怎么樣評(píng)估房屋價(jià)值？

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• 153****0330

  一、住宅房屋評(píng)估通常由四部分組成：
  1、房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格；
  2、建筑物重置價(jià)格；
  3、建安費(fèi)用；
  4、裝修裝飾部分的費(fèi)用。
  二、計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=某類型房屋的基準(zhǔn)價(jià)格×（1+樓層修正系數(shù)）×（1+朝向修正系數(shù)）×（1+其他因素修正系數(shù)）+房屋裝修部分價(jià)格

  查看全文↓ 2018-06-06 10:35:27
• 141****4907

  首先，應(yīng)依據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)年份的同類房屋、建筑物的預(yù)算定額或每平方米造價(jià)，加上不同年份的增調(diào)系數(shù)及其他應(yīng)計(jì)費(fèi)用，確定現(xiàn)階段每平方米的重置完全價(jià)位，則：
  重置完全價(jià)值=建筑面積×每平方米重置完全價(jià)值 （1）
  在評(píng)估中，將上題的公式（1）演變成：
  重估價(jià)值=建筑面積×每平方米重置完全價(jià)值K1×K2 （2）
  但公式（2）仍有不完備之處，經(jīng)改進(jìn)為：
  重估價(jià)值=（重置完全價(jià)值 殘值）×成新率-損壞折減價(jià)值+裝修增值+殘值 （3）
  在實(shí)際評(píng)估中，如使用公式（3）時(shí)，可以公式（2）作為參考、對(duì)照，務(wù)使評(píng)估盡量考慮周密，做到盡可能的公平、合理。

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• 157****0085

  房屋評(píng)估計(jì)價(jià)方法：以房屋建筑總面積(平方米)、按測(cè)定的重置單價(jià)計(jì)算房屋重置完全價(jià)值(原值)、根據(jù)評(píng)估的房屋新舊程度、計(jì)算房屋現(xiàn)值(凈值)。其計(jì)算公式如下：
  
  房屋重置完全價(jià)值(原值)=房屋建筑總面積×房屋重置單價(jià)±房屋的增減價(jià)值
  房屋現(xiàn)值(凈值)=房屋重置完全價(jià)值(原值)×評(píng)估的房屋新舊程度(%)
  房屋應(yīng)提折舊=房屋重置完全價(jià)值(原值)-房屋現(xiàn)值(凈值)
  年折舊額=房屋重置完全價(jià)值(原值)×(1-殘值率)÷耐用年限
  年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價(jià)值(原值)×100%
  尚可使用年限=房屋的耐用所限×評(píng)估的房屋新舊程度(%)
  房屋評(píng)估計(jì)價(jià)原則：是以房屋重置完全價(jià)值確定各類房屋的價(jià)值為房屋評(píng)估計(jì)價(jià)的基本原則。房屋重置完全價(jià)值是指房屋評(píng)估時(shí)前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費(fèi)的全部投資。 重置完全價(jià)值的確定，包括建筑安裝工程造價(jià)、室外工程費(fèi)、土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價(jià)值。

  查看全文↓ 2018-06-06 10:34:40

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 怎么樣評(píng)估房屋價(jià)值？
  答

  看區(qū)域是否為熱點(diǎn)地皇頻出的區(qū)域,往往是市場(chǎng)關(guān)注度較高的區(qū)域。試想,眾多房企競(jìng)相瞄準(zhǔn)同一個(gè)區(qū)域,爭(zhēng)搶某一塊地,且出現(xiàn)面粉貴于面包的現(xiàn)象,說(shuō)明什么?要某是該區(qū)域土地少有,要某是該區(qū)域未來(lái)前景可期,具備投資性。此外,如果地皇出現(xiàn),面粉都這么貴了,市場(chǎng)上的面包還有理由低于面粉嗎?后期面包價(jià)格上漲空間肯定巨大?？词欠駮?huì)有政策、規(guī)劃支撐區(qū)域規(guī)劃、政策支撐,是判斷該區(qū)域是否具備持續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ闹匾蛩?。從歷年來(lái)看,只要有政策規(guī)劃出臺(tái),或者地鐵線路、交通布局、區(qū)域功能劃分等重要的消息公布,相關(guān)受益區(qū)域樓市便會(huì)迅猛發(fā)展,且獲得長(zhǎng)期而持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力?？捶课菖涮资欠穹鲜袌?chǎng)發(fā)展方向綠色節(jié)能建筑、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新孵化空間等多種產(chǎn)品的火熱,均是因?yàn)槠漤槕?yīng)未來(lái)發(fā)展大方向而成為熱點(diǎn)?？捶课荼旧淼木C合價(jià)值譬如房屋的原開發(fā)商背景、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)資源、自身功能定位等?？傊?判斷某區(qū)域某樓盤是否具備投資價(jià)值,需要全面衡量,要用長(zhǎng)遠(yuǎn)的、發(fā)展的眼光理性分析和判斷,唯有如此,才能抓住機(jī)會(huì),尋找到潛力股?？捶课輧r(jià)值是否預(yù)先透支對(duì)比其他相似對(duì)應(yīng)區(qū)域房屋價(jià)值，看看當(dāng)前房屋區(qū)域價(jià)值看看那是否已經(jīng)被預(yù)先透支。在整體區(qū)域發(fā)展優(yōu)質(zhì)預(yù)期的情況下入手是較好的時(shí)段,一旦到了區(qū)域價(jià)值完全呈現(xiàn)的時(shí)候,也就不再有“價(jià)格低”一說(shuō)。例如通州、燕郊,受通州新城規(guī)劃的利好,如今價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)超過(guò)了當(dāng)前所能透支的價(jià)值力,在短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)可預(yù)期的利潤(rùn)變現(xiàn)。而例如房山等區(qū)域,政策利好和產(chǎn)業(yè)利好逐漸進(jìn)入一個(gè)可預(yù)期的軌道,而交通、配套等也正值日漸成熟,其投資潛力就會(huì)在數(shù)年內(nèi)快速變現(xiàn)出來(lái)?？捶课莸膬r(jià)值基數(shù)舉例來(lái)說(shuō)，我這里從2元漲到4元,你從7元漲到10元,雖然漲幅后者較大,但站在投資立場(chǎng),前者價(jià)值確實(shí)翻番,攤?cè)ベY金成本效應(yīng),投資力更是遠(yuǎn)大于后者。建議您，在買房時(shí)，應(yīng)該先投資區(qū)域,后投資產(chǎn)品基本上屬于他們共同的考量。除了區(qū)域,產(chǎn)品的硬價(jià)值屬性往往也代表了投資的可靠性,是對(duì)房屋保值的較大保障。

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• 問(wèn) 房屋價(jià)值怎么評(píng)估？
  答

  1、房屋評(píng)估的依據(jù)是房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。2、依據(jù)《北京市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估暫行辦法》第四條①、房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。②、對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以權(quán)屬證書和登記簿的記載為準(zhǔn);權(quán)屬證書與登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明登記簿確有錯(cuò)誤外，以登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照區(qū)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。3、依據(jù)《北京市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估暫行辦法》第七條被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

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• 問(wèn) 評(píng)估房屋價(jià)值要怎么評(píng)估呢？
  答

  1、看房齡2、看戶型3、看樓層4、看朝向5、看裝修6、看物管7、看位置8、看配套9、看小區(qū)10、看市場(chǎng)根據(jù)物價(jià)局的有關(guān)規(guī)定，目前評(píng)估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取累進(jìn)計(jì)費(fèi)率，如下：1、房屋總價(jià)100萬(wàn)元以下（含100萬(wàn)元）的，收取評(píng)估總價(jià)的0.42%。2、100萬(wàn)元到500萬(wàn)元的（含500萬(wàn)元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為0.3%。3、500萬(wàn)元到2000萬(wàn)元的收取評(píng)估總價(jià)的0.12%。4、2000萬(wàn)元到5000萬(wàn)元（含5000萬(wàn)元）的收取評(píng)估總價(jià)的0.06%。5、5000萬(wàn)元以上的收取評(píng)估總價(jià)的0.012%。

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• 問(wèn) 房屋價(jià)值怎么評(píng)估？?jī)r(jià)值評(píng)估是什么？有什么標(biāo)準(zhǔn)么？
  答

  裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)房屋裝修的評(píng)估，可以按《關(guān)于調(diào)整城市房屋拆遷補(bǔ)償安置有關(guān)費(fèi)用的通知》規(guī)定的裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，在上浮20%的范圍內(nèi)，由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

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• 問(wèn) 房屋評(píng)估價(jià)值是怎么評(píng)估的？
  答

  一、先要知道你所要評(píng)估的房屋是什么用途、結(jié)構(gòu)、樓層、裝修等，才能選定評(píng)估方法。二、房產(chǎn)評(píng)估的方法有市場(chǎng)法、成本法、收益法、剩余法等，要根據(jù)具體評(píng)估對(duì)象選擇相應(yīng)的評(píng)估方法，市場(chǎng)法一般評(píng)估住宅、商網(wǎng)，成本法、剩余法一般是評(píng)估工業(yè)，收益法很少使用。三、房地產(chǎn)評(píng)估的方法有以下幾種：1、成本法　(1)成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。(2)重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤(rùn)）得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。2、市場(chǎng)比較法挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評(píng)估過(guò)的、具備正常報(bào)價(jià)的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。3、剩余法房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)＝土地使用權(quán)價(jià)值＋房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。4、收益法不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。5、假設(shè)開發(fā)法對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等），通過(guò)測(cè)算正常開發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。6、基準(zhǔn)地價(jià)法針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，**后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。7、路線價(jià)法土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。四、具體的計(jì)算過(guò)程，你可以買一般房產(chǎn)估價(jià)師的書看，來(lái)進(jìn)行學(xué)習(xí)。

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