買房合同簽訂時要注意些什么 如何謹慎"霸王條款"

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• 152****5094

  擁有一套房子，也許是大多數(shù)普通老百姓一輩子**大的投資，也是一輩子**大的希望。可是當放心買房，滿意住房快成為我們一個奢望的時候，當我們懷揣著買房的熱切美好期盼，卻遭遇到霸王條約、項目捂盤，瘋狂漲價、定金糾紛、逾期交房、規(guī)劃改變、房屋質量糾紛種種不悅的時候，我們深有感慨：買房難，投訴維權更難更難!在建設法制社會目標日趨深入人心的今天，面對房地產市場諸多問題，我們仍然是那么的無奈，力不從心。 遭遇霸王條款，我們只能拒簽! “此房是我建，價格由我定，要想買房子，合同條款沒商量?！狈康禺a業(yè)的這種“霸言霸語”相信每一位買過房子的業(yè)主都不陌生。 簽訂合同時，銷售員都會拿出打印好、統(tǒng)一的制式合同，讓購買人簽字，如客戶提出要增加補充條款，對方就會說，我們的合同都是統(tǒng)一的，由建委網上的標準合同，所有的客戶簽的都是一樣，保證沒有任何問題。其實這樣的合同條款全部有利于開發(fā)商，都是經過公司律師千思萬慮才醞釀好的文本，只要出了問題，保證開發(fā)商的利益萬無一失。 條款一：購房者在簽訂《房地產買賣合同》時，應支付總房款30%的**款。 專家解讀：一旦購房者先繳納30%的**款之后，在簽訂購房合同時，購房者就處于明顯的弱勢地位，因為不接受合同中其他約定的“霸王條款”，購房者就有被沒收**款和訂金的風險。 對策建議：一定要堅持繳納定金或**款應以商定好購房合同中所有條款為前提，否則免簽。 條款二：房屋的預定單價為每平方米4600元，實際售價將在《xx市商品房預售合同》中予以確定……雙方洽談不成，甲方(指開發(fā)商)退還已收取的預定金，并按預定金的100%收取手續(xù)費;乙方(指購房者)逾期不與甲方簽訂預售合同，所收預定金不予退還?！?目前，由于房源緊俏，開發(fā)商與消費者簽訂商品房預售合同之前往往還要簽訂一份“預定協(xié)議”，而上述條款可謂屢見不鮮。 專家解讀：這一約定的實質，其實就是在“實際價格不確定”上玩花樣，使雙方已經約定的“單價每平方米4600元”落空，從而給了開發(fā)商單方面提高房屋單價的權利。具體而言，等到雙方簽訂商品房預售合同時，如果開發(fā)商跟著整個樓市水漲船高、大肆加價，消費者通常難以承受、放棄購買，但這樣卻要莫名其妙地損失一大筆“手續(xù)費”;如果房價下跌，開發(fā)商仍然可以要求消費者按每平方米4600元的價格交易，消費者一旦拒絕，預定金就白白地打了水漂。 對策建議： 一，在交“定金”前，通過廣泛深入的考察了解，應對該房屋有足夠的購買意向; 二，應查看開發(fā)商的預售許可證或銷售許可證，看是否有國家批準的預售或銷售的樓盤，還要詳細查看其土地使用證等各種證照; 三，要求開發(fā)商先出示合同，詳細研究各項條款，如果選擇按揭購房，還應問清按揭的相關條件; 四，要注意認購書內容，要特別警惕“定金一律不退”之類的條款，以免上當受騙; 五，提倡消費者科學、理性消費，避免盲目、沖動購房。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:29

相關問題

• 問 新手買房合同需要注意些什么 "霸王條款"有哪些
  答

  簽訂購房合同是買房過程中必不可少的一步，但是購房合同往往洋洋灑灑幾十頁，一般人看了就會頭大。對于初次置業(yè)的購房者來說，簽訂購房合同時有哪些小竅門呢？買房置業(yè)小竅門“九看”購房合同少給自己添堵。 一、首先看開發(fā)商是否具備“五證” “五證”即房地產開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預)售許可證。 二、使用規(guī)范的合同文本 許多開發(fā)商在簽訂正式的預售合同前會要求購房者簽訂一份《房屋定購協(xié)議書》，交一筆訂金。這種行為并非購房的必經程序，往往會使購房者陷入訂金糾紛。 三、查驗有關證明文件 買期房必須要查看開發(fā)商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產證和《新建住宅交付使用許可證》。 四、買期房要注意建筑面積的約定 在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內面積和公用分攤面積。 五、買期房要約定交房條件和時限 所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權即實物交付;另一層是房屋所有權轉移即產權過戶。 六、簽約時要注意房屋質量問題 購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容，并將質保書作為合同的附件。 七、物業(yè)管理范圍要清楚 簽約時明確物業(yè)管理事項合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。 八、注意合同文本中補充協(xié)議的內容 購房者應謹防有些開發(fā)商將示范合同文本中保護交易公平的條款通過補充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責任。 九、注意約定違約責任 違約責任包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。

• 問 新房買房合同有哪些注意事項 如何謹防"霸王條款"
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   “本廣告為要約邀請，一切圖片、文字說明以合同為準?！薄靶^(qū)的道路或場地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權出售、出租?！薄叭缫曳綄τ谑鄯抠Y料及沙盤和甲方有不同理解，甲方擁有**終解釋權。”這些買房合同貓膩，購房者并不陌生，它們真真切切地傷害到了購房者的利益，商品房買賣12條“霸王條款”，買房時候一定要看清楚啦！ 1. “霸氣”廣告 霸氣表現(xiàn)：“本廣告為要約邀請，一切圖片、文字說明以合同為準?！? 專家點評：廣告亦應視為合同內容?！逗贤ā返?5條第二款規(guī)定：“商業(yè)廣告的內容符合要約規(guī)定的，視為要約?！备鶕?jù)**高法的司法解釋，該廣告即使未載入合同，亦應當視為合同內容，如果違反，應承擔違約責任。 2. “霸氣”解釋權 霸氣表現(xiàn)：“出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供買受人購房參考，不得視為合同內容條款，出賣人享有**終解釋權。”或者“甲方提供的售樓資料及沙盤展示用于廣告宣傳，如乙方對于售房資料及沙盤和甲方有不同理解，甲方擁有**終解釋權?！? 專家點評：格式條款不能“一邊倒”。根據(jù)上一條款的解析，廣告即使未載入合同，亦應當視為合同內容。如果違反，應承擔違約責任。《合同法》第40條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。即經營者不得在格式條款中排除消費者解釋格式條款的權利。 3. “霸道”不退款 霸氣表現(xiàn)：“本認購書簽訂7日內，認購人未能交納**款或與出賣人簽訂正式購房合同的，認購人所付定金不予退還?！被蛘摺耙曳巾氃诒緟f(xié)議簽定之日起，XX日內到‘XXX’售樓現(xiàn)場與甲方簽定《商品房買賣合同》及其他相關文件；若乙方逾期未與甲方簽訂買賣合同，甲方有權將乙方所定的該套商品房另行銷售而無需告知，本協(xié)議自動作廢，且上述定金不予退還。” 專家點評：雙方權利義務不對等。此條款僅對認購人未能簽訂合同情況進行約束，未對出賣方進行約束，雙方權利義務不對等。按照《商品房銷售管理辦法》及司法解釋，如因不可歸責于當事人雙方的事由導致合同未能訂立的，出賣人應返還定金。 4. “霸占”會所 霸氣表現(xiàn)：“樓宇屋面及外墻使用權不屬于買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權、會所、休閑娛樂設施及其他賣方。投資建造的經營性房產和設施權益屬出賣方?！被蛘摺俺鲑u人有權無償使用建筑外墻、屋面，用以標注本項目開放商名稱、小區(qū)名稱等，而不需要征得買受人的同意。” 專家點評：這是侵害業(yè)主權利。此條款侵害了業(yè)主權利?！段餀喾ā返?1條明確規(guī)定業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利?！冻啥际形飿I(yè)管理條例》第49條規(guī)定：通道、樓梯、物業(yè)服務用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。 5. “霸占”停車位 霸氣表現(xiàn)：“小區(qū)的道路或場地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權出售、出租?！? 專家點評：這違反了《物權法》。此條款違反了《物權法》第73、74條，排除了業(yè)主占用、使用、收益、處分小區(qū)道路和車位的權利。此外，《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第11條規(guī)定，經營者與消費者采用格式條款訂立合同的，經營者不得在格式條款中排除消費者應當享有的權利。 6.“霸王”交房期 霸氣表現(xiàn)：“因設計調整、氣候變化等原因導致未按本合同規(guī)定期限將該商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔違約責任。”或者“政府行為（包括但不限于政府強制性文件、行政禁令及片區(qū)大面積停水、停電、高考、創(chuàng)衛(wèi)等）導致工程施工期延長的，出賣人房屋交付時間相應順延并免予承擔逾期交房的違約責任?！? 7. “霸王”產權證 “因出賣人原因，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，出賣人按日向買受人支付房產總價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。若因買受人原因未能在出賣人通知入戶之日起15日內，配合出賣人辦理產權登記的，從超過之日起，每日按房產總價款的萬分之五付給出賣人?！? 8.“霸王”違約金 “買受人違約或解除合同的，買受人按應付款的20%向出賣人支付違約金；出賣人違約或解除合同的，出賣人按應付款5%支付違約金?！? 9. “霸王”入住費 “買受人在辦理入住手續(xù)時應繳納物業(yè)、保險、公證、煤氣、水、電、有線電視、固定電話、裝修保證金等費用，否則不予辦理入住手續(xù)?！? 10. “霸王”入戶手續(xù) “買受人在接到出賣人入戶通知之日起15日內，到指定的地點辦理房產的入戶手續(xù)，逾期不辦理的，視為已同意入戶。買受人除應支付物業(yè)管理費外，從逾期之日起每日按該房產總價款的萬分之二向出賣人支付代管費?！被蛘哂械暮贤s定出賣人可以解除合同。 11.“霸王”退房條款 “買受人不管因何種原因退房時，若房屋已裝修，出賣人不承擔裝修的費用及其損失?！? 12.“霸王”爭議條款 “本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按照下列第2種方式解決。1、提交X仲裁委員會仲裁。2、依法向人民法院起訴?！?

• 問 如何識別購房合同中的"霸王條款" 有什么方法
  答

  購房合同中有哪些霸王條款？我要如何識別？要又如何跟開發(fā)商較量呢？相信大多數(shù)購房者在面對購房合同時都有這樣的感慨，其實這種感慨也是源于購房者對購房條款的不熟悉。那么，今天購房指南就來教你幾招。 霸王條款一:對虛假宣傳不擔責 如某房地產開發(fā)公司在《商品房預售合同》規(guī)定，甲方(開發(fā)商)在本合同簽訂之前對本房屋及本房屋的相關事項以及文字、圖片、模型、口頭描述等方式所作的廣告宣傳和印刷品僅為邀請，不具有要約效力，甲乙雙方的權利義務以本合同及附件明確約定的內容為準。凡在簽約之前買賣雙方任何一方通過口頭、書面及其他形式（包括口頭講解、廣告、沙盤等）所表達和提供的信息都不再作為確定雙方義務的依據(jù)。 點評：工商部門表示，此條款違反了《合同法》及《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。商品房的銷售廣告和宣傳資料對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。目前一些商品房經銷企業(yè)在營銷活動中做不實宣傳，并利用法律術語玩文字游戲，混淆要約和要約邀請的法律概念，為自己推脫責任。 分析：新版的《中華人民共和國廣告法》已于今年9月1日起執(zhí)行，其中第二十八條 廣告以虛假或者引人誤解的內容欺騙、誤導消費者的，構成虛假廣告。如在購房中遇到此種情況可向當?shù)毓ど滩块T進行投訴，以此來維護自己的合法權益。 霸王條款二:違約金、定金兩者如何取舍由開發(fā)商規(guī)定 某《商品房買賣契約》規(guī)定，乙方(購房人)辦理按揭的資料提交銀行審核后，若未獲批準，甲方(開發(fā)商)有權要求乙方在15日內一次性補清應交款項，否則視為乙方違約，甲方有權解除本契約，并在本契約解除后30日內將乙方已付房款退還乙方，定金不予返還，乙方同時按房款的10%向甲方支付賠償金。 點評：不難看出，此項霸王條款違反了合同法中"當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款"的規(guī)定。根據(jù)上述合同的內容理解，開發(fā)商在購房人違約的情況下，既可以沒收定金，又可以收取10%的違約金。 分析：當事人可以約定一方違約時根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。但是《合同法》中規(guī)定，當一方當事人違約時，另一方當事人只能在定金、違約金、賠償金三種賠償方式中取其一。 霸王條款三:利用格式條款強制轉嫁 如某樓盤《商品房預售合同》規(guī)定，合同附件與合同正本內容或其他內容如有沖突，以本附件內容為準。這意味著開發(fā)商能夠依據(jù)自行設定的格式合同排斥非格式合同。舉個案例：“簽約時說是4月份交房，沒想到提前竣工，開發(fā)商要求5日內辦理入住手續(xù)，這給在外出差的張先生來了個措手不及。開發(fā)商在補充條款中稱，5日后，無論張先生是否辦理了入住手續(xù)，所有相關費用都由他來承擔?！? 點評：補充條款違反了《合同法》，將自己的義務轉嫁給消費者。《合同法》中規(guī)定，當事人可以拒絕對方提前履行合同，但提前履行不損害債權人利益的除外。開發(fā)商提前履行合同給當事人增加的費用，應由開發(fā)商負擔。 分析：根據(jù)合同法的規(guī)定，格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。如果附件與合同正本內容或其他內容中的非格式條款相沖突的，應以非格式條款為準。 霸王條款四：業(yè)主共有部分歸開發(fā)商所有 如一家地產商的《商品房預售合同》規(guī)定，占用小區(qū)的道路或場地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權出售、出租，對此購房者無權干涉。 點評：按照物權法的規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。該地產商在合同里將小區(qū)道路及車位權利規(guī)定給自己的條款是違法的。 分析：《物權法》中規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。將全部業(yè)主共有權益無效贈與他人，以此作為商品房銷售中的促銷手段，侵害了其他業(yè)主的合法權益。 霸王條款五：雙方違約金比例不公平 在有的商品房買賣合同中，開發(fā)商提到，如果逾期交付商品房，按每拖延一天10元計算，向乙方（消費者）支付違約金，而如果乙方（消費者）逾期付款，則按每天20元向甲方(開發(fā)商)支付逾期交接期間的違約金。 點評：依據(jù)民法通則及合同法的規(guī)定，合同當事人應當遵循公平原則確定各方的權利義務。在上述合同中卻規(guī)定，購房人逾期履行義務每天支付違約金20元，而出賣方逾期履行義務只需每天支付10元，顯然違反了民法通則及合同法的公平原則。 分析：此條款違反了《合同法》中當事人應遵循公平原則確定各方的權利和義務的規(guī)定。對雙方承擔的違約責任作出不平等的規(guī)定，加重了消費者的責任。 如何應對購房合同中的"霸王條款"? 要避免"霸王"合同，小編建議購房者在簽訂合同前要做足功課，了解常見的霸王條款，總的來說要注意以下幾點: 一、合同雙方要遵循合同法的基本原則，《中華人民共和國合同法》依法確立了"平等原則"、"公平原則"、"誠實信用原則"，這些原則是購房者和開發(fā)商在商品房買賣合同時應當遵循的基本準則，是避免"霸王"合同發(fā)生的第一步。 二、購房者一定要學會理性購房。 三、購房者一定要有強烈的合同意識，在簽訂合同前要了解一些購房法律知識，一定要先看合同條款，仔細審閱合同中的每個條款，要據(jù)理力爭。 四、如果購房者對購房知識欠缺，可以參考相關的購房指南，或請專業(yè)人士、房地產律師陪同選房購房，以此提高自己的"反霸"能力。

• 問 買房時要注意些什么 如何避免"兇宅"風險
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  “有一種二手房**難賣，無論它在繁華鬧市或是景觀絕佳，只要一旦發(fā)生過惡性事件，戴上‘兇宅’的十字架就注定出售之途非常艱辛?！庇浾邘啄昵霸浱接戇^兇宅的問題，地產人士也表示由于信息發(fā)達，有殺人放火之類的事情發(fā)生，新聞報道巨細無遺描述過程，包括棟號和門牌號也一并曝光，業(yè)主攤上此事也無可奈何。"兇宅"很多時候是由租客原因發(fā)生不幸事件而造成，一位地產人士表示，作為地產中介，他們沒有通天眼，不會預知過去未來。租客簽約時斯斯文文，但后來發(fā)生不幸事件，的確讓人大跌眼鏡。 “兇宅”是小概率事件，不過若攤上某位買家頭上，這就是天大的事情。如今二手房買家為避免買到兇宅已鍛煉成柯南的本事，走訪鄰居打聽房屋過往歷史，還要上網查詢小區(qū)新聞。根據(jù)廣州市房地產中介協(xié)會律師的介紹，如果買家對“兇宅”非常忌諱，除了口頭向業(yè)主和中介查詢外，**有力的武器是合同條款。買家應該在合同中清晰寫明有關事項，業(yè)主和中介隱瞞“兇宅”歷史就不能“側側膊”就過去。 故事一：妻子懷孕買到“兇宅” 仲裁撐腰退房 吳先生通過某中介看中海珠區(qū)某物業(yè)，并與該物業(yè)業(yè)主陳女士協(xié)商房屋買賣事宜。吳先生明確向陳女士表示其妻子已懷孕，要求房屋必須吉利，并主動咨詢房屋是否曾經死過人，陳女士對此表示該房屋未曾有人去世。事后，吳先生與陳女士簽訂《房屋買賣合同》，并一次性支付全額房款120萬元，以及在中介公司協(xié)助下辦理過戶手續(xù)。 兩個月后，吳先生得知該房屋曾發(fā)生跳樓自殺身亡的事件，迅速找到陳女士協(xié)商退房事宜，但陳女士稱房屋并不影響使用，拒絕退房。吳先生便向仲裁委員會提起仲裁，要求撤銷《房屋買賣合同》及陳女士退還購房款120萬元。經審查，業(yè)主陳女士未如實向吳先生告知該物業(yè)曾發(fā)生跳樓自殺身亡事件，造成吳先生重大誤解。**終，仲裁委根據(jù)《合同法》第五十四條、第五十八條及第一百五十四條規(guī)定，裁決支持吳先生的全部仲裁請求。 專家分析：隱瞞“兇宅” 誤導買家購買決定 《合同法》第五十四條規(guī)定：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”第五十八規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”第一百五十四條規(guī)定：“當事人對標的物的質量要求沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項的規(guī)定?！? 本案中，買賣雙方在協(xié)商房屋買賣事宜時，吳先生已明確表示要求房屋吉利，并主動咨詢房屋是否曾經死過人。但陳女士未如實向吳先生告知有人跳樓死亡一事，已違背《合同法》的誠實信用原則。而且，按照傳統(tǒng)習俗的一般理解，有人跳樓自殺會對購房者造成嚴重的心理陰影和心理障礙，足以影響其作出是否購房的決定。 故事二：介紹買家買“兇宅” 經紀賠5000元 李某打算與拍拖多年的女友在廣州結婚生活，遂委托某中介公司經紀陳某尋找物業(yè)，并強調不得為“兇宅”。在陳某多次介紹下，李某看中天河區(qū)某物業(yè)。李某與經紀人員陳某商量交易事宜時，再三詢問該物業(yè)是否為兇宅。陳某表示該物業(yè)絕對吉利，并以書面形式向李某承諾：“若物業(yè)為‘兇宅’，陳某向李某返還中介費3萬元及賠償經濟損失1萬元?！笔潞?，李某就該物業(yè)與業(yè)主簽訂《房屋買賣合同》，并向中介公司支付中介費3萬元。 之后，李某在與附近市民閑聊時得知該物業(yè)內曾發(fā)生兇殺案，便找經紀人員陳某要求返還中介費3萬元及賠償經濟損失1萬元。陳某表示“兇宅”事宜不屬于經紀人員告知義務的內容，故只愿返還中介費3萬元，拒絕賠償經濟損失。李某一怒之下，向法院提起訴訟，要求經紀人員陳某返還中介費3萬元及賠償經濟損失1萬元。 法院經審查，該物業(yè)曾發(fā)生過兇殺事件，但陳某在未調查清楚的情況下，以書面形式向李某承諾該物業(yè)非兇宅，并表示若為兇宅，將返還中介費3萬元及賠償經濟損失1萬元。**終，在法院的調解下，陳某向李某返還中介費3萬元及賠償經濟損失5000元。 專家分析：非法定告知義務也要擔責 《房地產經紀管理辦法》第二十五條規(guī)定：“房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為：（三）以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業(yè)務，誘騙消費者交易或者強迫交易?！薄稄V州市房地產中介服務管理條例》第十四條：“房地產中介服務機構向服務對象提供房地產中介服務時，應當書面說明下列事項：（二）中介服務涉及的房地產的權屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況?！奔暗诙臈l規(guī)定：“房地產中介服務機構以及人員在房地產中介服務活動中不得有下列行為：（二）提供虛假材料或者隱瞞真實情況?！? “兇宅”雖不屬于經紀人員法定告知義務的內容。但在當事人雙方同意將該內容作為合同（包括口頭合同）中的條件之一時，經紀人員有義務對該內容調查核實并如實告知對方，不得在未調查清楚的情況下，向消費者提供虛假信息或作出虛假承諾。在本案中，李某已多次強調該物業(yè)不得為兇宅，但經紀人員陳某在未調查清楚的情況下，依然向李某作出非兇宅的虛假承諾，導致李某遭受損失。 教你幾招識別“兇宅” 買家若對“兇宅”有所避諱，可在合同中明確房屋的條件，并應多方探聽業(yè)主出售房屋的情況，比如到轄區(qū)派出所了解或將其購買房屋地址作為關鍵字在網上搜索。同時，買家也可要求業(yè)主在合同中約定信息披露條款，如“業(yè)主保證所出售房屋中未曾發(fā)生過非正常死亡、嚴重刑事案件等可能導致買家心理不安的情況。若買家發(fā)現(xiàn)房屋中曾經發(fā)生過上述情況而業(yè)主未曾予以書面披露，買家有權解除合同并要求業(yè)主賠償10萬元”之類的合同條款。 這樣的約定可以督促業(yè)主披露房屋信息，也可以讓買家在發(fā)生糾紛尋求法律救濟時有據(jù)可依。另外，業(yè)主如自身房屋曾發(fā)生過非正常死亡、嚴重刑事案件等事實，應遵守誠實信用原則，主動向買家說明，并以書面形式予以告知。 對于中介公司及經紀人員在向消費者提供中介服務時，除要按照行業(yè)規(guī)章制度的規(guī)定，如實告知物業(yè)的權屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況外，對于非告知義務的內容，應當秉承誠實信用原則，根據(jù)消費者的要求如實調查、了解和反映情況，不應未做調查就隨意承諾，或提供虛假信息或作虛假承諾，誤導或誘騙消費者交易。若消費者對“兇宅”有所避諱，且需中介公司及經紀人員配合調查的，應明確向其告知，并在合同中明確約定房屋的條件。

• 問 買房合同暗藏這哪些陷阱 如何應對買房協(xié)議中的"霸王條款"
  答

  購房合同中的所謂“霸王條款”，就是一些開發(fā)商單方面制定的逃避法定義務、減免自身責任的不平等格式合同，對購房者極為不利。要避免購房合同中的“霸王條款”，要注意幾點呢？ 第一，合同雙方要遵循合同法的基本原則，《中華人民共和國合同法》依法確立了“平等原則”、“公平原則”、“誠實信用原則”，這些原則是購房者和開發(fā)商在商品房買賣合同時應當遵循的基本準則，是避免“霸王”合同發(fā)生的第一步； 第二，購房者一定要學會理性購房； 第三，購房者一定要有強烈的合同意識，在簽訂合同前要了解一些購房法律知識，一定要先看合同條款，仔細審閱合同中的每個條款，要據(jù)理力爭。 第四，如果購房者對購房知識欠缺，可以參考相關的購房指南，或請專業(yè)人士、房地產律師陪同選房購房。 既然霸王條款是生產者或是經營者以自己的獨立意志在格式合同中規(guī)定的，所以減少或是避免霸王條款的出現(xiàn)就轉為對格式合同制定者或提供者行為的規(guī)范和制約。 至于規(guī)制方式，通常認為主要有：消費者自己的“反霸”能力、企業(yè)的行業(yè)自律、相關組織的監(jiān)督以及法律規(guī)制，但效果各異。 購房合同欺詐的認定標準 《中華人民共和國民法通則》第五十八條第3款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為，為無效的民事行為?！? 1988年1月26日**高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第68條規(guī)定：“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。” 新合同法第五十四條也重申：“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。” 從《民法通則》頒布至今，我國關于民事欺詐的規(guī)定也見于許多單行法規(guī)，如《公司登記管理條例》，《消費者權益保護法》、《廣告法》、《企業(yè)破產法》、《保險法》等，這些無疑是對我國民事欺詐制度的完善和發(fā)展。