買房時簽訂合同應(yīng)該要注意的事項有哪些

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• 152****3888

  導讀：買房簽訂購房合同時有哪些問題需要我們特別注意的呢?了解購房合同應(yīng)注意的相關(guān)問題，有助于更好買到如意的房屋，也有利于避免購房后發(fā)生一些不必要的糾紛矛盾，具體購房合同應(yīng)注意的問題有哪些?請看本文介紹： (一)認購書簽訂的問題注意 在我國的法律和法規(guī)中，并未明確規(guī)定購房者在簽訂正式買賣合同前，必須簽訂《認購書》。從法律上說，認購不是買房的法定前驟，合同也不是認購的必然結(jié)果。簽訂《認購書》表明買房人只能保證其購買意愿的真實性，而不能保證無論何種情況都必須簽訂合同購買商品房。如果雙方在《認購書》對房屋的面積、價格、雙方權(quán)利義務(wù)都做了明確的約定，那么我們可以認為《認購書》就是一份房屋買賣合同，雙方簽訂的正式合同只是把認購書約定的內(nèi)容具體化;如果《認購書》未明確主要條款，則認購書不具備合同的性質(zhì)，我們可以把它看作是雙方的意向書。 買房人在簽訂購房《認購書》時應(yīng)注意以下事項： 1、審查開發(fā)商所提供的認購書中是否有不利于自己的條款。 在簽訂認購書之前，購房者應(yīng)認真、仔細地審閱認購書，并向銷售人員索取有關(guān)房屋的宣傳資料及相關(guān)文件。同時，購房者還應(yīng)問清楚房屋建筑施工的進展情況以及各方面與房屋相關(guān)的情況，甚至可以要求看一下即將簽訂的合同文本，其中是否有“霸王條款”或與自己購房意圖不符的條款;如無異議，應(yīng)要求提供或復印作為預訂協(xié)議附件，以免將來正式簽約時就預售合同文本內(nèi)容產(chǎn)生不必要的紛爭，也有助于防止開發(fā)商以預售合同內(nèi)容不能達成一致為由將已**房屋另外出售他人，出現(xiàn)“一房二賣”的情況。 2、注意認購書中對定金的處理規(guī)定。 開發(fā)商和購房人經(jīng)常會為此出現(xiàn)一些糾紛，比如雙方合同沒談成，開發(fā)商不退定金;要么，買方不得不接受一些不合理的條件。為防止糾紛的產(chǎn)生，購房者**好與開發(fā)商在認購書中明確約定：“雙方在簽訂合同的過程中，如果就有關(guān)合同條款協(xié)商不成，**終導致合同無法簽訂的，開發(fā)商則應(yīng)返還定金”。《中華人民共和國合同法》第一一五條對此也做了規(guī)定。 (二)商品房買賣合同簽訂注意 應(yīng)注意以下幾點： 1、對于出賣人的主體資格進行審查。 《城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件及登記要求。要求出賣人出具房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、開發(fā)單位與銷售單位及所有權(quán)人是否一致、中介代理機構(gòu)是否具有正式的委托文件; 2、對于合同的主要內(nèi)容。 如購置房屋的面積要明確是多少，實際使用面積是多少、交付期限及房屋的質(zhì)量是否符合法律規(guī)定或合同的約定，防止因質(zhì)量瑕疵而產(chǎn)生糾紛; 3、關(guān)于雙方違約責任的約定要公平合理。 在簽訂商品房買賣合同時，有些房產(chǎn)開發(fā)商往往列出許多有關(guān)購房者違約責任的苛刻條款，而總避開其本身違約責任的約定;或雖約定了買賣雙方的違約責任，但有關(guān)違約責任之約定顯失公平，對購房者很不利。因此，在與銷售商簽訂商品房買賣合同時，購房者應(yīng)要求在合同中明確銷售商的違約責任，應(yīng)努力爭取雙方在違約責任上的公平。 (三)關(guān)于交付房屋 交付房屋也是很重要的，首先，要檢查一下你所接受的房屋與合同附圖是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。其次，要檢查一下房屋有沒有質(zhì)量問題，例如該房是否已通過綜合驗收，房屋有無裂縫，是否存在一般的質(zhì)量問題或主體結(jié)構(gòu)問題。如存在嚴重質(zhì)量問題，購房者要堅決予以拒收，此外還要向開發(fā)商索取“兩書”，即《認購書》、《合同書》。**后要注意的是交接過程中，要完善交接程序。在辦理交接手續(xù)時，如果發(fā)現(xiàn)問題，一定要書面記錄下來保留證據(jù)。 (四)房屋權(quán)屬證書的辦理注意 不動產(chǎn)權(quán)屬證書是不動產(chǎn)物權(quán)的證據(jù)，是對財產(chǎn)擁有或交易事實的確認，在《物權(quán)法》第十七條也做了論述，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明，以登記為準。 房屋權(quán)屬證書的功能有： 1、產(chǎn)權(quán)確認功能，指權(quán)屬證書確認所有人的所有權(quán)，承認并保護房屋與權(quán)利人之間的關(guān)系; 2、公示功能，指將房屋權(quán)利變動的事實向社會公開，用以標示房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的過程和結(jié)果。 因此，買受人在簽訂了買賣合同后，應(yīng)盡快辦理權(quán)屬證書。在合同中約定由開發(fā)商統(tǒng)一辦理的，應(yīng)督促其盡快辦理;沒有約定的，買受人應(yīng)持有關(guān)材料到房地產(chǎn)管理部門辦理，并登記公示 (五)商品房預售的預告登記注意 商品房預售是一種特殊的買賣行為，是指開發(fā)商將正在建造的房屋預先出售給買受人，由買受人支付定金或房價款的行為。由于標的物現(xiàn)實的不存在，買受人得到的只是房屋建成后取得所有權(quán)的一種期待權(quán)，其行為是一種風險投資。因此，為避免糾紛的產(chǎn)生、防范風險，買受人應(yīng)當自預售合同簽訂后進行預告登記。在學理解釋中，預告登記使預售合同具有了物權(quán)的性質(zhì)，是典型的債權(quán)物權(quán)化，即買受人在預售合同中的權(quán)利是一種債權(quán)，經(jīng)過登記后獲得了對抗第三人的效力，那么第三人就無法通過占有或登記取得房屋所有權(quán)。在《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預售管理辦法》中也規(guī)定了預售登記制度?！段餀?quán)法》明確規(guī)定了預告登記制度。這樣就可以使用預告登記制度防止在商品房交易中出現(xiàn)“一房二賣”情形的發(fā)生，維護購房人的合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:32:57

相關(guān)問題

• 問 買房簽訂合同時要注意考察哪些事項？
  答

  1.簽合同人的資格問題 2.產(chǎn)權(quán)證的合法問題 3.面積 4.價格 5.付款方式與期限 6.交房期限 7.遺留問題有沒有，以及若有的話，責任落實問題

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• 問 買房要注意些什么 簽訂合同有哪些注意事項
  答

  常見的房屋縮水現(xiàn)在主要包括面積縮水，層高縮水、規(guī)劃縮水、年限縮水等內(nèi)容。但是一些購房者對這些“縮水”陷阱卻渾然不知。 今天，我們就來為大家盤點一些買房常遇到的“縮水”陷阱。買房簽訂合同時一定要將這些可能的風險填寫進去。 1、面積縮水 弄清贈送面積和公攤面積 有些開發(fā)商會在戶型圖上標明房屋的贈送面積，但是購房者簽合同時或者實際入住測量才發(fā)現(xiàn)贈送面積根本沒有宣傳的那么多，再或者售樓員開盤的時候介紹樓盤的公攤較小，直到簽合同才知道相差很大。 支招：購房者要明確兩點，第一，贈送面積不能以圖紙上的標注為準，圖紙只能作為參考，具體的面積需要購房者查看購房合同里的規(guī)定或者去毛坯房中進行測 量。第二，要在看房階段仔細詢問公攤面積，特別是要買的樓棟公攤面積，因為每棟樓的公攤可能不同，不要籠統(tǒng)地問，售樓員一般會把公攤往小里說。 2、 規(guī)劃縮水 細化補充條款防止規(guī)劃“變樣” 現(xiàn)在，不少樓盤都在賣未來規(guī)劃，承諾一期后面會有宏達的規(guī)劃。比如，附近會建大型公園、商業(yè)體、**、醫(yī)院等，有的還在宣傳中附上了整體規(guī)劃圖。更有甚者，沒拿預售證就開始賣房。 支招：部分開發(fā)商會把一期后面的規(guī)劃描繪到樓書中，并就后期規(guī)劃在合同中約定免責條款，或約定特別輕的違約責任，以獲取較小的違約成本與小區(qū)規(guī)劃變更間 的差額利益。建議消費者，先查明開發(fā)商是否已取得了后面地塊的開發(fā)權(quán)，再查明小區(qū)規(guī)劃是否已經(jīng)過審批；也可要求開發(fā)商把這個規(guī)劃作為補充條款寫入合同，并 在合同補充條款中約定較高違約金。 3、 層高縮水 要明確約定違約賠償數(shù)額 有的購房者很在乎層高或者就是沖著某個樓盤的層高優(yōu)勢去的。比如，購房者與開發(fā)商簽訂預售合同，合同約定房屋層高為2.8米。交房后才發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量保證書中注明的層高有的為2.8米，有的為2.7米。實際自測，結(jié)果發(fā)現(xiàn)高度更低。 支招：商品房層高與合同約定不符屬于違約行為，須承擔違約責任。如果業(yè)主沒有約定開發(fā)商賠償數(shù)額，法院只能從合理性角度出發(fā)，酌情確定賠償數(shù)額，而這種賠償數(shù)額一般低于業(yè)主的預期。專家提醒說，要明確約定層高“縮水”的違約賠償數(shù)額，建議買房人在合同中注明。 4、 年限縮水 簽約前弄清土地和房屋的使用年限 有的樓盤拿地時間很長，這樣一來，實際使用年限就會相對較短，特別是一些爛尾樓或建了很多年的房子。售樓員在介紹這種樓盤時，會刻意避開拿地時間，轉(zhuǎn)而介紹樓盤其他優(yōu)點。 支招：有許多買房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具體區(qū)別。時下，大多開發(fā)商是直接從政府部門受讓或從其他開發(fā)商那里轉(zhuǎn)讓而拿到土地的。買房人 買房后，對該房屋所享有的使用年限應(yīng)為：原土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限減去開發(fā)商已使用的年限。專家特別提醒，買房人在簽約前，到相關(guān)部門就土地 性質(zhì)和房屋土地使用權(quán)的起始期限了解清楚。 5、 承諾縮水 售樓員為了賣房會進行誤導 有的售樓員為了更快地賣出房子，會以 “開盤價”吸引消費者，實際上根本不存在價的房子，或者所謂價的房子的樓層和采光都是你不會要的特殊房源。要簽購房合同時，售樓員會“催促” 購房者，48小時不簽合同，合同會凍結(jié)，解凍費和手續(xù)費都需業(yè)主自己支付。還有的開發(fā)商會進行一些誤導宣傳，為了增加期房的競爭力，承諾購房者在交房之前 可以提出申請?zhí)崆斑M場裝修，那些想要更早入住的購房者很容易輕信。 支招：購房者要時刻保持清醒的頭腦，牢記“天上不會掉餡餅”。另外， 一定要咨詢專業(yè)人士，例如，不簽合同就會凍結(jié)等說辭，只是售樓員“威脅”你的一種手段。實際上，合同一旦凍結(jié)，要想解凍對開發(fā)商來說會更麻煩。**關(guān)鍵的， 購房者要仔細盤問售樓員，不要被其輕描淡寫的幾句好話說服，對于一些實際的好處，一定要再三仔細確認才可相信。 買房非小事，要時刻保持清醒的頭腦，一切以合同為主，眼見為實。對于售樓員關(guān)于未來規(guī)劃、配套的介紹以及樓盤特有的一些優(yōu)勢，一定要再三確認詢問核實，不要輕易聽信宣傳。

• 問 買房看證件時，要注意哪些問題？簽訂合同時要注意哪些問題？
  答

  簽合同時要注意以下幾個方面：    第一，寫明建筑面積、套內(nèi)建筑面積以及公攤面積的具體數(shù)額。同時還要在附件約定，共有部分有哪些項目，未列入合同中的項目，出賣人不得要求買受人分攤。還應(yīng)約定共有部分的面積及其分攤辦法。    第二，各項面積的認定標準，合同要約定以房管部門登記時測量的結(jié)果為準。    第三，合同要約定預計面積與產(chǎn)權(quán)登記面積出現(xiàn)誤差時的處理辦法。建設(shè)部的推薦文本給了當事人兩個選擇，此時，不宜填"雙方據(jù)實結(jié)算，多退少補"，一定要按建設(shè)部推薦文本中的第二種方式處理。還需說明地是，第二種方式中"如面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按 利率付給利息   "，這部分有所欠缺，是多數(shù)開發(fā)商同意按銀行同期活期利率付給利息，不足以彌補買受人購買成本或補償買受人損失。因此合同應(yīng)明確約定較高的違約責任，**低也應(yīng)按銀行期貸款利率付給利息。

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• 問 簽訂合同時要注意哪些陷阱 簽約過戶有哪些注意事項
  答

   在走過了風風雨雨買房前期準備工作之后，購房者往往被買房的**后臨門一腳簽訂購房合同而困擾。當你已經(jīng)簽訂購房合同書，成交后，是否就萬事大吉了呢？且慢，一切都還有很多變數(shù)，你還要注意很多方面的現(xiàn)實問題：簽訂買房合同之后的事情你知多少？下面就讓小編告訴你簽訂購房合同后要明白的12件事！ 1、房屋交付后辦理兩證需交哪些費用？ 答：辦房產(chǎn)證時需繳納契稅，首套房90㎡以下總房款1%，90㎡（含）以上至144㎡繳納總房款的1.5%，144㎡（含）以上繳納總房款的3%，其他情況一律按照3%繳納。維修基金費用：帶電梯120元/平米；不帶電梯75元/平米；交房時根據(jù)實測面積辦理面積補差（細則參考住建部88號令）。 2、交納完定金后，幾日內(nèi)簽約？ 答：以繳納定金當日起5日內(nèi)簽約（以不同樓盤約定的日期為準），特殊情況需以書面形式向開發(fā)商申請，逾期按雙方約定的違約條款執(zhí)行。 3、辦理按揭需準備哪些資料？程序如何？ 答：所有產(chǎn)權(quán)人到場，并提供身份證，借款人必須征信良好；提供貸款資料：身份證，戶口簿，**款發(fā)票，結(jié)婚證（無結(jié)婚證，需民政局提供的單身證明），收入證明（如銀行需要，需提供流水單或者資產(chǎn)證明），辦理公積金需要提供公積金繳存單。 4、預售資金監(jiān)管有指定銀行嗎，購房貸款在哪家銀行辦理？ 答：根據(jù)《商品房預售管理條例》采取專項資金監(jiān)管制，預售資金監(jiān)管為哪家銀行、購房貸款就在哪家銀行辦理。 5、各樓公攤的分配原則及公攤面積說明？是否適用于**新的計算標準？ 答：通常計入分攤面積的共有建筑面積包括：1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋；2、套(單元)與公共建筑空間之間包括山墻)墻體水平投影面積的一半（具體分攤面積以每棟公示文件為準）。 6、兩人無直系親屬可否共同購買？有無特殊要求？ 答：可以多人共同購買，根據(jù)客戶實際情況確認產(chǎn)權(quán)分配，前提條件必須有購房資格。 7、是否可以不在開發(fā)商指定的銀行辦理按揭貸款? 答:不可以。 8、簽《預售合同》以后是否可以變更購房人或所有權(quán)人，如何辦理？ 答：不可以?？蛻粼诤炇稹额A售合同》時可以增加所有權(quán)人，但認購協(xié)議出現(xiàn)的購房人姓名必須在預售合同內(nèi)，不能變更。 9、商業(yè)貸款有何要求？ 答：滿18周歲，有穩(wěn)定職業(yè)和收入，為中華人民共和國合法公民，無案底。 10、未滿18周歲的人可以購房嗎？ 答：可以，一次性付款，無法取得按揭資格。 11、貸款的還貸方式有幾種？有什么區(qū)別？ 答：等額本金和等額本息兩種。 等額本息還款方式：是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。 等額本金還款方式：是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時間每月遞減，這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項而減少利息的支出，比較適合還款能力較強的家庭。 12、購房貸款政策明細？ 答：首套房**款三成，貸款上限七成，貸款上限30年；二套房**款至少六成，貸款上限30年，具體執(zhí)行以銀行政策為準。

• 問 ??買房子簽訂合同時需要注意哪些？
  答

  簽合同要注意以下問題：一、合同中的空白條款在簽訂合同時，你會發(fā)現(xiàn)，一些條款下面，會有空白條款的存在。有一些空白條款需要雙方確認后填寫或者需要特殊注明的，但有的開發(fā)商會告知購房者合同是同一版本，有的空白地方可以不填，這樣開發(fā)商就有可能在空白地方做手腳。因此購房者如果確實沒有特殊說明，可以在空白地方劃一道斜線表示此處無內(nèi)容，以免給開發(fā)商留下可乘之機。二、補充協(xié)議中的義務(wù)與權(quán)利是不是對等補充協(xié)議是對購房合同的補充，一般會在補充協(xié)議中約定很多合同中沒法明說的約定。有些開發(fā)商會在此時玩起了文字游戲，比如開發(fā)商會約定自己的違約責任是月的萬分之幾，購房者的違約責任變成了日的萬分之幾，一字之差，違約款就相差30倍。在簽合同時，需要重點關(guān)注補充協(xié)議中的責任劃分是否合理，不要讓自己吃虧。三、違約責任和賠償約定合同中的違約責任和賠償約定，需要大家重點關(guān)注。在整個購房流程中，時刻都有可能出現(xiàn)違約行為，一旦出現(xiàn)違約，法院判定責任及賠償，首先參照的是合同中的約定。例如什么情況下房子可以退、出現(xiàn)什么違約行為，定金雙倍補償?shù)?。如果這兩項沒有約定清楚，購房者會吃啞巴虧，維權(quán)會繞遠路。四、交房日期與交房標準的約定交房日期是開發(fā)商將房子交給購房者的**后期限，交房標準是在交到購房者手中時，房子的配置標準。交房日期是購買期房的小伙伴需要注意的，如果開發(fā)商逾期交房，購房合同中的交房日期是判定是否逾期的重要標準。交房標準對精裝房來說尤為重要，交房時的配置與樣板間的配置差距較大，在簽合同時，需要將收房時的配置標準寫清楚，例如家電的品牌、室內(nèi)空氣的達標標準等。

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