簽訂購(gòu)房合同時(shí)需要注意的事項(xiàng)有哪些

已有1個(gè)回答

• 148****5678

  （一）要看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國(guó)有土地使用證、該工程開(kāi)發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷（預(yù)）售許可證。簽訂規(guī)范的商品房買賣合同，**好請(qǐng)律師代理或介入，并要對(duì)合同進(jìn)行公證，確認(rèn)其法律效力。 （二）使用規(guī)范的示范合同文本。許多開(kāi)發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前會(huì)要求購(gòu)房者簽訂一份《房屋定購(gòu)協(xié)議書(shū)》，交一筆訂金。這種行為并非購(gòu)房的必經(jīng)程序，往往會(huì)使購(gòu)房者陷入訂金糾紛。因此建議消費(fèi)者直接與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，這樣購(gòu)房者就有充分的主動(dòng)權(quán)與開(kāi)發(fā)商就合同的具體條款進(jìn)行完全平等的協(xié)商。 （三）查驗(yàn)有關(guān)證明文件。買期房要查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi)，同時(shí)預(yù)售方必須是取得預(yù)售許可證的開(kāi)發(fā)商。買現(xiàn)房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。此外要核對(duì)一下賣方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。 （四）買期房要注意建筑面積的約定。購(gòu)房者在建筑面積約定時(shí)僅僅用多退少補(bǔ)，按實(shí)結(jié)算來(lái)約定面積問(wèn)題時(shí)容易產(chǎn)生糾紛。在填寫(xiě)暫測(cè)面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，也要將套內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偯娣e填上。在沒(méi)有約定的情況下，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，建筑面積超過(guò)預(yù)售合同約定的，購(gòu)房人可以不承擔(dān)增加部分的價(jià)款，建筑面積不足預(yù)售合同約定的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將建筑面積減少部分的價(jià)款退還購(gòu)房者。 （五）買期房要約定交房條件和時(shí)限。所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用交付即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶均約定清楚。為避免處于尷尬法律狀態(tài)，購(gòu)房者不能接受未取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。 （六）簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問(wèn)題。購(gòu)房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》兩書(shū)的內(nèi)容，并將質(zhì)保書(shū)作為合同的附件。 （七）簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)。合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 （八）注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容。補(bǔ)充協(xié)議通常由開(kāi)發(fā)商起草，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開(kāi)發(fā)商將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。 （九）注意約定違約責(zé)任。承擔(dān)責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款；開(kāi)發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。消費(fèi)者在約定時(shí)要注意違約責(zé)任的平等性。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:32:57

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 如何簽購(gòu)房合同 簽訂購(gòu)房合同時(shí)需要注意的事項(xiàng)有哪些
  答

  買房之后**棘手的一件事就莫過(guò)于和開(kāi)發(fā)商簽合同了。大家都知道，開(kāi)發(fā)商是簽訂《商品房買賣合同》的“高手”，購(gòu)房者稍不注意，就會(huì)陷入開(kāi)發(fā)商周密布下的文字陷阱。下面是在簽訂《商品房買賣合同》中的一些注意事項(xiàng)，希望能給您的購(gòu)房提供一點(diǎn)幫助。 仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容。簽約之前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢。 認(rèn)準(zhǔn)簽約主體。在商品房銷售中，很多開(kāi)發(fā)商往往會(huì)委托中介公司代銷樓盤(pán)。因此就可能出現(xiàn)個(gè)別中介公司采用“一房多售”等方式，騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象。而且當(dāng)業(yè)主向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)以下“維權(quán)不能”的情況：一是業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，合同的簽約主體不是開(kāi)發(fā)商，而是負(fù)責(zé)銷售的中介公司，且業(yè)主持有的購(gòu)房發(fā)票、收據(jù)或其它書(shū)面材料往往僅加蓋了中介公司的公章。當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙后向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利時(shí)，往往因?yàn)樗械氖掷m(xù)、材料沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的公章或業(yè)主無(wú)法就中介公司與開(kāi)發(fā)商之間的委托關(guān)系進(jìn)行舉證而敗訴。 二是在業(yè)主權(quán)益受到侵害時(shí)，業(yè)主往往提起訴訟以保護(hù)自己的合法權(quán)益。但是，遇到這種涉及刑事犯罪的情況，司法部門(mén)往往以“先刑后民”(先審理刑事案件，再審理民事案件)為由，將業(yè)主向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利的民事訴訟中止，待刑事案件審理結(jié)束后，再恢復(fù)民事案件的審理。由于犯罪嫌疑人或者潛逃在外尚未抓獲歸案，或者案情重大一時(shí)無(wú)法審結(jié)，就導(dǎo)致在“先刑后民”的事由下，業(yè)主們的權(quán)益很長(zhǎng)時(shí)間得不到有效的維護(hù)，有時(shí)幾乎看不到希望。 因此，為了避免第一種情況的發(fā)生，購(gòu)房者在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，無(wú)論接觸的是開(kāi)發(fā)商還是銷售公司，一定要注意合同相對(duì)方的簽約主體是《商品房預(yù)售許可證》上標(biāo)明的公司，且交易中涉及的其它書(shū)面文件、材料也應(yīng)由開(kāi)發(fā)商出具，而不應(yīng)由《商品房預(yù)售許可證》以外的其它任何人簽約或蓋章。 盡可能不漏項(xiàng)。對(duì)商品房銷售許可證、坐落位置、設(shè)計(jì)用途、建筑結(jié)構(gòu)、面積等和土地來(lái)源情況及年限都應(yīng)逐項(xiàng)認(rèn)真填寫(xiě)，并且審讀清楚，這些內(nèi)容不應(yīng)有漏項(xiàng)，因?yàn)檫@些條款關(guān)乎所購(gòu)房屋的合法性?，F(xiàn)實(shí)中很多購(gòu)房者(尤其是那些購(gòu)買現(xiàn)房的人)對(duì)此卻并不重視，有時(shí)候也許只是潦草地看一眼，以為一切都是明擺著的，不會(huì)出錯(cuò)，但如果**終發(fā)現(xiàn)對(duì)方根本沒(méi)有銷售許可證和土地使用權(quán)證時(shí)，卻很難證明對(duì)方的欺詐，因此還是應(yīng)該將這些內(nèi)容明確地寫(xiě)出來(lái)，以防后患。 為自己尋找談判的機(jī)會(huì)。為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人均可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。但很多時(shí)候開(kāi)發(fā)商往往會(huì)提前將空白行劃去，不給購(gòu)房者談判的機(jī)會(huì)，這時(shí)候就需要購(gòu)房者頭腦清醒，據(jù)理力爭(zhēng)，如果不同意合同中印刷文字的約定，可以提出自己的補(bǔ)充約定。否則，合同一旦簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字就將被視為雙方同意的內(nèi)容。 雙方違約處理應(yīng)對(duì)等。合同文本中對(duì)甲方逾期交房和乙方逾期付款都有相應(yīng)處理?xiàng)l款，但關(guān)鍵內(nèi)容則為空白，由甲乙雙方協(xié)商填寫(xiě)。如果開(kāi)發(fā)商在簽訂合同之前已經(jīng)提前填寫(xiě)，購(gòu)房者則一定要仔細(xì)對(duì)比，雙方的違約期限及違約金利息均應(yīng)對(duì)等。關(guān)于面積差異的處理。關(guān)于購(gòu)買的房屋面積與合同約定不符的處理，**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》、建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》均有規(guī)定。 首先，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定處理辦法的，按照約定處理。 其次，合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，如果面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。購(gòu)房者在此條款的談判時(shí)，可參照上述“解釋”。 配套設(shè)施運(yùn)行不可打馬虎眼。合同文本中關(guān)于商品房上水、下水、供電、燃?xì)?、暖氣的運(yùn)行日期約定均為空白，需甲乙雙方協(xié)商填寫(xiě)。很多開(kāi)發(fā)商在這里都會(huì)大玩文字游戲。比如他們會(huì)逐項(xiàng)填上“入住時(shí)具備通水(電、氣)條件”。這句話看上去沒(méi)什么問(wèn)題，但是細(xì)細(xì)品味之后就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在這幾個(gè)字的后面，開(kāi)發(fā)商大有文章可做?！叭胱r(shí)具備通水(電、氣)條件”這句話中的水電是臨時(shí)的，還是正式的？入住時(shí)具備開(kāi)通條件并不代表一定能夠開(kāi)通。因此條款一定要注明具體的正式開(kāi)通時(shí)間。當(dāng)然，煤氣的開(kāi)通有入住率的要求，暖氣的開(kāi)通也有季節(jié)的限制，但對(duì)此也應(yīng)有一個(gè)盡量明確的約定。同時(shí)，還應(yīng)注意的是，對(duì)該項(xiàng)違約責(zé)任的處理也應(yīng)同前面條款的方法一致。 設(shè)計(jì)變更不可輕視。很多購(gòu)房者對(duì)于設(shè)計(jì)變更條款不甚重視，尤其是對(duì)與所購(gòu)房屋無(wú)關(guān)的環(huán)境變更更是如此，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這些變更對(duì)自己的影響不大。其實(shí)不然，開(kāi)發(fā)商對(duì)于環(huán)境的變更決不是沒(méi)來(lái)由的，往往在這些內(nèi)容變更的同時(shí)會(huì)傷及購(gòu)房者的利益，因此一定要認(rèn)真對(duì)待。在簽訂此條款時(shí)應(yīng)該審慎考慮以維護(hù)自己的權(quán)益。 關(guān)于合同附件。合同附件中，要求開(kāi)發(fā)商附上商品房平面圖，其中包括方位圖、及分門(mén)分層平面圖，這些圖紙均不可減省，而且一定要用紅筆將所購(gòu)房屋圈紅，并注明房間面積，加蓋騎縫章。 關(guān)于商品房的抵押和租賃情況一定要注明，不可空白。如果商品房已經(jīng)抵押或租賃，應(yīng)該注明撤消的期限及違約賠償。商品房質(zhì)量及設(shè)備情況應(yīng)該逐項(xiàng)填寫(xiě)。工程質(zhì)量是否合格、商品房的設(shè)備清單等。商品房房屋設(shè)計(jì)和環(huán)境布局應(yīng)該附上原設(shè)計(jì)及規(guī)劃圖紙，而不應(yīng)以實(shí)際環(huán)境為準(zhǔn)。 另外還有補(bǔ)充合同附件是用作甲乙雙方補(bǔ)充未盡事宜的，購(gòu)房者應(yīng)該提前考慮清楚，把自己想到的需要約定的問(wèn)題經(jīng)過(guò)協(xié)商之后添加進(jìn)去。當(dāng)然此項(xiàng)也可空白。 “商品房買賣合同”的簽訂是一件非常復(fù)雜的事情，本篇文章也只能起到部分提醒和解釋的作用，真正的工作還需要購(gòu)房者具體問(wèn)題具體分析，經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)縝密的思維和談判，盡可能地與開(kāi)發(fā)商簽訂一份公平的合同。

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同時(shí)要注意哪些注意事項(xiàng)？
  答

  明確正式用電期限。有些項(xiàng)目在交房時(shí)，只能提供臨時(shí)用電。如遇這種情況，應(yīng)在合同中明確提供正式用電的期限。 在合同中約定在提供正式用電之前，電費(fèi)如何承擔(dān)。一般可明確約定為，業(yè)主按民用電的標(biāo)準(zhǔn)支付電費(fèi)，差額部分業(yè)主不負(fù)擔(dān)。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同時(shí)需要注意哪些條款？
  答

  簽合同務(wù)必細(xì)致，產(chǎn)權(quán)、價(jià)格、付款方式要明確。違約責(zé)任也要看清楚，別給自己留隱患。

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) ??簽訂購(gòu)房合同需要注意哪些事項(xiàng)？
  答

  第一，一定要選擇口碑好，實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商。現(xiàn)在買什么都看品牌，房子也是一樣，大開(kāi)發(fā)商的房子質(zhì)量更好，即使是維權(quán)，也是大開(kāi)發(fā)商更講規(guī)矩。要知道開(kāi)發(fā)商是不是靠譜的，**簡(jiǎn)單的辦法莫過(guò)于查看開(kāi)發(fā)商的五證二書(shū)?！　拔遄C”是指：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》?！皟蓵?shū)”是指：《住房質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。另外，在簽約時(shí)，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為合同的附件，檢查是否有開(kāi)發(fā)商對(duì)質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任?？刹灰】催@幾個(gè)證書(shū)，只有合法進(jìn)入市場(chǎng)的住宅房，產(chǎn)權(quán)才會(huì)受到國(guó)家保護(hù)。第二，要注意區(qū)分“定金”和“訂金”的區(qū)別。定金是指在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的錢(qián)作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，俗稱保證金。 如果開(kāi)發(fā)商毀約，是要雙倍返還的。訂金則帶有預(yù)付款性質(zhì)，沒(méi)有擔(dān)保作用，也不能證明合同成立。一般情況下，訂金通常發(fā)生購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的時(shí)候，這時(shí)候，付訂金意味著你擁有對(duì)這套房子的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果**后你買了這套房子，訂金作為總房款的一部分；否則，不管是哪方違約，訂金都要原數(shù)返還。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同需要注意哪些事項(xiàng)
  答

  簽訂購(gòu)房合同需要注意的事項(xiàng)比較多，主要包含以下4點(diǎn)：1、注明計(jì)價(jià)方式以及總房款。2、將廣告內(nèi)容寫(xiě)入補(bǔ)充條款，防止開(kāi)發(fā)商虛假宣傳。3、明確雙方違約的責(zé)任，更好的規(guī)范買賣雙方的行為。4、注明面積出現(xiàn)差異的處理方式，房子面積變大過(guò)多。除了以上4點(diǎn)之外，還需要檢查開(kāi)發(fā)商是否五證齊全，如果開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有獲得五證，那么，說(shuō)明房屋并沒(méi)有通過(guò)相關(guān)部門(mén)的審批，購(gòu)買這類房屋相對(duì)來(lái)說(shuō)是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，嚴(yán)重的情況甚至無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。另外，還應(yīng)當(dāng)明確退房的標(biāo)準(zhǔn)，通常情況下購(gòu)房者想要退房，那么付出的代價(jià)往往是比較沉重的，因此在購(gòu)房合同中應(yīng)當(dāng)寫(xiě)明“由于開(kāi)發(fā)商單方面違約的情況，購(gòu)房者就有權(quán)進(jìn)行退房”，否則陷入到開(kāi)發(fā)商的圈套陷阱之后，想要退房就比較困難了。