房屋評估價(jià)值是怎么評估的？

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• 137****7980

  一、先要知道你所要評估的房屋是什么用途、結(jié)構(gòu)、樓層、裝修等，才能選定評估方法。
  二、房產(chǎn)評估的方法有市場法、成本法、收益法、剩余法等，要根據(jù)具體評估對象選擇相應(yīng)的評估方法，市場法一般評估住宅、商網(wǎng)，成本法、剩余法一般是評估工業(yè)，收益法很少使用。
  三、房地產(chǎn)評估的方法有以下幾種：
  1、成本法　
  (1)成本積算法，即對取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
  (2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價(jià)值的方法。
  2、市場比較法
  挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評估過的、具備正常報(bào)價(jià)的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。
  3、剩余法
  房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測算出來時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)＝土地使用權(quán)價(jià)值＋房產(chǎn)價(jià)值，因此測算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。
  4、收益法
  不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
  5、假設(shè)開發(fā)法
  對于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價(jià)值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
  6、基準(zhǔn)地價(jià)法
  針對到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，**后得出估價(jià)對象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。
  7、路線價(jià)法
  土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。
  四、具體的計(jì)算過程，你可以買一般房產(chǎn)估價(jià)師的書看，來進(jìn)行學(xué)習(xí)。

  查看全文↓ 2019-01-20 18:41:13
• 131****3253

  房屋價(jià)值評估是根據(jù)評估目的和評估對象等條件，選擇相應(yīng)的評估方法進(jìn)行評估的活動。
  評估方法有市場法、 成本法、收益法、剩余法等。
  至于評估價(jià)一般都是中立價(jià)值，不會過高或過低。
  比如，稅務(wù)評估，要是評估價(jià)值過低，國家收稅少了，就是損失，那么就是評估公司的責(zé)任。
  比如，抵押貸款評估，評估價(jià)值過高，銀行因?yàn)橘J款審批額度過高，高于房屋本身價(jià)值，抵押物出現(xiàn)不良，那么銀行將會收不回來貸款額并且損失，那么這就是評估公司的責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-01-20 18:41:05
• 154****1566

  由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時(shí)間**可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測與判斷。
  
  房產(chǎn)評估實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場價(jià)格形成過程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。

  查看全文↓ 2019-01-20 18:41:01

相關(guān)問題

• 問 房屋評估價(jià)值公式
  答

  房屋評估價(jià)值沒有具體的公式，這是因?yàn)橛绊懛课莨纼r(jià)的因素有很多，比如說房屋的戶型、地段、配套設(shè)施以及房屋的樓層等。通常來說，可以找專門的評估人員，運(yùn)用精確的評估方法來進(jìn)行評估，此外還可以選擇平均估價(jià)法，把近期以及同類型的房屋成交價(jià)進(jìn)行匯總，取得平均值，從而得到房屋的估價(jià)。房屋的估價(jià)**終會影響到房屋貸款的額度以及房屋的稅費(fèi)，對二手房來說，如果房屋的估價(jià)越高，那么，可以貸款的額度也就越大，在支付**款時(shí)就可以相應(yīng)少付，但是房屋的稅費(fèi)就會相應(yīng)的增加，反之，則是貸款的額度較少，**較高，但是房屋的稅費(fèi)會相應(yīng)降低。不過通常情況下房屋進(jìn)行估價(jià)，是可以達(dá)到市場價(jià)值的80%~90%之間，如果房屋的房齡過長，那么，房屋的估價(jià)就相應(yīng)會更低一些。

• 問 房屋價(jià)值是如何評估的 評估價(jià)是高了好還是低了好
  答

  房屋價(jià)值評估是根據(jù)評估目的和評估對象等條件，選擇相應(yīng)的評估方法進(jìn)行評估的活動。評估方法有市場法、 成本法、收益法、剩余法等。至于評估價(jià)一般都是中立價(jià)值，不會過高或過低。比如，稅務(wù)評估，要是評估價(jià)值過低，國家收稅少了，就是損失，那么就是評估公司的責(zé)任。比如，抵押貸款評估，評估價(jià)值過高，銀行因?yàn)橘J款審批額度過高，高于房屋本身價(jià)值，抵押物出現(xiàn)不良，那么銀行將會收不回來貸款額并且損失，那么這就是評估公司的責(zé)任。

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• 問 評估房屋評估價(jià)怎么算?
  答

  估價(jià)房子的基本情況:如房子所在位置、臨街繁華狀況、樓房的建筑結(jié)構(gòu)、商鋪開問、進(jìn)深、寬深比、樓房的朝向、、商鋪使用率、內(nèi)部格局、內(nèi)部設(shè)施完備度、裝修情況、目前的使用狀態(tài)是出租?自用還是閑置?這些房子情況都很重要2.估價(jià)房子的權(quán)利狀況及房子現(xiàn)時(shí)的租金水平:如如果你的房子是商鋪的話,店鋪?zhàn)C載用途、合法產(chǎn)權(quán)面積、國有土地使用權(quán)剩余的使用年限、房子使用權(quán)是出讓還是劃撥;估價(jià)的房子如果是出租,出租合同是簽訂中長期還是短期租約,從租賃起止日開始租金水平以及押金的收取辦法。在調(diào)查房子租金時(shí),有些業(yè)主在購買商鋪后,由開發(fā)商統(tǒng)一的返會房子租金幾年,協(xié)議租金是不可以代表客觀市場租金,所以在評估房子時(shí)候要注意此類情況。3.對房子周邊的區(qū)位情況調(diào)查:如商業(yè)繁華度、商業(yè)集聚度、人流量、經(jīng)營特色、市場常見消費(fèi)群體、交通情況、市政及基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套等;周邊市場商鋪這一類用房的租金、售面積及價(jià)格水平等等。并在以上基礎(chǔ)上認(rèn)真填寫現(xiàn)場查勘記錄表;并且對估價(jià)房子拍照留證。

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• 問 ??房屋拆遷評估價(jià)格是怎么評估的
  答

  一、拆遷評估比準(zhǔn)價(jià)格的確定（一）評估比準(zhǔn)價(jià)格由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按下述二個(gè)價(jià)格從高確定：1．核發(fā)拆遷許可證之月與被拆遷房屋同類地段的商品住宅平均價(jià)格；2．根據(jù)交易價(jià)從高原則，從類似房地產(chǎn)中選取3個(gè)以上可比實(shí)例，進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正后確定的價(jià)格。二、非住宅用房拆遷評估有關(guān)系數(shù)及規(guī)定（一）《關(guān)于調(diào)整非住宅用房拆遷評估系數(shù)有關(guān)問題的通知》拆遷工業(yè)廠房、倉儲用房采用成本法評估的土地評估價(jià)公式中，期日修正系數(shù)從1.05調(diào)整為1.18。（二）采用成本法評估非住宅房屋時(shí)，土地評估價(jià)也可采用市場比較法的方法求取。三、裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)房屋裝修的評估，可以按《關(guān)于調(diào)整城市房屋拆遷補(bǔ)償安置有關(guān)費(fèi)用的通知》規(guī)定的裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，在上浮20%的范圍內(nèi)，由評估機(jī)構(gòu)評估確定。

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• 問 對房屋評估價(jià)值不服怎么辦?
  答

  根據(jù)國務(wù)院令第590號第十九條　對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。　　對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會申請鑒定?！　》课菡魇赵u估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

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