所謂房地產(chǎn)投資,是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè),以期在將來(lái)獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)投資過(guò)程主要有以下幾個(gè)階段:一、投資分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng),是個(gè)大量資金運(yùn)動(dòng)的過(guò)程,一旦作出投資決定,資金的投入就是一個(gè)難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過(guò)程。1.市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析的重點(diǎn)在于估計(jì)市場(chǎng)對(duì)于投資計(jì)劃中擬開(kāi)發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強(qiáng)度以及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析。2.財(cái)務(wù)分析。投資者經(jīng)由市場(chǎng)分析估計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)的收益,進(jìn)而估計(jì)出未來(lái)的現(xiàn)金流量。3.可行性分析??尚行苑治鍪且粋€(gè)綜合的步驟。投資者除了利用前述市場(chǎng)分析與財(cái)務(wù)分析的結(jié)果,研究和判斷其可行性外,還要進(jìn)行相關(guān)的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究,以了解投資計(jì)劃在法規(guī)限制上是否可行,以及目前的產(chǎn)權(quán)形式與產(chǎn)權(quán)的取得是否可行。二、土地開(kāi)發(fā)權(quán)的獲得這一過(guò)程中包括土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的取得與議價(jià)程序。當(dāng)在計(jì)劃時(shí)期確定投資計(jì)劃可行后,土地使用權(quán)以何種形式取得乃是投資者接下來(lái)考慮的要點(diǎn),如完全買(mǎi)斷,還是合作開(kāi)發(fā),或是部分使用權(quán)(如地上權(quán)),或長(zhǎng)期租賃等。在確定產(chǎn)權(quán)形式的同時(shí),要進(jìn)行的是獲得土地的程序及與土地所有者議價(jià)的程序,以確定產(chǎn)權(quán)的取得成本。在這一過(guò)程中,是從一級(jí)市場(chǎng)通過(guò)批租形式獲得土地,還是從二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)得土地,其具體法律手續(xù)各有差異,必須搞清楚其中的每一個(gè)環(huán)節(jié),以免產(chǎn)生不必要的糾紛。此外,由于房地產(chǎn)為良好的擔(dān)保品,而且其取得成本通常非常巨大,因此大多數(shù)的投資者皆運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿以取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),也就是向金融機(jī)構(gòu)融資以取得資金。不同的金融單位其信用成本與融資條件不同,因此在進(jìn)行融資活動(dòng)時(shí),要詳細(xì)評(píng)估投資計(jì)劃與各種融資機(jī)會(huì),以選擇**有利的融資方式。三、房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,首先要取得政府立項(xiàng)和規(guī)劃的許可。立項(xiàng)和規(guī)劃涉及到資金運(yùn)作及水、電、煤、路等各項(xiàng)配套條件,是一個(gè)相當(dāng)繁雜但又十分重要的工作。在房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,其與投資決策、土地使用權(quán)獲得一起又稱(chēng)為開(kāi)發(fā)前期工作時(shí)期。在上述前期工作完成之后,方可進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的建設(shè)開(kāi)發(fā)階段。以后的工作為根據(jù)規(guī)劃及開(kāi)發(fā)要求進(jìn)行設(shè)計(jì),然后尋找建筑商進(jìn)行營(yíng)造。在整個(gè)營(yíng)造過(guò)程中,投資者又必須進(jìn)行必要的監(jiān)督或委托監(jiān)理公司進(jìn)行建設(shè)監(jiān)理。由于開(kāi)發(fā)所需要的資金相當(dāng)龐大,因此在大多數(shù)的情況下,投資者仍須向金融機(jī)構(gòu)融資以取得資金。此時(shí),融資活動(dòng)又成為一項(xiàng)重要的工作,如何取得與選擇有利的融資機(jī)會(huì)與融資條件,以保證建設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度及按時(shí)竣工完成,成為此時(shí)融資活動(dòng)的主要目標(biāo)。四、房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)在房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段主要的工作,包括:1.是必須有完善的營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃。包括確定目標(biāo)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)者,擬定適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)策略及營(yíng)銷(xiāo)組織以求順利銷(xiāo)售。2.是實(shí)際的銷(xiāo)售活動(dòng),包括根據(jù)市場(chǎng)狀況及可能條件采取的各種促銷(xiāo)手段,以及如簽約、收取訂金、過(guò)戶登記等具體手續(xù)。3.為融資活動(dòng)的進(jìn)行。由于房地產(chǎn)金額龐大,在促銷(xiāo)的過(guò)程中,常常需要替買(mǎi)者安排有利的融資計(jì)劃以吸引買(mǎi)者,因此融資特別是購(gòu)房抵押貸款及各項(xiàng)分期付款的活動(dòng)也會(huì)成為這一階段的重要工作。在這一階段中,某些已開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn),如果不是以銷(xiāo)售為目的,或者因銷(xiāo)售狀況不理想,也可以把這部分房地產(chǎn)作為物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng),即以經(jīng)營(yíng)謀利為目的。經(jīng)營(yíng)的形態(tài)主要分為兩大類(lèi):1.是將房地產(chǎn)出租給他人,并定期收取租金獲取收益。這類(lèi)租賃的經(jīng)營(yíng)形態(tài),投資者負(fù)擔(dān)的管理成本較低,收益固定且風(fēng)險(xiǎn)較小,但是一般而言報(bào)酬可能較低。2.則是由投資者自己經(jīng)營(yíng)管理,此時(shí)投資者可能獲取較高的報(bào)酬,但卻須自行負(fù)擔(dān)營(yíng)運(yùn)的風(fēng)險(xiǎn),而且收益亦不穩(wěn)定。已開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn),在經(jīng)營(yíng)階段要依據(jù)不同的經(jīng)營(yíng)形態(tài),采取不同的管理活動(dòng),如維修、更新、保全、各種費(fèi)用稅金的繳納與各種收入的收取、以及實(shí)際從事?tīng)I(yíng)業(yè)的必要管理活動(dòng)等。此外,由于房地產(chǎn)是價(jià)高耐用的特殊商品,其維修物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)商品售后服務(wù)的必需,而且物業(yè)管理本身也已成為房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)中不可或缺的組成部分。因此,采取何種物業(yè)管理方法及如何真正搞好物業(yè)管理,也是房地產(chǎn)整個(gè)投資過(guò)程中必須認(rèn)真考慮的。
怎么投資房地產(chǎn)
157****2441 | 2017-03-31 16:14:17
已有4個(gè)回答
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148****7499
李嘉誠(chéng)說(shuō)過(guò),決定房產(chǎn)價(jià)值的,主要有三個(gè)因素,地段、地段、還是地段!分析地段,無(wú)非是交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療、生態(tài)、金融等角度,看起現(xiàn)有(或者未來(lái)規(guī)劃的)關(guān)于房產(chǎn)政策解讀,樓市走向,可以咨詢專(zhuān)業(yè)置業(yè)經(jīng)理,黃圣偉
查看全文↓ 2017-03-31 17:24:25 -
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145****3070
"房產(chǎn)熱”眼下正像瘟疫一樣傳遍整個(gè)國(guó)家。 成千上萬(wàn)的“菜鳥(niǎo)”們都迫不及待地想擠上這班車(chē),并希望藉此來(lái)彌補(bǔ)之前在股票市場(chǎng)的巨大損失。
查看全文↓ 2017-03-31 16:17:35
房地產(chǎn)再熱還是有一些需要注意的:
錯(cuò)誤一:帶著股票市場(chǎng)的投資心態(tài)去投資房地產(chǎn)。
錯(cuò)誤二:盲目投資。
錯(cuò)誤三:沒(méi)有現(xiàn)金儲(chǔ)備。
錯(cuò)誤四:過(guò)于貪婪。
錯(cuò)誤五:把房地產(chǎn)投資回報(bào)看得過(guò)于簡(jiǎn)單 -
147****8515
1、新政策的出臺(tái),無(wú)疑為那些通過(guò)貸款購(gòu)房的投資者戴上了“緊箍?jī)骸薄?jù)了解,此次宏觀調(diào)控,要求二套房**50%,利率上浮10%,但對(duì)投資寫(xiě)字樓和商業(yè)鋪面的門(mén)檻并無(wú)調(diào)整,于是,商業(yè)地產(chǎn)就成為了投資者理想的避風(fēng)港?!岸追块T(mén)檻的提高,縮小了投資寫(xiě)字樓的**差距,令不少房產(chǎn)投資者開(kāi)始轉(zhuǎn)投重慶寫(xiě)字樓。”重慶富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理譚國(guó)翔說(shuō),從國(guó)際市場(chǎng)慣例來(lái)看,寫(xiě)字樓的價(jià)格應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般住宅價(jià)格,尤其是中心地段的高端寫(xiě)字樓,但現(xiàn)在的情況是二者相差無(wú)幾,這恰好反映了重慶高端寫(xiě)字樓具有較大的上升空間。
查看全文↓ 2017-03-31 16:14:38
2、投資什么樣的商業(yè)**潛力更大,位于都市核心圈,同時(shí)擁有完善的交通體系,臨近江北嘴CBD的龍頭寺區(qū)域近期得到了大量投資者的青睞,尤其是中渝愛(ài)都會(huì)時(shí)尚公寓,戶型面積合適,總價(jià)低,地段、配套設(shè)施讓人無(wú)可挑剔,正以其時(shí)尚的產(chǎn)品形象、完美的產(chǎn)品品質(zhì),成為房產(chǎn)投資者的首選。
3、應(yīng)選擇繁華地段的房產(chǎn),因?yàn)?,房產(chǎn)**核心的價(jià)值還是地段,同時(shí),地段好的房子,配套成熟,生活便利,能夠給居住者帶來(lái)便利,利于出租和售賣(mài)。其次,得充分考慮交通方面的因素,擁有軌道交通**好。人是社會(huì)的有機(jī)組成部分,得融入社會(huì),但出行方面得考慮交通成本以及便利性
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問(wèn) 怎樣投資房地產(chǎn)答
房地產(chǎn)即是固定不動(dòng)產(chǎn),是土地上的附著物,土地具有不可再生的作用,具有保值和**的特性,那么房產(chǎn)也就有保值和增值的特性,所以永遠(yuǎn)有保值特性,但同時(shí)房產(chǎn)又是商品,是商品就需符合價(jià)值規(guī)律,會(huì)受供需關(guān)系影響等因素會(huì)有價(jià)格浮動(dòng),所以不動(dòng)產(chǎn)的投資盡量選擇在經(jīng)濟(jì)低迷吃緊和市場(chǎng)價(jià)格低迷的狀態(tài)下選擇投資,還有諸如城市級(jí)別,地段選擇,未來(lái)規(guī)劃、產(chǎn)品形式等多種因素決定了投資是否理想,要多方面去考慮。
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問(wèn) 如何投資房地產(chǎn)答
1、個(gè)人房地產(chǎn)投資應(yīng)注意的風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)具有增值的特性,這就決定了相對(duì)于其他投資工具而言,房地產(chǎn)投資有收益大風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)。如果你將購(gòu)置的房產(chǎn)用于出租,你不僅可以收回一部分資金,還可以獲得房產(chǎn)**所帶來(lái)的收益,這時(shí)幾乎沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)。至于炒賣(mài)房地產(chǎn),當(dāng)然會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)格一時(shí)的漲跌而面臨損失的風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō),投資房地產(chǎn)只有長(zhǎng)線投資才能始終立于不敗之地;而短線投資房地產(chǎn),有時(shí)會(huì)受到經(jīng)濟(jì)衰退的影響而導(dǎo)致全線崩潰。但根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)稱(chēng)的原理,投資者在可能獲取較高收益的同時(shí)也面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。如果投資者完全用自有資金買(mǎi)房,若房屋不能及時(shí)變現(xiàn),投入的資金就會(huì)被套牢,如果是通過(guò)貸款支付房款,就背上了長(zhǎng)期支付利息的包袱。因此在選擇房產(chǎn)作為投資工具的同時(shí),要具備對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受力和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力。通常房產(chǎn)投資成本高,投資收益的大小和成功與否要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的檢驗(yàn),因此投資者不應(yīng)草率行事。尤其是對(duì)于部分以借貸形式投入房產(chǎn)的投資者,更應(yīng)本著“穩(wěn)健”的原則,經(jīng)過(guò)精確計(jì)算后再選擇相應(yīng)的投資策略。有關(guān)金融專(zhuān)家表示,用于房屋住房還貸的比例,不宜超過(guò)家庭收入的40%。2、購(gòu)置房產(chǎn)后如何進(jìn)行投資操作投資者購(gòu)置房產(chǎn)后,即投資者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)住房,并適當(dāng)裝修、裝飾后出售或出租,以獲取投資回報(bào),是一種傳統(tǒng)的投資方式,也是迄今為止住房投資者**常用的一種方式。如何將房產(chǎn)出租出去,尋求合適的租戶,按時(shí)收取房租,就成為投資者關(guān)心的問(wèn)題。隨著房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的不斷壯大和成熟,客觀上也為房地產(chǎn)個(gè)人投資帶來(lái)新的機(jī)遇。如近年在各地興起的“房屋銀行”,對(duì)大多數(shù)希望選擇以出租作為投資方式,但又缺乏投資經(jīng)驗(yàn)的投資者來(lái)說(shuō),無(wú)疑是其首選方式。
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持續(xù)繳滿12個(gè)月或者累計(jì)繳存24個(gè)月以上并且還在繼續(xù)繳存可以貸款,貸款額度為你公積金余額的10倍。住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的對(duì)象是繳存住房公積金的在職職工和匯繳單位的離退休職工(并不是每個(gè)公積金管理中心都對(duì)離退休職工發(fā)放公積金貸款的),其貸款的對(duì)象必須具備下列條件:1.持續(xù)繳存12個(gè)月住房公積金或已累計(jì)繳存24個(gè)月以上且當(dāng)前還在繼續(xù)繳存。2.具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入,有償還貸款本息的能力。3.具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或有關(guān)證明文件。4.提供住房資金管理中心及所屬分中心、管理部同意的擔(dān)保方式。5.符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。以上條件每個(gè)地方的住房公積金管理中心不盡相同,以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn)!!一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人,即不限于住房公積金的繳存人和離退休職工,也就是說(shuō)其對(duì)象的范圍大于前者。職工申請(qǐng)住房公積金貸款的,貸款額度不得高于職工申請(qǐng)貸款時(shí)住房公積金賬戶余額(同時(shí)使用配偶住房公積金申請(qǐng)公積金貸款,為職工及配偶住房公積金賬戶余額之和)的10倍,住房公積金賬戶余額不足2萬(wàn)的按2萬(wàn)計(jì)算。
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問(wèn) 房地產(chǎn)投資怎么樣??答
投資房產(chǎn)不如投資黃金
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