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城市規(guī)劃確實能夠起到點石成金的作用，隨著規(guī)劃方案的實施，會讓一些原本極為普通的地方發(fā)生質(zhì)變。但需要提醒的是，規(guī)劃在實施過程中存在調(diào)整的可能，所以購房者不能把它作為唯一的價值判斷標準。 規(guī)劃概念推漲房價 重大規(guī)劃能夠推漲房價，這樣的案例一再出現(xiàn)。 這樣的故事在上海的房地產(chǎn)市場一再上演，**近一次輪到了閘北區(qū)。近日，關(guān)于靜安、閘北兩區(qū)合并成為新靜安的消息得到官方確認，閘北區(qū)二手房(房源、代理、租房)市場上立刻有了反應(yīng)，諸如漲價、惜售現(xiàn)象頻出。 類似的例子不勝枚舉。在今年6、7月份，因“北京城市副中心”概念而火起來的通州房地產(chǎn)市場著實惹眼，新盤在短短兩個月內(nèi)加價普遍在5000元/平方米以上，多個樓盤則實施了“捂盤惜售”策略，封盤等待大漲之后以便能賣出更高的價格。 城市規(guī)劃緣何能夠得到市場認可，并使得房價出現(xiàn)大幅上漲，其主要在于人們的預(yù)期發(fā)生了改變。從另一個層面來看，隨著規(guī)劃的落定并實施，區(qū)域內(nèi)包括基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套、交通、教育等都會得到改善，從而徹底改善了區(qū)域內(nèi)的地段價值，這也會促使房價大幅上漲。 四類規(guī)劃力度**大 不同類型的城市規(guī)劃，對房價的影響各不相同。 專業(yè)人士分析指出，不同類型的規(guī)劃方案，在實施過程中其投資規(guī)模，以及實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等，都會有著明顯的區(qū)別。下面我們將針對不同類型的規(guī)劃，來進行說明。 國家戰(zhàn)略規(guī)劃 【影響力】★★★★★ 國家層面的城市規(guī)劃，無論從影響力度、持續(xù)時間以及影響范圍等方面來說，應(yīng)該是**大的，具體案例有海南國際旅游島、海峽西岸經(jīng)濟區(qū)、京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃等等。 2010年初，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，海南國際旅游島建設(shè)正式拉開序幕。國際旅游島規(guī)劃使得海南島成為開發(fā)熱土，也導(dǎo)致土地價格一路飆升，規(guī)劃方案宣布之后，海南島的地價在短短數(shù)月之內(nèi)翻倍。近年來，包括萬達、碧桂園、萬科、保利等眾多知名開發(fā)商云集海南島，開發(fā)了大量項目。此外，?？?、三亞等海南核心城市的房價也一路上漲。 對于此類規(guī)劃，影響**大的核心節(jié)點城市。這類規(guī)劃惠及的是整個區(qū)域，但核心節(jié)點城市獲得的投資比例相對要大得多，比如海南的?？?、三亞兩個城市;或者近期公布的京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)中的唐山、張家口、德州等城市。 功能區(qū)規(guī)劃 【影響力】★★★☆☆ 功能區(qū)的建設(shè)，在改善區(qū)域內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施的同時，還會導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，從而徹底改善區(qū)域面貌，地段價值得以大幅提升，比如上海虹橋(資料、團購、論壇)商務(wù)區(qū)、浦東自貿(mào)區(qū)規(guī)劃等。 虹橋商務(wù)區(qū)于2009年9月份首次對外公布。根據(jù)規(guī)劃和功能定位，虹橋商務(wù)區(qū)建設(shè)將成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)，上海國際貿(mào)易中心的核心功能區(qū)之一。規(guī)劃實施之后，虹橋商務(wù)區(qū)立刻成為開發(fā)熱土，地價出現(xiàn)大幅攀升情形，如在2013年地價漲幅超過70%，同時房價也一路上漲，這一年七寶(板塊樓盤、地圖選房)板塊房價翻番。 重大市政項目規(guī)劃 【影響力】★★☆☆☆ 重大市政項目規(guī)劃能夠帶來實際利好，所以也能提升地段價值。此類規(guī)劃**為常見，也受購房者關(guān)注，比如軌道交通等等。 軌道交通可以改善交通狀況，從而帶動區(qū)域發(fā)展，**典型的例子就是上海莘莊(板塊樓盤、地圖選房)。上海軌道交通一號線的終點站莘莊鎮(zhèn)，原是一個不起眼的鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)，1992年的時候面積僅2平方公里。1995年后，隨著上海地鐵1號線的全線建成通車，城市化面積超過了10平方公里，而莘莊的房價，自然是上海外環(huán)線附近**高的板塊。 類似的情形還有包括一些小型功能區(qū)規(guī)劃，比如濱江帶規(guī)劃，使得盧灣黃浦江沿岸發(fā)生了大變化，又之前的老廠區(qū)搖身一變?yōu)槲幕┯[、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商務(wù)辦公功能區(qū)，同時也成為高端住宅集聚區(qū)。 勿過于迷信規(guī)劃 規(guī)劃不是萬能的，同時規(guī)劃也存在調(diào)整的可能，所以購房者不能過于依賴規(guī)劃，并將其作為置業(yè)或者投資的唯一判斷指標。靠規(guī)劃投資失敗的案例真實存在。如在上世紀90年代，廣西北海的房價被炒到突破了1萬元/平方米的大關(guān)，沒有多久便降到1000元左右每平方米，致使不少投資者傾家蕩產(chǎn)。 此外，對于個人投資者而言，介入的時機也很重要，如果太早，會面臨巨大的時間成本。據(jù)了解，一項重大規(guī)劃，從立項到**終公布，中間要耗費大量的時間進行可行性研究、論證等工作，因此過早介入，即使**終得以實現(xiàn)，但也需要等待極長的時間。如海南國際旅游島規(guī)劃，早在2002年6月就進行了建立的可行性研究，**終宣布已經(jīng)是7年之后的事情了。 獲取規(guī)劃信息的渠道主要包括報刊、電視等公開報道。一般情況下，一項重大規(guī)劃在出臺之前，都會被公開報道出來，尤其是一些有利于城市發(fā)展的規(guī)劃項目，通常會通過新聞載體廣而告之。只要平時留心，總會了解到此類信息。此外，還可以通過政府網(wǎng)站，如國土規(guī)劃局的官方網(wǎng)站等公開渠道，也能了解到一些規(guī)劃信息。 同時，需要注意的是，有些規(guī)劃的出臺，不僅不會對房價的上漲起到促進作用，反而會起反作用。比如有些道路擴建規(guī)劃，將商業(yè)街變?yōu)槌鞘锌焖俚缆?，或者出于建設(shè)需要而將**遷走，這些變化都會使得周邊住房的附加值下降。 （本文來源于《理財周刊》）
2016青島城建大規(guī)劃對我們有什么影響
138****1370 | 2016-06-13 09:54:09
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136****5430
2015年即將過去，2016年大幕開啟。2016青島市將有哪些大項目將落地成為了市民網(wǎng)友們?nèi)缃裰攸c關(guān)注的問題。下面小編就帶您搶先盤點一下，明年青島將發(fā)生那些“大事兒”，這些“大規(guī)劃”將如何影響我們的生活。 【膠州新機場】——2016年初全面開工 青島將要建新機場的這個好消息自傳出之后一直就是焦點頭條，稍微有一點風(fēng)吹草動都會引起坊間的大討論，關(guān)注度越來越高。2016年膠州新機場將有實質(zhì)性的進展，明年將全面開工建設(shè)。另外，根據(jù)公布的新規(guī)劃顯示，濟青高鐵將在新機場設(shè)站，青島的膠東新機場將成為全國首個在航站樓下方設(shè)高鐵站的現(xiàn)代化機場。 此前，據(jù)青島機場集團有關(guān)負責(zé)人向媒體介紹，2016年是新機場建設(shè)的“主體攻堅”年，建設(shè)全面開工。率先動工的是航站區(qū)，施工將繼續(xù)深化鋼結(jié)構(gòu)、金屬屋面、幕墻設(shè)計方案，同步推進主體結(jié)構(gòu)建設(shè)，爭取完成高地鐵非影響區(qū)域建設(shè)；飛行區(qū)建設(shè)同時啟動，完成飛行區(qū)土方施工建設(shè)任務(wù)；在綜合交通中心方面，將完成國鐵地鐵部分結(jié)構(gòu)施工并穩(wěn)步推進其他區(qū)域基礎(chǔ)施工。 【濟青高鐵紅島樞紐站】——2016年初開工 明年青島另一個交通方面的大規(guī)劃就是濟青高鐵紅島樞紐站。以前市民從青島到濟南做動車無論如何也要2.5個小時。不過，濟青高鐵開通后，青島市民可以1小時就抵達濟南，3小時內(nèi)直通京滬，簡直“飛一般的速度”。 據(jù)悉，2015年9月濟青高鐵紅島樞紐站簽完協(xié)議之后，預(yù)計2016年年初就開工，該項目位于紅島經(jīng)濟區(qū)西片區(qū)和膠州灣高速以北的區(qū)域，站臺規(guī)模為10臺20線，站房規(guī)模約7萬平方米，預(yù)計2019年建成，未來不僅是濟青高鐵與青連鐵路交會站，也將成為輻射大青島的5條規(guī)劃地鐵線的樞紐站，遠期規(guī)劃年出行人次可達2000萬以上。 另外紅島樞紐站不僅是一個普通的交通中轉(zhuǎn)站，周邊還將進行商業(yè)開發(fā)，包括購物中心、寫字樓、綠色生態(tài)住宅等，整個項目用地面積將達到2000畝。紅島樞紐站及周邊區(qū)域未來會打造成為山東半島商務(wù)中心、青島城市副中心和濱海高鐵生態(tài)創(chuàng)新城。 【地鐵3號線】——2016年底全線通車 盼來盼去，青島地鐵3號線終于通車了！**近一段時間關(guān)于“坐地鐵”的消息頻頻見諸報端，同時也刷爆了青島市民們的“朋友圈”。 據(jù)了解，目前M3號線只是北段進入了試運營階段，從火車北站到新都心共計10個車站，總里程12公里。而地鐵3號線全長有約25公里，包括22個車站，1個控制中心、1個車輛段，南半段計劃要于2016年底才能接入，并實現(xiàn)全線開通試運營。 【青榮城鐵**青島】——2016年秋季通車 青榮城鐵即墨至青島段工程建設(shè)正逐步加快，其中婁山特大橋連續(xù)梁合龍并已進入人工鋪軌階段。 青榮城際鐵路是我省首條城際高速鐵路，起于青島北站，經(jīng)青島、煙臺、威海三地市，止于威海境內(nèi)的榮成站，正線全長299公里，沿線共設(shè)14個車站。預(yù)計明年5月即墨至青島段完工，明年9月份具備通車條件，屆時煙臺市民可乘坐城鐵直接到達青島，大幅縮短出行時間。 【靈山灣南北高速路】——2016年建成通車 靈山灣影視文化產(chǎn)業(yè)區(qū)是西海岸文化產(chǎn)業(yè)的重要部分，著重發(fā)展“影視文化+科技研發(fā)”，但由于距主城較遠，進出來往交通配套欠發(fā)達。為了確保文化產(chǎn)業(yè)**先進的資源和技術(shù)能夠及時到達靈山灣，2015年4月份開始，靈山灣影視文化產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)的高速公路連接線工程全面開工建設(shè)，計劃2016年建成通車，連接線北起疏港高速，南至濱海大道。 整個工程總投資約6.4億元，建成后將成為貫通產(chǎn)業(yè)區(qū)南北交通的“大動脈”，從疏港高速至東方影都也僅需十分鐘左右。將大幅推動周邊重要產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)進程，加快產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)進程，完善新區(qū)城市交通功能。 【萬達主題公園】——2016年6月一期開業(yè) 青島東方影都位于西海岸經(jīng)濟新區(qū)，由萬達集團投資500億元建設(shè)，是世界唯一具有影視外景、影視制作、影視會展、影視旅游綜合功能的項目。 該項目占地376公頃，總面積540萬平米，設(shè)計為影視產(chǎn)業(yè)園、影視會展中心、汽車極限秀、萬達茂娛樂商業(yè)、星級酒店群、游艇交易中心、國際醫(yī)院、濱海酒吧街八個功能區(qū)，涵蓋影視制作、文化旅游、會展服務(wù)、時尚消費等多種業(yè)態(tài)。項目2016年6月一期開業(yè)，2017年6月影視產(chǎn)業(yè)項目全部建成開業(yè)。 【五所新建**】——今年完工明年招生 教育配套方面，青島市自從2013年開始計劃的市內(nèi)五所**外遷建新址的規(guī)劃就一直被學(xué)生家長們所關(guān)注。經(jīng)過近3年的奮戰(zhàn)，五所新建**建設(shè)不斷提速。在今年9月份的時候，五所新建**主體就全部完工，2016年都可以正式招生了。 青島實驗**(15中)、青島39中均選址城陽，辦學(xué)規(guī)模60班，計劃招生3000人。青島19九中位于即墨鰲山衛(wèi)街道，新校區(qū)占地面積254畝，建成后辦學(xué)規(guī)模60班，計劃招生2400人。青島美術(shù)**（6中）位于珠宋路以西，小珠山水庫以東，北臨靈珠山出口。占地面積263畝，建筑面積10.6萬平方米，辦學(xué)規(guī)模48班，計劃招生2400人。青島外語**(9中)新校址坐落于中德生態(tài)園，教學(xué)樓已主體完工。 【青島市立醫(yī)院二期】——2016年年底投入使用 醫(yī)療配套方面，隨著醫(yī)療設(shè)施需求的不斷增加，青島對較大的三甲醫(yī)院進行了整體擴容。市立醫(yī)院東院二期位于東海路，投資約9億元，建筑面積約8.6萬平方米，設(shè)置床位550張，二期工程主要用來診治老年病。 項目建成后，到青島市市立醫(yī)院東院就診的老年病人，將實現(xiàn)門診、急診、住院、手術(shù)集中管理，醫(yī)療專業(yè)將更加細化，就醫(yī)流程更加優(yōu)化，服務(wù)功能更趨完善。該項目預(yù)計2016年12月底交付使用。擴容中的市立醫(yī)院東院二期土石方開挖和基坑支護已完成75%，預(yù)計明年12月可投入使用。
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公攤面積一般是指公共區(qū)域，如過道。花園、門亭、樓梯、電梯間，收發(fā)室等，一般在7%7E11%，電梯公寓一般在15%7E20%。不同住宅和房型戶型公攤面積一般是不同的。
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青島城市房產(chǎn)政策表現(xiàn)：外地人在青島買房政策限購人群，在市區(qū)范圍內(nèi)市南區(qū)，嶗山區(qū)，城陽區(qū)等區(qū)域，包括高新區(qū)，能夠提供從購房之日起在本市連續(xù)繳納12個月及以上的社保證明或者個稅納稅證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。對在市區(qū)范圍已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，或無法提供從購房申請之日起在本市連續(xù)12個月及以上個稅納稅證明或社保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，目前是不得購買住房。另外，如果是為了買房，補交，補辦個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的不予認可。青島城市房產(chǎn)政策，在判定房屋套數(shù)的時候是按照居民家庭擁有住房套數(shù)，以新購住房時家庭在限購區(qū)域內(nèi)已辦理產(chǎn)權(quán)登記和網(wǎng)簽備案的住房套數(shù)為準。
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否則，有可能拿不到房，也有可能辦不了房產(chǎn)證。
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2015年第三季度全國樓市政策，一個詞就可以概括——寬松。目前國內(nèi)樓市以去庫存為主基調(diào)，國家各項政策也是在助力樓市達到去化目的。對于煙臺樓市政策解讀，除了降準、降息等重磅利好消息出臺，還有一系列有利于樓市的政策正在推進……以下是2015年第三季度的煙臺樓市大事件。 樓市風(fēng)向標 一、今年3季度樓市**搶眼的政策莫過于公積金政策，從國家到省再到地方，積極出來政策促進公積金貸款。 關(guān)注指數(shù)：★★★★★ （1）住房公積金貸款**降低 異地貸款申請條件出臺 8月31日，央行發(fā)布通知，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，**低**款比例由30％降低至20％，新政9月1日起執(zhí)行。 解讀：這次出臺的政策會減輕購房者的**壓力，特別對于中低收入家庭更有幫助。接下來樓市的放量、價格趨穩(wěn)，甚至有可能回升。 住房公積金貸款**降低 異地貸款申請條件出臺 （2）關(guān)于促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見 為促進山東省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，山東省政府同意職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含）以上（異地繳存的，合并計算），可申請住房公積金個人住房貸款。個人將購買2年以上（含2年，下同）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 解讀：山東省實施寬松買房賣房政策，住房公積金連續(xù)繳納6個月及以上可申請貸款，這樣促進市場交易、拉動內(nèi)需、去庫存有重要意義。 （3）完善公積金管理體制擴大住房消費的指導(dǎo)意見 山東省人民政府辦公廳關(guān)于完善公積金管理體制擴大住房消費的指導(dǎo)意見。山東允許職工提取住房公積金支付物業(yè)費、住宅專項維修資金；山東貸款風(fēng)險準備金余額將由16億元提高到32億元。 解讀：山東突破原來規(guī)定的提取范圍，公積金有了更多用途，同時有效提高風(fēng)險防控能力。 政策寬松有利去庫存 （4）煙臺放寬提取公積金租房條件無需提供收入證明 煙臺市住房公積金管理處表示，自7月1日起煙臺提取公積金租房的條件進一步放寬，職工無需再提供家庭收入證明和房租完稅發(fā)票。職工本人及配偶在本市無自有住房且在本市租賃住房的，可每年提取一次夫妻雙方的住房公積金支付房租。 解讀：煙臺積極落地實施提取公積金租房的條件進一步放寬，原租房提取政策中“房租支出超過家庭收入15%”的條件取消。 二、央行罕見年內(nèi)兩度同時降準降息 關(guān)注指數(shù)：★★★★★ 央行年內(nèi)第四次降準降息 中國人民銀行決定，自2015年8月26日起，下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率，以進一步降低企業(yè)融資成本。其中，金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至4.6%;一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至1.75%。這是央行年內(nèi)第四次降息，此前在3月1日、5月11日、6月28日分別有降息決定。同時這也是年內(nèi)第四次降低存款準備金率，前三次分別在2月4日、4月20日以及6月28日。 解讀：央行降息降準將一定程度上改善樓市預(yù)期，增大未來樓市“量價齊漲”的可能行。此項政策意味著購房人按揭成本將降低，同時將加速購房需求、尤其是改善型購房需求持續(xù)入市，形成對樓市進一步的托舉效應(yīng)。 三、新廣告法容易觸雷，開發(fā)商心驚膽戰(zhàn) 關(guān)注只是：★★★★★ 2015年房地產(chǎn)新廣告法出爐 2015年9月1日起新的房地產(chǎn)廣告法開始執(zhí)行。新法規(guī)定：房地產(chǎn)廣告“9不得” ，很多雷區(qū)要小心避讓：購買商鋪等的投資回報率、距離XXX開車僅30分鐘、學(xué)區(qū)房等等。 解讀：新房地產(chǎn)廣告是在禁止夸大性宣傳，多購房者來說是有益的。從新的房產(chǎn)廣告中可以得到更全面、真實、客觀的信息，以便做出**理性的購買判斷。 四、首套房商貸**低**25% 關(guān)注指數(shù)：★★★★ 個人住房貸款首套**低**下調(diào)至25% 9月24日，中國人民銀行銀監(jiān)會發(fā)布**新政策：在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，**低**款比例調(diào)整為不低于25%。 解讀：首套房**比例下調(diào)對于房屋的剛需消費者來說，其購房門檻進一步降低。該政策有利于存量住房的消化，未來無論是新房還是二手房的成交將進一步加速。 五、十年“限外令”終結(jié) 關(guān)注指數(shù)：★★★★ 中央取消外資購房限制 8月19日，中央六部委聯(lián)合發(fā)文，對2006年中央出臺有關(guān)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)和境外機構(gòu)、個人購房的部分政策進行調(diào)整，取消對境外個人在國內(nèi)購買住房的限制條件。 解讀：這是十年來，國家首次對限外令松綁，旨在敞開境外資本入市通道，穩(wěn)定各類住房消費，助力消化地方庫存。但根據(jù)市場情況反映，限外令松綁并沒有激發(fā)外籍人士在中國的購房熱情，他們大多按照自身實際情況作出選擇。 六、山東房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級 關(guān)注指數(shù)：★★★ 山東樓市救市方案商品房改建** 毛坯房將被取消 9月7日，山東省政府制定的《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級實施方案》公布。《方案》要求，對長期滯銷且符合條件的商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓，可由政府收購或長期租用，改造為中**、幼兒園用房；允許創(chuàng)意、設(shè)計、軟件等領(lǐng)域的小微企業(yè)和自由職業(yè)者，將住宅、公寓登記注冊為營業(yè)場所。 解讀：這項政策的出臺主要是為了應(yīng)對山東樓市庫存積壓嚴重的問題，多途徑、多方式的實現(xiàn)商品房銷售。盡管看起來對普通購房者沒有太大關(guān)系，但畢竟改造成的**還是值得期待的。
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