二手房的房屋評(píng)估報(bào)告怎么寫?

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• 142****2571

  1.房屋因素
  房屋在竣工后即進(jìn)入了折舊期,按照理論的折舊率,混合等結(jié)構(gòu)的房屋的折舊期限大約為50年,每年折舊率大約為2%;另外舊房子的套型比較落后、功能陳舊,這和新建的商品房無法進(jìn)行相比,“三小”的套型(小廳、小廚、小衛(wèi))需要扣減10%。此外,樓層對(duì)于價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生影響,若1層和5層為基準(zhǔn)價(jià),2層和6層為-3%,7層為-5%,3層和4層為+3%,若是樓頂則為-5%;而朝向如無朝南窗則為-5%。
  2.環(huán)境因素
  環(huán)境因素既有自然的也有社會(huì)的,既有大環(huán)境,也有小環(huán)境。在同一地段,舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū),比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等,舊房都要大打折扣的。再如社會(huì)環(huán)境,在同一土地級(jí)別地區(qū),有的適合經(jīng)商,有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍。配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別扣減5%,省、市重點(diǎn)中區(qū)的為+15%。
  3.心理因素
  如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮,人們一般不愿意買舊房,如果舊房的價(jià)格同新房相差不大,買舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙,心理因素為-8%。

  查看全文↓ 2018-06-06 11:22:16
• 147****6489

  是的。一般二手房交易程序如下，在稅費(fèi)繳納和貸款兩個(gè)環(huán)節(jié)是必須要評(píng)估報(bào)告的，因此二手房買賣必須先進(jìn)行評(píng)估。
  1買方咨詢
  買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  2簽合同
  賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  3辦理過戶
  買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  4立契
  房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  5繳納稅費(fèi)
  稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  6辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)
  交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  7銀行貸款
  對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  8打余款完成交易
  買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

  查看全文↓ 2018-06-06 11:21:50
• 135****3891

  二手房交易需要評(píng)估的地方有兩個(gè)環(huán)節(jié)
  1、銀行貸款評(píng)估，由銀行指定評(píng)估公司做出估值，用于銀行確定貸款金額，此環(huán)節(jié)需要評(píng)估公司出具《評(píng)估報(bào)告》
  2、交易稅申報(bào)評(píng)估，由地方稅務(wù)局核定或指定第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估,用于地稅局確定稅收金額，此環(huán)節(jié)就需要看地方稅務(wù)局的具體規(guī)定，通常而言，普通住宅交易由地稅局直接依據(jù)歷史交易值核價(jià)，非普通住宅就需要提前指定評(píng)估機(jī)構(gòu)出具《評(píng)估報(bào)告》。

  查看全文↓ 2018-06-06 11:21:18

相關(guān)問題

• 問 房屋評(píng)估報(bào)告怎么寫？
  答

  　房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告或房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般都有個(gè)格式：　　估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式　　A.0.1 封面：　?。?biāo)題：）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告　　估價(jià)項(xiàng)目名稱：（說明本估價(jià)項(xiàng)目的全稱）　　委托方：（說明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名）　　估價(jià)方：（說明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱）　　估價(jià)人員：（說明參加本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)人員的姓名）　　估價(jià)作業(yè)日期：（說明本次估價(jià)的起止年月日，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日）

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• 問 房屋租金評(píng)估報(bào)告怎么寫?。?/a>
  答

  房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范例　　一、房屋產(chǎn)權(quán)人(單位)：×××　　二、估價(jià)目的：拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估　　三、估價(jià)日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日　　四、估價(jià)時(shí)間：二00二年四月十五日(趨于拆遷日)　　五、估價(jià)依據(jù)　　1.中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》　　2.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;　　3.評(píng)估委托書：　　4估價(jià)評(píng)估人員勘察了解的情況;　　5.房屋所有權(quán)證(新北全字00311100號(hào));　　6.國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)》?！　×?、估價(jià)原則：本評(píng)估報(bào)告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評(píng)估目的和評(píng)估物業(yè)具體情況，具體遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、**高**佳使用原則、替代原則?！　∑?、估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，本報(bào)告采用市場比較法和收益還原法對(duì)拆遷評(píng)估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評(píng)估，至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價(jià)值。另外雖然在本報(bào)告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)，這是因?yàn)榇疬w房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價(jià)中予以考慮完全。本報(bào)告主要根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的精神進(jìn)行評(píng)估?！　“?、估價(jià)結(jié)果　　本評(píng)估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價(jià)的目的，遵循評(píng)估程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測算，并結(jié)合評(píng)估目的和評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)計(jì)算拆遷評(píng)估對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格為：　　人民幣小寫：206247元　　大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元　　九、評(píng)估價(jià)格有效期　　本報(bào)告評(píng)估時(shí)效為半年，自二00二年四月十五日起生效。隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和評(píng)估對(duì)象自身情況發(fā)生變化，評(píng)估對(duì)象的市場價(jià)值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評(píng)估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整?！　∈?、評(píng)估價(jià)格應(yīng)用范圍　　該評(píng)估報(bào)告結(jié)果僅供拆遷部門補(bǔ)償時(shí)參考，不做其它用途?！　∈?、估價(jià)的假設(shè)和限制條件　　1.估價(jià)假設(shè)條件　　我們?cè)u(píng)估的價(jià)值是現(xiàn)時(shí)價(jià)，及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)拆遷評(píng)估對(duì)象進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膮⒖純r(jià)格，假設(shè)：　　(1)有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主;　　(2)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓;　　(3)有一個(gè)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價(jià);　　(4)不考慮特殊買家的額外出價(jià)。　　2.限制條件　　(1)對(duì)于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù)，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對(duì)于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料?！　?2)本報(bào)告中的拆遷補(bǔ)償價(jià)，是指估價(jià)結(jié)果專供拆遷人與補(bǔ)拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的房地產(chǎn)估價(jià)，不包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償價(jià)格?！　?3)未經(jīng)評(píng)估單位書面同意，本報(bào)告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報(bào)告的解釋權(quán)歸評(píng)估單位所有。　　十二、特別聲明　　1.本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制?！　?.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。　　3.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。　　4.我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對(duì)標(biāo)的物現(xiàn)場勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評(píng)估人員對(duì)評(píng)估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協(xié)議，評(píng)估人員不承擔(dān)對(duì)評(píng)估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任?！　?.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。

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• 問 房屋評(píng)估報(bào)告怎么寫？房屋評(píng)估具體包含有什么內(nèi)容？
  答

  住宅房屋拆遷評(píng)估第十四條 高檔住宅房屋拆遷評(píng)估方法：高檔住宅房屋的拆遷補(bǔ)償適用市場比較法評(píng)估，直接套用可比實(shí)例修正方式進(jìn)行，也可視具體情況采用其它市場化方法評(píng)估，具體操作按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求執(zhí)行，可比實(shí)例的選擇要求參見附件二。第十五條 一般住宅房屋拆遷評(píng)估方法：一般被拆遷住宅房屋的界定及細(xì)分參見附件一，適用市場比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式估價(jià)。其拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格測算的技術(shù)路線為：1.確立評(píng)估基準(zhǔn)。在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評(píng)估基準(zhǔn)。“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求參見附件三；2.測算基準(zhǔn)價(jià)格。按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件參見附件二。其計(jì)算公式為：基準(zhǔn)價(jià)格 = ××××Vs—可比實(shí)例價(jià)格，n為可比實(shí)例的個(gè)數(shù)；—交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100；—交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評(píng)估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門公布的相關(guān)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行確定；—可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定可參見附件四；—可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件五；—可比實(shí)例權(quán)益因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅權(quán)益因素情況的修正系數(shù)，根據(jù)上述第八條規(guī)定，該系數(shù)取值為100。

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• 問 拆遷房屋重新評(píng)估報(bào)告怎么寫?
  答

  般住宅房屋拆遷評(píng)估方法，系數(shù)確定參見附件五。其計(jì)算公式為：根據(jù)被拆遷非營業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu).確立評(píng)估基準(zhǔn).確定評(píng)估價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定： ； 2，其取值參見附件三； 4：一般被拆遷住宅房屋的界定及細(xì)分參見附件一，系數(shù)確定可參見附件四，其公式為，直接套用可比實(shí)例修正方式進(jìn)行，3 其中Ｖo1為成套住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時(shí)； —可比實(shí)例權(quán)益因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅權(quán)益因素情況的修正系數(shù)

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• 問 ??二手房貸銀行上門評(píng)估嗎？二手房貸款評(píng)估報(bào)告多少錢？
  答

  二手房貸款買房的**不低于30%，貸款買二手房，可貸評(píng)估價(jià)（這個(gè)評(píng)估價(jià)是銀行認(rèn)可的房地產(chǎn)評(píng)估公司出具的）的7成。二手房的貸款額是按評(píng)估價(jià)來計(jì)算的，評(píng)估價(jià)比成交價(jià)低.!因此二手房的**款要把成交價(jià)和評(píng)估價(jià)之間的差額計(jì)算進(jìn)去1、貸款評(píng)估，此評(píng)估由銀行指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，用于銀行確定產(chǎn)權(quán)價(jià)值，確認(rèn)貸款發(fā)放金額，這個(gè)評(píng)估價(jià)是由評(píng)估公司根據(jù)歷史交易記錄或市場價(jià)格調(diào)查對(duì)比后的值，一般接近房屋成交價(jià)2、過戶評(píng)估，也就是稅收申報(bào)價(jià)，此評(píng)估由地方稅務(wù)局依據(jù)申報(bào)價(jià)和歷史成交數(shù)據(jù)確認(rèn)，如果申報(bào)價(jià)高于歷史成交數(shù)據(jù)水平，則以申報(bào)價(jià)為征稅標(biāo)準(zhǔn)，如果申報(bào)價(jià)低于歷史成交數(shù)據(jù)水平，則以地稅局的核定值為征收標(biāo)準(zhǔn)，此價(jià)格地稅局不會(huì)公布，也無法查詢，辦理比較多案件的中介有此評(píng)估價(jià)格。

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