??商品房為什么那么貴??？

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• 147****7402

  提起房價每一個人都想說上幾句，現(xiàn)在的房價這么不靠譜主要有三個原因1.國家改革2.因為開發(fā)商3.因為投資炒房。
  
  第一先說一下國家改革，其實剛開始國家是為了擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長。進行了改革其中就有房改。在1954年在中國的《憲法》中是承認國民擁有土地及相關(guān)生產(chǎn)資料的，只是在1982年被修改成土地國有化。從1988年進行住房制度改革停止了住房實物分配，目的是為了啟動居民住房消費。98年國家出臺的國二十三條中規(guī)定80%是經(jīng)濟適用房10%的廉租房**好后剩下的10%才是商品房，有80%的經(jīng)濟適用房所以直到2003年房地產(chǎn)價格比較平穩(wěn)的，但這樣不能拉動經(jīng)濟。2003年政府“又”推出了國十八條，規(guī)定中把80%的經(jīng)濟適用房偷換概念成了具有保障性質(zhì)的商品房（教育，醫(yī)療，住房的改革現(xiàn)在看來一個比一個失?。?。到現(xiàn)在100%的商品房。2004年國土資源部頒布71號令2004年8月31號后所有經(jīng)營性用地出讓全部實行招拍掛制。簡單來說就是誰出的價高土地就給誰，給出的解釋是為了防止腐敗?？涩F(xiàn)在越來越多的腐敗跟房地產(chǎn)有關(guān)。04年后地價就像滾雪球一樣越滾越高。這就是為什么這幾年地王頻現(xiàn)的主要原因。而房價也就一路飆升。
  
  房價這么貴和稅收也有關(guān)系，以前大部分稅收收入留在地方。所以那時候地方不靠房地產(chǎn)經(jīng)濟也搞得很好，也有錢去搞投資，也可以未老百姓辦不少好事。現(xiàn)在地方只有小部分。地方?jīng)]有錢搞投資搞建設(shè)怎么辦，賣地。來錢快。他們的理由是中央拿走了六成稅卻干了三成的事，而地方拿了四成的稅卻干了七成的事。2009年全國土地出讓總價達15910.2億元，上海**高達821億相當于每天進賬2.5億，真正做到了日進斗金。2010年就更離譜了達到了2.7萬億。這就是我們常說的土地財政的由來（也就明白了現(xiàn)在為什么這么多暴力拆遷）。地方為了GDP的考核，為了出政績，為了升遷。也就樂此不疲了。而且房地產(chǎn)還能帶動幾十種行業(yè)的發(fā)展如鋼鐵水泥等等?？蛇@不是長久之道，日本的房產(chǎn)泡沫和美國的次貸危機都是深刻的教訓(xùn)。應(yīng)該發(fā)展我們自己的實體經(jīng)濟，才是出路。我們應(yīng)該培養(yǎng)像 華為等 這樣有創(chuàng)造力的公司。只有有自己的東西才會在世界上站住腳。當然不是所有的地方都是一味的賣地。
  
  重慶的辦法就非常的好，重慶計劃未來幾年建成平均2000元一平米成本構(gòu)成的4000平方米的公租房。來吸引300萬農(nóng)民工，只要他們在重慶有工作就給重慶是戶口，不過自己必須放棄宅基地復(fù)耕為農(nóng)地，這樣可以得到地票。而重慶的開放商只有通過公開拍賣的方式購買地票之后才能建房子，今年4月份一畝地票14.4萬。農(nóng)民工拿著錢就可以去租廉租，房子住了5年后也可以買下房子變成經(jīng)濟適用房。然后引進像惠普 思科這樣的公司，讓農(nóng)民工有工作。發(fā)展實體經(jīng)濟這才是出路。對于炒房客，重慶的辦法是寬進嚴出。就是誰都可以買廉租房，但是當你要賣的時候只能賣給政府。只能按當時經(jīng)濟適用房的價格賣。這樣沒有利潤炒房客也就不會買了。重慶的商品房該漲還是漲，有錢就可以去買價格貴配套好的商品房。買不起你可以住廉租房。多好的政策，在這里我要給重慶叫好。不管**終結(jié)果會怎樣。起碼去嘗試了。這樣的辦法難道其他地方想不到嗎？不是，只是他們不想做而已。。。。。。。。。。。
  
  第二個房價貴的原因就是開發(fā)商的原因。咱們國家本身就是人多地少，供求不平衡，再加上城市化進程的加快大批人進城打工買房，離婚和單身的增多，對改善性住房的需求的增加等等，開發(fā)商就捂盤惜售，惡意炒作，制造混亂推高房價。再加上中國那些所以“磚家”的胡說八道推波助瀾。（當然不是所以的開發(fā)商都這么做）。前幾天我看到報道說上市的幾大開發(fā)公司毛利潤達到驚人的55.7%。這么高的利潤也就明白為什么想雅戈爾，海信為什么會涉足房地產(chǎn)行業(yè)了?？纯粗袊母缓烙袔讉€不涉足房地產(chǎn)的。利潤高??！凈利潤也能達到20%。因為現(xiàn)在的供求不平衡，也造就了不少地產(chǎn)公司，就是光買塊地不建房子。過幾年地價一漲就把地賣了。而國家出臺的針對房地產(chǎn)公司的政策還算是正確。但是沒有真正的執(zhí)行到位。因為地方要把地賣給開發(fā)商，要是真正執(zhí)行地方政府收入就會大大減少。這也就是為什么中央國十條國四條等調(diào)控政策不斷，調(diào)控還是不管用的原因之一。中國不缺聰明的人和有能力的人，也不缺好的政策。缺的是堅定的執(zhí)行力和長期有效的機制。就像中國足球雖然爛，但是13億人真找不出11個人來踢好足球嗎？？？
  
  第三個房價貴的原因就是投資炒房，其中**著名的就是溫州炒房團。主要一個原因就是因為中國的投資途徑太少，現(xiàn)在都知道雞蛋不能放到一個籃子里。所以都學(xué)著去投資。在中國就股票房產(chǎn)黃金這幾種途徑。股票我聽說過這樣一句話：十個人玩股票8個人賠，1個人平，只有1個人賺錢。黃金又那么不穩(wěn)定。所以大家選來選去**后還是感覺房子**合適。房子本身是可以作為一種投資的途徑，但在中國好像是成為唯一的途徑。加上這幾年房價的暴漲。流通性的泛濫通貨膨脹的加大?？梢哉f現(xiàn)在是全民買房?，F(xiàn)在坐在一起吃飯好像不管什么人說到**多的話題就是房子。中國的中產(chǎn)階層每家的房產(chǎn)都在2套以上甚至更多。中央也知道這一點出臺了國36條。對民間資本開放更多的壟斷行業(yè)?？蓭讉€月過去了沒見有什么動靜。十年前國家同樣出臺了同樣的政策開放更多的壟斷行業(yè)那次也是雷聲大雨點小，還是上面說的沒有堅定地執(zhí)行力。 不知這次的政策**后的命運會怎樣。再就是運用有效地政策讓房價回歸合理價位。讓房價有序的增長。
  
  以上三個原因造成了高房價的基本原因。如果調(diào)控政策和銀行貸款（09年達到14萬億，早就了今天的物價上漲）還是現(xiàn)在這樣的話中國的房地產(chǎn)10年以內(nèi)一定會跌跟頭。俗話說:人無千日,好花無百日紅.物極必反。沒有只漲不跌的市場。吃一塹長一智，只有真正經(jīng)歷才會懂得。也許那時候我們才有真正堅定的執(zhí)行力。讓人們感到意味深長的是高房價對全民財富“重新洗牌”的效應(yīng)達到了史無前例的高度，現(xiàn)在的房地產(chǎn)制度體系造成數(shù)萬計的“超級大地主”和數(shù)以億計的“房奴”。
  

  查看全文↓ 2018-07-01 11:35:56
• 134****2424

  1.房價的高低，覺得政府的稅收。
  2.土地款是國家的重要收入之一。
  3.房子是現(xiàn)在中國社會**有價值的流通商品.
  4.現(xiàn)在中國人40~~60歲的人閑錢太多。
  5.炒房是大利潤的投資渠道。
  6.吃，穿，住，行。住是**主要的。
  7.現(xiàn)在中國的流行觀點，要有自己的一套房子。
  8.股票和房價是相關(guān)聯(lián)的，股票跌，錢就進房市。 這基本上是房價居高不下的重要原因。

  查看全文↓ 2018-07-01 11:35:44
• 144****8755

  房地產(chǎn)價格的形成條件有3個：1.有用性。2.稀缺性。3.有效需求。
  房地產(chǎn)價格的特征：1.房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大。2.房地產(chǎn)價格實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。3.房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金。4.房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。5.房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者個別因素的影響。
  樓面地價=土地總價/總建筑面積=土地單價/容積率
  影響房地產(chǎn)價格的因素分為：1.自身因素。2.環(huán)境因素。3.人口因素。4.經(jīng)濟因素。5.社會因素。6.行政因素。7.心理因素。8.國際因素。
  房地產(chǎn)的自身因素是指那些反映房地產(chǎn)本身的物質(zhì)實體、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素。例如建筑物的新舊、質(zhì)量、功能、平面布置、外觀形象、日照、風(fēng)向、降水量、地勢、天然周期性災(zāi)害等。
  環(huán)境因素是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性因素。主要有聲覺環(huán)境、大氣環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境。
  人口因素包括人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模。
  人口數(shù)量分為常住人口、暫住人口和流動人口。
  反映人口數(shù)量的相對指標是人口密度。
  隨著家庭人口規(guī)模小型化，房地產(chǎn)價格有上張的趨勢。
  影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素，主要有經(jīng)濟發(fā)展狀況，儲蓄、消費、投資水平，財政收支及金融狀況、物價（特別是建筑材料的價格）、建筑人工費、居民收入。
  影響房地產(chǎn)價格的社會因素，主要有政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)投機和城市化。
  影響房地產(chǎn)價格的行政因素，是指那些影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法律法規(guī)、行政措施等方面的因素。
  影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有：1.購買或出售心態(tài)：2.個人偏好：3.時尚風(fēng)氣；4.接近名家住宅心理：5.講究風(fēng)水或吉祥號碼。
  影響房地產(chǎn)價格的國際因素主要有世界經(jīng)濟狀況、軍事沖突狀況、政治對立狀況、國際競爭狀況。

  查看全文↓ 2018-07-01 11:35:27

相關(guān)問題

• 問 ??商品房為什么那么貴？有沒有什么影響嗎？
  答

  房地產(chǎn)是中國**大的一塊財富； 三是因為人為的操控，例如炒房團之類的，這種局面的形成必然拉動房價不斷上升，2005年12月中國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)公布后，約為2650億美元、人口繼續(xù)增長、城市化進程加劇、經(jīng)濟高速增長，當外國資本大量地進入房地產(chǎn)市場時，不僅容易造成外國投資對中國房地產(chǎn)的嚴重沖擊，而且這塊財富容易為外國投資者輕而易舉地掠奪。 由此再來看房價問題，中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所“宏觀經(jīng)濟增長與穩(wěn)定課題組”發(fā)布的《“十一五”期間中國經(jīng)濟周期波動分析報告》認為，“十一五”期間，中國的潛在增長率將達到9%，房地產(chǎn)和汽車將拉動國內(nèi)經(jīng)濟高速發(fā)展。另據(jù)同期英國《經(jīng)濟學(xué)家》報道，我們的社會保障體系實在有太多的工作要做，防止信貸過度集中于房地產(chǎn)業(yè)”。2003年6月，央行出臺“121號文件”，導(dǎo)致需求膨脹，而且具有明顯的剛性。這與當前世界上其他國家的情況完全不同。2004年，其背后所昭示的情形，“8.31”大限出臺，改土地協(xié)議出讓為招拍掛方式出讓。2005年3月，國家七部委聯(lián)合下發(fā)文件，以“收土地、緊信貸”為主要措施在全國范圍拉開了旨在壓低高房價的房地產(chǎn)“新政”。而在類似北京這樣的城市當中。“雖然我的看法可能不夠完善，一是批發(fā)、零售、城鄉(xiāng)收入差異嚴重、家庭規(guī)模小型化趨勢加快、負債消費意識全面而集中形成等，足以讓人們深思……

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• 問 商品房為什么越高越貴??？
  答

  通常的說法是，越高越容易觀景，并且隨著樓層的增加，觀景效果也越好，越高越避免樓間的陽光（包括光線）的遮擋。盡管從政府的規(guī)劃管理部門都會從“法規(guī)”的角度對高層建筑的“遮擋、采光”問題進行規(guī)范和控制，但事實的執(zhí)行上，“高層遮擋”問題并沒有有效杜絕。而“觀景”的問題卻不是哪個項目都適用的，例如，天津的城市景觀效果本不十分理想。

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• 問 為什么深圳房產(chǎn)那么貴啊..
  答

  消費高，經(jīng)濟力提升！

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• 問 ??為什么商品房價格貴??？
  答

  可能過于長，請耐心看，真的很有用。 高房價問題，近年來已經(jīng)成為一個舉國關(guān)注的焦點問題。當許多人爭論房價“到底該不該漲”、“漲多少”這類與自身利益息息相關(guān)的問題時，曹建海先生卻突破利益的羈絆，用系統(tǒng)的研究，為公眾打開了一扇直擊根源和癥結(jié)的窗。 高房價下的房地產(chǎn)業(yè)在拯救中國經(jīng)濟嗎？高房價中的暴利被誰攫取了？誰是高房價的真正推手？公眾為何因為住房問題承受著如此巨大的壓力？這一系列問題的根源在哪里？又如何解決？ 曹建海先生在這本書中，都一一做了詳細的解答。 曹建海先生認為：“高房價下的房地產(chǎn)業(yè)不僅不能成為拉動國民經(jīng)濟增長**主要的動力，而且必將成為中國經(jīng)濟復(fù)興的**大障礙。” 其依據(jù)是：首先，高房價損害了居民消費福利。在高房價下，出現(xiàn)了一些人住不起房甚至租不起房的局面，影響了一批城市年輕人的創(chuàng)業(yè)熱情；在高房價下，工人的工資即使上漲，也失去了改善生活的意義，他們不得不拿出其中的一大部分應(yīng)付房價或租金的上漲。 的確。中國內(nèi)需屢拉不動，成為困擾中國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的一個死結(jié)，高房價起的副作用是顯而易見的。在許多城市，買一套房，相當于吞噬掉一個中等收入家庭幾十年的全部收入。他們哪里還有能力消費？至于那些按揭貸款者，在長達10年、20年、30年甚至更長的時間內(nèi)，背負著沉重的還貸壓力，平常不得不節(jié)衣縮食，高房價透支了他們未來幾十年的消費能力！再加上社會保障機制的不健全，因此留下的巨大缺口仍要由他們來填補，內(nèi)需還怎么拉動？ 許多專家、研究者、房地產(chǎn)開發(fā)商，常常根據(jù)我國居民收入增長的速度來論證高房價的合理性，但他們有意無意地忽略了：民眾收入的提高并不意味著購買力的同步提高。因為，社會保障的不健全蠶食了民眾相當一部分購買力，更何況，民眾收入的增長速度要遠遠滯后于房價的漲速。 那么，這些年來，民眾為高房價、開發(fā)商和地方政府的暴利（前者賣房、后者賣地）付出了多大代價呢？1998年至2009年，**保守的估計也超過10萬億元！相當于2.5個“4萬億救市計劃”。倘若這些資金不被既得利益集團掠奪，中國的內(nèi)需何以長期萎靡不振？ 可想而知，當這些巨額利潤集中在開發(fā)商和地方政府手中的時候，對民眾購買力的蠶食作用是顯而易見的。中國內(nèi)需屢拉不起，中國消費對GDP增長的貢獻率遠遠小于發(fā)達國家，也與此有關(guān)。財富向少數(shù)人集中的結(jié)果，是貧富差距的拉大和中國消費能力的下降。 曹建海先生從中國產(chǎn)業(yè)競爭力的角度，進一步論證了其觀點。他認為：“高額的房價使產(chǎn)業(yè)資本投資其他產(chǎn)業(yè)的收益率下降、風(fēng)險加大，迫使產(chǎn)業(yè)資本投向利潤高、技術(shù)門檻低的房地產(chǎn)業(yè)，或者直接將資本投入樓市，而這將會造成更大的泡沫。高房價推動的高工資勢必推動商品價格的虛高，將使中國制造業(yè)步香港地區(qū)的后塵，失去國際競爭力。即使世界經(jīng)濟復(fù)蘇，中國產(chǎn)品的出口也將失去擴張的機會?！?這一觀點是非常具有前瞻性的，不僅指出了現(xiàn)在的問題和隱患，更預(yù)言了未來的危機與困境，如果了解日本房價泡沫破滅后的慘狀，就不難理解曹建海先生預(yù)警的真誠與可貴。 凡是過于倚重房地產(chǎn)業(yè)拉動的經(jīng)濟體，幾乎都經(jīng)歷過崩盤的慘狀，中國難道會成為唯一的幸存者嗎？ 至少，從尊重客觀規(guī)律的角度出發(fā)，我們更應(yīng)該提前解決問題、消除隱患，而不是在豪賭中逐漸喪失自我修正的機會。而這也正是曹建海先生向高房價宣戰(zhàn)的意義之所在。在人們聽慣了房地產(chǎn)的重要作用之后，曹建海先生的觀點所飽含的，不僅僅是研究者所具備的良知和勇氣，更是他對于民族經(jīng)濟未來的展望與預(yù)言——這何嘗不是一種大愛？ 那么，是什么因素在推**國的房價？ 答案是：過于倚重房地產(chǎn)，商品房一枝獨秀，形成了牢不可破的壟斷。 在發(fā)達國家，開發(fā)商供應(yīng)的住房在整個住房供應(yīng)體系中所占的比例，一般都在25%左右，而保障性住房或者帶有保障性特征的住房，則占比非常高。比如，美國帶有保障性質(zhì)的住房，占了整個住房供應(yīng)體系的80%。而在新加坡的整個住房供應(yīng)體系中，保障性與帶有保障性的房屋占比高達97%。新加坡政府規(guī)定：占住戶總數(shù)3%的富人由開發(fā)商提供住宅，收取很高的土地出讓金，入住后收取高額物業(yè)稅；而對占住戶總數(shù)80%的中低收入者，提供由政府控制戶型和房價的房屋；同時，對占住戶總數(shù)8.5%的困難戶，供應(yīng)由政府補貼的60-70平方米的房屋，對占住戶總數(shù)8.5%的特困戶，出租42平方米左右的房屋，每月僅收十幾新元房租。新加坡設(shè)計的這種住房體系，既很好地解決了國民的住房問題，也能有效避免房價的失控——其實，在這種大背景下，商品房的漲跌已經(jīng)無關(guān)大局。 而在當今中國，由于經(jīng)濟適用房被架空，廉租房許多地方政府沒有動力建，城鎮(zhèn)居民自建房被禁止，導(dǎo)致整個城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系的90%以上被商品房所占領(lǐng)——商品房占比之高，全世界找不出第二個。商品房一手遮天，正是中國房地產(chǎn)市場的壟斷地位牢不可破，房價持續(xù)上漲，民眾為住房問題深切憂慮的根源。 一些與既得利益集團為伍的學(xué)者認為，中國房地產(chǎn)業(yè)與近60個行業(yè)息息相關(guān)，倘若房價下跌，將影響中國經(jīng)濟的復(fù)蘇，因此，他們喊出了諸如“買房就是愛國”這樣的口號。問題在于，中國房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)的拉動作用，在房價下跌至接近民眾購買力的階段，不是體現(xiàn)得更明顯嗎？恰恰是高房價導(dǎo)致的購買力的下降，嚴重抑制了房地產(chǎn)的積極作用，使得房地產(chǎn)業(yè)成為民族經(jīng)濟發(fā)展的障礙。 曹建海先生對那些荒謬觀點的駁斥非常有力。他認為：“我國各種自建房、集資建房、單位建房的欲望很高，也完全有能力建房；中低收入群體對于獲得政府保障房的期望很大；農(nóng)村集體宅基地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房銷售的愿望也很大；地震災(zāi)區(qū)災(zāi)后重建家園的愿望很大。但是由于體制的限制，除災(zāi)后重建外，上述有效住房需求則牢牢地被我國的土地管理和建設(shè)開發(fā)管理體制禁錮了；保障房建設(shè)政策的執(zhí)行則被限定于‘不會沖擊商品房市場’的原則下，將保障房建于偏遠地帶，并且定價水平越來越接近于商品房?？梢姡c其不惜毀壞未來銀行體系拯救房地產(chǎn)商，不如通過體制調(diào)整疏導(dǎo)居民住房消費的需求，同時為銀行體系建立房地產(chǎn)信貸危機的‘防火墻’，于國于民更為有利?！?曹建海先生一針見血地揭穿了所謂房地產(chǎn)拉動中國經(jīng)濟發(fā)展的神話。他指出：“從房屋形態(tài)的**終層面看，剔除土地位置引起的價格差異，商品房和經(jīng)濟適用房在使用價值上并無任何不同，差的是后者不能為地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商提供不勞而獲的暴利。由此看來，以商品房投資為絕對主體的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)所創(chuàng)造的GDP，本質(zhì)上是通過排斥居民自建、單位自建、政府保障性住房等形態(tài)而獲得的不當?shù)美粌H對城鄉(xiāng)居民消費，而且對農(nóng)工商等經(jīng)濟實體發(fā)展，都形成了嚴重的透支?！?結(jié)論是，政府應(yīng)大力發(fā)展保障性住房、非盈利性或微利性住房，同時為開放居民自建房、集體土地房屋平等流轉(zhuǎn)等創(chuàng)造條件。這些住房同樣會拉動近60個行業(yè)的發(fā)展。并且，民眾購房的支出大大減少，有利于民眾財富的積累，當然也有利于支持他們在其他領(lǐng)域的消費。 房地產(chǎn)定位的調(diào)整，不僅有利于民生問題的解決，而且，困擾中國經(jīng)濟多年的內(nèi)需不振問題也將迎刃而解。

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• 問 學(xué)區(qū)房為什么那么貴
  答

  避免有錢人花錢選擇**啊，部分體現(xiàn)教育公平原則。

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