如何應(yīng)對開發(fā)商違規(guī)預(yù)售 購房訂金退回流程有哪些

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• 138****7652

  近日一位蘭州市民反映“潤銀第一城”違規(guī)預(yù)售問題，市民王先生表示，自己在2014年11月底通過“潤銀第一城”售樓中心認(rèn)購了一套商品房，繳納了1萬元訂金并參與“1萬抵10萬”活動(dòng)，項(xiàng)目將在2015年3月開盤。不過隨后的發(fā)展卻超出了王先生的預(yù)期。 該樓盤在2015年3盤并未如期開盤，直到2015年9月，王先生前往該樓盤咨詢開盤問題，卻被告知房子已售完。無奈王先生要求退還1萬元訂金，不過卻被開發(fā)商方面一直推脫。 后王先生投訴至蘭州市房管局，了解到該樓盤在2015年11月才取得預(yù)售證。 上面這種情況表明，王先生遇到了開發(fā)商違規(guī)銷售問題。 主要有以下兩點(diǎn)違規(guī)情況： 1、虛假宣傳 開發(fā)商開展的“1萬抵10萬”的宣傳廣告，并未得到開發(fā)商高層認(rèn)可，系該售樓處銷售經(jīng)理在為聚攏人氣，促銷樓盤在未經(jīng)開發(fā)商高層同意下開展的前期認(rèn)購活動(dòng)。這屬于開發(fā)商內(nèi)部管理問題，給購房者造成的損失必須予以賠償。 2、違規(guī)開展預(yù)售活動(dòng) 開發(fā)商于2015年11月取得預(yù)售證，卻提前一年開展認(rèn)籌認(rèn)購活動(dòng)，這屬于明顯的違規(guī)行為。購房者參加這種預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)非常大，萬一開發(fā)商跑路，維權(quán)就會很艱難了。在上面的案例中，王先生所認(rèn)繳的是“訂金”，與“定金”有明顯區(qū)別，訂金不屬于法律詞語，不具備擔(dān)保性質(zhì)，當(dāng)合同不能履行時(shí)，開發(fā)商應(yīng)無條件退款。如果開發(fā)商拒不退回，可向房管局投訴，也可通過訴訟等方式來維權(quán)。 我們建議購房者，在購買期房時(shí)，不要參與沒有取得預(yù)售證的內(nèi)部認(rèn)購活動(dòng)，雖然價(jià)格更優(yōu)惠，但風(fēng)險(xiǎn)卻不可估計(jì)。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:40

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• 問 如何應(yīng)對開發(fā)商逾期交房 業(yè)主退房途徑有哪些
  答

  開發(fā)商逾期數(shù)月不交房，業(yè)主可以退房嗎？小南先跟大家看個(gè)例子，再為大家作解讀。 【案例】 市民王先生在2014年的夏天購置了一套120平米的婚房，簽訂的購房合同上，開發(fā)商約定在2015年11月31日之前交房。但是至今房子沒交，春節(jié)都過了，婚都結(jié)了，但是房子還沒收到。當(dāng)時(shí)簽訂的合同上，并沒有規(guī)定如果違約有什么懲罰?，F(xiàn)在跟開發(fā)商協(xié)商未果，可以退房嗎？ 【律師解答】 一般情況下，開發(fā)商不會在合同中主動(dòng)寫上如果逾期交房要承擔(dān)什么責(zé)任。如果開發(fā)商無法按期交房，業(yè)主可以給予開發(fā)商一定的寬限期限，但開發(fā)商要承擔(dān)一定的違約責(zé)任。支付違約金的金額，為業(yè)主已交付的購房款從合同規(guī)定的交房期限到實(shí)際交房日期所發(fā)生的利息。 如果開發(fā)商在寬限期**后一天還沒有交房，業(yè)主有權(quán)解除購房合同，要求開發(fā)商返還購房款及所有利息，并支付違約金。違約金一般按所交購房款的一定比例計(jì)算，但一般不能超過所交房款的20%。 上述案例中，由于購房合同中并沒有約定逾期交房的責(zé)任承擔(dān)問題，所以，按照律師的解答處理就可以了。如果合同中有規(guī)定，與開發(fā)商協(xié)商未果，可以直接向法院提起訴訟。總之，房子是都可以退的。

• 問 如何應(yīng)對開發(fā)商擅自變更規(guī)劃 業(yè)主維權(quán)途徑有哪些
  答

  近日，武漢光谷一位業(yè)主李女士收房時(shí)遇到了糟心事，房子被延遲交付，后來開發(fā)商通知驗(yàn)收時(shí)，房子也未達(dá)到收房標(biāo)準(zhǔn)。 “房門未安裝，公共衛(wèi)生間被改造成普通房屋出售”，這是業(yè)主李女士在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)的。李女士買的是一套loft，收房前都已經(jīng)在滿心歡喜的籌劃裝修事宜了，可眼前的事實(shí)讓她心涼了半截。他們家的房子跟樣板間有非常大的區(qū)別，房門都沒有！收房時(shí)，墻面墻面都未達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)。在公攤上，開發(fā)商私自將樓層里的兩個(gè)公共衛(wèi)生間改造成普通商住房對外銷售。 **時(shí)問題這么多，業(yè)主該怎么維權(quán)呢？ 關(guān)于樣板間的問題，我們在以往的知識中提到過，精裝修的樣板將掩蓋了很多細(xì)節(jié)問題，消費(fèi)者難以察覺，只有在收房后才會被購房者發(fā)現(xiàn)，可那時(shí)已經(jīng)木已成舟。 我們知道開發(fā)商交房必須要滿足以下幾個(gè)條件： 1、須取得《建筑工程竣工備案表》； 2、取得“質(zhì)量保證書”和“住宅使用說明書”； 3、合格第三方機(jī)構(gòu)出去權(quán)威實(shí)測面積數(shù)據(jù)。； 4、合同約定的其他交房條件。 從李女士描述的情況看，她買的loft房子根本達(dá)不到交付標(biāo)準(zhǔn)，李女士完全可以拒收房屋，如果開發(fā)商沒有在約定的期限內(nèi)完成交房，李女士可以拒收房屋，并以此要求開發(fā)商退還購房款并額外賠償損失。 至于公攤部分的改動(dòng)，我國《商品房銷售管理辦法》第24條明確規(guī)定，開發(fā)商變更規(guī)劃需通過行政部門審批，這種情況下開發(fā)商可以免除行政責(zé)任，不過相應(yīng)的民事責(zé)任并不會被免除。更改公攤規(guī)劃給原業(yè)主帶來的影響應(yīng)通過書面形式告知購房者，造成的損失應(yīng)給出相應(yīng)的賠償。 業(yè)內(nèi)人士表示，我們在購買商品房時(shí)，應(yīng)與開發(fā)商就住宅和小區(qū)公共部分規(guī)劃及違約做出相應(yīng)的約定，作為合同附件，以保障購房者的利益。

• 問 購房者如何應(yīng)對開發(fā)商延期交房的情況
  答

  ①延期交付，經(jīng)催告后開發(fā)商在合理期限內(nèi)交付的，購房者不能要求解除合同，但是可以讓開發(fā)商按延期天數(shù)承擔(dān)違約金賠償。②開發(fā)商延期交房，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒有履行的，但是給出延期交房的理由，這種情況下購房人沒必要解除購房合同。雖然不是因?yàn)椴豢煽沽蚝贤s定的免責(zé)理由，但屬于購房者能夠承受的范圍，例如開發(fā)商資金出現(xiàn)問題導(dǎo)致停工了一段時(shí)間現(xiàn)已恢復(fù)等，購房者可以選擇等待并且要求開發(fā)商承擔(dān)違約金賠償。

• 問 購房者如何應(yīng)對開發(fā)商延期交房的情況
  答

  ①延期交付，經(jīng)催告后開發(fā)商在合理期限內(nèi)交付的，購房者不能要求解除合同，但是可以讓開發(fā)商按延期天數(shù)承擔(dān)違約金賠償。②開發(fā)商延期交房，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒有履行的，但是給出延期交房的理由，這種情況下購房人沒必要解除購房合同。雖然不是因?yàn)椴豢煽沽蚝贤s定的免責(zé)理由，但屬于購房者能夠承受的范圍，例如開發(fā)商資金出現(xiàn)問題導(dǎo)致停工了一段時(shí)間現(xiàn)已恢復(fù)等，購房者可以選擇等待并且要求開發(fā)商承擔(dān)違約金賠償。

• 問 面對開發(fā)商延期交房,業(yè)主該如何應(yīng)對
  答

  開發(fā)商延期交房屬于違約行為，根據(jù)《合同法》第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。業(yè)主可以查詢與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同上是否有延期交房的違約責(zé)任條款，如果有，則根據(jù)條款的約定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任并要求開發(fā)商繼續(xù)履行交房義務(wù)。

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