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房產(chǎn)證沒辦下來，交易時(shí)分以下兩種情況：一、剛交了**款，還沒有辦按揭這種情況是指開發(fā)商還沒有到房管局備案，這是比較好處理的。買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購(gòu)房合同，并將老的購(gòu)房合同收回即可。然后買方再將**款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了。二、正在還房貸的房子這種情況相對(duì)復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)也高，這是因?yàn)槿绻u方還在還房貸，在沒有房產(chǎn)證的情況下交易房屋，賣方應(yīng)當(dāng)還清銀行貸款將房子解壓，并辦理房屋注銷手續(xù)，之后再由買方與開發(fā)商簽訂新的商品房買賣合同，并重新在房管局備案。當(dāng)然，此種情況必須征得開發(fā)商同意才可辦理，并且此途徑不受法律保護(hù)，并不提倡，交易的風(fēng)險(xiǎn)很大。比較穩(wěn)妥的交易方式是建議買賣雙方等房產(chǎn)證下來后再進(jìn)行交易過戶，這樣可以避免房產(chǎn)交易中各種風(fēng)險(xiǎn)，但相對(duì)繳納的稅費(fèi)較多。解決辦法：一、雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶。雙方可以先簽一份協(xié)議，約定**款項(xiàng)，以及過戶時(shí)間（房產(chǎn)證下來就立即過戶），預(yù)付**款，然后就是等了。等到房產(chǎn)證下來再辦理過戶，先過房產(chǎn)證，出新證當(dāng)天再過戶土地證，過戶后再交付尾款。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時(shí)過戶，風(fēng)險(xiǎn)較低；缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高，且時(shí)間成本比較長(zhǎng)。因此建議：1、沒有房產(chǎn)證的房子在交易時(shí)風(fēng)險(xiǎn)比較大，買方和賣方都應(yīng)謹(jǐn)慎，除非是信得過的朋友，能夠知根知底。2、對(duì)買方來講，降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜。3、如果遇到特殊情況一定要賣（買）沒拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確房產(chǎn)證何時(shí)能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備，明白風(fēng)險(xiǎn)的存在。4、考慮到房?jī)r(jià)經(jīng)過一段時(shí)間會(huì)有波動(dòng)，買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，一方違約。二、直接更名。流程：1、賣方將銀行的貸款還清；2、賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。
全部3個(gè)回答>大產(chǎn)權(quán)房是什么意思？大產(chǎn)權(quán)房有哪幾個(gè)證件呢?
141****8695 | 2017-02-24 11:31:43
已有3個(gè)回答
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134****2829
大產(chǎn)權(quán)房即“小產(chǎn)權(quán)房”的相對(duì)詞，也就是購(gòu)房者既有了《房屋所有權(quán)證》，也有了《土地使用權(quán)證》?？梢院戏ǖ倪M(jìn)行二手房交易，買的房建在合法的建筑用地上。大產(chǎn)權(quán)房具有占有、使用、收益和處分四項(xiàng)完整的權(quán)能。大產(chǎn)權(quán)房即“小產(chǎn)權(quán)房”的相對(duì)詞，也就是購(gòu)房者既有了《房屋所有權(quán)證》，也有了《土地使用權(quán)證》。可以合法的進(jìn)行二手房交易，買的房間在合法的建筑用地上。買的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。按這種解釋普通商品房就是“大產(chǎn)權(quán)”房，經(jīng)濟(jì)適用房就是“小產(chǎn)權(quán)”房，對(duì)這個(gè)區(qū)別購(gòu)房人可從合同第1條土地使用權(quán)的取得形式中加以確認(rèn)。房地產(chǎn)商提供的土地證明如果是通過“劃撥”得來，就是這里說的“小產(chǎn)權(quán)”；如果是通過“出讓”或“轉(zhuǎn)讓”得來，就是這里所說的“大產(chǎn)權(quán)”。
查看全文↓ 2017-02-24 11:36:20
房屋產(chǎn)權(quán)證書是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證，是由人民政府房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)核發(fā)的具有法律效力的證件。房屋所有權(quán)人必須依法到房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。憑證出售、出租房屋。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括以下幾方面內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例、房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)繪部門的分戶房屋平面圖。 -
145****9524
購(gòu)買大產(chǎn)權(quán)的房子應(yīng)有哪幾個(gè)證件
查看全文↓ 2017-02-24 11:35:44
如果是買新房，就看5證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。五證齊全肯定是大產(chǎn)權(quán)房。當(dāng)然如果只有國(guó)有土地使用證 和商品房銷售（預(yù)售）許可證也沒問題，因?yàn)槿绻羞@2個(gè)證，前面3個(gè)證就肯定有的。如果是買2手房，只要有全國(guó)通用的房屋所有權(quán)證，房產(chǎn)交易核心可以正常辦理過戶，就應(yīng)該是大產(chǎn)權(quán)房。
開發(fā)商應(yīng)具有的五證：
(1)國(guó)有土地使用證
(2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證
(3)建筑工程用地規(guī)劃許可證
(4)建設(shè)工程施工許可證
(5)商品房預(yù)售許可證或銷售許可證。個(gè)人買房后要辦到3證：產(chǎn)權(quán)證、契稅證、土地證。大產(chǎn)權(quán)房子一般就是一個(gè)房產(chǎn)證，如果是外銷公寓的話會(huì)有兩證：房產(chǎn)證和土地證。 -
138****1819
大產(chǎn)權(quán)的定義
查看全文↓ 2017-02-24 11:33:35
國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中規(guī)定：凡按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的公房，購(gòu)房后擁有全部產(chǎn)權(quán)。市場(chǎng)價(jià)也就是住宅市場(chǎng)的行市價(jià)格或牌價(jià)價(jià)格。國(guó)家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可銷售。按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項(xiàng)支配權(quán)利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。在這里，房屋的全部產(chǎn)權(quán)與房屋的所有權(quán)是等同的，只不過是二者的提法有所不同。相對(duì)于“部分產(chǎn)權(quán)”而言，“全部產(chǎn)權(quán)”才有存在的意義。
二手房產(chǎn)權(quán)年限計(jì)算方式：
國(guó)務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》12條明文規(guī)定：“居住用地的土地使用較高年限為70年?！逼谙迯耐恋厥褂谜吲c政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)之日起開始計(jì)算（通常在土地出讓合同中有關(guān)于土地使用權(quán)使用年限的明確約定）。 而購(gòu)房者所得到的土地使用權(quán)，是開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者的。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！?br/>比如1995年開發(fā)商簽買到該房屋所屬土地的使用權(quán)，并且使用權(quán)是70年，那么到2015剛好滿20年，不論是一手房還是二手房，該土地的使用權(quán)就還剩50年，70-20=50年。也就是新房主只有50年的使用時(shí)間。
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房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。開發(fā)商應(yīng)具有的五證：(1)國(guó)有土地使用證 (2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （3）建筑工程用地規(guī)劃許可證(4)建設(shè)工程施工許可證 (5)商品房預(yù)售許可證或銷售許可證。個(gè)人買房后要辦到3證：產(chǎn)權(quán)證、契稅證、土地證。
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房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。開發(fā)商應(yīng)具有的五證：(1)國(guó)有土地使用證 (2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （3）建筑工程用地規(guī)劃許可證(4)建設(shè)工程施工許可證 (5)商品房預(yù)售許可證或銷售許可證。個(gè)人買房后要辦到3證：產(chǎn)權(quán)證、契稅證、土地證。
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房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。開發(fā)商應(yīng)具有的五證：(1)國(guó)有土地使用證 (2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （3）建筑工程用地規(guī)劃許可證(4)建設(shè)工程施工許可證 (5)商品房預(yù)售許可證或銷售許可證。個(gè)人買房后要辦到3證：產(chǎn)權(quán)證、契稅證、土地證。
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大產(chǎn)權(quán)房指的是：開發(fā)商出售的具有政府頒布的商品房預(yù)售許可證、購(gòu)買人購(gòu)買后能夠正常辦理房產(chǎn)證的房子，這種房屋就叫做大產(chǎn)權(quán)房，大產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)期限分為40年、50年和70年三種。大產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別有：1、房產(chǎn)證取得途徑不同大產(chǎn)權(quán)房辦理的房產(chǎn)證是由國(guó)家頒發(fā)的，是具有法律效力的，而小產(chǎn)權(quán)房大多都是沒有房產(chǎn)證的，擁有房產(chǎn)證的小產(chǎn)權(quán)房，房產(chǎn)證也是由鄉(xiāng)政府或鎮(zhèn)政府頒發(fā)的，并不具有法律效力。2、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同大產(chǎn)權(quán)房是擁有完全產(chǎn)權(quán)的，購(gòu)買后可以享有對(duì)房屋的各項(xiàng)權(quán)利，而小產(chǎn)權(quán)房一般是不完全產(chǎn)權(quán)的，購(gòu)買后只擁有房屋的使用權(quán)。3、買賣流程不同大產(chǎn)權(quán)房是可以在房產(chǎn)市場(chǎng)上流通的，購(gòu)買后可以自由買賣，出售時(shí)不需要繳納土地出讓金，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買后是不能在房產(chǎn)市場(chǎng)自由流通的，若要出售，需要繳納土地出讓金。
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