簽訂購(gòu)房合同需要注意些什么 如何保障自身利益

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• 135****9887

    雙方達(dá)成購(gòu)房協(xié)議將交易關(guān)系落實(shí)到字面上簽訂合同時(shí)，為了保障您的合法權(quán)益不受損失，急需要注意以下幾點(diǎn)事項(xiàng)： 第一，一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有正規(guī)的商品房預(yù)售許可證，只有有預(yù)售證許可證，通常開(kāi)發(fā)商才具有了土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買(mǎi)房是否能辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。 第二，一定要采用房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫(xiě)，千萬(wàn)不能馬虎。目前西安實(shí)行網(wǎng)簽備案，但合同內(nèi)同紙質(zhì)的合同相同。 第三，買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng)注意合同條款中雙方所填寫(xiě)的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。有一些開(kāi)發(fā)商的合同文本事先已填寫(xiě)好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好，這種填寫(xiě)好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買(mǎi)房人一定要提出自己的意見(jiàn)，決不能草率行事。 第四，　面積確認(rèn)及面積差異處理。如果選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。 第五，一定要講究房屋買(mǎi)賣(mài)的付款方式是否規(guī)范。在合同中對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開(kāi)發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購(gòu)房者交納一定數(shù)額的定金，只給購(gòu)房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購(gòu)房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。 第六，一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。 第七，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，**好請(qǐng)律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。 另外，買(mǎi)房簽合同注意，對(duì)于開(kāi)發(fā)商提出的自己認(rèn)為不合理的條款，需要提出自己的修改意見(jiàn)，進(jìn)行協(xié)商，合同是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，如果雙方無(wú)法形成合意的話，合同就無(wú)法成立。而且就您關(guān)心的問(wèn)題，也要在合同中體現(xiàn)。在合意的過(guò)程當(dāng)中，任何一方都無(wú)權(quán)強(qiáng)制對(duì)方，任何一方都有不簽訂合同的權(quán)利。如果您認(rèn)為您的利益在合同當(dāng)中無(wú)法保障，而開(kāi)發(fā)商又不同意修改或補(bǔ)充的話，購(gòu)房者有權(quán)重新選擇開(kāi)發(fā)商及樓盤(pán)。   現(xiàn)實(shí)中也存在開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金鏈條斷裂，可能會(huì)無(wú)力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，而停工時(shí)間較長(zhǎng)可能會(huì)形成爛尾樓，這對(duì)于購(gòu)房者維護(hù)自身的利益非常不利。建議您在簽正式合同之前，再實(shí)地了解一下項(xiàng)目情況。如果選擇購(gòu)買(mǎi)，一定要詳細(xì)約定交房時(shí)間，以及相關(guān)的違約責(zé)任。 購(gòu)房者交納房款之后，開(kāi)發(fā)商一般出具的是收據(jù)，正式的購(gòu)房發(fā)票通常會(huì)在交房的時(shí)候給購(gòu)房者。主要是因?yàn)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同中的約定不是**終的實(shí)際面積，在實(shí)際建造過(guò)程中會(huì)有或多或少的誤差，所以，只有等到實(shí)際測(cè)量面積出來(lái)之后，該房屋的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格才會(huì)準(zhǔn)確無(wú)誤，一般就在這時(shí)候出具發(fā)票。目前市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商基本上都是這么做的。 買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng)**后,還要約定配套設(shè)施,如個(gè)人的門(mén)\窗型號(hào),是否一戶(hù)一表等；公用的綠化、電梯等等。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:27

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同需要注意些什么問(wèn)題 如何保障自己的利益
  答

  **近幾年，涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛近幾年呈現(xiàn)高發(fā)、復(fù)雜、多元化的態(tài)勢(shì)，究其原因是這類(lèi)規(guī)避措施所夾雜的利益誘惑，是這類(lèi)糾紛產(chǎn)生的重要根源。小編特意總結(jié)了新房合同相關(guān)的一些陷阱，來(lái)提醒大家注意。 陷阱1：手續(xù)不全 以小利引誘購(gòu)置 一些開(kāi)發(fā)商在未拿到預(yù)售許可證的環(huán)境下，就舉行所謂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的價(jià)格相對(duì)較低，對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，十分具有誘惑力。通常買(mǎi)房人自以為得到了好處，開(kāi)發(fā)商也借此時(shí)機(jī)籌到了資金。然而，這種方式是不正當(dāng)?shù)摹Ｒ坏┏隽祟}目，買(mǎi)房人的投資就充滿(mǎn)了危險(xiǎn)。 因此，購(gòu)房者在確定簽合同之前，應(yīng)該在售樓部仔細(xì)檢查開(kāi)發(fā)商的證件是否齊全。一個(gè)合法規(guī)矩的開(kāi)發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書(shū)”。 陷阱2：補(bǔ)充合同上 開(kāi)發(fā)商暗地動(dòng)手腳 目前的購(gòu)房合同，基本上都是采用房管部門(mén)統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本。即使如此，購(gòu)房者也切莫掉以輕心，一定要注意查看合同及補(bǔ)充件上雙方所填寫(xiě)的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。 有些開(kāi)發(fā)商在合同文本及補(bǔ)充文件上，事先已填寫(xiě)好內(nèi)容，這里面大多存在著條款約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。比如說(shuō)，開(kāi)發(fā)商違約應(yīng)付的利息是總價(jià)款的月萬(wàn)分之三，而購(gòu)房者違約要付的利息卻變成了日萬(wàn)分之三。因此，一旦發(fā)生此類(lèi)情況，買(mǎi)房人一定要堅(jiān)持自己的意見(jiàn)，以免日后的麻煩。 陷阱3：合同空白條款藏玄機(jī) 開(kāi)發(fā)商交給客戶(hù)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上，往往會(huì)有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后寫(xiě)入內(nèi)容的，而有些選擇性填寫(xiě)處，可能還空著。這時(shí)，購(gòu)房者往往以為該約定的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開(kāi)發(fā)商日后作弊提供了條件。 陷阱4：簽合同前 必須先交定金 有的開(kāi)發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購(gòu)房者交一定數(shù)額的定金或“誠(chéng)意金”，只給購(gòu)房者一個(gè)收條。一旦發(fā)生糾紛，往往使得購(gòu)房者在追究開(kāi)發(fā)商責(zé)任方面，舉證困難。 因此，購(gòu)房者一定要注意房屋買(mǎi)賣(mài)的付款方式是否規(guī)范，在合同中對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。 陷阱5：交房日期故意模糊不清 開(kāi)發(fā)商因資金不足或工期拖延而延期交房是經(jīng)常有的事，為避免承擔(dān)違約責(zé)任，往往在預(yù)售合同上大做文章，比如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。 對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的違約責(zé)任。

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同需要注意些什么問(wèn)題
  答

  《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》作為商品房交易雙方法律關(guān)系確立的主要依據(jù)，在購(gòu)房過(guò)程中的重要性自不必說(shuō)。為了更好地保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)注意以下問(wèn)題： 一、注意認(rèn)購(gòu)書(shū)的圈套 為了避免認(rèn)購(gòu)書(shū)成為圈套或者日后的負(fù)擔(dān)，需要認(rèn)真審查認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容對(duì)正式合同主要內(nèi)容的明示約定或者交叉約定，并弄清楚訂金締約過(guò)失責(zé)任和違約責(zé)任，注意定金擔(dān)保責(zé)任條款的具體含義，從而對(duì)有關(guān)認(rèn)購(gòu)書(shū)的條款重新約定并再次進(jìn)行修正。同時(shí)，建議約定如下條款：1. 若因?qū)Ρ菊J(rèn)購(gòu)書(shū)約定之外的事項(xiàng)協(xié)商不成而無(wú)法簽訂購(gòu)房合同的，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任;2. 如果房產(chǎn)商提出的合同事項(xiàng)與廣告宣傳不符的，屬于售房者違約，并承擔(dān)違約責(zé)任。 二、注意合同約定面積與實(shí)際面積的差異 在以建筑面積作為銷(xiāo)售面積的合同中，實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)建筑面積不變，而公攤面積增大、套內(nèi)建筑面積卻減小的情形，建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》(2001年6月1日實(shí)施)第20條的規(guī)定對(duì)此欺詐銷(xiāo)售的情況沒(méi)有禁止性規(guī)定。因而，建議消費(fèi)者弄清楚有關(guān)建筑面積的含義，爭(zhēng)取選擇以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的方法進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易，并以此據(jù)實(shí)結(jié)算。 三、按揭買(mǎi)房者需謹(jǐn)慎 對(duì)于需要按揭貸款的消費(fèi)者，建議在認(rèn)購(gòu)書(shū)或者購(gòu)房合同中明確：1. 房產(chǎn)商已經(jīng)審查了購(gòu)房者的有關(guān)情況，并認(rèn)為完全符合按揭貸款條件;2. 按揭貸款手續(xù)由房產(chǎn)商代為辦理;3. 如果因客觀原因?qū)е虏荒苻k理按揭貸款手續(xù)，購(gòu)房者有權(quán)退房，且不承擔(dān)違約責(zé)任以及任何損失。 四、彌補(bǔ)逾期交房造成的損失 逾期交房的違約情況比較普遍，但往往銷(xiāo)售方不承擔(dān)什么責(zé)任，而由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失只能由購(gòu)房者獨(dú)自承擔(dān)，原因是在房屋銷(xiāo)售合同中約定了免責(zé)條款。在此，本律師建議，購(gòu)房者在簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)，一方面要明確約定交房的具體時(shí)間，制約銷(xiāo)售者的免責(zé)條款，給銷(xiāo)售者以履約壓力，保證及時(shí)有效地履行合同，加大銷(xiāo)售者逾期交房的違約責(zé)任。同時(shí)，對(duì)逾期交房時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的情況，約定購(gòu)房者的單方退房權(quán)利。這種保證是必要的，也是可行的。 五、把好接受房屋時(shí)的“交接”關(guān) 法律手續(xù)方面，依照相關(guān)法律規(guī)定，商品房需經(jīng)驗(yàn)收合格(住宅小區(qū)要經(jīng)綜合驗(yàn)收合格)后方可交付使用，其重要標(biāo)志是取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》。同時(shí)，根據(jù)法律規(guī)定和合同約定，銷(xiāo)售者應(yīng)當(dāng)同時(shí)交付《商品房質(zhì)量保證書(shū)》(由省建設(shè)廳統(tǒng)一印制)和《商品房使用說(shuō)明書(shū)》(即“兩書(shū)” “一表”)。建議購(gòu)房者在合同中明確約定：1. 不交付“兩書(shū)”，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接房;2. 不出示“一表”，視為未交接。 拿到房屋鑰匙的同時(shí)，須認(rèn)真檢查房屋現(xiàn)實(shí)狀況和合同約定是否一致，是否有質(zhì)量問(wèn)題等，檢查合格后，方可填寫(xiě)《確認(rèn)書(shū)》。 六、重視產(chǎn)權(quán)登記 房屋所有權(quán)證作為房產(chǎn)所有權(quán)的合法有效證明，對(duì)于房產(chǎn)占有、使用、收益、處分權(quán)起著至關(guān)重要的作用。根據(jù)購(gòu)房者自身情況，從婚姻法、物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定出發(fā)，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定產(chǎn)權(quán)人的共有人，在辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中買(mǎi)賣(mài)雙方的法定責(zé)任和約定權(quán)利義務(wù)。有必要的話，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)力爭(zhēng)過(guò)期不能辦理房屋所有權(quán)證時(shí)退房的權(quán)利。 七、約定物業(yè)管理 對(duì)沒(méi)有配套物業(yè)管理的房屋買(mǎi)賣(mài)，由于沒(méi)有相應(yīng)業(yè)主大會(huì)，物業(yè)公司暫由銷(xiāo)售者委托或托管，因而房屋買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)管理為前期管理。對(duì)有物業(yè)管理的大型樓盤(pán)和高檔小區(qū)，應(yīng)該注意《物業(yè)管理公約》的約定內(nèi)容，無(wú)異議后簽字認(rèn)可。 八、其他補(bǔ)充事項(xiàng)。 1、對(duì)于室內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行適當(dāng)關(guān)注，并對(duì)相鄰建筑、不良設(shè)施、噪聲污染等內(nèi)容加以約定; 2 、明確交付時(shí)的入住條件，如供水、供電、通煤氣、排水等; 3、交付后的質(zhì)量保修責(zé)任，應(yīng)當(dāng)保留長(zhǎng)時(shí)間不能修復(fù)及經(jīng)兩次修理后仍不能正常使用時(shí)退房的權(quán)利; 4、另外，如果需要，建議對(duì)免費(fèi)車(chē)位、公共設(shè)施(如幼兒園等)、露臺(tái)使用面積等問(wèn)題進(jìn)行明確。 **后，千萬(wàn)注意，簽好合同后，請(qǐng)您自己保存一份復(fù)印件，記住讓對(duì)方蓋章，并注明：復(fù)印件與保存于房產(chǎn)商處的原件一致。 

• 問(wèn) 什么是購(gòu)房合同 簽訂購(gòu)房合同時(shí)需要注意些什么
  答

  買(mǎi)售人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，在簽訂合同前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)售人出示應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件，有關(guān)購(gòu)房合同是什么詳細(xì)的內(nèi)容請(qǐng)閱讀下文。 購(gòu)房合同是什么 購(gòu)房合同是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成的協(xié)議。 注意事項(xiàng) 1、買(mǎi)售人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢(xún)，如無(wú)異議視為雙方同意內(nèi)容。 2、在簽訂合同前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)售人出示應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。 3、合同條款應(yīng) 該嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，并由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同應(yīng)該要注意些什么
  答

  目前許多房產(chǎn)交易還處在“賣(mài)方”市場(chǎng)階段，許多房地產(chǎn)商借其優(yōu)勢(shì)地位，與消費(fèi)者簽訂了權(quán)利和義務(wù)不對(duì)等的合同，亟需政府有關(guān)部門(mén)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)控。同時(shí)，消費(fèi)者也應(yīng)采取恰當(dāng)方式維權(quán)，比如變通合同形式、在開(kāi)發(fā)商提供的合同文本上加“附頁(yè)”等，這是法律允許的，也是必要的。 專(zhuān)家們提醒消費(fèi)者在簽合同時(shí)尤其應(yīng)注意以下幾個(gè)方面： 檢查開(kāi)發(fā)商的“五證兩書(shū)”原件是否齊全，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷(xiāo)售預(yù)售許可證》《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，并要抄下證件的號(hào)碼。 房子宏觀規(guī)劃(主要是外部環(huán)境)要詳細(xì)約定。如戶(hù)型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)的承諾等，可以以“附頁(yè)”或“附條件合同”的形式簽訂。 約定房子面積。建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積及其測(cè)量方法要明晰，將開(kāi)發(fā)商有關(guān)面積的宣傳材料擇要寫(xiě)入合同。 交房時(shí)間和預(yù)期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)等，同時(shí)明確違約責(zé)任。注意開(kāi)發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過(guò)長(zhǎng)延遲交樓時(shí)間。 明確房產(chǎn)證辦理的具體時(shí)間以及無(wú)房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。 房子的保修期限和范圍。依據(jù)國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量問(wèn)題判斷標(biāo)準(zhǔn)，確定是否出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，并對(duì)維修期限、條件作出約定。

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同需要注意什么
  答

  1,面積差異的處理2，交房時(shí)間，逾期交房的處理3，產(chǎn)權(quán)證什么時(shí)間內(nèi)辦好4，裝修標(biāo)準(zhǔn)基本就這些了，也沒(méi)有別的了，都是格式文本的

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