買(mǎi)房遭遇"霸王"補(bǔ)充協(xié)議該怎么辦 有哪些處理方法

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• 157****0513

  看中合適的房子，購(gòu)房者便繳納了定金，可正式簽合同時(shí)，發(fā)現(xiàn)除格式合同外還有補(bǔ)充協(xié)議。這份補(bǔ)充協(xié)議中的內(nèi)容處處規(guī)避了開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，遇到這樣的合同，你會(huì)簽嗎？ 補(bǔ)充協(xié)議有失公允，簽嗎？ 市民張先生在看房后繳納了三萬(wàn)元定金，然而數(shù)日后，當(dāng)張先生在此來(lái)到售樓處簽合同時(shí)，銷(xiāo)售人員除出具由市國(guó)土資源和房屋管理局印制的商品房買(mǎi)賣(mài)合同（即大家常說(shuō)的購(gòu)房格式合同）外，還合訂了一份補(bǔ)充協(xié)議要求同時(shí)簽訂。 細(xì)讀之下，張先生發(fā)現(xiàn)這份補(bǔ)充協(xié)議并不合理，一些內(nèi)容還與格式合同相悖。比如，關(guān)于逾期交房的約定，開(kāi)發(fā)商在收到購(gòu)房者解除合同正式書(shū)面通知，且由購(gòu)房者配合開(kāi)發(fā)商完成配合注銷(xiāo)合同備案登記義務(wù)后的90日內(nèi)退還款項(xiàng)，但在格式合同中，這一日期僅為30日。另如，如果公攤面積與買(mǎi)賣(mài)合同存在差異，房?jī)r(jià)沒(méi)有變化，雙方互不追責(zé)。如果收房時(shí)發(fā)現(xiàn)有非屬主體結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問(wèn)題，保修范圍內(nèi)由開(kāi)發(fā)商按照規(guī)定在“合理期限內(nèi)”整改。而說(shuō)明合理期限是多久開(kāi)發(fā)商則表示無(wú)法說(shuō)明。很顯然，補(bǔ)充協(xié)議中的大部分內(nèi)容都規(guī)避了開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。 想更改補(bǔ)充協(xié)議，不行！ 張先生認(rèn)為既是補(bǔ)充協(xié)議，那就有商議空間，但要求增加合理要求時(shí)遭拒。開(kāi)發(fā)商告知，已在主管部門(mén)備案，無(wú)法更改。如果不簽則屬于違約，繳納的三萬(wàn)元定金不予退還，一時(shí)間張先生陷入兩難。 原來(lái)，補(bǔ)充協(xié)議已成業(yè)內(nèi)潛規(guī)則 在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，除格式合同還有補(bǔ)充協(xié)議簽訂的情況，屢見(jiàn)不鮮，幾乎稱(chēng)為業(yè)內(nèi)潛規(guī)則——只是有的開(kāi)發(fā)商根據(jù)各自實(shí)際各有不同或側(cè)重。內(nèi)容主要對(duì)格式合同中的未盡事宜說(shuō)明，一般由開(kāi)發(fā)商的法務(wù)團(tuán)隊(duì)起草，因此盡可能規(guī)避掉開(kāi)發(fā)商可能的一些風(fēng)險(xiǎn)，并保證開(kāi)發(fā)商能盡快回款。其中包含產(chǎn)權(quán)證延期領(lǐng)取、接房退款延期等各種有利于開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法。很少有顧客對(duì)此補(bǔ)充協(xié)議知悉并要求更改，就算要求更改，開(kāi)發(fā)商也不大可能答應(yīng)；如果不買(mǎi)，定金也幾乎不可能退。 真?zhèn)?！發(fā)生沖突時(shí)哪份為準(zhǔn)？ 大部分補(bǔ)充協(xié)議都會(huì)規(guī)定，補(bǔ)充協(xié)議是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的重要組成部分，當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議的條款與商品房買(mǎi)賣(mài)的格式合同發(fā)生沖突時(shí)，以補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。因此消費(fèi)者簽署合同，則視為接受合同中所提的條款，以補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。 補(bǔ)充協(xié)議能改嗎？當(dāng)然！ 購(gòu)房者修改補(bǔ)充協(xié)議，并非沒(méi)有先例。重慶的朱先生曾于2006年購(gòu)買(mǎi)了位于冉家壩一套4樓的住房。他在查看完補(bǔ)充協(xié)議后，要求開(kāi)發(fā)商增加一條內(nèi)容：如果今后房前的空地上增加廣告牌或高樓，遮擋影響視線(xiàn)，開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行賠償。不久后，一塊高高立起的廣告牌遮住了視線(xiàn)。**后，經(jīng)雙方協(xié)商，朱先生獲得了3萬(wàn)多元的賠償。 追問(wèn)：不簽補(bǔ)充協(xié)議能退定金嗎？ 定金是對(duì)雙方進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)的一個(gè)保障，如果沒(méi)有正當(dāng)理由，靠不正當(dāng)途徑維權(quán)肯定不能退。購(gòu)房者應(yīng)按認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的期限、地點(diǎn)去簽約，但如果雙方僅僅因正式合同、有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議之內(nèi)容無(wú)法達(dá)成一致，而與認(rèn)購(gòu)意向書(shū)內(nèi)容無(wú)關(guān)，致使簽約不成的，有望退回定金。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:12

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買(mǎi)房合同暗藏這哪些陷阱 如何應(yīng)對(duì)買(mǎi)房協(xié)議中的"霸王條款"
  答

  購(gòu)房合同中的所謂“霸王條款”，就是一些開(kāi)發(fā)商單方面制定的逃避法定義務(wù)、減免自身責(zé)任的不平等格式合同，對(duì)購(gòu)房者極為不利。要避免購(gòu)房合同中的“霸王條款”，要注意幾點(diǎn)呢？ 第一，合同雙方要遵循合同法的基本原則，《中華人民共和國(guó)合同法》依法確立了“平等原則”、“公平原則”、“誠(chéng)實(shí)信用原則”，這些原則是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的基本準(zhǔn)則，是避免“霸王”合同發(fā)生的第一步； 第二，購(gòu)房者一定要學(xué)會(huì)理性購(gòu)房； 第三，購(gòu)房者一定要有強(qiáng)烈的合同意識(shí)，在簽訂合同前要了解一些購(gòu)房法律知識(shí)，一定要先看合同條款，仔細(xì)審閱合同中的每個(gè)條款，要據(jù)理力爭(zhēng)。 第四，如果購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房知識(shí)欠缺，可以參考相關(guān)的購(gòu)房指南，或請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士、房地產(chǎn)律師陪同選房購(gòu)房。 既然霸王條款是生產(chǎn)者或是經(jīng)營(yíng)者以自己的獨(dú)立意志在格式合同中規(guī)定的，所以減少或是避免霸王條款的出現(xiàn)就轉(zhuǎn)為對(duì)格式合同制定者或提供者行為的規(guī)范和制約。 至于規(guī)制方式，通常認(rèn)為主要有：消費(fèi)者自己的“反霸”能力、企業(yè)的行業(yè)自律、相關(guān)組織的監(jiān)督以及法律規(guī)制，但效果各異。 購(gòu)房合同欺詐的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第3款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為，為無(wú)效的民事行為。” 1988年1月26日**高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（試行）第68條規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為?！? 新合同法第五十四條也重申：“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)?！? 從《民法通則》頒布至今，我國(guó)關(guān)于民事欺詐的規(guī)定也見(jiàn)于許多單行法規(guī)，如《公司登記管理?xiàng)l例》，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《廣告法》、《企業(yè)破產(chǎn)法》、《保險(xiǎn)法》等，這些無(wú)疑是對(duì)我國(guó)民事欺詐制度的完善和發(fā)展。

• 問(wèn) 如何識(shí)別購(gòu)房合同中的"霸王條款" 有什么方法
  答

  購(gòu)房合同中有哪些霸王條款？我要如何識(shí)別？要又如何跟開(kāi)發(fā)商較量呢？相信大多數(shù)購(gòu)房者在面對(duì)購(gòu)房合同時(shí)都有這樣的感慨，其實(shí)這種感慨也是源于購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房條款的不熟悉。那么，今天購(gòu)房指南就來(lái)教你幾招。 霸王條款一:對(duì)虛假宣傳不擔(dān)責(zé) 如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，甲方(開(kāi)發(fā)商)在本合同簽訂之前對(duì)本房屋及本房屋的相關(guān)事項(xiàng)以及文字、圖片、模型、口頭描述等方式所作的廣告宣傳和印刷品僅為邀請(qǐng)，不具有要約效力，甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)以本合同及附件明確約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。凡在簽約之前買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方通過(guò)口頭、書(shū)面及其他形式（包括口頭講解、廣告、沙盤(pán)等）所表達(dá)和提供的信息都不再作為確定雙方義務(wù)的依據(jù)。 點(diǎn)評(píng)：工商部門(mén)表示，此條款違反了《合同法》及《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》。商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。目前一些商品房經(jīng)銷(xiāo)企業(yè)在營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中做不實(shí)宣傳，并利用法律術(shù)語(yǔ)玩文字游戲，混淆要約和要約邀請(qǐng)的法律概念，為自己推脫責(zé)任。 分析：新版的《中華人民共和國(guó)廣告法》已于今年9月1日起執(zhí)行，其中第二十八條 廣告以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者的，構(gòu)成虛假?gòu)V告。如在購(gòu)房中遇到此種情況可向當(dāng)?shù)毓ど滩块T(mén)進(jìn)行投訴，以此來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。 霸王條款二:違約金、定金兩者如何取舍由開(kāi)發(fā)商規(guī)定 某《商品房買(mǎi)賣(mài)契約》規(guī)定，乙方(購(gòu)房人)辦理按揭的資料提交銀行審核后，若未獲批準(zhǔn)，甲方(開(kāi)發(fā)商)有權(quán)要求乙方在15日內(nèi)一次性補(bǔ)清應(yīng)交款項(xiàng)，否則視為乙方違約，甲方有權(quán)解除本契約，并在本契約解除后30日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，定金不予返還，乙方同時(shí)按房款的10%向甲方支付賠償金。 點(diǎn)評(píng)：不難看出，此項(xiàng)霸王條款違反了合同法中"當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款"的規(guī)定。根據(jù)上述合同的內(nèi)容理解，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人違約的情況下，既可以沒(méi)收定金，又可以收取10%的違約金。 分析：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。但是《合同法》中規(guī)定，當(dāng)一方當(dāng)事人違約時(shí)，另一方當(dāng)事人只能在定金、違約金、賠償金三種賠償方式中取其一。 霸王條款三:利用格式條款強(qiáng)制轉(zhuǎn)嫁 如某樓盤(pán)《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，合同附件與合同正本內(nèi)容或其他內(nèi)容如有沖突，以本附件內(nèi)容為準(zhǔn)。這意味著開(kāi)發(fā)商能夠依據(jù)自行設(shè)定的格式合同排斥非格式合同。舉個(gè)案例：“簽約時(shí)說(shuō)是4月份交房，沒(méi)想到提前竣工，開(kāi)發(fā)商要求5日內(nèi)辦理入住手續(xù)，這給在外出差的張先生來(lái)了個(gè)措手不及。開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充條款中稱(chēng)，5日后，無(wú)論張先生是否辦理了入住手續(xù)，所有相關(guān)費(fèi)用都由他來(lái)承擔(dān)?！? 點(diǎn)評(píng)：補(bǔ)充條款違反了《合同法》，將自己的義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者?！逗贤ā分幸?guī)定，當(dāng)事人可以拒絕對(duì)方提前履行合同，但提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。開(kāi)發(fā)商提前履行合同給當(dāng)事人增加的費(fèi)用，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)。 分析：根據(jù)合同法的規(guī)定，格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。如果附件與合同正本內(nèi)容或其他內(nèi)容中的非格式條款相沖突的，應(yīng)以非格式條款為準(zhǔn)。 霸王條款四：業(yè)主共有部分歸開(kāi)發(fā)商所有 如一家地產(chǎn)商的《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，占用小區(qū)的道路或場(chǎng)地用于停放的車(chē)位，全部歸出賣(mài)人，出賣(mài)人有權(quán)出售、出租，對(duì)此購(gòu)房者無(wú)權(quán)干涉。 點(diǎn)評(píng)：按照物權(quán)法的規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。該地產(chǎn)商在合同里將小區(qū)道路及車(chē)位權(quán)利規(guī)定給自己的條款是違法的。 分析：《物權(quán)法》中規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。將全部業(yè)主共有權(quán)益無(wú)效贈(zèng)與他人，以此作為商品房銷(xiāo)售中的促銷(xiāo)手段，侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。 霸王條款五：雙方違約金比例不公平 在有的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，開(kāi)發(fā)商提到，如果逾期交付商品房，按每拖延一天10元計(jì)算，向乙方（消費(fèi)者）支付違約金，而如果乙方（消費(fèi)者）逾期付款，則按每天20元向甲方(開(kāi)發(fā)商)支付逾期交接期間的違約金。 點(diǎn)評(píng)：依據(jù)民法通則及合同法的規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利義務(wù)。在上述合同中卻規(guī)定，購(gòu)房人逾期履行義務(wù)每天支付違約金20元，而出賣(mài)方逾期履行義務(wù)只需每天支付10元，顯然違反了民法通則及合同法的公平原則。 分析：此條款違反了《合同法》中當(dāng)事人應(yīng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定。對(duì)雙方承擔(dān)的違約責(zé)任作出不平等的規(guī)定，加重了消費(fèi)者的責(zé)任。 如何應(yīng)對(duì)購(gòu)房合同中的"霸王條款"? 要避免"霸王"合同，小編建議購(gòu)房者在簽訂合同前要做足功課，了解常見(jiàn)的霸王條款，總的來(lái)說(shuō)要注意以下幾點(diǎn): 一、合同雙方要遵循合同法的基本原則，《中華人民共和國(guó)合同法》依法確立了"平等原則"、"公平原則"、"誠(chéng)實(shí)信用原則"，這些原則是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的基本準(zhǔn)則，是避免"霸王"合同發(fā)生的第一步。 二、購(gòu)房者一定要學(xué)會(huì)理性購(gòu)房。 三、購(gòu)房者一定要有強(qiáng)烈的合同意識(shí)，在簽訂合同前要了解一些購(gòu)房法律知識(shí)，一定要先看合同條款，仔細(xì)審閱合同中的每個(gè)條款，要據(jù)理力爭(zhēng)。 四、如果購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房知識(shí)欠缺，可以參考相關(guān)的購(gòu)房指南，或請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士、房地產(chǎn)律師陪同選房購(gòu)房，以此提高自己的"反霸"能力。

• 問(wèn) 新手買(mǎi)房合同需要注意些什么 "霸王條款"有哪些
  答

  簽訂購(gòu)房合同是買(mǎi)房過(guò)程中必不可少的一步，但是購(gòu)房合同往往洋洋灑灑幾十頁(yè)，一般人看了就會(huì)頭大。對(duì)于初次置業(yè)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，簽訂購(gòu)房合同時(shí)有哪些小竅門(mén)呢？買(mǎi)房置業(yè)小竅門(mén)“九看”購(gòu)房合同少給自己添堵。 一、首先看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證” “五證”即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國(guó)有土地使用證、該工程開(kāi)發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(xiāo)(預(yù))售許可證。 二、使用規(guī)范的合同文本 許多開(kāi)發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前會(huì)要求購(gòu)房者簽訂一份《房屋定購(gòu)協(xié)議書(shū)》，交一筆訂金。這種行為并非購(gòu)房的必經(jīng)程序，往往會(huì)使購(gòu)房者陷入訂金糾紛。 三、查驗(yàn)有關(guān)證明文件 買(mǎi)期房必須要查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買(mǎi)現(xiàn)房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。 四、買(mǎi)期房要注意建筑面積的約定 在填寫(xiě)暫測(cè)面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。 五、買(mǎi)期房要約定交房條件和時(shí)限 所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。 六、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問(wèn)題 購(gòu)房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》兩書(shū)的內(nèi)容，并將質(zhì)保書(shū)作為合同的附件。 七、物業(yè)管理范圍要清楚 簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 八、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容 購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開(kāi)發(fā)商將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣(mài)方的責(zé)任。 九、注意約定違約責(zé)任 違約責(zé)任包括：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款;開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。

• 問(wèn) 新房買(mǎi)房合同有哪些注意事項(xiàng) 如何謹(jǐn)防"霸王條款"
  答

   “本廣告為要約邀請(qǐng)，一切圖片、文字說(shuō)明以合同為準(zhǔn)。”“小區(qū)的道路或場(chǎng)地用于停放的車(chē)位，全部歸出賣(mài)人，出賣(mài)人有權(quán)出售、出租?！薄叭缫曳綄?duì)于售房資料及沙盤(pán)和甲方有不同理解，甲方擁有**終解釋權(quán)?！边@些買(mǎi)房合同貓膩，購(gòu)房者并不陌生，它們真真切切地傷害到了購(gòu)房者的利益，商品房買(mǎi)賣(mài)12條“霸王條款”，買(mǎi)房時(shí)候一定要看清楚啦！ 1. “霸氣”廣告 霸氣表現(xiàn)：“本廣告為要約邀請(qǐng)，一切圖片、文字說(shuō)明以合同為準(zhǔn)?！? 專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：廣告亦應(yīng)視為合同內(nèi)容?！逗贤ā返?5條第二款規(guī)定：“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！备鶕?jù)**高法的司法解釋?zhuān)搹V告即使未載入合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，如果違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 2. “霸氣”解釋權(quán) 霸氣表現(xiàn)：“出賣(mài)人在售房過(guò)程中向買(mǎi)受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說(shuō)明的外，均僅供買(mǎi)受人購(gòu)房參考，不得視為合同內(nèi)容條款，出賣(mài)人享有**終解釋權(quán)。”或者“甲方提供的售樓資料及沙盤(pán)展示用于廣告宣傳，如乙方對(duì)于售房資料及沙盤(pán)和甲方有不同理解，甲方擁有**終解釋權(quán)?！? 專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：格式條款不能“一邊倒”。根據(jù)上一條款的解析，廣告即使未載入合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。如果違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！逗贤ā返?0條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。即經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中排除消費(fèi)者解釋格式條款的權(quán)利。 3. “霸道”不退款 霸氣表現(xiàn)：“本認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂7日內(nèi)，認(rèn)購(gòu)人未能交納**款或與出賣(mài)人簽訂正式購(gòu)房合同的，認(rèn)購(gòu)人所付定金不予退還?！被蛘摺耙曳巾氃诒緟f(xié)議簽定之日起，XX日內(nèi)到‘XXX’售樓現(xiàn)場(chǎng)與甲方簽定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其他相關(guān)文件；若乙方逾期未與甲方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，甲方有權(quán)將乙方所定的該套商品房另行銷(xiāo)售而無(wú)需告知，本協(xié)議自動(dòng)作廢，且上述定金不予退還。” 專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。此條款僅對(duì)認(rèn)購(gòu)人未能簽訂合同情況進(jìn)行約束，未對(duì)出賣(mài)方進(jìn)行約束，雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》及司法解釋?zhuān)缫虿豢蓺w責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)返還定金。 4. “霸占”會(huì)所 霸氣表現(xiàn)：“樓宇屋面及外墻使用權(quán)不屬于買(mǎi)受人，買(mǎi)賣(mài)雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會(huì)所、休閑娛樂(lè)設(shè)施及其他賣(mài)方。投資建造的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬出賣(mài)方?！被蛘摺俺鲑u(mài)人有權(quán)無(wú)償使用建筑外墻、屋面，用以標(biāo)注本項(xiàng)目開(kāi)放商名稱(chēng)、小區(qū)名稱(chēng)等，而不需要征得買(mǎi)受人的同意。” 專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：這是侵害業(yè)主權(quán)利。此條款侵害了業(yè)主權(quán)利?！段餀?quán)法》第71條明確規(guī)定業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！冻啥际形飿I(yè)管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定：通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個(gè)人侵占、處分或者改作他用。 5. “霸占”停車(chē)位 霸氣表現(xiàn)：“小區(qū)的道路或場(chǎng)地用于停放的車(chē)位，全部歸出賣(mài)人，出賣(mài)人有權(quán)出售、出租?！? 專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：這違反了《物權(quán)法》。此條款違反了《物權(quán)法》第73、74條，排除了業(yè)主占用、使用、收益、處分小區(qū)道路和車(chē)位的權(quán)利。此外，《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第11條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中排除消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利。 6.“霸王”交房期 霸氣表現(xiàn)：“因設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化等原因?qū)е挛窗幢竞贤?guī)定期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用的，出賣(mài)人不承擔(dān)違約責(zé)任?！被蛘摺罢袨椋òǖ幌抻谡畯?qiáng)制性文件、行政禁令及片區(qū)大面積停水、停電、高考、創(chuàng)衛(wèi)等）導(dǎo)致工程施工期延長(zhǎng)的，出賣(mài)人房屋交付時(shí)間相應(yīng)順延并免予承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任?！? 7. “霸王”產(chǎn)權(quán)證 “因出賣(mài)人原因，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付房產(chǎn)總價(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。若因買(mǎi)受人原因未能在出賣(mài)人通知入戶(hù)之日起15日內(nèi)，配合出賣(mài)人辦理產(chǎn)權(quán)登記的，從超過(guò)之日起，每日按房產(chǎn)總價(jià)款的萬(wàn)分之五付給出賣(mài)人?！? 8.“霸王”違約金 “買(mǎi)受人違約或解除合同的，買(mǎi)受人按應(yīng)付款的20%向出賣(mài)人支付違約金；出賣(mài)人違約或解除合同的，出賣(mài)人按應(yīng)付款5%支付違約金?！? 9. “霸王”入住費(fèi) “買(mǎi)受人在辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)繳納物業(yè)、保險(xiǎn)、公證、煤氣、水、電、有線(xiàn)電視、固定電話(huà)、裝修保證金等費(fèi)用，否則不予辦理入住手續(xù)?！? 10. “霸王”入戶(hù)手續(xù) “買(mǎi)受人在接到出賣(mài)人入戶(hù)通知之日起15日內(nèi)，到指定的地點(diǎn)辦理房產(chǎn)的入戶(hù)手續(xù)，逾期不辦理的，視為已同意入戶(hù)。買(mǎi)受人除應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)外，從逾期之日起每日按該房產(chǎn)總價(jià)款的萬(wàn)分之二向出賣(mài)人支付代管費(fèi)?！被蛘哂械暮贤s定出賣(mài)人可以解除合同。 11.“霸王”退房條款 “買(mǎi)受人不管因何種原因退房時(shí)，若房屋已裝修，出賣(mài)人不承擔(dān)裝修的費(fèi)用及其損失。” 12.“霸王”爭(zhēng)議條款 “本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按照下列第2種方式解決。1、提交X仲裁委員會(huì)仲裁。2、依法向人民法院起訴?！?

• 問(wèn) "80后"買(mǎi)房結(jié)婚有哪些步驟 該如何選擇婚房
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  隨著“80后”步入談婚論嫁的年齡，結(jié)婚購(gòu)房成為這一代人不可回避的問(wèn)題。 然而面對(duì)高昂的房?jī)r(jià)，大多數(shù)剛需不得不選擇依靠父母的資助或者省吃?xún)€用來(lái)積攢購(gòu)房資金，盡管宏觀(guān)政策不斷微調(diào)“暗助”，但剛需們的購(gòu)房壓力依舊存在。在此，為年輕朋友總結(jié)了幾點(diǎn)新手購(gòu)房的經(jīng)驗(yàn)，希望大家能夠在市場(chǎng)上淘到稱(chēng)心如意的房子。 第一步：確定開(kāi)支，有的放矢，買(mǎi)房前清算自己現(xiàn)有的“資金流”，包括存款、現(xiàn)金、可以套現(xiàn)的股票等。根據(jù)經(jīng)濟(jì)承受能力來(lái)考慮付款方式、**款和房屋總價(jià)，一般情況下，為了保證家庭生活質(zhì)量，房貸月供不宜超過(guò)總收入的三分之一。 第二步：提早考慮學(xué)區(qū)功能，考慮到現(xiàn)行的教育和招生政策有很多對(duì)于落戶(hù)學(xué)區(qū)的時(shí)間要求少則1年，多則3年，因此，提醒購(gòu)房后準(zhǔn)備生孩子的剛需提前考察一些具備較好學(xué)區(qū)的房子，或者在購(gòu)房時(shí)適當(dāng)關(guān)注房屋的學(xué)區(qū)功能，這樣不僅可以解決孩子日后的就學(xué)問(wèn)題，也方便在未來(lái)轉(zhuǎn)手。 第三步：對(duì)比規(guī)劃，尋找**佳，完善的社區(qū)配套環(huán)境和日常生活息息相關(guān)，為了滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的生活需求，購(gòu)房前不僅要關(guān)注房源周?chē)纳钆涮?，還要綜合考察區(qū)域的短期和長(zhǎng)期規(guī)劃，以預(yù)估房源未來(lái)的價(jià)值潛力。 第一選：交通便利是首選。 第二選：注重三圍：戶(hù)型、開(kāi)間、層高，置業(yè)建議：建議購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)重點(diǎn)關(guān)注一些南北通透、戶(hù)型方正、實(shí)用無(wú)浪費(fèi)的房源，對(duì)于首次置業(yè)且資金有限的年輕人來(lái)說(shuō)，可以適當(dāng)考慮小戶(hù)型，如40平米左右的小開(kāi)間， 50-60平米的一居或者實(shí)用性較強(qiáng)的小兩居等。 第三選：放寬房齡可得實(shí)惠，置業(yè)建議：建議意向在主城區(qū)域購(gòu)房的剛需選擇上世紀(jì)***十年代修建的二手房，一般這類(lèi)房屋相對(duì)于近五年內(nèi)的次新房要便宜1000-2000元/平米不等，購(gòu)買(mǎi)起來(lái)更加實(shí)惠。 總之，剛需購(gòu)房大多數(shù)帶有過(guò)渡性質(zhì)，因此在選購(gòu)房屋時(shí)，不應(yīng)急于一步到位，南京鏈家房產(chǎn)置業(yè)專(zhuān)家建議年輕剛需們先根據(jù)自己的居住需求和經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行置業(yè)，然后通過(guò)不同階段的置業(yè)升級(jí)來(lái)改善居住環(huán)境。