買房合同暗藏這哪些陷阱 如何應對買房協(xié)議中的"霸王條款"

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• 153****4119

  購房合同中的所謂“霸王條款”，就是一些開發(fā)商單方面制定的逃避法定義務、減免自身責任的不平等格式合同，對購房者極為不利。要避免購房合同中的“霸王條款”，要注意幾點呢？ 第一，合同雙方要遵循合同法的基本原則，《中華人民共和國合同法》依法確立了“平等原則”、“公平原則”、“誠實信用原則”，這些原則是購房者和開發(fā)商在商品房買賣合同時應當遵循的基本準則，是避免“霸王”合同發(fā)生的第一步； 第二，購房者一定要學會理性購房； 第三，購房者一定要有強烈的合同意識，在簽訂合同前要了解一些購房法律知識，一定要先看合同條款，仔細審閱合同中的每個條款，要據(jù)理力爭。 第四，如果購房者對購房知識欠缺，可以參考相關的購房指南，或請專業(yè)人士、房地產律師陪同選房購房。 既然霸王條款是生產者或是經(jīng)營者以自己的獨立意志在格式合同中規(guī)定的，所以減少或是避免霸王條款的出現(xiàn)就轉為對格式合同制定者或提供者行為的規(guī)范和制約。 至于規(guī)制方式，通常認為主要有：消費者自己的“反霸”能力、企業(yè)的行業(yè)自律、相關組織的監(jiān)督以及法律規(guī)制，但效果各異。 購房合同欺詐的認定標準 《中華人民共和國民法通則》第五十八條第3款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為，為無效的民事行為?！? 1988年1月26日**高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第68條規(guī)定：“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為?！? 新合同法第五十四條也重申：“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷?！? 從《民法通則》頒布至今，我國關于民事欺詐的規(guī)定也見于許多單行法規(guī)，如《公司登記管理條例》，《消費者權益保護法》、《廣告法》、《企業(yè)破產法》、《保險法》等，這些無疑是對我國民事欺詐制度的完善和發(fā)展。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:27

相關問題

• 問 如何識別購房合同中的"霸王條款" 有什么方法
  答

  購房合同中有哪些霸王條款？我要如何識別？要又如何跟開發(fā)商較量呢？相信大多數(shù)購房者在面對購房合同時都有這樣的感慨，其實這種感慨也是源于購房者對購房條款的不熟悉。那么，今天購房指南就來教你幾招。 霸王條款一:對虛假宣傳不擔責 如某房地產開發(fā)公司在《商品房預售合同》規(guī)定，甲方(開發(fā)商)在本合同簽訂之前對本房屋及本房屋的相關事項以及文字、圖片、模型、口頭描述等方式所作的廣告宣傳和印刷品僅為邀請，不具有要約效力，甲乙雙方的權利義務以本合同及附件明確約定的內容為準。凡在簽約之前買賣雙方任何一方通過口頭、書面及其他形式（包括口頭講解、廣告、沙盤等）所表達和提供的信息都不再作為確定雙方義務的依據(jù)。 點評：工商部門表示，此條款違反了《合同法》及《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。商品房的銷售廣告和宣傳資料對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。目前一些商品房經(jīng)銷企業(yè)在營銷活動中做不實宣傳，并利用法律術語玩文字游戲，混淆要約和要約邀請的法律概念，為自己推脫責任。 分析：新版的《中華人民共和國廣告法》已于今年9月1日起執(zhí)行，其中第二十八條 廣告以虛假或者引人誤解的內容欺騙、誤導消費者的，構成虛假廣告。如在購房中遇到此種情況可向當?shù)毓ど滩块T進行投訴，以此來維護自己的合法權益。 霸王條款二:違約金、定金兩者如何取舍由開發(fā)商規(guī)定 某《商品房買賣契約》規(guī)定，乙方(購房人)辦理按揭的資料提交銀行審核后，若未獲批準，甲方(開發(fā)商)有權要求乙方在15日內一次性補清應交款項，否則視為乙方違約，甲方有權解除本契約，并在本契約解除后30日內將乙方已付房款退還乙方，定金不予返還，乙方同時按房款的10%向甲方支付賠償金。 點評：不難看出，此項霸王條款違反了合同法中"當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款"的規(guī)定。根據(jù)上述合同的內容理解，開發(fā)商在購房人違約的情況下，既可以沒收定金，又可以收取10%的違約金。 分析：當事人可以約定一方違約時根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。但是《合同法》中規(guī)定，當一方當事人違約時，另一方當事人只能在定金、違約金、賠償金三種賠償方式中取其一。 霸王條款三:利用格式條款強制轉嫁 如某樓盤《商品房預售合同》規(guī)定，合同附件與合同正本內容或其他內容如有沖突，以本附件內容為準。這意味著開發(fā)商能夠依據(jù)自行設定的格式合同排斥非格式合同。舉個案例：“簽約時說是4月份交房，沒想到提前竣工，開發(fā)商要求5日內辦理入住手續(xù)，這給在外出差的張先生來了個措手不及。開發(fā)商在補充條款中稱，5日后，無論張先生是否辦理了入住手續(xù)，所有相關費用都由他來承擔。” 點評：補充條款違反了《合同法》，將自己的義務轉嫁給消費者?！逗贤ā分幸?guī)定，當事人可以拒絕對方提前履行合同，但提前履行不損害債權人利益的除外。開發(fā)商提前履行合同給當事人增加的費用，應由開發(fā)商負擔。 分析：根據(jù)合同法的規(guī)定，格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。如果附件與合同正本內容或其他內容中的非格式條款相沖突的，應以非格式條款為準。 霸王條款四：業(yè)主共有部分歸開發(fā)商所有 如一家地產商的《商品房預售合同》規(guī)定，占用小區(qū)的道路或場地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權出售、出租，對此購房者無權干涉。 點評：按照物權法的規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。該地產商在合同里將小區(qū)道路及車位權利規(guī)定給自己的條款是違法的。 分析：《物權法》中規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。將全部業(yè)主共有權益無效贈與他人，以此作為商品房銷售中的促銷手段，侵害了其他業(yè)主的合法權益。 霸王條款五：雙方違約金比例不公平 在有的商品房買賣合同中，開發(fā)商提到，如果逾期交付商品房，按每拖延一天10元計算，向乙方（消費者）支付違約金，而如果乙方（消費者）逾期付款，則按每天20元向甲方(開發(fā)商)支付逾期交接期間的違約金。 點評：依據(jù)民法通則及合同法的規(guī)定，合同當事人應當遵循公平原則確定各方的權利義務。在上述合同中卻規(guī)定，購房人逾期履行義務每天支付違約金20元，而出賣方逾期履行義務只需每天支付10元，顯然違反了民法通則及合同法的公平原則。 分析：此條款違反了《合同法》中當事人應遵循公平原則確定各方的權利和義務的規(guī)定。對雙方承擔的違約責任作出不平等的規(guī)定，加重了消費者的責任。 如何應對購房合同中的"霸王條款"? 要避免"霸王"合同，小編建議購房者在簽訂合同前要做足功課，了解常見的霸王條款，總的來說要注意以下幾點: 一、合同雙方要遵循合同法的基本原則，《中華人民共和國合同法》依法確立了"平等原則"、"公平原則"、"誠實信用原則"，這些原則是購房者和開發(fā)商在商品房買賣合同時應當遵循的基本準則，是避免"霸王"合同發(fā)生的第一步。 二、購房者一定要學會理性購房。 三、購房者一定要有強烈的合同意識，在簽訂合同前要了解一些購房法律知識，一定要先看合同條款，仔細審閱合同中的每個條款，要據(jù)理力爭。 四、如果購房者對購房知識欠缺，可以參考相關的購房指南，或請專業(yè)人士、房地產律師陪同選房購房，以此提高自己的"反霸"能力。

• 問 新房買房合同有哪些注意事項 如何謹防"霸王條款"
  答

   “本廣告為要約邀請，一切圖片、文字說明以合同為準?！薄靶^(qū)的道路或場地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權出售、出租?！薄叭缫曳綄τ谑鄯抠Y料及沙盤和甲方有不同理解，甲方擁有**終解釋權?！边@些買房合同貓膩，購房者并不陌生，它們真真切切地傷害到了購房者的利益，商品房買賣12條“霸王條款”，買房時候一定要看清楚啦！ 1. “霸氣”廣告 霸氣表現(xiàn)：“本廣告為要約邀請，一切圖片、文字說明以合同為準?！? 專家點評：廣告亦應視為合同內容?！逗贤ā返?5條第二款規(guī)定：“商業(yè)廣告的內容符合要約規(guī)定的，視為要約?！备鶕?jù)**高法的司法解釋，該廣告即使未載入合同，亦應當視為合同內容，如果違反，應承擔違約責任。 2. “霸氣”解釋權 霸氣表現(xiàn)：“出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供買受人購房參考，不得視為合同內容條款，出賣人享有**終解釋權?！被蛘摺凹追教峁┑氖蹣琴Y料及沙盤展示用于廣告宣傳，如乙方對于售房資料及沙盤和甲方有不同理解，甲方擁有**終解釋權。” 專家點評：格式條款不能“一邊倒”。根據(jù)上一條款的解析，廣告即使未載入合同，亦應當視為合同內容。如果違反，應承擔違約責任。《合同法》第40條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。即經(jīng)營者不得在格式條款中排除消費者解釋格式條款的權利。 3. “霸道”不退款 霸氣表現(xiàn)：“本認購書簽訂7日內，認購人未能交納**款或與出賣人簽訂正式購房合同的，認購人所付定金不予退還。”或者“乙方須在本協(xié)議簽定之日起，XX日內到‘XXX’售樓現(xiàn)場與甲方簽定《商品房買賣合同》及其他相關文件；若乙方逾期未與甲方簽訂買賣合同，甲方有權將乙方所定的該套商品房另行銷售而無需告知，本協(xié)議自動作廢，且上述定金不予退還?！? 專家點評：雙方權利義務不對等。此條款僅對認購人未能簽訂合同情況進行約束，未對出賣方進行約束，雙方權利義務不對等。按照《商品房銷售管理辦法》及司法解釋，如因不可歸責于當事人雙方的事由導致合同未能訂立的，出賣人應返還定金。 4. “霸占”會所 霸氣表現(xiàn)：“樓宇屋面及外墻使用權不屬于買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權、會所、休閑娛樂設施及其他賣方。投資建造的經(jīng)營性房產和設施權益屬出賣方?！被蛘摺俺鲑u人有權無償使用建筑外墻、屋面，用以標注本項目開放商名稱、小區(qū)名稱等，而不需要征得買受人的同意?！? 專家點評：這是侵害業(yè)主權利。此條款侵害了業(yè)主權利?！段餀喾ā返?1條明確規(guī)定業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利?！冻啥际形飿I(yè)管理條例》第49條規(guī)定：通道、樓梯、物業(yè)服務用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。 5. “霸占”停車位 霸氣表現(xiàn)：“小區(qū)的道路或場地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權出售、出租。” 專家點評：這違反了《物權法》。此條款違反了《物權法》第73、74條，排除了業(yè)主占用、使用、收益、處分小區(qū)道路和車位的權利。此外，《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第11條規(guī)定，經(jīng)營者與消費者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營者不得在格式條款中排除消費者應當享有的權利。 6.“霸王”交房期 霸氣表現(xiàn)：“因設計調整、氣候變化等原因導致未按本合同規(guī)定期限將該商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔違約責任?！被蛘摺罢袨椋òǖ幌抻谡畯娭菩晕募?、行政禁令及片區(qū)大面積停水、停電、高考、創(chuàng)衛(wèi)等）導致工程施工期延長的，出賣人房屋交付時間相應順延并免予承擔逾期交房的違約責任。” 7. “霸王”產權證 “因出賣人原因，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，出賣人按日向買受人支付房產總價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。若因買受人原因未能在出賣人通知入戶之日起15日內，配合出賣人辦理產權登記的，從超過之日起，每日按房產總價款的萬分之五付給出賣人?！? 8.“霸王”違約金 “買受人違約或解除合同的，買受人按應付款的20%向出賣人支付違約金；出賣人違約或解除合同的，出賣人按應付款5%支付違約金?！? 9. “霸王”入住費 “買受人在辦理入住手續(xù)時應繳納物業(yè)、保險、公證、煤氣、水、電、有線電視、固定電話、裝修保證金等費用，否則不予辦理入住手續(xù)?！? 10. “霸王”入戶手續(xù) “買受人在接到出賣人入戶通知之日起15日內，到指定的地點辦理房產的入戶手續(xù)，逾期不辦理的，視為已同意入戶。買受人除應支付物業(yè)管理費外，從逾期之日起每日按該房產總價款的萬分之二向出賣人支付代管費?！被蛘哂械暮贤s定出賣人可以解除合同。 11.“霸王”退房條款 “買受人不管因何種原因退房時，若房屋已裝修，出賣人不承擔裝修的費用及其損失?！? 12.“霸王”爭議條款 “本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按照下列第2種方式解決。1、提交X仲裁委員會仲裁。2、依法向人民法院起訴?！?

• 問 買房合同簽訂時要注意些什么 如何謹慎"霸王條款"
  答

  擁有一套房子，也許是大多數(shù)普通老百姓一輩子**大的投資，也是一輩子**大的希望?？墒钱敺判馁I房，滿意住房快成為我們一個奢望的時候，當我們懷揣著買房的熱切美好期盼，卻遭遇到霸王條約、項目捂盤，瘋狂漲價、定金糾紛、逾期交房、規(guī)劃改變、房屋質量糾紛種種不悅的時候，我們深有感慨：買房難，投訴維權更難更難!在建設法制社會目標日趨深入人心的今天，面對房地產市場諸多問題，我們仍然是那么的無奈，力不從心。 遭遇霸王條款，我們只能拒簽! “此房是我建，價格由我定，要想買房子，合同條款沒商量?！狈康禺a業(yè)的這種“霸言霸語”相信每一位買過房子的業(yè)主都不陌生。 簽訂合同時，銷售員都會拿出打印好、統(tǒng)一的制式合同，讓購買人簽字，如客戶提出要增加補充條款，對方就會說，我們的合同都是統(tǒng)一的，由建委網(wǎng)上的標準合同，所有的客戶簽的都是一樣，保證沒有任何問題。其實這樣的合同條款全部有利于開發(fā)商，都是經(jīng)過公司律師千思萬慮才醞釀好的文本，只要出了問題，保證開發(fā)商的利益萬無一失。 條款一：購房者在簽訂《房地產買賣合同》時，應支付總房款30%的**款。 專家解讀：一旦購房者先繳納30%的**款之后，在簽訂購房合同時，購房者就處于明顯的弱勢地位，因為不接受合同中其他約定的“霸王條款”，購房者就有被沒收**款和訂金的風險。 對策建議：一定要堅持繳納定金或**款應以商定好購房合同中所有條款為前提，否則免簽。 條款二：房屋的預定單價為每平方米4600元，實際售價將在《xx市商品房預售合同》中予以確定……雙方洽談不成，甲方(指開發(fā)商)退還已收取的預定金，并按預定金的100%收取手續(xù)費;乙方(指購房者)逾期不與甲方簽訂預售合同，所收預定金不予退還?！?目前，由于房源緊俏，開發(fā)商與消費者簽訂商品房預售合同之前往往還要簽訂一份“預定協(xié)議”，而上述條款可謂屢見不鮮。 專家解讀：這一約定的實質，其實就是在“實際價格不確定”上玩花樣，使雙方已經(jīng)約定的“單價每平方米4600元”落空，從而給了開發(fā)商單方面提高房屋單價的權利。具體而言，等到雙方簽訂商品房預售合同時，如果開發(fā)商跟著整個樓市水漲船高、大肆加價，消費者通常難以承受、放棄購買，但這樣卻要莫名其妙地損失一大筆“手續(xù)費”;如果房價下跌，開發(fā)商仍然可以要求消費者按每平方米4600元的價格交易，消費者一旦拒絕，預定金就白白地打了水漂。 對策建議： 一，在交“定金”前，通過廣泛深入的考察了解，應對該房屋有足夠的購買意向; 二，應查看開發(fā)商的預售許可證或銷售許可證，看是否有國家批準的預售或銷售的樓盤，還要詳細查看其土地使用證等各種證照; 三，要求開發(fā)商先出示合同，詳細研究各項條款，如果選擇按揭購房，還應問清按揭的相關條件; 四，要注意認購書內容，要特別警惕“定金一律不退”之類的條款，以免上當受騙; 五，提倡消費者科學、理性消費，避免盲目、沖動購房。

• 問 新手買房合同需要注意些什么 "霸王條款"有哪些
  答

  簽訂購房合同是買房過程中必不可少的一步，但是購房合同往往洋洋灑灑幾十頁，一般人看了就會頭大。對于初次置業(yè)的購房者來說，簽訂購房合同時有哪些小竅門呢？買房置業(yè)小竅門“九看”購房合同少給自己添堵。 一、首先看開發(fā)商是否具備“五證” “五證”即房地產開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預)售許可證。 二、使用規(guī)范的合同文本 許多開發(fā)商在簽訂正式的預售合同前會要求購房者簽訂一份《房屋定購協(xié)議書》，交一筆訂金。這種行為并非購房的必經(jīng)程序，往往會使購房者陷入訂金糾紛。 三、查驗有關證明文件 買期房必須要查看開發(fā)商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產證和《新建住宅交付使用許可證》。 四、買期房要注意建筑面積的約定 在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內面積和公用分攤面積。 五、買期房要約定交房條件和時限 所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權即實物交付;另一層是房屋所有權轉移即產權過戶。 六、簽約時要注意房屋質量問題 購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容，并將質保書作為合同的附件。 七、物業(yè)管理范圍要清楚 簽約時明確物業(yè)管理事項合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。 八、注意合同文本中補充協(xié)議的內容 購房者應謹防有些開發(fā)商將示范合同文本中保護交易公平的條款通過補充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責任。 九、注意約定違約責任 違約責任包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。

• 問 買房定金協(xié)議霸王條款有哪些 如何應對這些條款
  答

  在眼下的商品房交易中，購房者交了定金以后，面對開發(fā)商的“霸王合同”往往陷入兩難境地：取消買房，定金就打了水漂;接受合同，又放棄了自己合理合法的權益。購房者該如何是好?本報特邀四川省社科院法學研究所專家謝國強先生撰文為消費者解答這道難題 當心 立約定金 下套 購房者小心! “立約定金”對你不利 買商品房，是老百姓較大的消費或投資行為，尤其是隨著近兩年房地產市場的持續(xù)走熱，買一套房子一般都會花去一個家庭較大的積蓄。正因為如此，老百姓買房似乎也越來越謹慎。隨著房地產市場的日漸成熟和購房者理性水平的提高，早幾年開發(fā)商慣用一些“誤導性宣傳”等手段也為購房者所熟悉，較常見的防范辦法是要求寫入買房合同。 然而，謝國強要提醒購房者留意的是，一種更隱蔽的被開發(fā)商利用法律“合法化”的“霸王條款”正在成都的房產市場盛行，結果是購房者“有苦難言”，進退兩難——這就是“定金條款”，更確切地說，是“立約定金條款”。 “定金”或“定金罰則”，許多購房者并不陌生，購房者知道較多的是：交付定金的一方不履行合同的，無權要求退還定金;收受定金的一方不履行合同的，應雙倍退還定金;然而，筆者在這里要著重說明的是，這是1995年的《擔保法》確定的**基本的也是唯一的一種定金方式，法理上稱為“違約定金”。如果把此類定金方式寫入商品房買賣合同，對合同雙方基本上是公平的。 但問題是，目前商品房買賣中適用的定金方式不僅是這一類，用得**多、對購房者**為不利的是“立約定金”，法律依據(jù)見于2000年的《〈擔保法〉司法解釋》第115條的規(guī)定是：當事人約定以支付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金，收受定金一方拒絕訂立合同的，應雙倍返還定金。此所謂的“立約定金”。事實上，《〈擔保法〉司法解釋》在《擔保法》中唯一的一種擔保方式即違約定金的基礎上增加了三種方式，一是：立約定金，即在締約前支付的定金，目的是以確保契約得以正式成立。見《〈擔保法〉司法解釋》第115條;二是成約定金，即以定金的交付作為合同成立的要件，見《〈擔保法〉司法解釋》第116條;三是解約定金，即以定金作為自然解除合同的條件，見《〈擔保法〉司法解釋》第117條;此外，法律上還有一類叫作“證約定金”。不過我國《擔保法》及其司法解釋并未將其以立法的形式加以確認。 定金綁合同 霸王條款將你一軍 從立法來看，作為合同擔保方式的定金種類，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國法律已作了擴大性調整?；趥鹘y(tǒng)的 “違約定金”來填寫合同保護自己的合法權益，是遠遠不夠的?！傲⒓s定金”便是絕大多數(shù)購房者忽視的一類非常重要的定金方式。 購房者在簽訂認購(訂購或預訂)協(xié)議時，往往關注的是該認購協(xié)議本身是否公平合理，不會想到該認購協(xié)議與即將要簽訂的主合同及補充協(xié)議有何聯(lián)系。所以當然不會想到定金協(xié)議一簽，便視為你已看過并且認同開發(fā)商后面提供的格式合同文本，這樣購房者隨后按照約定前去簽買房合同時，雖然發(fā)現(xiàn)里面有條文不公平合理，但開發(fā)商會以定金協(xié)議中“立約定金”的借口對買賣合同不作任何修改，此時購房者只有兩種選擇，一是損失所交的定金;二是被動地簽合同。乍一看起來，覺得該司法解釋這樣規(guī)定簡直沒有道理。怎么定金交了如果不訂立合同便無權要求退還定金呢?如果你交了定金，買房合同特別是“補充協(xié)議”是開發(fā)商先填好或起草好的。如果有霸王條款你不同意，難道明知自己的權益得不到保障還要簽訂這份合同?其實，錯的不是法律，而是購房者缺乏法律知識所致。開發(fā)商之所以以此種方式實現(xiàn)其約定，除了利用購房者法律知識欠缺的因素外，還采用了比較隱蔽的“相對高明”的手段。 文字有把戲 訂購協(xié)議讓你兩難 一般的房產公司都聘請有專業(yè)的法律顧問，法律顧問通常會巧妙運用法律和利用購房者法律知識的欠缺作較為隱蔽的協(xié)議方面的條文設計，通常的方式是這樣的： 1、條文中雖有“定金”字樣，但開發(fā)商不會明確注名為“何種定金”，而是將《〈擔保法〉司法解釋》第115條的內容直接或變通列入合同，如較多的一種說法是：乙方(購房者)應在簽訂此協(xié)議(通常為訂購、預訂、認購協(xié)議)的同時交定金(若干)，以作為雙方訂立商品房買賣合同及補充協(xié)議的擔保。這樣的詞句，乍一看來，購房者發(fā)現(xiàn)其不公平的約定是相當難的。 2、協(xié)議的名稱并不常用定金協(xié)議，而是采用較為中性的詞，如“訂購協(xié)議”，“認購協(xié)議”，“預訂協(xié)議”等等。協(xié)議是何種名稱并不重要，關鍵應看協(xié)議內容。有些購房者單純憑協(xié)議的名稱來判斷協(xié)議的法律特性，這是不可取的。因為**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋》第四條明確規(guī)定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為商品房買賣合同擔保的，如果因為當事人一方原因不能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人的事由導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應將定金返還買房人。從此條的規(guī)定來看，定金的處理究竟以何種方式主要還是看雙方的約定。這也與擔保法司法解釋的規(guī)定是一致的。 3、為了使協(xié)議特別是《補充協(xié)議》更加“合理化”。開發(fā)商通常還在前述兩類情況的基礎上加上補充性或解釋性的文字，如：乙方(購房者)在簽訂此“預訂”(或認購或訂購)協(xié)議時，已確認對甲方(開發(fā)商)的房屋買賣合同作了充分的了解，且甲方已向乙方就前述協(xié)議作了必要的合理的解釋及說明。該條約定間接表明：購房者簽訂定金協(xié)議時，開發(fā)商已把即將要簽的所有協(xié)議向購房者明示且解釋清楚了，只要購房者一旦簽訂定金協(xié)議就必須無條件地簽訂后面的協(xié)議了，如果購房者認為后面的協(xié)議不公平，只有兩種選擇，一是違心簽訂合同，二是損失所交的定金。 多學習法律 合法權益可望得保障 針對上述房地產銷售中存在的這類現(xiàn)象，購房者可以從如下幾方面著手，以保護自己的合法權益。 1、在簽訂“定金協(xié)議”前，先詳細了解《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》等法律文件的內容，對合同中的不公平不合理的條款應與開發(fā)商協(xié)商，如果開發(fā)商不讓步，購房者可不簽“定金協(xié)議”。否則，一旦簽訂，購房者如果不簽合同，所交的定金就退不回來了。 2、在簽訂“定金協(xié)議”時，在其上補充一句，那就是如果雙方就買賣合同及補充協(xié)議的條款不能達成一致意見的不適用該定金條款。 特別要提醒的是，《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》等法律文件，有較多的格式條款，《〈擔保法〉司法解釋》的規(guī)定如果能納入格式條款的相關法律規(guī)定，那不僅可以有效防止開發(fā)商“賣房欺詐”，維護正常的交易秩序，而且對提高法律條文設計的科學性，是大有裨益的。