也不一定好。另外樓棟之間的差距、樓道的空間大小，很大程度決定日后的居住體驗(yàn)，因此可以看看樓棟分布圖和樓層總平面設(shè)計(jì)圖。 樣板間VS毛坯房 一般開(kāi)發(fā)商會(huì)把樣板間建在一塊空地上或者樓棟中間，周?chē)翢o(wú)遮擋，肯定采光好，再加上精裝修，豪華家具一擺，一切看上去妥妥的。但是內(nèi)行會(huì)直接看毛坯房，而且是不同時(shí)段去看，這樣才能真正了解房子到底好不好，不排除有的品牌開(kāi)發(fā)商會(huì)直接帶顧客看樣板間和毛坯房。 其實(shí)買(mǎi)房有很多學(xué)問(wèn)，除了問(wèn)價(jià)格、問(wèn)公攤、問(wèn)朝向、問(wèn)戶(hù)型、問(wèn)容積率綠化率等“基本款”內(nèi)容，購(gòu)房者還需要問(wèn)一些深的問(wèn)題，例如對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)間的約定、開(kāi)發(fā)商代辦產(chǎn)權(quán)證的手續(xù)費(fèi)、以及入住時(shí)間和入住條件，內(nèi)行人一定會(huì)詢(xún)問(wèn)入住時(shí)是否能取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表、取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:16

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 購(gòu)房者在售樓部應(yīng)該要咨詢(xún)哪些問(wèn)題 有哪些招數(shù)
  答

  買(mǎi)房時(shí)，當(dāng)你看中了某一個(gè)樓盤(pán)，來(lái)到售樓處，面對(duì)銷(xiāo)售人員時(shí)，一定要保持冷靜。這些銷(xiāo)售人員都是經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，具備一定房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的。  一、銷(xiāo)售方式 在看房時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求銷(xiāo)售員明確答復(fù)房子是按照建筑面積銷(xiāo)售還是套內(nèi)建筑面積銷(xiāo)售（二者主要差別在于：建筑面積是包含公攤面積的，而套內(nèi)建筑面積是不包含的）。同時(shí)，按照要求，凡是在2003年11月1日后取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證的項(xiàng)目必須按套內(nèi)面積銷(xiāo)售。 二、具體價(jià)格 在樓書(shū)上往往看到樓盤(pán)“均價(jià)”這個(gè)詞，顧名思義均價(jià)當(dāng)然是這個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格，但您會(huì)發(fā)現(xiàn)往往想買(mǎi)的房子與打出的“均價(jià)”會(huì)有很大差距。一般來(lái)說(shuō)，多層的樓盤(pán)接近均價(jià)的戶(hù)型位于4層或5層；高層塔樓在6層-8層，戶(hù)型位置多為東、西向；一層二戶(hù)的多層樓盤(pán)單位面積**高價(jià)與均價(jià)相差5%-8%，塔樓是在15%-20%之間。 三、入住時(shí)間 是否能按時(shí)入住，入住時(shí)是否能取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表、取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)。 四、入住條件 入住時(shí)水、電、電話(huà)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)是否能夠正常使用，是否能保證煤氣、有線(xiàn)電視、寬頻網(wǎng)絡(luò)入戶(hù)的正常使用，以及小區(qū)內(nèi)清潔、保潔、綠化、排污、照明、信報(bào)箱等私用或公用設(shè)施正常是否能正常使用。 五、車(chē)位 小區(qū)總車(chē)位數(shù)，車(chē)位為地上還是地下，是否能保證每戶(hù)一個(gè)車(chē)位。車(chē)位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是否可售。 提醒：銷(xiāo)售員的答復(fù)、承諾并不能作為今后發(fā)生糾紛時(shí)的法律依據(jù)，法律上都是以購(gòu)房合同以及補(bǔ)充協(xié)議上的內(nèi)容為準(zhǔn)。

• 問(wèn) 購(gòu)房者在售樓部選房時(shí)，要注意哪些問(wèn)題？
  答

  需要注意以下三個(gè)點(diǎn)：　一、營(yíng)業(yè)執(zhí)照　　· 正規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)到工商行政管理部門(mén)登記，您購(gòu)房前務(wù)必查詢(xún)?cè)撈髽I(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照 是否合法?！　《?、企業(yè)資質(zhì)　　· 建設(shè)部將開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)分為三級(jí)，一級(jí)**好。主要是根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力劃分。企業(yè)資質(zhì)代表著開(kāi)發(fā)企業(yè)的信譽(yù)和市場(chǎng)業(yè)績(jī)?！　《?、五證二書(shū)　　· 購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商提供齊全的“五證”、“二書(shū)”，這是法律對(duì)銷(xiāo)售方的基本要求?！拔遄C”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。“二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！　∪?、銷(xiāo)控資料　　· 到售樓處后直接問(wèn)售樓員看一樣叫銷(xiāo)控的本子，這樣你才可以確切的知道哪些房子是真的沒(méi)了，哪些房子還在，這本東西特別準(zhǔn)，只有少數(shù)樓盤(pán)會(huì)做一份假的。

• 問(wèn) ??去售樓部買(mǎi)房要注意哪些問(wèn)題?去售樓部買(mǎi)房應(yīng)該了解什么?
  答

  一、看新房應(yīng)注意什么？看新房時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)會(huì)首先通過(guò)講解沙盤(pán)來(lái)使購(gòu)房者了解項(xiàng)目的具體情況，之后會(huì)帶購(gòu)房者實(shí)地看園區(qū)、實(shí)體樓和樣板間。看房過(guò)程中如果有疑問(wèn)不要交款和簽訂任何紙質(zhì)文件。1看沙盤(pán)時(shí)注意什么？售樓處的沙盤(pán)包括區(qū)位沙盤(pán)、項(xiàng)目沙盤(pán)、戶(hù)型沙盤(pán)。1.1看區(qū)位沙盤(pán)時(shí)注意什么？在置業(yè)顧問(wèn)講解時(shí)，在交通配套方面，注意道路的修建和規(guī)劃情況，這直接影響到入住后的出行方便程度；商業(yè)配套、醫(yī)療配套方面要注意距離，需要步行還是行車(chē)，這關(guān)系到未來(lái)生活的便利程度；教育配套方面問(wèn)清該小區(qū)有沒(méi)有學(xué)區(qū)，該樓盤(pán)有沒(méi)有入學(xué)資格；區(qū)域規(guī)劃方面，注意政府在該位置周邊的未來(lái)規(guī)劃，有助于判斷其**空間和**潛力。1.2看項(xiàng)目沙盤(pán)時(shí)注意什么？一般項(xiàng)目沙盤(pán)會(huì)依照一定的比例，盡力還原樓盤(pán)的整體情況。購(gòu)房者看時(shí)應(yīng)著重關(guān)注樓間距、綠化環(huán)境及內(nèi)部交通規(guī)劃等方面的問(wèn)題。a）注意樓間距前后樓間距可以按照樓高∶樓間距=1∶1.2左右計(jì)算，看小區(qū)密度是否合理。此外，開(kāi)發(fā)商在制作項(xiàng)目沙盤(pán)時(shí)，往往會(huì)把樓間距放大，讓購(gòu)房者感覺(jué)到樓間距的寬敞，可詢(xún)問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)實(shí)際的樓間距，看園區(qū)時(shí)也可實(shí)地觀(guān)察。b）注意綠化環(huán)境小區(qū)綠地率一般不應(yīng)低于30%，注意容積率是否過(guò)高及建筑與景觀(guān)搭配是否協(xié)調(diào)，帶看園區(qū)時(shí)也要注意綠地規(guī)劃與沙盤(pán)是否一致。c）注意內(nèi)部道路及停車(chē)位規(guī)劃看停車(chē)位及小區(qū)內(nèi)的道路規(guī)劃是否合理，停車(chē)位一般會(huì)有模型車(chē)占位展示，大致可以看出停車(chē)位的多少。通過(guò)道路上畫(huà)的車(chē)道共有幾個(gè)，也可以直接衡量出實(shí)際道路有多寬。d）注意公共配建一般小區(qū)內(nèi)的化糞池、變電站、垃圾站等的位置，在項(xiàng)目沙盤(pán)上基本看不到。可以詢(xún)問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)，了解公共配建是否人性化。1.3看戶(hù)型沙盤(pán)需注意什么？戶(hù)型的好壞直接影響到購(gòu)房者入住之后的舒適度。首先要注意看戶(hù)型是否方正；其次看功能分區(qū)是否合理，臥室、廚房等分區(qū)是否明顯，是否動(dòng)靜區(qū)分離。通過(guò)戶(hù)型沙盤(pán)先對(duì)戶(hù)型有大致的了解，以便實(shí)地看樣板間時(shí)有所側(cè)重。2.看樣板間時(shí)注意什么？樣板間并不代表是**終的得房標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)地看樣板間時(shí)除了要看戶(hù)型設(shè)計(jì)是否合理外，還要注意以下幾點(diǎn)，以防被忽悠。a）采光看房時(shí)樣板間的燈一般是全開(kāi)的，這往往使看房者忽略了日常采光情況，可以要求將燈全部關(guān)掉，觀(guān)察白天室內(nèi)的自然采光 。b）管道設(shè)計(jì)注意房子四角線(xiàn)是否平整，詢(xún)問(wèn)銷(xiāo)售員屋內(nèi)管線(xiàn)分布情況，如廚房、衛(wèi)生間的管道位置，臥室、客廳的管線(xiàn)分布，以免對(duì)房子進(jìn)行改裝時(shí)出現(xiàn)問(wèn)題。c）家具尺寸樣板間家具大多數(shù)是特制的，尺寸偏小，看房時(shí)可以帶著簡(jiǎn)易卷尺實(shí)際測(cè)量，以免室內(nèi)空間無(wú)法滿(mǎn)足正?；顒?dòng)需求。d）交房標(biāo)準(zhǔn)樣板間開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)請(qǐng)知名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)裝修、且用高檔配飾，看房時(shí)一定要問(wèn)清交付時(shí)房子與樣板間哪些一樣哪些不一樣，大小裝修實(shí)材都有必要詢(xún)問(wèn)型號(hào)、價(jià)格和品牌，以免上當(dāng)二．看二手房應(yīng)注意什么？看二手房前首先要明確所看房子（特別是公房）是否允許出售，還要確認(rèn)房子有沒(méi)有被查封、被抵押?？捶繒r(shí)應(yīng)著重注意以下幾點(diǎn)。1.注意產(chǎn)權(quán)完整性首先要注意賣(mài)方產(chǎn)權(quán)的完整性，產(chǎn)權(quán)證上是否有共有權(quán)人，房主與賣(mài)房人是否同一個(gè)人，必要時(shí)可以到房管部門(mén)查詢(xún)產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，以及產(chǎn)權(quán)來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄。如果房子有共有權(quán)人，則后續(xù)簽約等流程需所有共有權(quán)人全部到場(chǎng)。2.注意房屋結(jié)構(gòu)和房齡二手房的結(jié)構(gòu)通常比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過(guò)多次改造，看房時(shí)詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無(wú)破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞等隱患。同樣也需了解房屋的建成年代，房齡的大小影響貸款年限長(zhǎng)短。3.注意房子采光影響房子采光的因素包括樓間距、朝向、樓層、面寬及進(jìn)深等。一般來(lái)說(shuō)，樓間距大、朝南向的采光條件好，此外較高的樓層、面寬大進(jìn)深小的樓層采光較好。實(shí)地看房時(shí)，如果不能遇到戶(hù)型好的房子，在朝向上盡量挑西不挑東、有建筑物遮擋時(shí)樓層挑中不挑高、不挑外立面凸起的房子。看房時(shí)間上盡量多次、不同時(shí)間段看房，而其中一定要有一次是在早晨看房，早晨是一天中陽(yáng)光**弱的時(shí)候。此外冬季晝短夜長(zhǎng)，陽(yáng)光角度**斜，易發(fā)生擋光情況，也比較容易看出采光狀況。4.注意房屋質(zhì)量a）是否漏水返水注意房屋是否漏水，重點(diǎn)檢查電、水、熱管道**密集的衛(wèi)生間。此外，埋在天花板里的管道層也可以通過(guò)墻上是否有水漬來(lái)判斷漏水情況。底層還要注意返水情況，包括馬桶返水，否則可能會(huì)造成異味和管道堵塞。b）設(shè)備是否完好注意檢查室內(nèi)各項(xiàng)設(shè)備是否齊全、完好，**好把屋里的設(shè)備，如燃?xì)夤艿?、水管、門(mén)窗等都開(kāi)啟一下，試試能否正常使用。c）管道是否合理買(mǎi)二手房如考慮做再次裝修，看房時(shí)還需注意室內(nèi)有無(wú)橫穿的回水管道，因?yàn)楣艿赖母叨葘⒅苯佑绊懙降蹴數(shù)母叨?，否則需特別花功夫和材料去處理，還會(huì)影響美觀(guān)。5.注意房屋周邊環(huán)境二手房一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。所以要注意房屋周?chē)袩o(wú)污染源，如噪音、有害氣體、水污染等，以及房屋周?chē)h(huán)境，小區(qū)物業(yè)安保等方面的情況，以免入住后影響居住舒適度。總之，無(wú)論是看新房還是二手房，盡可能的多比較幾家，尤其是第一次看房，更需要明確自己的需求，在看房中積累經(jīng)驗(yàn)，避免不必要的麻煩。

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• 問(wèn) 首次購(gòu)房者在售樓處應(yīng)該詢(xún)問(wèn)哪些問(wèn)題？
  答

  問(wèn)戶(hù)型、周邊、物業(yè)、優(yōu)惠和產(chǎn)權(quán)情況。

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• 問(wèn) 購(gòu)房者如何驗(yàn)收新房，需注意哪些問(wèn)題？
  答

  新房驗(yàn)收時(shí)的重點(diǎn)環(huán)節(jié)：首先是墻面1、檢查墻面是否有開(kāi)裂。2、檢查墻面是否有空鼓，用小木錘或其他東西敲墻，敲到空鼓時(shí)發(fā)出的聲音不實(shí)，很容易就可以聽(tīng)出來(lái)。做上記號(hào)，裝修時(shí)用膩?zhàn)犹钇?。其次是屋?、檢查屋頂是否有開(kāi)裂。2、檢查屋頂和墻面的陰陽(yáng)角線(xiàn)是否是水平線(xiàn)，如果不是，在今后裝修中要先用粉刷石膏找低再用耐水膩?zhàn)诱移郊纯伞６蟮孛?、檢查地面是否平整。2、檢查是否有開(kāi)裂和反砂：地面用腳搓地面時(shí)是否出現(xiàn)沙粒。砂漿比或水泥質(zhì)量不合格、攪拌不均勻都會(huì)出現(xiàn)此問(wèn)題。門(mén)窗1、檢查門(mén)窗的強(qiáng)度2、檢查窗的功能a.門(mén)窗推拉順滑，表面平整光潔，無(wú)嚴(yán)重劃痕，型材沒(méi)有開(kāi)裂或斷裂現(xiàn)象。b.五金配件：齊全，位置正確，牢固c.密封質(zhì)量：門(mén)窗關(guān)閉時(shí)扇與框，扇與扇無(wú)明顯縫隙，密封條不松動(dòng)，不脫落，不外露。d.門(mén)窗框，扇垂直，不彎曲e.玻璃無(wú)污染，無(wú)破損，雙玻夾層無(wú)灰塵和水氣，分隔條均勻。f.窗子排水孔是否打通了。未打通積水會(huì)流入型材里。**后是電路1、檢查插座和開(kāi)關(guān)是否設(shè)置的合理，電路在裝修中是否需要改造，一是看個(gè)人的需求，二是看房屋中插座和開(kāi)關(guān)設(shè)置的是否合理，方便使用。2、檢查每個(gè)電燈開(kāi)關(guān)和電源插座是否可以正常使用，帶個(gè)手機(jī)座充、或電筆插上就可檢驗(yàn)電源插座是否通電，當(dāng)然專(zhuān)業(yè)人員會(huì)采用專(zhuān)用插座檢查。

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