私人住宅可以開(kāi)賓館嗎

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• 155****7531

  中央于去年2008年10月底下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)以創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》,其中提出,“按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件、程序和合同約定,允許創(chuàng)業(yè)者將家庭住所、租借房、臨時(shí)商業(yè)用房等作為創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所?！?br/>《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。這一條款是規(guī)定住宅業(yè)主享有基本物權(quán)的內(nèi)容，也是一個(gè)原則性和一般性的規(guī)定。就是說(shuō)，在一般情況下，住宅業(yè)主對(duì)享有所有權(quán)的住宅可以行使占有、使用、收益和處分權(quán)利，其中包括將住宅改作商用?！段餀?quán)法》也同時(shí)規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。這就是說(shuō)“住改商”并不是無(wú)條件的，住宅業(yè)主在改變住宅用途時(shí)不能隨意而為，需要滿(mǎn)足一定的條件：首先，相關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒(méi)有相應(yīng)的禁止性規(guī)定。這一條件還隱含著一個(gè)命題，那就是法律、法規(guī)和管理規(guī)約有權(quán)規(guī)定“住宅禁商”。其次，“住宅商用”必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，利害關(guān)系的業(yè)主不僅指“同幢樓房里其他的業(yè)主”，也包括“其他樓房里受到影響的業(yè)主”。這是妥善處理相鄰關(guān)系、充分尊重相鄰權(quán)的具體表現(xiàn)。如果相關(guān)的業(yè)主不同意，即使法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒(méi)有禁止，也不能將住宅改作商用。上述兩個(gè)條件必須是同時(shí)具備的，缺一不可。
  住改商產(chǎn)生的問(wèn)題。將住宅改變?yōu)楦鑿d、餐廳等經(jīng)營(yíng)的房屋，住宅的性質(zhì)、用途由居住變?yōu)樯逃?。這一改變帶來(lái)許多弊端，危害性大，主要表現(xiàn)有：（1）干擾業(yè)主的正常生活，造成鄰里不和，引發(fā)社會(huì)矛盾，這是當(dāng)前物業(yè)小區(qū)主要矛盾之一；（2）造成小區(qū)車(chē)位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張；（3）容易產(chǎn)生安全隱患，例如，來(lái)往小區(qū)人員過(guò)多，造成樓板的承重力過(guò)大，外來(lái)人員流動(dòng)快且雜，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，防火防盜壓力大，隱患多；（4）使城市規(guī)劃目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。本來(lái)某個(gè)地區(qū)的住宅原規(guī)劃是用來(lái)居住的，但由于將住宅大量改為經(jīng)營(yíng)性用房，用于商業(yè)目的，結(jié)果造成該地區(qū)交通擁堵、人滿(mǎn)為患；（5）造成國(guó)家稅費(fèi)的大量流失。因此，物權(quán)法頒布前已有法規(guī)、規(guī)章對(duì)業(yè)主是否可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房做了規(guī)定，例如《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。隨著這方面實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的不斷積累和完善，國(guó)家有關(guān)部門(mén)還將對(duì)這一問(wèn)題做出具體的規(guī)定。另外，作為業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約也可以依法對(duì)此問(wèn)題做出規(guī)定。
  利害居民的考量。住房是否能改成經(jīng)營(yíng)性用房其主要的作用的是考慮到相關(guān)居民的公共利益，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)不景氣和提倡創(chuàng)業(yè)也并不是“住改商”放行的充分理由,在給創(chuàng)業(yè)居民提供便利的同時(shí),也不能犧牲鄰里安寧。盡管當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況不佳,政策傾向于改善營(yíng)商環(huán)境,促進(jìn)居民創(chuàng)業(yè)的動(dòng)機(jī)充沛,但以往“住改商”問(wèn)題遺留的城市管理難題,種種利益沖突和矛盾,同樣是真實(shí)存在的社會(huì)問(wèn)題,迄今仍然造成困擾。如果只看到放行“住改商”帶來(lái)的顯性營(yíng)商成本下降,看不到就此帶來(lái)的矛盾沖突等隱性社會(huì)成本上升,同樣會(huì)造成難以消除的負(fù)面效果，這也不是中央政策的應(yīng)有之意，我們?cè)诳吹揭恍┓?、法?guī)、政策的具體條款是不能只看其表，而要結(jié)合立法宗旨和立法目的綜合考量，否則法律之間的打架或者相互抵觸是在所難免。把問(wèn)題的焦點(diǎn)交給相關(guān)利益的居民是法律一個(gè)不壞的選擇，應(yīng)為這本是一個(gè)公共利益問(wèn)題，法律很難界定，但是在實(shí)際操作中一些部門(mén)又把另一主體---居民自治組織居委會(huì)—拉入此利益博弈的網(wǎng)絡(luò)和關(guān)系鏈中。
  居民委員會(huì)的介入。國(guó)家工商行政管理總局關(guān)于住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)登記有關(guān)問(wèn)題的通知（工商企字[2007]236號(hào)）中規(guī)定“企業(yè)(公司)、個(gè)體工商戶(hù)在設(shè)立(開(kāi)業(yè))或住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)變更登記時(shí)，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除提交住所使用證明外，還應(yīng)當(dāng)提交下列材料：一是《住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)登記表》；二是住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)所在地居民委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明文件?！边@條規(guī)定詳細(xì)規(guī)定了改為經(jīng)營(yíng)性用房的程序，使其具有可操作性，也將物權(quán)法賦予公民改變房屋性質(zhì)的權(quán)利交由所在地居民委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)出具具有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明文件，既維護(hù)了想改變住宅性質(zhì)的居民權(quán)利，又對(duì)周邊的居民賦予一定的同意權(quán)和否決權(quán)，起到了平衡具有利害關(guān)系雙方權(quán)利的作用。但是對(duì)于具有多大范圍的居民享有同意權(quán)和否決權(quán)那？這一問(wèn)題在實(shí)際操作中沒(méi)有具體的規(guī)定，居委會(huì)明智的選擇是在出具相關(guān)證明之前在可能影響居民利益的范圍張貼證明或者聲明的告示，如果在規(guī)定的期限內(nèi)沒(méi)有人提出反對(duì)的意見(jiàn)，視為同意。
  權(quán)力的排序問(wèn)題。就以上的討論而論,這是兩種權(quán)利的排序問(wèn)題,是優(yōu)先保障公民使用和處置物權(quán)的權(quán)利,還是優(yōu)先尊重公民不受住宅性質(zhì)改換造成生活困擾的權(quán)利。在不同的利害相權(quán)方式下,會(huì)輸出不同的結(jié)果。不過(guò),作為對(duì)一項(xiàng)公共政策的評(píng)價(jià)來(lái)說(shuō),不得不承認(rèn),一刀切政策是**為粗枝大葉的管理模式。因?yàn)槠鋵?duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系缺乏考慮,除了便利政府管理,根本不能體現(xiàn)應(yīng)有的利益權(quán)衡。這就使一刀切的“住改商”政策,有進(jìn)一步商榷完善的必要。靈活有效的政策,當(dāng)然是較為理想的。在相關(guān)法律法規(guī)的約束之下有條件地放行,也就成為“住改商”政策的上佳出路。然而,慮及種種現(xiàn)實(shí),這種政策也有多重顧慮:行政管理是否有能力走出一放就亂、一抓就死的一刀切模式？所謂有條件放行,會(huì)不會(huì)給早已不受約束的行政權(quán)力再添尋租空間？《物權(quán)法》規(guī)定,“住改商”要業(yè)主遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,依目前基層自治組織的運(yùn)作狀況,能否有效履行這種職責(zé)？“住改商”帶來(lái)的公共設(shè)施使用費(fèi)用上升,又如何細(xì)化分?jǐn)偠恢劣跇?gòu)成公益侵犯？
  **不壞的明智選擇。交給具有利害關(guān)系的居民來(lái)說(shuō)是**明智也是**為妥帖的，因?yàn)闄?quán)利只有在影響到自身利益的面前才可能珍惜自己的權(quán)利?？紤]到以人為本，又考慮到“勞動(dòng)生存權(quán)利”優(yōu)先原則。據(jù)有關(guān)部門(mén)調(diào)查，居民能普遍接受居民區(qū)內(nèi)開(kāi)設(shè)煙酒店、復(fù)印店、廣告公司等，但不同意開(kāi)寵物店、歌廳、酒吧、飯店、鋼琴培訓(xùn)班等有氣味、有噪聲等的實(shí)體或公司。筆者建議“住改商”不搞一刀切，與其朝令夕改，不如謹(jǐn)慎行政。綜上所述，還是《物權(quán)法》把改與不改的問(wèn)題交給當(dāng)事人來(lái)處理的方式顯得更為高明，既體現(xiàn)了對(duì)當(dāng)事人權(quán)利的尊重，也有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和促進(jìn)就業(yè)。 但是同時(shí)業(yè)主在利用住宅進(jìn)行經(jīng)營(yíng)時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：一是裝修房屋時(shí)，不能隨意拆改承重墻，私改電線和燃?xì)饩€路等，要確保住宅樓的整體結(jié)構(gòu)不被破壞，從而影響房屋安全；二是經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目應(yīng)有所選擇，避免亂扔垃圾、夜間營(yíng)業(yè)，影響小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境；三是在住宅小區(qū)內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，要避免聲、光、電、氣、電波等不可量物對(duì)小區(qū)的居住環(huán)境以及居民身體健康構(gòu)成影響；四是在住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)盡量不占用業(yè)主共有部分，以免影響到其他居民的公共利益，否則你就需要多付你占用的公共部分物業(yè)費(fèi)。

  查看全文↓ 2018-06-27 14:01:21
• 146****8500

  不可以， 住宅是民用房,不是商業(yè)用房不能經(jīng)營(yíng)性使用。與現(xiàn)在的農(nóng)家樂(lè)不一樣。商業(yè)用房是指各類(lèi)商店、門(mén)市部、飲食店、糧油店、菜場(chǎng)、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，以及辦公用房，如寫(xiě)字樓等，還包括車(chē)庫(kù)等。
  　　《旅館業(yè)治安管理辦法》
  　　第四條　申請(qǐng)開(kāi)辦旅館，應(yīng)經(jīng)主管部門(mén)審查批準(zhǔn)，經(jīng)當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)簽署意見(jiàn)，向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方準(zhǔn)開(kāi)業(yè)。
  　　《中華人民共和國(guó)消防法》
  　　第十五條公眾聚集場(chǎng)所在投入使用、營(yíng)業(yè)前，建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當(dāng)向場(chǎng)所所在地的縣級(jí)以上地方人民政府公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防安全檢查。
  　　公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起十個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定，對(duì)該場(chǎng)所進(jìn)行消防安全檢查。未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營(yíng)業(yè)。

  查看全文↓ 2018-06-27 14:00:09
• 141****2573

  完全可以，開(kāi)賓館需要的手續(xù)和證照與你出租的房屋性質(zhì)沒(méi)有關(guān)系。

  查看全文↓ 2018-06-27 13:59:35

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 住宅可以當(dāng)賓館嗎？
  答

  需要經(jīng)過(guò)住建局的批準(zhǔn)才可以的。

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• 問(wèn) 寫(xiě)字樓可以開(kāi)賓館嗎
  答

  如果想要在寫(xiě)字樓里面開(kāi)賓館也是可以的，但是通常是會(huì)涉及到一系列的改造，賓館對(duì)消防要求比較嚴(yán)格，寫(xiě)字樓改賓館應(yīng)該到所在地公安局消防科去備案。如果涉及建筑結(jié)構(gòu)、外立面、上下水、內(nèi)部空間及電路改造，還需到所在地的建委備案。想要在寫(xiě)字樓里面開(kāi)賓館，有以下幾點(diǎn)的注意事項(xiàng)，可以進(jìn)行考量：1.需把握好賓館的選址。但也不是說(shuō)一定要選擇商業(yè)繁華地帶，需要根據(jù)定位來(lái)選擇合適地址，規(guī)模，檔次，建筑格局以及外形要與當(dāng)?shù)氐南M(fèi)群相匹配。2.考慮眾多其他因素如停車(chē)場(chǎng)問(wèn)題，隨著交通的便捷，選址的時(shí)候需要分析1公里至300公里范圍內(nèi)的消費(fèi)人群，一般行內(nèi)經(jīng)驗(yàn)是：中高檔酒店不宜選居民住宅區(qū)或中低檔消費(fèi)群，別墅型酒店**好選擇環(huán)境清幽的地點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)型酒店選址是需要注意周邊的商業(yè)配套。需要著重注意的是任何酒店都必須遠(yuǎn)離高速公路等噪聲污染嚴(yán)重地帶。

• 問(wèn) 住宅能開(kāi)賓館嗎
  答

  不可以， 住宅是民用房,不是商業(yè)用房不能經(jīng)營(yíng)性使用。與現(xiàn)在的農(nóng)家樂(lè)不一樣。商業(yè)用房是指各類(lèi)商店、門(mén)市部、飲食店、糧油店、菜場(chǎng)、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，以及辦公用房，如寫(xiě)字樓等，還包括車(chē)庫(kù)等。　　《旅館業(yè)治安管理辦法》　　第四條　申請(qǐng)開(kāi)辦旅館，應(yīng)經(jīng)主管部門(mén)審查批準(zhǔn)，經(jīng)當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)簽署意見(jiàn)，向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方準(zhǔn)開(kāi)業(yè)。　　《中華人民共和國(guó)消防法》　　第十五條公眾聚集場(chǎng)所在投入使用、營(yíng)業(yè)前，建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當(dāng)向場(chǎng)所所在地的縣級(jí)以上地方人民政府公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防安全檢查?！　」矙C(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起十個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定，對(duì)該場(chǎng)所進(jìn)行消防安全檢查。未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營(yíng)業(yè)。

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• 問(wèn) 寫(xiě)字樓可以開(kāi)賓館嗎？這其中的要什么資料誰(shuí)知道？
  答

  開(kāi)賓館對(duì)房屋性質(zhì)要求必須是商業(yè)用房，這個(gè)具體必須要向當(dāng)?shù)毓ど叹?、消防部門(mén)、公安機(jī)關(guān)申報(bào)審批后才可以的。根據(jù)批復(fù)檢查改建工程是否可行再對(duì)土地建筑進(jìn)行整改或施工。賓館必須建在商業(yè)用地上，改做酒店的話，受土地、規(guī)劃、消防、建設(shè)、房管、工商稅務(wù)等多個(gè)部門(mén)管理。且房屋必須是產(chǎn)權(quán)明確的私房，利用公房經(jīng)營(yíng)的必須符合房管部門(mén)的規(guī)定，經(jīng)營(yíng)用房屋所在地未被列入規(guī)劃發(fā)展范圍、土地未被國(guó)家征用、戶(hù)口未凍結(jié)的地區(qū)。

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)私人住宅如何開(kāi)商業(yè)用途證明
  答

  商業(yè)用房需要提供房產(chǎn)證就可以證明。房產(chǎn)證有房屋用途中明確了是住宅、還是商業(yè)。

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