房產(chǎn)交易過程中的細節(jié)問題有那些

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• 133****8395

  在購房時需要重點關(guān)注問題：
  1、基本的“五證”齊全。
  一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、建設(shè)工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。
  2、使用規(guī)范的合同文本。
  一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認真填寫，了解各項具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對自己尤其不利。**好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個步驟，一定不能馬虎啊!否則到時吃大虧就慘了。
  3、相關(guān)證明文件有效。
  如果是買期房(在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋)要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi);買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證(預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了)和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對一下其營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。
  4、買期房要約定條件和時限。
  對于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》，則開發(fā)商在合同上務(wù)必會大做文章，對買房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無交付使用日期;運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔(dān)的責(zé)任。
  5、明確具體時間和違約責(zé)任。
  所謂交房有兩個意思：一是房屋使用權(quán)即實物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對實物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚，不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。
  6、檢查房屋質(zhì)量。
  在簽約時，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發(fā)商對質(zhì)量問題的責(zé)任。
  7、明確物業(yè)管理事項。
  一個不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠覺得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)。
  8、重點約定違約責(zé)任。
  對于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開發(fā)商的描述不一樣，此時應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。可參考：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。

  查看全文↓ 2018-06-28 14:36:42
• 147****0045

  購房過程中涉及到法律問題有哪些？ 作為購房者來講，是老百姓一生當(dāng)中一個非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業(yè)，所以，對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。
  但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實，很多問題應(yīng)該說是如果購房者比較謹慎，對于購房的知識比較了解，很多問題是可以避免的

  查看全文↓ 2018-06-28 14:35:27
• 157****5932

  關(guān)于樓盤預(yù)售
  
  　　開發(fā)商預(yù)售的商品房應(yīng)當(dāng)具備五證，分別是：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。
  
  　　“五證”中**重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。需要提醒的是，在審查“五證”時一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。如果對原件還有疑惑，可以請專業(yè)律師到相關(guān)部門核實真?zhèn)?，確保所購房屋萬無一失。
  
  　　對預(yù)售證應(yīng)查看原件，確認其真實性；是否在批準(zhǔn)預(yù)售的有效期之內(nèi)；核對所購房屋是否在批準(zhǔn)銷售房屋的范圍之內(nèi)。
  關(guān)于合同簽訂
  
  　　在簽訂商品房買賣合同的時候，要認真、不厭其煩、完整地閱讀合同，不明確的內(nèi)容不可輕信銷售人員的解釋，必要時咨詢有關(guān)專業(yè)人士，修訂完善后方可簽字。
  
  　　要求簽訂住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家工商局聯(lián)合制定的商品房買賣合同示范文本，在合同中盡可能地爭取自己的合法權(quán)益。
  
  　　善用補充協(xié)議和合同附件。對于合同里沒有提及的又認為重要的可要求簽訂補充協(xié)議，或要求把小區(qū)平面圖、樓宇分層平面圖和所購房屋平面圖都作為合同附件。
  
  　　附件或其粘貼處要加蓋出賣人的公章，買受人應(yīng)在附件上簽字，以免將來雙方就附件有無及真?zhèn)萎a(chǎn)生爭議。
  
  　　合同簽完后，買受人**好要求將合同復(fù)印一份，由出賣人加注“本合同原件暫存出賣人處，此復(fù)印件與原件無異”，并加蓋公章，以免買受人在取得合同原件前與出賣人發(fā)生爭議時陷于被動。
  關(guān)于付款問題
  
  　　買受人合同簽訂前已先行支付的定金、訂金、預(yù)付款如何處理應(yīng)約定清楚，免得付款時發(fā)生爭議。選擇分期付款，應(yīng)盡可能對付款次數(shù)及付款期限作詳細約定。
  
  　　如果選擇了按揭貸款的付款方式，對于不能取得按揭貸款如何處理要約定清楚，**好約定可以解除合同。
  
  　　對于買受人的逾期付款違約責(zé)任的約定和出賣人逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)實質(zhì)性對等。約定的交房期限不宜過長，要增加開發(fā)商逾期交房的違約成本。在簽約時購房者應(yīng)注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能讓開發(fā)商任意地列舉一些牽強的理由。
  當(dāng)開發(fā)商堅持填寫“城市規(guī)劃變更與實施”、“市政工程施工”等作為順延交房的條件時，可考慮接受，但須約定以“取得有關(guān)部門證明”且“該情形必然影響施工工期”作為條件。
  關(guān)于交房問題
  
  　　戶型有面積誤差怎么辦？購房合同中應(yīng)當(dāng)明確合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，如果沒有約定的，法律規(guī)定3％之內(nèi)的部分多退少補，超過3％的部分，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，不足3％的部分，由開發(fā)企業(yè)向購房人雙倍返還該部分房價款。
  
  　　如果開發(fā)商選擇“以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，據(jù)實結(jié)算房價”的內(nèi)容，建議拒絕接受。
  
  　　只有驗收合格才能交房，這是法律的強制性規(guī)定。什么是驗收合格呢，簡而言之就是必須取得建設(shè)行政主管部門的驗收備案證明。包括施工單位出具工程竣工報告、監(jiān)理單位具有完整的監(jiān)理資料，并出具工程質(zhì)量評估報告、勘查、設(shè)計單位提出質(zhì)量檢查報告、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設(shè)計要求進行檢查，并出具認可文件；有消防、環(huán)保、防雷、人防等主管部門出具的認可文件或者準(zhǔn)許使用文件、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與供電、給排水等營運部門簽訂的有關(guān)合同協(xié)議，及已經(jīng)達到正常使用條件的證明材料等幾個部分。
  
  商品房面積的構(gòu)成
  
  　　商品房的面積包括建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公攤面積。實踐中，**容易出現(xiàn)問題的是面積的誤差及公攤面積的構(gòu)成。
  
  　　建筑面積誤差的處理方法，法律法規(guī)都有規(guī)定，合同中也有相應(yīng)的約定。但如果套內(nèi)建筑面積或公攤面積發(fā)生誤差怎么辦，合同中卻沒有約定，需要購房者另行約定。
  
  規(guī)劃設(shè)計變更
  
  　如果開發(fā)商在交付房屋后，將原有的景觀、綠化等進行拆除，改為他用，就會損害購房者的利益。由于合同中對此問題很少涉及，往往使購房者申訴無門。所以，在簽訂合同時，如果可以，一定要盡量把相關(guān)材料附上去。 　

  查看全文↓ 2018-06-28 14:35:23

相關(guān)問題

• 問 房產(chǎn)交易過程中需交那些費用？
  答

  1、印花稅：房價款的萬分之五 　　申辦產(chǎn)權(quán)證過程中需交費用1、登記費：每建筑平方米0.3元;2、房屋所有權(quán)證工本費：4元/本3、印花稅：5元/件4、契稅：普通住宅繳納房價款的1.5%;(注：別墅、度假村以及第建筑平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高檔住宅，不享受此稅率，仍按3%繳納)5、住宅公用部分共有設(shè)備維修基金：購房款的2%

• 問 房產(chǎn)交易需要注意些什么？在房產(chǎn)交易過程中要注意哪些問題？
  答

  一、買方應(yīng)該注意的事項1、核實賣方身份買二手房的第一步就需要做到底事情就是核實與你交易的人的身份，他到底是不是房屋的主人，他的房產(chǎn)證上名字和身份證上的名字是不是同一個等等，好還是到房產(chǎn)交易查詢一下房屋的權(quán)屬情況。2、核實戶口情況在簽訂房屋買賣合同之前，一定要先了解一下房屋內(nèi)的戶口狀況，了解房屋是不是已經(jīng)有戶口，房屋的戶口有沒有被遷出，如果沒有，打算什么時候遷出，好留下一部分房款等到戶口遷出后再支付。3、核實費用結(jié)清問題交房時，不僅要查看房屋內(nèi)的設(shè)施是否與合同約定的一致，還要了解水電煤、物業(yè)管理費、有線電視、電話費等費用的結(jié)清情況，看看賣家有沒有將這些費用都結(jié)清，否則一旦交完房，這些費用都將由買方自己承擔(dān)。二、賣方應(yīng)該注意的事項1、注意明確委托方式和期限賣方大多數(shù)情況下會通過中介公司予以掛牌出售，這時要記得除了明確掛牌價格外，還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限才可以。2、注意謹慎收取定金中介公司找到客戶后會同賣方議價，如果賣方接受購買條件，則從中介處簽收定金，一些中介公司可能會要求保管定金，賣方對此要慎重。3、注意簽約細節(jié)簽約時賣方要記得將房屋的狀況如實告知買方，要提供“三項證明”，比如房屋共有人同意出售的證明等，還有就是將交易流程與房款支付掛鉤，確保在房屋過戶前后可以拿到房款。4、注意避免違約責(zé)任交房和過戶是賣方的兩大義務(wù)，也需買方，如果買方不，賣方應(yīng)書面催告買方，同時要求中介出具相關(guān)證明，避免日后違約責(zé)任，而且在簽署合同時就要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間。另外，一定要注、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。

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• 問 在房產(chǎn)交易過程中遇法院凍結(jié)怎么辦?
  答

  如果是正常的買賣行為，則應(yīng)立即委托專業(yè)律師，對法院查封房產(chǎn)提出異議。如果購房款仍然可以挽回，則可跟賣方協(xié)商退款；如果購房款無法挽回，則要求法院支持正常買賣行為，剩余房款可配合法院查封。

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• 問 房產(chǎn)交易過程中賣房方受托人的法律責(zé)任
  答

  你好，可以將賣房方委托方中介公司共同為被告，起訴法院要求退款賠償損失

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• 問 房產(chǎn)交易過程中應(yīng)注意什么？如何解決定金糾紛？
  答

  買房小心合同坑，定金糾紛協(xié)商先，不成就找法院判。

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