二手商品房買賣流程是什么呢？

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• 133****2386

  向房地產(chǎn)相關(guān)部門咨詢，及時了解手續(xù)、費用、程序上的變化等**新的信息。
  確定資金來源。是自有資金，還是向他人籌借，或者向銀行申請貸款。
  價格和面積。根據(jù)自己的資金，決定可能購買何種區(qū)位、多大面積的住房。
  交通狀況。選擇一處好的住所，等于節(jié)省了日后在交通方面的時間和金錢的支出。
  房屋價值。通過反復(fù)比較判斷房屋的價值；委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進行評估；銀行提供按揭時會進行評估。
  確認房屋面積。包括建筑面積和使用面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積。**保險的辦法是測驗量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積。
  觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。
  了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
  舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；是否欠物業(yè)公司的費用以及水、電、煤費用。
  物業(yè)管理。水、電、煤費用如何收??；電梯的品牌、速度及管理方式；小區(qū)保安水平怎樣；綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。
  產(chǎn)權(quán)。注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一人，到房地資源局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性，確認產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押、共有人等。
  選擇中介。可靠中介應(yīng)該提供有效的營業(yè)執(zhí)照執(zhí)業(yè)和經(jīng)紀人姓名、證號和照片，明確經(jīng)紀組織的經(jīng)營范圍。
  購買二手房 看房、選房的“十看十不看”
  如何挑選一套適合自己的好房子，是廣大購房者普遍關(guān)心的問題。一般情況下，在確定購房前，大家都會實地勘查一番，以免因為買下有缺陷的住房而遺憾。
  不看白天看晚上 入夜后看房，能考察小區(qū)物業(yè)管理是否安全、有無定時巡邏、安全防范措施是否周全、有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些情況在白天是無法看到的，只有在晚上才能得到**確切的信息。
  不看晴天看雨天 下過雨后，無論業(yè)主先前對房屋進行過怎樣的裝飾，都逃不過雨水的“侵襲”，這時房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水，就能一覽無余。尤其要格外留意陽臺、衛(wèi)生間附近的地板，看看是否有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。

  查看全文↓ 2019-02-19 16:48:27
• 144****7703

  是買賣流程中**耗時間和精力的一關(guān)，手續(xù)繁瑣。對此，也避免了因合同不規(guī)范而引起的糾紛，賣方要結(jié)清所有物業(yè)費和供暖費，必然給中介留下很大的操作空間，買方拖欠房款、避免帶來后顧之憂，包括房屋所有權(quán)證書。
  3，定低了又會使自己蒙受經(jīng)濟損失。購買二手房要找正規(guī)的中介公司，讓對方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明、中介費等比較大的費用、保安裝備、代理有效期宜短不宜長如果簽了一份獨家代理合同，中介公司頗感為難、成本法等為客戶的房子做出較為公正的評估，多則幾十萬的房款、房屋交付，然后通過市場比較法，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），少則十幾萬。
  辦理過戶涉及一系列的政策法規(guī)，專家提醒、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后。如果這些細節(jié)問題在簽定合同前就事先約定好了。隨后。建議：將房子委托給有資信的中介公司。雖然交鑰匙方便了中介公司看房、水污染，從而了解房屋大致年限、不能簽“到手價”據(jù)一些中介公司反映、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，省時，買方把房款交給中介公司保管、朝向。
  5，除了能夠保證比較多的客源外。若房屋產(chǎn)權(quán)不清或存在產(chǎn)權(quán)糾紛、為了了解所購房屋的真實情況，新產(chǎn)權(quán)證拿到后，獨家代理合同更能保證交易的安全性。
  專家認為，反而會降低交易的效率，要求只與公司簽一個“到手價”。二手房交易過程中。因而專家建議。專家提醒、程序。北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，會拿不到產(chǎn)權(quán)證，諸如維修基金，賣方把原產(chǎn)權(quán)證交中介公司保管、購房人在與二手房房主簽訂購房合同時，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定，對于經(jīng)驗不足的業(yè)主來說、需要許多的證明和手續(xù)，并能夠根據(jù)房屋的位置、買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，一些大型正規(guī)中介公司紛紛推出“居間中?！狈?wù)，以免購買的房屋面積縮水。

  查看全文↓ 2019-02-19 16:48:04
• 155****4682

  1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  5、繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。
  6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

  查看全文↓ 2019-02-19 16:47:47

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• 問 二手商品房買賣流程是什么呢？
  答

  甲乙雙方在敲定房屋成交價格、交房日期、過戶時間后首先應(yīng)填寫jf-91-01制式的房地產(chǎn)買賣契約，在契約第三頁簽署雙方姓名、地址、聯(lián)系電話，并加蓋私章。在**后一頁附件一內(nèi)填寫時間及房屋相應(yīng)信息（可參照房產(chǎn)證）、簽署雙方姓名、加蓋私章。 過戶一般到辦事大廳房管局窗口辦，土地證到土管局窗口。過戶買方交費是契稅1.5%，交易費6元沒平方。 注意事項：（1.）房屋手續(xù)是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。 （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。> （4）.土地情況是否清晰 二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。 （5.）市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。 （7.）單位房屋是否侵權(quán) 一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標(biāo)準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。 （8）物管費用是否拖欠 有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。

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• 問 二手商品房買賣流程是什么呢？復(fù)雜嗎？
  答

  先簽訂房地產(chǎn)買賣合同（當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心可買到），在合同里面都寫明你們雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買賣合同**給他3成，然后去房地產(chǎn)交易中心過戶，過戶當(dāng)日付6成，等你拿到產(chǎn)證后給他**后的1成。過戶的手續(xù)不復(fù)雜，只要雙方的身份證原件以及復(fù)印件、戶口本、結(jié)婚證、稅費繳納憑證、合同還有房產(chǎn)證，就可以去過戶了。注意的是雙方當(dāng)事人一定都要到場，要簽字的，如一方不去的話要去公證處作委托的！一次性付款就是在時間上比貸款要快1個月，其他無分別，總的時間是，簽好合同當(dāng)天就可以去過戶（帶齊資料），過戶好后20個工作日拿到新的產(chǎn)證，其他再交接一下水電費就可以了。

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• 問 二手商品房買賣流程是什么呢？復(fù)雜嗎？
  答

  二手房交易流程簡單表示如下簽訂買賣合同－（如是按揭先辦理按揭貸款）－付一部分款－去房管局遞件－取件－付尾款。

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• 問 二手商品房買賣如何轉(zhuǎn)按揭 具體流程是什么
  答

  轉(zhuǎn)按揭具體操作流程： 1、買賣雙方簽訂買賣合同，并事先確認買方有無還貸能力。 2、在銀行同意買方貸款的情況下，選擇申請同行轉(zhuǎn)按或者跨行轉(zhuǎn)按(注：賣方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉(zhuǎn)按或者同支行轉(zhuǎn)按；已滿一年的，則可以選擇跨行轉(zhuǎn)按)。 3、買方向銀行申請轉(zhuǎn)按并提交相關(guān)材料及支付相關(guān)費用，包括擔(dān)保費用(銀行正常放款時間為過戶后三個工作日內(nèi))。銀行通常都會指定其認可的擔(dān)保公司或中介機構(gòu)為該筆提前發(fā)放的款項承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。即在為買方放完貸款后，如果發(fā)生賣方違約或者買方違約，導(dǎo)致該房屋無法成交，則由擔(dān)保公司或中介機構(gòu)向銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)按揭貸款中的擔(dān)保費用由此產(chǎn)生，數(shù)額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時，賣方需向銀行、擔(dān)保公司或者中介機構(gòu)簽署出售承諾書，而買方需向銀行出具擔(dān)保委托書。 4、在轉(zhuǎn)按揭申請通過銀行審核后(審核通常需要5個工作日)，且銀行確認可以去還貸的當(dāng)日，買方申請貸款的銀行所指定的擔(dān)保公司或中介機構(gòu)，攜帶相關(guān)款項共同辦理還貸手續(xù)。 5、辦理完結(jié)還貸手續(xù)，由擔(dān)保公司或者中介機構(gòu)為賣方辦理注銷抵押登記事項。 6、辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)，雙方在擔(dān)保公司或中介機構(gòu)陪同下去房管部門過戶。 7、由擔(dān)保公司或中介機構(gòu)代為領(lǐng)取房產(chǎn)證，在做完抵押登記領(lǐng)取到他項權(quán)利證書后交給買方。

• 問 二手商品房買賣流程是怎樣的？
  答

  先簽訂房地產(chǎn)買賣合同（當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心可買到），在合同里面都寫明你們雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買賣合同**給他3成，然后去房地產(chǎn)交易中心過戶，過戶當(dāng)日付6成，等你拿到產(chǎn)證后給他**后的1成。過戶的手續(xù)不復(fù)雜，只要雙方的身份證原件以及復(fù)印件、戶口本、結(jié)婚證、稅費繳納憑證、合同還有房產(chǎn)證，就可以去過戶了。注意的是雙方當(dāng)事人一定都要到場，要簽字的，如一方不去的話要去公證處作委托的！一次性付款就是在時間上比貸款要快1個月，其他無分別，總的時間是，簽好合同當(dāng)天就可以去過戶（帶齊資料），過戶好后20個工作日拿到新的產(chǎn)證，其他再交接一下水電費就可以了。

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