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商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才在我國出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。 另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公有房屋、廉租住房、經(jīng)濟適用房等政府對其交易有限制條件的房屋。 什么是經(jīng)濟適用房? 經(jīng)濟適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而非建筑標準。經(jīng)濟適用房是國家為解決中低收人家庭住房問題而修建的普通住房，這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟適用房。
全部3個回答>經(jīng)濟適用房和商品房稅費一 樣嗎
135****4975 | 2018-06-14 20:55:41
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153****7600
1、商品房
查看全文↓ 2018-06-14 20:56:55
完整的房屋所有權(quán)包括四個部分：房屋使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)。普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書擁有全部的這四項權(quán)利，在不違反法律規(guī)定的情況下，可以自由的轉(zhuǎn)讓、出租或贈與，不受任何單位或個人的限制和干涉，其收益全部歸個人所有，購買人除稅費外不需要交其他的費用。
2、經(jīng)濟適用房
國家為照顧中低收入居民購房而實施優(yōu)惠措施，建造經(jīng)濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的，這就是經(jīng)濟適用房價格低的主要原因。根據(jù)北京市的規(guī)定：職工個人購買的經(jīng)濟適用房，房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書，即可依法進入二級市場上市交易。上市后，其收益全部歸個人所有。這就是說，經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)證書所擁有的權(quán)利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經(jīng)濟適用房在出售時，購買人要按經(jīng)濟適用房所在地標定地價的10％交納土地出讓金，沒有標定地價的，土地出讓金的價款暫按房屋售價的3％交納。這樣，在辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，購買人所得到的就是普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書，再次交易的時候，就無需交納土地出讓金了。 -
151****3887
一、賣方應(yīng)承擔的稅收和費用
查看全文↓ 2018-06-14 20:56:26
1、印花稅
成交價×0.05%(暫免征收)
2、營業(yè)稅
購入后超過5年(含)的普通住房出售的
免征收—營業(yè)稅
購入后超過5年(含)的非普通住房出售的。計算方法：(出售價格-購入價格)×5.6%
購入不足5年的住房出售的。計算方法：出售價格×5.6%
3、個人所得稅
自行申報
應(yīng)納稅額=(合同價-購買成本-合理費用) ，按照差額20%的個稅征收。目前朝陽成本價房如查不到原值的可按照合同價的全額1%征收個稅;
免稅條件：(1)自有唯一一套住房且居住五年以上免征個人所得稅;(2)對出售自有住房與購買價無差額的，可根據(jù)原購買房產(chǎn)發(fā)票免除征收。
4、土地增值稅(國土局)
應(yīng)納稅額=成交價的1%
免稅條件：(1)普通住宅在其轉(zhuǎn)讓時，暫免征收土地增值稅(2)轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅;(3)居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅;(4)居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。
5、城市維護建設(shè)費
該稅在賣方需要交納增值稅、營業(yè)稅的情況下交納，并按照繳納的增值稅、營業(yè)稅的稅費進行計算，若無需繳納增值稅、營業(yè)稅的，也無需繳納該項費用。
6、教育附加費
該稅在賣方需要交納增值稅、營業(yè)稅的情況下交納，并按照繳納的增值稅、營業(yè)稅的稅額進行計算，若無需繳納增值稅、營業(yè)稅的，也無需繳納該項費用。
優(yōu)惠價補足為成本價
以優(yōu)惠價(標準價)購買房產(chǎn)的，需要補足房產(chǎn)價款后，改成房屋成本價：
當年成本價(城八區(qū)按照1560元/平米)×建面×6%=上市可交易
7、成本價上市補交土地出讓金
以成本價購房或轉(zhuǎn)為成本價的優(yōu)惠價購房，若需上市的，需要補交土地出讓金：
當年成本價(城八區(qū)按照1560元/平米)×建面×1%=上市交易后成商品房
8、經(jīng)濟適用房補交土地收益金
(1)2008年4月8號之前，簽訂購房合同的，滿5年出售的，按照合同價的10%繳納(綜合地價款)土地收益金。
(2)2008年4月8日之后，簽訂購房合同的，滿5年出售的，按照出售價與原購房價差額的70%繳納土地收益金。
按經(jīng)濟適用房管理
房產(chǎn)證上寫有“按經(jīng)濟適用房管理”的字樣，房屋并非經(jīng)濟適用房，并非是法律法規(guī)強制性禁止交易的房屋。經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓時需要繳納10%的土地出讓金，而回遷房只需要繳納3%。由此可以看出不能將回遷房視為經(jīng)濟適用房。(安居房、康居房、危改回遷房、綠化隔離地區(qū))合同價×3%征收稅費即可。
9、測繪費
各區(qū)規(guī)定不同。
二、買方應(yīng)承擔的稅收和費用
1、印花稅
成交價×0.05%(暫免征收)
2、契稅
(1)普通住宅
個人購買家庭二套住房的，即合同價×3%征收;
個人購買家庭首套住房，且系90平米以下的，按1%征收，即合同價×1%;90-140平米合同價×1.5%;140平米以上均按3%征收。
(2)非普通住宅
成交價(合同價)×3%(超過140平米或50年商業(yè)辦公均一樣) -
135****1541
契稅 符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下（在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%）、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價的1.5%的契稅。反之則按3%。
查看全文↓ 2018-06-14 20:56:04
新政下的契稅：普宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、非普宅：3%、商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：3%
印花稅：買賣雙方各繳納房價款的0.05%！住宅暫時免征。
2購買 購買時間在5年內(nèi)的房屋需繳納的營業(yè)稅為：成交價×5.5%；5年后普通住宅不征收營業(yè)稅，高檔住宅征收買賣差價5%的營業(yè)稅。
新政下的營業(yè)稅：營業(yè)稅：普宅：五年內(nèi)：全額的5.6%（5.4%）五年外：免非普宅：五年內(nèi)：全額的5.5%（5.4%）五年外：差額的5.5%（5.4%）
城建稅。營業(yè)稅的7%；教育費附加稅；營業(yè)稅的3%。
個人所得稅，普通住宅2年之內(nèi)：{售房收入－購房總額－( 營業(yè)稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－購房總額－印花稅)×20%。出售公房：5年之內(nèi)，(售房收入－經(jīng)濟房價款－土地出讓金－合理費用)×20%，其中經(jīng)濟房價款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年以上普通住宅免交。
部分地區(qū)（如廣州），二手房交易的個人所得稅有兩種征收方式：據(jù)實征收和核定征收。核定征收:如果不能提供購房發(fā)票的二手房交易，個人所得稅按照:總房價X1%征收；據(jù)實征收:如果能夠提供購房合同和當初購買發(fā)票的，個人所得稅按照：買賣差額X20%征收。[2]
土地出讓金：成本價: 城八區(qū)內(nèi)：15.6元/平米城八區(qū)外：12.9元/平米。經(jīng)轉(zhuǎn)商：10% 按經(jīng)管理 3%（按成交價）
相關(guān)問題
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經(jīng)濟適用房是政府為了城鎮(zhèn)中低收入家庭所建造的住房,是增量房,售賣價格由政府制定。(只擁有房屋所有權(quán))房改房.是個人以成本價或標準價及其他國家認可的優(yōu)惠辦法向原產(chǎn)權(quán)單位購買的公有住房。商品房是從開發(fā)商手里購買的房屋。(是私產(chǎn)、大產(chǎn)權(quán))區(qū)別就是經(jīng)濟適用房五年內(nèi)不許出售.如出售要有特定條件.比如只能出售給符合經(jīng)濟適用房條件的家庭.或由政府相關(guān)部門收購.房改房要出售的話要補交土地出讓金.而商品房是直接可以上市出售的。房改房和商品房相比，有一筆費用肯定要交，就是補交土地出讓金，商品房沒有這筆費用；另外，一個比較未知且麻煩的問題是：除土地出讓金外，有的房改房可能還存在需要補交的費用，如房東超政策規(guī)定享受的，就還要交費用，這個問題可能中介和房東自己都搞不清楚或者不知道，只有在過戶的時候才會知道，商品房沒有這個問題。因此在買房改房的時候，這兩個費用要約定清楚，尤其是后一個，往往**后因為這個問題鬧糾紛。另外，還要搞清楚，房改房轉(zhuǎn)讓有無特殊限制。這三種價格出示的手續(xù)是有區(qū)別的，在購買“房改房”之前一定要調(diào)查清楚，做到心中有數(shù)。當年按市場價購房的，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以隨時上市交易；按成本價購房的，產(chǎn)權(quán)歸個人，但一般5年后才能進入市場交易，交易前要交納土地出讓金；按標準價購房的，職工擁有部分產(chǎn)權(quán)，具體按照當年標準價占成本價的比重來確定。
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根據(jù)目前相關(guān)法律規(guī)定，在售的已購經(jīng)濟適用可以房買賣和過戶，但通常分為兩種情況：居住時間達到5年及以上的經(jīng)濟適用房居住時間達到5年及以上的經(jīng)濟使用房，業(yè)主在出售時刻按照當前市場價格出售，但業(yè)主需要在房屋出售后，依照房屋出售成交額的10%繳納綜合地價款。例如：假設(shè)一套面積為100平方米的經(jīng)濟使用房，原始購房價格為3000元每平方米，若按照目前市場價4000元每平方米價格出售，則需繳納4000乘100乘10%的綜合地價款。辦理過戶買賣手續(xù)時，業(yè)主憑契稅完稅證明、房產(chǎn)證、住房轉(zhuǎn)讓合同等相關(guān)證件到房屋所在地的國土資源和房屋管理局辦理手續(xù)即可。提示：當業(yè)主以市場價格出售經(jīng)濟適用住房后，不能再次獲得購買經(jīng)濟適用住房和其他保障性質(zhì)住房的資格。居住時間尚未達到5年的經(jīng)濟適用房相關(guān)法律政策規(guī)定居住時間尚未達到5年的經(jīng)濟使用房，不允許以市場價格出售。若，確實需要出售經(jīng)濟使用房，業(yè)主必須以低于或等于購買時的房屋單價出售，并且只能由政府相關(guān)部門收購或出售給符合經(jīng)濟使用房購買條件的家庭。例如：一套面積為100平方米的經(jīng)濟使用房，原始購房價格為3000元每平方米，在居住時間未達到五年時，只能以3000元或低于3000元每平方米的價格出售，購買房屋的一方需要符合經(jīng)濟使用房的購買條件。此外，出售經(jīng)濟使用房的業(yè)主家庭再次購買經(jīng)濟使用房時，需要符合經(jīng)濟使用房購買條件。提示：綜合兩種情況的出售人都需要在房屋出售后憑契稅完稅憑證、房屋所有權(quán)證、原住房買賣合同、住房轉(zhuǎn)讓合同、戶口及身份證、結(jié)婚證等相關(guān)證件到其經(jīng)濟適用房所在區(qū)域房管局辦理相關(guān)手續(xù)。
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買賣區(qū)別：經(jīng)適房上市交易必須符合滿5年條件，且轉(zhuǎn)讓所得收益需交納30％作為土地收益款。購買經(jīng)適房不滿5年的，不可以交易和轉(zhuǎn)讓滿5年的經(jīng)適房如果上市出售，要交土地收益等價款。商品房交易不受滿5年條件限制，且不用交納土地收益價款。買家可以不是北京戶口，商品房和經(jīng)濟適用房還是有區(qū)別，經(jīng)濟適用房不可以出租，如果房主之后又購買其他住房，已購經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)就會被政府收回。商品房和經(jīng)濟適用房區(qū)別：一、產(chǎn)權(quán)和用途不同經(jīng)濟適用房是部分產(chǎn)權(quán)，不是完全產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用房要上市交易必須滿足一定的條件，并且只能用來自住，不能出租或者借給他人，不能從事居住以外的任何活動。如果房主之后又購買其他住房，已購經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)就會被政府收回。商品房的購房人取得的是完全產(chǎn)權(quán)，可以自由進行上市交易，可用于自住、出租或出借，可從事居住以外的其他活動。在符合限購政策的情況下，房主可以同時擁有不止一套的商品房房屋產(chǎn)權(quán)。二、購買條件和對象不同經(jīng)濟適用房享受政府優(yōu)惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實行申請審批制度。不考慮限購政策的情況下，商品房購買對象和條件不受限制。三、建設(shè)標準與定價政策不同經(jīng)濟適用房兼具經(jīng)濟性和適用性，建設(shè)標準和銷售價格都是由政府限定的，價格要低于市場價，政府依照保本微利的原則，給予一定的政策扶持，使低收入的家庭得到住房保障。其適用性則體現(xiàn)在要有必需的生活功能，能滿足居民基本的生活需要，且建設(shè)標準因地制宜。商品房的建設(shè)標準和銷售價格不是由政府來限定的，而是分別由開發(fā)商和市場經(jīng)濟決定的，雖然商品房的價格更高，但實用性、裝飾性與設(shè)計感是要更強的。
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兩限房全稱為限房價、限套型普通商品住房,也被稱為“兩限”商品住房。兩限房指經(jīng)城市人民政府批準,在限制套型比例、限定銷售價格的基礎(chǔ)上,以競地價、競房價的方式,招標確定住宅項目開發(fā)建設(shè)單位,由中標單位按照約定標準建設(shè),按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。 限價房一般是中低價位、中小套型的普通商品房,可根據(jù)具體樓層、朝向在±5%的范圍內(nèi)調(diào)整銷售價格,但平均銷售價格不得超過房屋銷售限價。兩限一個就是限制價格,限價不是死價,它的價格有個上限,也就是不論你賣多少,都不能超過這個價格。另一個就是限制居住面積,這個面積肯定比同地段的普通商品房的面積小。 限價房可以上市銷售,而且價格是由賣房人自己制定,不再受政府的約束。但是,一般買了限價房的人是不會賣的,因為買房的人資格是嚴格把關(guān)的,炒房產(chǎn)的人肯定買不到限價房。 經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃,由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造,以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格而言,是適中的、能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設(shè)計、單套面積設(shè)定及其建筑標準上強調(diào)住房的實用效果。經(jīng)濟適用住房的價格按建設(shè)成本確定。建設(shè)成本包括征地折讓費、勘察設(shè)計及前期工程費、建安費、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費、貸款利息、稅金、1%%7E3%的管理費。經(jīng)濟適用房以微利價出售。只售不租。其 成本價由7項因素(征地折遷費、勘察設(shè)計費、配套費、建安費、管理費。貸款利息、5%以內(nèi)的利潤)構(gòu)成。出售經(jīng)濟適用房實行政府指導(dǎo)價其售價由市、縣人民政府根據(jù)以上幾項因素綜合確定。并定期公布不得擅自提價銷售。 需要注意的是,經(jīng)濟適用房5年內(nèi)不得不得將經(jīng)濟適用房擅自轉(zhuǎn)讓、出租、出借或從事其他經(jīng)營性活動,不得辦理除購買經(jīng)濟適用住房貸款以外的抵押;原則上滿5年方可上市轉(zhuǎn)讓,還需向有關(guān)部門繳納土地收益等相關(guān)價款;而轉(zhuǎn)讓后,原購房家庭成員不得再次申請購買或者租賃經(jīng)濟適用房。 看你是要長期租還是短期的把,短期的還是兩限房好,長期的就經(jīng)濟使用房
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