二手商品房買(mǎi)賣(mài)如何轉(zhuǎn)按揭 具體流程是什么

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  轉(zhuǎn)按揭具體操作流程： 1、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，并事先確認(rèn)買(mǎi)方有無(wú)還貸能力。 2、在銀行同意買(mǎi)方貸款的情況下，選擇申請(qǐng)同行轉(zhuǎn)按或者跨行轉(zhuǎn)按(注：賣(mài)方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉(zhuǎn)按或者同支行轉(zhuǎn)按；已滿一年的，則可以選擇跨行轉(zhuǎn)按)。 3、買(mǎi)方向銀行申請(qǐng)轉(zhuǎn)按并提交相關(guān)材料及支付相關(guān)費(fèi)用，包括擔(dān)保費(fèi)用(銀行正常放款時(shí)間為過(guò)戶后三個(gè)工作日內(nèi))。銀行通常都會(huì)指定其認(rèn)可的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)為該筆提前發(fā)放的款項(xiàng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。即在為買(mǎi)方放完貸款后，如果發(fā)生賣(mài)方違約或者買(mǎi)方違約，導(dǎo)致該房屋無(wú)法成交，則由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)向銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)按揭貸款中的擔(dān)保費(fèi)用由此產(chǎn)生，數(shù)額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時(shí)，賣(mài)方需向銀行、擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)簽署出售承諾書(shū)，而買(mǎi)方需向銀行出具擔(dān)保委托書(shū)。 4、在轉(zhuǎn)按揭申請(qǐng)通過(guò)銀行審核后(審核通常需要5個(gè)工作日)，且銀行確認(rèn)可以去還貸的當(dāng)日，買(mǎi)方申請(qǐng)貸款的銀行所指定的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)，攜帶相關(guān)款項(xiàng)共同辦理還貸手續(xù)。 5、辦理完結(jié)還貸手續(xù)，由擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)為賣(mài)方辦理注銷(xiāo)抵押登記事項(xiàng)。 6、辦理完結(jié)注銷(xiāo)抵押手續(xù)，雙方在擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)陪同下去房管部門(mén)過(guò)戶。 7、由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)代為領(lǐng)取房產(chǎn)證，在做完抵押登記領(lǐng)取到他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)后交給買(mǎi)方。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:05

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)按揭，辦理流程是什么？
  答

  轉(zhuǎn)按揭辦理流程：1、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》；2、買(mǎi)方、賣(mài)方、律師事務(wù)所三方簽訂《轉(zhuǎn)按揭交易安全保證合同》；3、買(mǎi)方交納房屋價(jià)格30%的**款（按交易價(jià)格與評(píng)估價(jià)格孰低的原則，一年內(nèi)免評(píng)估，以原購(gòu)買(mǎi)價(jià)為準(zhǔn)）；4、賣(mài)方的貸款銀行書(shū)面同意提前一次性還款的確認(rèn)函（包括所欠資款本息、還款帳號(hào)）；5、買(mǎi)方據(jù)前述文件及個(gè)人資信文件向貸款銀行申請(qǐng)二手房按揭貸款（提出貸款申請(qǐng)，律師初審，銀行復(fù)審）；6、賣(mài)方向買(mǎi)方實(shí)際交付房屋；7、銀行復(fù)審?fù)ㄟ^(guò)后放款，向賣(mài)方的銀行劃款；8、賣(mài)方收到款項(xiàng)后，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買(mǎi)方、律師一同辦理過(guò)戶、并且抵押給買(mǎi)方的貸款銀行；9、買(mǎi)方的貸款銀行將30%的**款付給賣(mài)方。

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• 問(wèn) 二手商品房買(mǎi)賣(mài)流程是什么呢？
  答

  甲乙雙方在敲定房屋成交價(jià)格、交房日期、過(guò)戶時(shí)間后首先應(yīng)填寫(xiě)jf-91-01制式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約，在契約第三頁(yè)簽署雙方姓名、地址、聯(lián)系電話，并加蓋私章。在**后一頁(yè)附件一內(nèi)填寫(xiě)時(shí)間及房屋相應(yīng)信息（可參照房產(chǎn)證）、簽署雙方姓名、加蓋私章。 過(guò)戶一般到辦事大廳房管局窗口辦，土地證到土管局窗口。過(guò)戶買(mǎi)方交費(fèi)是契稅1.5%，交易費(fèi)6元沒(méi)平方。 注意事項(xiàng)：（1.）房屋手續(xù)是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。 （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。> （4）.土地情況是否清晰 二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。 （5.）市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。 （7.）單位房屋是否侵權(quán) 一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。 （8）物管費(fèi)用是否拖欠 有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。

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• 問(wèn) 如何辦理轉(zhuǎn)按揭？二手房轉(zhuǎn)按揭是什么意思？如何辦理轉(zhuǎn)按揭？
  答

  一、轉(zhuǎn)按揭的定義“轉(zhuǎn)按揭”就是指在個(gè)人住房貸款還款期內(nèi),借款人出售作為抵押物的房屋,經(jīng)貸款銀行同意,由房屋的購(gòu)買(mǎi)人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。簡(jiǎn)而言之即仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買(mǎi)賣(mài),該房屋的買(mǎi)方仍繼續(xù)償還賣(mài)方的按揭房款。二、辦理轉(zhuǎn)按揭的基本操作流程1、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同即《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。買(mǎi)方所需提交資料:身份證和戶口本(夫妻雙方的)、結(jié)婚證、買(mǎi)賣(mài)合同、收入證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本加蓋公章(上述均為復(fù)印件);賣(mài)方所需提交資料:購(gòu)房合同,借款合同,購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票,銀行對(duì)賬單及借款憑證;身份證、戶口本復(fù)印件及賣(mài)方聲明、賣(mài)方配偶同意出售聲明原件;2、對(duì)所交易的房屋進(jìn)行評(píng)估,買(mǎi)賣(mài)雙方需帶齊身份證、戶口本、買(mǎi)賣(mài)合同及產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件;3、買(mǎi)方將申請(qǐng)貸款的資料報(bào)送到銀行,得到銀行的貸款批準(zhǔn)并發(fā)放到貸款專(zhuān)用賬戶;4、賣(mài)方辦理完結(jié)提前還貸手續(xù)并辦理注銷(xiāo)抵押登記事項(xiàng);5、賣(mài)方辦理完結(jié)注銷(xiāo)抵押手續(xù)后,雙方去交易中心過(guò)戶;6、買(mǎi)方支付給賣(mài)方除提前還貸以外部分的剩余房款;7、買(mǎi)方產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后,辦理抵押登記:8、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)由銀行收?qǐng)?zhí),買(mǎi)方取回房產(chǎn)證。三、轉(zhuǎn)按揭的緣由:1、轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)涉及到新舊兩筆按揭貸款的變更,建議轉(zhuǎn)按揭的買(mǎi)賣(mài)雙方**好、咨詢專(zhuān)業(yè)的中介或者通過(guò)專(zhuān)業(yè)的中介進(jìn)行操作,由專(zhuān)業(yè)的經(jīng)紀(jì)人提供比較合理的轉(zhuǎn)按揭操作方案。2、轉(zhuǎn)按揭中,由于賣(mài)方的房屋仍處在抵押期間,無(wú)法進(jìn)行二次抵押,因此需要先發(fā)放第二筆貸款,用于還清賣(mài)方的第一筆貸款,解除抵押、取得房產(chǎn)證明后,才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。四、轉(zhuǎn)按揭存在的風(fēng)險(xiǎn)：1、賣(mài)方的按揭貸款變更成買(mǎi)方、或買(mǎi)方為賣(mài)方提前還清貸款后,過(guò)戶無(wú)法正常進(jìn)行。2、買(mǎi)方的貸款申請(qǐng)難以滿足轉(zhuǎn)按揭中賣(mài)方提前還貸資金的需求,從而導(dǎo)致操作受阻。3、由于買(mǎi)方或提供擔(dān)保的中介資信不夠,銀行拒絕提前放貸,導(dǎo)致轉(zhuǎn)按揭無(wú)法進(jìn)行。4、交易完成后買(mǎi)方無(wú)法順利拿到房產(chǎn)證。5、交易完成后賣(mài)方無(wú)法順利拿到剩余房款五、“轉(zhuǎn)按揭”的案例業(yè)主張女士手中有一套貸款27萬(wàn)元的房屋,該房屋在銀行的貸款仍有18萬(wàn)元沒(méi)有還清。由于急需用錢(qián),將該房屋出售。王先生欲購(gòu)此房,雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,同意以30萬(wàn)元的價(jià)格成交該套房屋。王先生先期支付10萬(wàn)元作為購(gòu)房**款。然后,業(yè)主張女士前往按揭銀行辦理“按揭變更”手續(xù),即申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。同時(shí)由王先生向銀行申請(qǐng)辦理了20萬(wàn)元的二手房按揭貸款。然后由銀行提前放貸,支付18萬(wàn)元用于張女士提前還貸解除抵押。其后業(yè)主張女士辦理房屋過(guò)戶全權(quán)委托并公證。待過(guò)戶成功,將產(chǎn)權(quán)證重新抵押并登記,然后將房產(chǎn)證明交予王先生,并將王先生向銀行申請(qǐng)的20萬(wàn)元貸款中剩余款2萬(wàn)元交予張女士。至此交易完成

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• 問(wèn) 二手商品房買(mǎi)賣(mài)流程是什么呢？
  答

  向房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)咨詢，及時(shí)了解手續(xù)、費(fèi)用、程序上的變化等**新的信息。 確定資金來(lái)源。是自有資金，還是向他人籌借，或者向銀行申請(qǐng)貸款。 價(jià)格和面積。根據(jù)自己的資金，決定可能購(gòu)買(mǎi)何種區(qū)位、多大面積的住房。 交通狀況。選擇一處好的住所，等于節(jié)省了日后在交通方面的時(shí)間和金錢(qián)的支出。 房屋價(jià)值。通過(guò)反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；委托信得過(guò)的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估；銀行提供按揭時(shí)會(huì)進(jìn)行評(píng)估。 確認(rèn)房屋面積。包括建筑面積和使用面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積。**保險(xiǎn)的辦法是測(cè)驗(yàn)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積。 觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問(wèn)題。 了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。 舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；是否欠物業(yè)公司的費(fèi)用以及水、電、煤費(fèi)用。 物業(yè)管理。水、電、煤費(fèi)用如何收?。浑娞莸钠放?、速度及管理方式；小區(qū)保安水平怎樣；綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。 產(chǎn)權(quán)。注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房人是否是同一人，到房地資源局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒(méi)有抵押、共有人等。 選擇中介?？煽恐薪閼?yīng)該提供有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照?qǐng)?zhí)業(yè)和經(jīng)紀(jì)人姓名、證號(hào)和照片，明確經(jīng)紀(jì)組織的經(jīng)營(yíng)范圍。 購(gòu)買(mǎi)二手房 看房、選房的“十看十不看” 如何挑選一套適合自己的好房子，是廣大購(gòu)房者普遍關(guān)心的問(wèn)題。一般情況下，在確定購(gòu)房前，大家都會(huì)實(shí)地勘查一番，以免因?yàn)橘I(mǎi)下有缺陷的住房而遺憾。 不看白天看晚上 入夜后看房，能考察小區(qū)物業(yè)管理是否安全、有無(wú)定時(shí)巡邏、安全防范措施是否周全、有無(wú)攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些情況在白天是無(wú)法看到的，只有在晚上才能得到**確切的信息。 不看晴天看雨天 下過(guò)雨后，無(wú)論業(yè)主先前對(duì)房屋進(jìn)行過(guò)怎樣的裝飾，都逃不過(guò)雨水的“侵襲”，這時(shí)房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水，就能一覽無(wú)余。尤其要格外留意陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間附近的地板，看看是否有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。

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• 問(wèn) 銀行轉(zhuǎn)按揭貸款流程是什么? 二手房轉(zhuǎn)按揭需要辦理什么手續(xù)？
  答

  按揭一般辦理流程為：1、甲銀行在今年對(duì)于首次購(gòu)房的在按揭客戶，一般執(zhí)行下浮10%-15%的優(yōu)惠利率。?2、乙銀行推出房貸業(yè)務(wù)執(zhí)行下浮30%的優(yōu)惠利率，正常客戶可向銀行申請(qǐng)。3、乙銀行審核房產(chǎn)和借款人資信。??4、審核通過(guò)，乙銀行出資結(jié)清用戶在甲銀行的貸款。??5、用戶在乙銀行辦理房貸業(yè)務(wù)并享受**新優(yōu)惠利率。??對(duì)于房子的出讓方來(lái)說(shuō)，辦理轉(zhuǎn)按揭主要需要提供“轉(zhuǎn)按”申請(qǐng)書(shū) 、有效身份證原件和復(fù)印件、《借款》原件和“提前還款申請(qǐng)書(shū)”。購(gòu)買(mǎi)方則需要備齊普通房貸的所有資料之外，與原借款人簽訂一份轉(zhuǎn)讓合同、協(xié)議或意向書(shū)。房貸轉(zhuǎn)按揭辦理小貼士：??1、找到新銀行，尋找一家可以為房貸給出更大利率優(yōu)惠的接收銀行。2、帶齊申請(qǐng)材料，包括原來(lái)的借款合同、購(gòu)房合同、房產(chǎn)證復(fù)印件(無(wú)復(fù)印件也可)、身份證原件、收入證明、還款記錄(一般是供銀行扣月供的存折復(fù)印件)，到接收銀行網(wǎng)點(diǎn)填寫(xiě)“轉(zhuǎn)按揭”申請(qǐng)表。??3、信用查詢，申請(qǐng)后，欲“轉(zhuǎn)按揭”者須授權(quán)接收銀行進(jìn)行“個(gè)人信用檔案”查詢。??4、記錄要良好，若申請(qǐng)者個(gè)人信用記錄中沒(méi)有惡意拖欠貸款的記錄，接收銀行一般會(huì)在7個(gè)工作日內(nèi)作出受理“轉(zhuǎn)按揭”的決定，同時(shí)會(huì)電話通知申請(qǐng)人;若個(gè)人信用記錄中有拖欠貸款或刷爆信用卡的記錄，接收銀行可能會(huì)拒絕接收“轉(zhuǎn)按揭”。

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