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新房開盤后怎樣選房子

147****3730 | 2018-06-27 22:38:54

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  • 134****9009

    　　1、從樓盤的宣傳資料了解樓盤及房屋品質(zhì)
    　　樓盤宣傳資料是消費(fèi)者了解樓盤、做出購房決策的重要依據(jù)。武漢市樓盤銷售中主要用到的資料為樓書、樓盤模型、平面圖和房型圖。
    　　(1)如何看樓書?
    　　在看樓書之前，我們先要認(rèn)識樓書的性質(zhì)，樓書類似于產(chǎn)品介紹書，但和產(chǎn)品介紹書**大的不同是，在武漢房地產(chǎn)領(lǐng)域，樓書通常也充當(dāng)了廣告的角色。這就需要我們在閱讀樓書時(shí)了解何處為虛?何處為實(shí)?
    　　一般情況下，樓書中都會寫明樓盤的價(jià)格(有起價(jià)、均價(jià)與**高價(jià)，但通常只寫起價(jià));付款方式(一次性付款、銀行按揭、分期付款);地理位置、環(huán)境、交通(一般都稱小區(qū)交通方便、環(huán)境幽雅、地理位置好);配套服務(wù)、管理(非常完善，通常情況下是為了彌補(bǔ)地理位置、環(huán)境與交通的不理想);工程量(一般都稱規(guī)模非常大，就算是只有5～6棟樓);裝修與建筑特色(通常都稱為歐式風(fēng)格);金融方面的利益(稱房產(chǎn)**快);發(fā)展商與代理商的實(shí)力(稱自己的實(shí)力雄厚)等等方面。
    　　在樓書中要特別注意地理位置圖，樓書中的地理位置圖并不是由專業(yè)部門規(guī)劃設(shè)計(jì)的，而是由樓書設(shè)計(jì)人員按有利于銷售的方向繪制的，通常不標(biāo)準(zhǔn)。因此要了解樓盤的實(shí)際位置及離配套場所的距離還需要購房者現(xiàn)場查探。
    　　同時(shí)在樓書上要特別注意諸如“圖片僅作示意用途，如有修改，恕不另行通知。”“房地產(chǎn)商對本廣告內(nèi)容的正確性或完整性不做任何保證，也不負(fù)任何責(zé)任?！薄耙磺匈Y料均以政府**后批準(zhǔn)之圖以及法律文件為準(zhǔn)。”等類的提示。即使沒有此類提示，也沒有哪家房地產(chǎn)商在樓書上明示：宣傳內(nèi)容絕對真實(shí)。
    　　(2)如何看樓盤模型?
    　　一般來說，模型是比較準(zhǔn)確的，但由于以下原因，模型也可能給買房人造成一些誤導(dǎo)：
    　　密度錯(cuò)覺。沙盤上看起來，一些樓與樓之間寬松通透，樓間綠化，清新可人，但實(shí)際上蓋到現(xiàn)房時(shí)，才發(fā)現(xiàn)樓與樓之間的距離很近。 所以在看圖的基礎(chǔ)上還應(yīng)向售樓員了解建筑密度數(shù)據(jù)。
    　　設(shè)計(jì)改變。在方案報(bào)審過程中，規(guī)劃部門要求項(xiàng)目在某些方面進(jìn)行調(diào)整，因此，審定的設(shè)計(jì)圖紙肯定與原來的圖紙不同，這樣，模型在局部上會與實(shí)際交竣的工程有差異。另外，申報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》前，出施工圖時(shí)，有關(guān)方面經(jīng)過更深入的研究后，提出對原審定方案做一些局部調(diào)整，并報(bào)規(guī)劃同意，這樣也會造成原模型與交竣工程的差異。發(fā)生以上這兩種情況時(shí)，開發(fā)商一般不會因?yàn)檫@種局部的調(diào)整，再花幾萬塊錢重做模型。
    　　細(xì)節(jié)美化。模型公司在模型制作過程中，采用了一些特殊材料，加上燈光等的美化設(shè)計(jì)，沙盤模型效果一般非常誘人。
    　　觀看角度。一般人觀看模型是從俯瞰的角度，而觀看現(xiàn)場是平視或仰視角度。因此，沙盤比現(xiàn)房看起來要疏落有致得多。
    　　因此，看模型時(shí)要看關(guān)鍵性的地方和數(shù)據(jù)。比如小區(qū)內(nèi)的交通方式、車庫等配套的安放位置，樓棟之間的排列情況(樓棟之間有無遮擋等)。
    　　(3)如何看平面圖?
    　　購房人應(yīng)首先根據(jù)小區(qū)平面規(guī)劃圖，確定小區(qū)的環(huán)境布局是否理想，是否有足夠的綠化率與車位，樓與樓之間的間距是否夠大，是否影響采光。在看懂平面規(guī)劃圖后，應(yīng)仔細(xì)研究銷售平面示意圖：
    　　方位。目前預(yù)售平面圖上未標(biāo)明南、北向，購房人可向現(xiàn)場銷售人員詢問。
    　　景觀。除了平面圖外，通常房產(chǎn)公司還會畫上全區(qū)配置圖，應(yīng)仔細(xì)了解小區(qū)內(nèi)外的道路交通情況。
    　　棟距。多層兩棟樓之間的距離不少于6米，高層不少于13米。窗戶不是面對面地整齊排列，否則隱秘性太差。
    　　采光及通風(fēng)。房屋的采光面越多越好，如果某屋只有一面采光卻隔著三間房，房屋采光很差，就算白天時(shí)進(jìn)屋也一定要開燈。
    　　格局與空間的合理性。室內(nèi)格局要能完整區(qū)分公共區(qū)(如客廳、餐廳、公共衛(wèi)浴)及私秘區(qū)(臥房)，而附屬建筑物與主建筑物的面積分配也要成正比。
    　　(4)如何看房型圖?
    　　在看懂總平面規(guī)劃圖后，應(yīng)仔細(xì)研究房型圖。它將直接決定你購買的房屋情況。一般在房屋銷售中，售樓部會提供戶型平面圖和房型模型。這兩種方式都比較抽象，**大的用處是讓您了解到房屋內(nèi)部各個(gè)空間的分布和之間的關(guān)系。
    　　由于戶型圖是墨線圖、很少標(biāo)示比例尺及距離，因此很多銷售平面圖都有將家具的尺寸縮小的問題，使室內(nèi)空間看起來更寬敞，如將床、桌子、柜子的尺寸變小，而購房人在完工交房后，才發(fā)現(xiàn)擺了床后，室內(nèi)空間就所剩無幾了。因此，購房人對自己不懂的事項(xiàng)應(yīng)一一詳細(xì)了解，若自己看不懂戶型圖應(yīng)請專業(yè)人士代看、解釋，切不可因不好意思、擔(dān)心顯出自己無知而忽略戶型圖。
    　　在看圖時(shí)，還需注意以下幾項(xiàng)：
    　　方位：目前戶型平面圖上未標(biāo)明南、北向，購房人可向現(xiàn)場銷售人員詢問。一般坐北朝南的建筑物冬暖夏涼，方位**佳;東、西向房屋易東、西曬，使用空調(diào)也較耗電，北向房屋則較陰冷。而室內(nèi)空間如陽臺，因需曬衣，也適合朝南。
    　　采光及通風(fēng)：房屋的采光面越多越好。
    　　格局與空間合理性：室內(nèi)格局要能完整區(qū)分公共區(qū)(如客廳、餐廳、公共衛(wèi)浴)及私秘區(qū)(臥房)，管道越靠邊越好。廚房的空間是否可容納雙排柜，以及是否預(yù)留冰箱、排油煙機(jī)的空間，都可能影響日后使用的便利性。
    　　活動(dòng)空間：可以試想在房子中活動(dòng)的情形，體會動(dòng)線是否流暢，另外走道也不要有太多轉(zhuǎn)折，以免浪費(fèi)使用面積，廁所門不應(yīng)正對走廊或餐廳、臥房、廚房
    考察新房手續(xù)及開發(fā)商資質(zhì)
    　　考察樓盤手續(xù)及開發(fā)商資質(zhì)是了解該樓盤是否合法銷售的重要途徑。消費(fèi)者可通過以下幾方面進(jìn)行考察：
    　　1、查視五證二書
    　　購房者在購房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”和“兩書”，這是法律對銷售方的基本要求。
    　　五證：
    　　(1)國有土地使用證：
    　　國有土地使用證是單位和個(gè)人使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。
    　　(2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證：
    　　建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒有該證的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
    　　(3)建筑工程用地規(guī)劃許可證：
    　　建筑工程用地規(guī)劃許可證是辦理建筑工程用地規(guī)劃許可證后必須經(jīng)過的程序
    　　(4)建設(shè)工程施工許可證：
    　　建設(shè)工程施工許可證是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。武漢市建委負(fù)責(zé)開工審批等項(xiàng)工作。
    　　(5)商品房預(yù)售許可證：
    　　商品房預(yù)售證的主管機(jī)關(guān)是武漢市城市綜合開發(fā)管理辦公室，證書由市開發(fā)辦統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。
    　　“五證”中**重要的是土地使用證和商品房預(yù)售許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。
    　　在審查時(shí)，應(yīng)注意“五證”的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實(shí)際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。在其領(lǐng)取的《商品房內(nèi)/外銷預(yù)售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項(xiàng)目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應(yīng)著重審查您所購買的房屋是否在預(yù)/銷售范圍之內(nèi)。
    　　二書：
    　　(1)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照
    　　該執(zhí)照是取得企業(yè)法人資格的合法憑證，有限公司即屬此類。
    　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書
    　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等進(jìn)行核定。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書(以下簡稱資質(zhì)證書)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

    查看全文↓ 2018-06-27 22:40:27
  • 141****5960

    1、 做好買房前的準(zhǔn)備
    既然已經(jīng)決定了買房，那么自然就要先考慮到，需要什么樣的新房，想要在什么地段，想要什么形式等等。選購新房是比較好的，一般新房的設(shè)計(jì)比較新穎，而且質(zhì)量有保障，如今新房的貸款方便，物業(yè)服務(wù)等也較為齊全?？梢钥紤]到不同區(qū)域的新房情況以及樓盤的價(jià)格，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力做一個(gè)簡單的預(yù)算，看是否能夠承擔(dān)得了新房的價(jià)格，做好多方對比，選擇到合適的地段。
    2、 實(shí)地考察新房質(zhì)量
    光是從圖片上選擇是不夠的，做好實(shí)地考察工作是很重要的。實(shí)地了解新房的結(jié)構(gòu)，了解開發(fā)商的五證是否合法，看看新房周圍的環(huán)境、公共場所以及交通等條件，是否能夠符合生活居住需求。當(dāng)然如果選擇的是現(xiàn)房，還要看看內(nèi)部的環(huán)境、綠化等是否符合居住的質(zhì)量要求。
    3、 注意認(rèn)購簽約事項(xiàng)
    在確定了買房后合同是非常重要的，簽約要注意仔細(xì)檢查資格，談判好購買的價(jià)格、付款方式以及裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施以及物業(yè)管理等等，盡量保障自己的利益。如果覺得對這些方面不是很了解的話，其實(shí)可以選擇專業(yè)的律師來幫助審查，確保合同的法律性和效力性。

    查看全文↓ 2018-06-27 22:39:44
  • 132****4796

    購買商品房新房開盤購房流程應(yīng)注意的問題：選定項(xiàng)目后，交訂金前，**好向房地產(chǎn)行業(yè)的律師或懂行的朋友咨詢一下簽訂合同時(shí)應(yīng)注意的問題，如有條件**好聘請一位房地產(chǎn)專職律師代為辦理，從而確保購房后萬一與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛時(shí)不至于太被動(dòng)。
    做好上述準(zhǔn)備后，去售樓處交訂金，并同時(shí)簽訂認(rèn)購書和確定簽署正式合同的時(shí)間。（這期間特別要注意詳細(xì)查看開發(fā)商提供的“五證”及相關(guān)文件）。按照約定時(shí)間與開發(fā)商簽訂正式的購房合同，按合同約定的付款方式交納購房款項(xiàng)。 在規(guī)定期限內(nèi)，由開發(fā)商協(xié)助到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易管理部門辦理預(yù)售合同的登記手續(xù)，并按規(guī)定交納印花稅。合同登記后，需要辦理購房貸款的，可以著手辦理抵押貸款手續(xù)。

    查看全文↓ 2018-06-27 22:39:22

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