什么情況下可以解除購房合同 需要注意什么

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• 157****0207

  一、購房者在哪些情況下擁有法定的解除合同的權利？ 依據《中華人民共和國合同法》及**高人民法院《關于審理商品房買房合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關規(guī)定，現將購房人可以單方面通知開發(fā)商解除購房合同的情形簡述如下: 1、不可抗力:因不可抗力致使不能實現購房合同目的的，買房人有權解除合同。 2、賣方明示違約:在履行期限屆滿前，開發(fā)商明確表示或者以自己的行為表明不履行主要義務的，即開發(fā)商明確表示不交付房屋的，買房人有權解除購房合同。 3、先賣后抵押:商品房買賣合同訂立后，賣方未告知買方又將該房屋抵押給第三人導致買方購房合同目的不能實現的，買房人有權解除購房合同。 4、一房二賣:商品房買賣同訂立后，賣方又將該房屋出賣給第三人導致買方購房合同目的不能實現的，買房人有權解除購房合同。 5、隱瞞無證售房事實:賣房人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假的預售許可證明的，買房人有權解除購房合同 6、隱瞞房屋抵押的事實:賣方故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實的，買房人有權解除購房合同。 7、隱瞞房屋已出賣或為拆遷安置房屋的事實:賣方故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實的，買房人有權解除購房合同。 8、房屋主體結構不合格:因房屋主體質量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質量經檢驗確屬不合格，買房人有權解除購房合同。 9、房屋存在嚴重質量問題:因房屋質量問題嚴重影響正常居住的，買房人有權解除購房合同。 10、面積誤差比超過3％:賣方交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同沒有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對值超出3％的，買受人有權解除購房合同，請求返還購房款及利息。 11、過分遲延交付房屋的:賣方遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的，買房人有權解除購房合同。 12、過分遲延產權過戶:商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限(商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日)屆滿后超過一年，由于賣方的原因，導致買房人無法辦理房屋所有權登記的，買房人有權解除購房合同。 二、購房者解除權的行使？ 主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。 三、購房者行使解除權的時間期限？ 對于商品房買賣合同來講，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。 四、合同中約定購房者不能解除合同的情況下，購房者能否解除房屋買賣合同？ 首先，根據《合同法》第93條第2款“當事人可以約定解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同?！钡囊?guī)定，當事人在約定解除權時，對此種權利的行使可以附加一定的條件，如解除權的發(fā)生情形、行使條件以及行使解除權的效力等?？梢姰斒氯酥g是可以約定合同解除的條件的。 如果在房屋買賣合同之中規(guī)定了解除合同的條件，但是在購房附加協(xié)議中又約定購房者不能解除合同需繼續(xù)履行，即排除了購房者的解除權，則該條款是無效的。 或者是在房屋買賣合同附加協(xié)議之中對于是否有解除權規(guī)定不明，根據《中華人民共和國合同法》第七十八條“當事人對合同變更的內容約定不明確的，推定為未變更”的規(guī)定，雙方依舊依據簽訂的《商品房買賣合同》履行，購房者依舊是享有解除權的。 五、如果在房屋買賣合同與附加協(xié)議之中都未規(guī)定解除條件，購房者能否解除合同？ 購房合同只要是雙方真實意思表示，在平等的基礎上，未違反相關法律規(guī)定，就算沒有約定解除條件也是合法有效的。不存在約定解除權的情形下，如果達到法定的解除情形，當事人可以通過行使解除權來解除合同。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:18

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• 問 在什么情況下可以解除贈送合同
  答

  1、離婚協(xié)議只要是雙方的合意即算生效，而且你們已經離婚了，該協(xié)議已經生效了；2、不動產的物權變動以登記為準，就是說，你的房屋房產證上的名字一直是你，那房屋的所有權就一直都是你了；3、你與你女兒簽的協(xié)議有無效是要看你女兒的年紀，她現在是成年人了，只要你們的協(xié)議沒有違反國家的法律法規(guī)就是有效的。4、當拆遷部門所填寫的拆遷補償跟購置房屋都是你女兒的名字時，雖然房產證還沒出來，但是，現在已經可以算產權已經開始轉移了。5,、如果當時沒有離婚協(xié)議和承諾書，那么，你把房屋給予你女兒的行為就是贈與合同了，贈與合同根據合同法第186條，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與合同。在簽字之前房子的產權未完全轉移，如果你們的合同是贈與合同的話，你是可以撤銷的。這件事關鍵是你們夫妻離婚時，房子是作為夫妻共同財產分割的（有孩子一方所有）還是作為共同財產贈與你們的女兒的。從你的描述中看，房子是贈與給你女兒的，根據你們的離婚協(xié)議（簽訂時已經生效了）在你女兒16歲時她便可以獲得你們的贈與了，但實際上由于未變更登記，你還是房屋的所有者，你女兒也沒有取得所有權。后來你們有簽訂了承諾，即贈與合同，在房屋產權開始變更但還未完全變更時你便反悔了，根據上述法條，你在此時是可以撤銷贈與的，你女兒也無權起訴你的。你可以請律師幫你看看你們之間的兩個合同算不算贈與合同，如果是的話，你是可以撤銷的，但是不是的話，你就沒有撤銷權了，要違約的話你女兒就有權請求強行履行，或讓你負違約賠償責任了。

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• 問 什么情況下購房合同無效？有哪些情況要注意？
  答

  購房合同可能在違法、欺詐等情況下無效。

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• 問 什么情況下可以解除房產交易合同？
  答

  1、 房屋主體質量不合格時，買受人可以請求解除合同。按照《解釋》第十二條規(guī)定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。2、 開發(fā)商將商品房出賣后，又將同一房屋進行抵押的，買受人可以請求解除合同。按照《解釋》第八條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同。此外，買受人還可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。3、 由于出賣人的原因導致買受人無法按期辦理房屋所有權登記，買受人可以請求解除合同。按照《解釋》第十九條規(guī)定，商品房買賣合同約定或辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。4、 出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，將房屋出售給買受人的，買受人知情后可以解除合同。按照《解釋》第九條第二項規(guī)定，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。5、 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同。按照《解釋》第十三條第一款規(guī)定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。6、 套內面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對值超出3%，買受人可以解除合同。按照《解釋》第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。7、 出賣人遲延交房經催告后三個月期滿出賣人仍未交房，買受人可以請求解除合同。按照《解釋》第十五條規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持。

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• 問 購房者在什么情況下可以解除購房合同，流程如何？
  答

  購房者可在合同違約、無法履行等情況下解除購房合同。需先與開發(fā)商溝通，協(xié)商不成可訴訟解除。

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• 問 ??如何解除房屋合同?購房者在什么情況下能解除購房合同?
  答

  根據《合同法》第九十四條的規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。

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