??為什么商品房?jī)r(jià)格貴??？

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• 132****0277

  可能過(guò)于長(zhǎng)，請(qǐng)耐心看，真的很有用。 高房?jī)r(jià)問(wèn)題，近年來(lái)已經(jīng)成為一個(gè)舉國(guó)關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。當(dāng)許多人爭(zhēng)論房?jī)r(jià)“到底該不該漲”、“漲多少”這類(lèi)與自身利益息息相關(guān)的問(wèn)題時(shí)，曹建海先生卻突破利益的羈絆，用系統(tǒng)的研究，為公眾打開(kāi)了一扇直擊根源和癥結(jié)的窗。 高房?jī)r(jià)下的房地產(chǎn)業(yè)在拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)嗎？高房?jī)r(jià)中的暴利被誰(shuí)攫取了？誰(shuí)是高房?jī)r(jià)的真正推手？公眾為何因?yàn)樽》繂?wèn)題承受著如此巨大的壓力？這一系列問(wèn)題的根源在哪里？又如何解決？ 曹建海先生在這本書(shū)中，都一一做了詳細(xì)的解答。 曹建海先生認(rèn)為：“高房?jī)r(jià)下的房地產(chǎn)業(yè)不僅不能成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)**主要的動(dòng)力，而且必將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)興的**大障礙。” 其依據(jù)是：首先，高房?jī)r(jià)損害了居民消費(fèi)福利。在高房?jī)r(jià)下，出現(xiàn)了一些人住不起房甚至租不起房的局面，影響了一批城市年輕人的創(chuàng)業(yè)熱情；在高房?jī)r(jià)下，工人的工資即使上漲，也失去了改善生活的意義，他們不得不拿出其中的一大部分應(yīng)付房?jī)r(jià)或租金的上漲。 的確。中國(guó)內(nèi)需屢拉不動(dòng)，成為困擾中國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)死結(jié)，高房?jī)r(jià)起的副作用是顯而易見(jiàn)的。在許多城市，買(mǎi)一套房，相當(dāng)于吞噬掉一個(gè)中等收入家庭幾十年的全部收入。他們哪里還有能力消費(fèi)？至于那些按揭貸款者，在長(zhǎng)達(dá)10年、20年、30年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，背負(fù)著沉重的還貸壓力，平常不得不節(jié)衣縮食，高房?jī)r(jià)透支了他們未來(lái)幾十年的消費(fèi)能力！再加上社會(huì)保障機(jī)制的不健全，因此留下的巨大缺口仍要由他們來(lái)填補(bǔ)，內(nèi)需還怎么拉動(dòng)？ 許多專(zhuān)家、研究者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，常常根據(jù)我國(guó)居民收入增長(zhǎng)的速度來(lái)論證高房?jī)r(jià)的合理性，但他們有意無(wú)意地忽略了：民眾收入的提高并不意味著購(gòu)買(mǎi)力的同步提高。因?yàn)?，社?huì)保障的不健全蠶食了民眾相當(dāng)一部分購(gòu)買(mǎi)力，更何況，民眾收入的增長(zhǎng)速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于房?jī)r(jià)的漲速。 那么，這些年來(lái)，民眾為高房?jī)r(jià)、開(kāi)發(fā)商和地方政府的暴利（前者賣(mài)房、后者賣(mài)地）付出了多大代價(jià)呢？1998年至2009年，**保守的估計(jì)也超過(guò)10萬(wàn)億元！相當(dāng)于2.5個(gè)“4萬(wàn)億救市計(jì)劃”。倘若這些資金不被既得利益集團(tuán)掠奪，中國(guó)的內(nèi)需何以長(zhǎng)期萎靡不振？ 可想而知，當(dāng)這些巨額利潤(rùn)集中在開(kāi)發(fā)商和地方政府手中的時(shí)候，對(duì)民眾購(gòu)買(mǎi)力的蠶食作用是顯而易見(jiàn)的。中國(guó)內(nèi)需屢拉不起，中國(guó)消費(fèi)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于發(fā)達(dá)國(guó)家，也與此有關(guān)。財(cái)富向少數(shù)人集中的結(jié)果，是貧富差距的拉大和中國(guó)消費(fèi)能力的下降。 曹建海先生從中國(guó)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的角度，進(jìn)一步論證了其觀點(diǎn)。他認(rèn)為：“高額的房?jī)r(jià)使產(chǎn)業(yè)資本投資其他產(chǎn)業(yè)的收益率下降、風(fēng)險(xiǎn)加大，迫使產(chǎn)業(yè)資本投向利潤(rùn)高、技術(shù)門(mén)檻低的房地產(chǎn)業(yè)，或者直接將資本投入樓市，而這將會(huì)造成更大的泡沫。高房?jī)r(jià)推動(dòng)的高工資勢(shì)必推動(dòng)商品價(jià)格的虛高，將使中國(guó)制造業(yè)步香港地區(qū)的后塵，失去國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。即使世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，中國(guó)產(chǎn)品的出口也將失去擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。” 這一觀點(diǎn)是非常具有前瞻性的，不僅指出了現(xiàn)在的問(wèn)題和隱患，更預(yù)言了未來(lái)的危機(jī)與困境，如果了解日本房?jī)r(jià)泡沫破滅后的慘狀，就不難理解曹建海先生預(yù)警的真誠(chéng)與可貴。 凡是過(guò)于倚重房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)體，幾乎都經(jīng)歷過(guò)崩盤(pán)的慘狀，中國(guó)難道會(huì)成為唯一的幸存者嗎？ 至少，從尊重客觀規(guī)律的角度出發(fā)，我們更應(yīng)該提前解決問(wèn)題、消除隱患，而不是在豪賭中逐漸喪失自我修正的機(jī)會(huì)。而這也正是曹建海先生向高房?jī)r(jià)宣戰(zhàn)的意義之所在。在人們聽(tīng)?wèi)T了房地產(chǎn)的重要作用之后，曹建海先生的觀點(diǎn)所飽含的，不僅僅是研究者所具備的良知和勇氣，更是他對(duì)于民族經(jīng)濟(jì)未來(lái)的展望與預(yù)言——這何嘗不是一種大愛(ài)？ 那么，是什么因素在推**國(guó)的房?jī)r(jià)？ 答案是：過(guò)于倚重房地產(chǎn)，商品房一枝獨(dú)秀，形成了牢不可破的壟斷。 在發(fā)達(dá)國(guó)家，開(kāi)發(fā)商供應(yīng)的住房在整個(gè)住房供應(yīng)體系中所占的比例，一般都在25%左右，而保障性住房或者帶有保障性特征的住房，則占比非常高。比如，美國(guó)帶有保障性質(zhì)的住房，占了整個(gè)住房供應(yīng)體系的80%。而在新加坡的整個(gè)住房供應(yīng)體系中，保障性與帶有保障性的房屋占比高達(dá)97%。新加坡政府規(guī)定：占住戶(hù)總數(shù)3%的富人由開(kāi)發(fā)商提供住宅，收取很高的土地出讓金，入住后收取高額物業(yè)稅；而對(duì)占住戶(hù)總數(shù)80%的中低收入者，提供由政府控制戶(hù)型和房?jī)r(jià)的房屋；同時(shí)，對(duì)占住戶(hù)總數(shù)8.5%的困難戶(hù)，供應(yīng)由政府補(bǔ)貼的60-70平方米的房屋，對(duì)占住戶(hù)總數(shù)8.5%的特困戶(hù)，出租42平方米左右的房屋，每月僅收十幾新元房租。新加坡設(shè)計(jì)的這種住房體系，既很好地解決了國(guó)民的住房問(wèn)題，也能有效避免房?jī)r(jià)的失控——其實(shí)，在這種大背景下，商品房的漲跌已經(jīng)無(wú)關(guān)大局。 而在當(dāng)今中國(guó)，由于經(jīng)濟(jì)適用房被架空，廉租房許多地方政府沒(méi)有動(dòng)力建，城鎮(zhèn)居民自建房被禁止，導(dǎo)致整個(gè)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系的90%以上被商品房所占領(lǐng)——商品房占比之高，全世界找不出第二個(gè)。商品房一手遮天，正是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷地位牢不可破，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，民眾為住房問(wèn)題深切憂(yōu)慮的根源。 一些與既得利益集團(tuán)為伍的學(xué)者認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與近60個(gè)行業(yè)息息相關(guān)，倘若房?jī)r(jià)下跌，將影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，因此，他們喊出了諸如“買(mǎi)房就是愛(ài)國(guó)”這樣的口號(hào)。問(wèn)題在于，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他行業(yè)的拉動(dòng)作用，在房?jī)r(jià)下跌至接近民眾購(gòu)買(mǎi)力的階段，不是體現(xiàn)得更明顯嗎？恰恰是高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的購(gòu)買(mǎi)力的下降，嚴(yán)重抑制了房地產(chǎn)的積極作用，使得房地產(chǎn)業(yè)成為民族經(jīng)濟(jì)發(fā)展的障礙。 曹建海先生對(duì)那些荒謬觀點(diǎn)的駁斥非常有力。他認(rèn)為：“我國(guó)各種自建房、集資建房、單位建房的欲望很高，也完全有能力建房；中低收入群體對(duì)于獲得政府保障房的期望很大；農(nóng)村集體宅基地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售的愿望也很大；地震災(zāi)區(qū)災(zāi)后重建家園的愿望很大。但是由于體制的限制，除災(zāi)后重建外，上述有效住房需求則牢牢地被我國(guó)的土地管理和建設(shè)開(kāi)發(fā)管理體制禁錮了；保障房建設(shè)政策的執(zhí)行則被限定于‘不會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)’的原則下，將保障房建于偏遠(yuǎn)地帶，并且定價(jià)水平越來(lái)越接近于商品房?？梢?jiàn)，與其不惜毀壞未來(lái)銀行體系拯救房地產(chǎn)商，不如通過(guò)體制調(diào)整疏導(dǎo)居民住房消費(fèi)的需求，同時(shí)為銀行體系建立房地產(chǎn)信貸危機(jī)的‘防火墻’，于國(guó)于民更為有利。” 曹建海先生一針見(jiàn)血地揭穿了所謂房地產(chǎn)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的神話(huà)。他指出：“從房屋形態(tài)的**終層面看，剔除土地位置引起的價(jià)格差異，商品房和經(jīng)濟(jì)適用房在使用價(jià)值上并無(wú)任何不同，差的是后者不能為地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供不勞而獲的暴利。由此看來(lái)，以商品房投資為絕對(duì)主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)所創(chuàng)造的GDP，本質(zhì)上是通過(guò)排斥居民自建、單位自建、政府保障性住房等形態(tài)而獲得的不當(dāng)?shù)美?，不僅對(duì)城鄉(xiāng)居民消費(fèi)，而且對(duì)農(nóng)工商等經(jīng)濟(jì)實(shí)體發(fā)展，都形成了嚴(yán)重的透支?！?結(jié)論是，政府應(yīng)大力發(fā)展保障性住房、非盈利性或微利性住房，同時(shí)為開(kāi)放居民自建房、集體土地房屋平等流轉(zhuǎn)等創(chuàng)造條件。這些住房同樣會(huì)拉動(dòng)近60個(gè)行業(yè)的發(fā)展。并且，民眾購(gòu)房的支出大大減少，有利于民眾財(cái)富的積累，當(dāng)然也有利于支持他們?cè)谄渌I(lǐng)域的消費(fèi)。 房地產(chǎn)定位的調(diào)整，不僅有利于民生問(wèn)題的解決，而且，困擾中國(guó)經(jīng)濟(jì)多年的內(nèi)需不振問(wèn)題也將迎刃而解。
  

  查看全文↓ 2018-06-29 21:58:37
• 148****7904

  房?jī)r(jià)漲幅居前的主要原因是：
  一是市場(chǎng)需求基礎(chǔ)扎實(shí)，有效總需求超過(guò)總供給，是拉動(dòng)住宅商品房?jī)r(jià)格快速上漲和漲幅居前的根本原因。據(jù)測(cè)算，近幾年，由于舊房拆遷、改善居住條件、新增人口購(gòu)房和投資型購(gòu)房等需求不斷增加，呈現(xiàn)出總需求大于總供給的賣(mài)方市場(chǎng)特征。
  二是政府扶持，政策有效拉動(dòng)，是拉動(dòng)住宅商品房?jī)r(jià)格快速上漲和漲幅居前的導(dǎo)向性原因。福利分房停止后，各級(jí)政府制定和實(shí)施了包括貨幣分房、舊城改造拆遷、開(kāi)放二手房市場(chǎng)、降低房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)、增加銀行住房按揭貸款和公積金貸款等政策，使人民群眾的購(gòu)房需求得到了有效釋放，進(jìn)而有效拉動(dòng)了住宅商品房?jī)r(jià)格快速上漲。
  三是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，民間購(gòu)買(mǎi)力旺盛,進(jìn)一步增強(qiáng)了消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的良好預(yù)期，房地產(chǎn)消費(fèi)信心大增。
  四是城市化進(jìn)程推進(jìn)，房地產(chǎn)成本與價(jià)值上升。城市化推進(jìn)是有效促進(jìn)住宅商品房?jī)r(jià)格快速上漲和漲幅居前的重要?jiǎng)恿ΑＦ渲?，土地價(jià)格上升**為明顯，加之近兩年推出的住宅商品房多在市區(qū)二、三類(lèi)地段，又多是高層和小高層，檔次較高，環(huán)境綠化好等，房地產(chǎn)成本與價(jià)值自然要上升。
  五是周邊城市房?jī)r(jià)普遍上漲，起到類(lèi)比推動(dòng)效應(yīng)。杭州平均房?jī)r(jià)每平方米達(dá)5397元，溫州為5259元，上海房?jī)r(jià)更是進(jìn)入了高位，“炒房熱”替代了“炒股熱”。相比之下，寧波市房?jī)r(jià)相對(duì)適中。因此，在對(duì)房?jī)r(jià)普遍“看漲”的情況下，出現(xiàn)了無(wú)房者要買(mǎi)房，房小者要換大房，有錢(qián)者要投資購(gòu)房，從而住房需求不斷高漲。
  

  查看全文↓ 2018-06-29 21:58:24
• 154****4150

  提起房?jī)r(jià)每一個(gè)人都想說(shuō)上幾句，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)這么不靠譜主要有三個(gè)原因1.國(guó)家改革2.因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商3.因?yàn)橥顿Y炒房。
  
  第一先說(shuō)一下國(guó)家改革，其實(shí)剛開(kāi)始國(guó)家是為了擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。進(jìn)行了改革其中就有房改。在1954年在中國(guó)的《憲法》中是承認(rèn)國(guó)民擁有土地及相關(guān)生產(chǎn)資料的，只是在1982年被修改成土地國(guó)有化。從1988年進(jìn)行住房制度改革停止了住房實(shí)物分配，目的是為了啟動(dòng)居民住房消費(fèi)。98年國(guó)家出臺(tái)的國(guó)二十三條中規(guī)定80%是經(jīng)濟(jì)適用房10%的廉租房**好后剩下的10%才是商品房，有80%的經(jīng)濟(jì)適用房所以直到2003年房地產(chǎn)價(jià)格比較平穩(wěn)的，但這樣不能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。2003年政府“又”推出了國(guó)十八條，規(guī)定中把80%的經(jīng)濟(jì)適用房偷換概念成了具有保障性質(zhì)的商品房（教育，醫(yī)療，住房的改革現(xiàn)在看來(lái)一個(gè)比一個(gè)失?。５浆F(xiàn)在100%的商品房。2004年國(guó)土資源部頒布71號(hào)令2004年8月31號(hào)后所有經(jīng)營(yíng)性用地出讓全部實(shí)行招拍掛制。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是誰(shuí)出的價(jià)高土地就給誰(shuí)，給出的解釋是為了防止腐敗。可現(xiàn)在越來(lái)越多的腐敗跟房地產(chǎn)有關(guān)。04年后地價(jià)就像滾雪球一樣越滾越高。這就是為什么這幾年地王頻現(xiàn)的主要原因。而房?jī)r(jià)也就一路飆升。
  
  房?jī)r(jià)這么貴和稅收也有關(guān)系，以前大部分稅收收入留在地方。所以那時(shí)候地方不靠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也搞得很好，也有錢(qián)去搞投資，也可以未老百姓辦不少好事?，F(xiàn)在地方只有小部分。地方?jīng)]有錢(qián)搞投資搞建設(shè)怎么辦，賣(mài)地。來(lái)錢(qián)快。他們的理由是中央拿走了六成稅卻干了三成的事，而地方拿了四成的稅卻干了七成的事。2009年全國(guó)土地出讓總價(jià)達(dá)15910.2億元，上海**高達(dá)821億相當(dāng)于每天進(jìn)賬2.5億，真正做到了日進(jìn)斗金。2010年就更離譜了達(dá)到了2.7萬(wàn)億。這就是我們常說(shuō)的土地財(cái)政的由來(lái)（也就明白了現(xiàn)在為什么這么多暴力拆遷）。地方為了GDP的考核，為了出政績(jī)，為了升遷。也就樂(lè)此不疲了。而且房地產(chǎn)還能帶動(dòng)幾十種行業(yè)的發(fā)展如鋼鐵水泥等等?？蛇@不是長(zhǎng)久之道，日本的房產(chǎn)泡沫和美國(guó)的次貸危機(jī)都是深刻的教訓(xùn)。應(yīng)該發(fā)展我們自己的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，才是出路。我們應(yīng)該培養(yǎng)像 華為等 這樣有創(chuàng)造力的公司。只有有自己的東西才會(huì)在世界上站住腳。當(dāng)然不是所有的地方都是一味的賣(mài)地。
  
  重慶的辦法就非常的好，重慶計(jì)劃未來(lái)幾年建成平均2000元一平米成本構(gòu)成的4000平方米的公租房。來(lái)吸引300萬(wàn)農(nóng)民工，只要他們?cè)谥貞c有工作就給重慶是戶(hù)口，不過(guò)自己必須放棄宅基地復(fù)耕為農(nóng)地，這樣可以得到地票。而重慶的開(kāi)放商只有通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)的方式購(gòu)買(mǎi)地票之后才能建房子，今年4月份一畝地票14.4萬(wàn)。農(nóng)民工拿著錢(qián)就可以去租廉租，房子住了5年后也可以買(mǎi)下房子變成經(jīng)濟(jì)適用房。然后引進(jìn)像惠普 思科這樣的公司，讓農(nóng)民工有工作。發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)這才是出路。對(duì)于炒房客，重慶的辦法是寬進(jìn)嚴(yán)出。就是誰(shuí)都可以買(mǎi)廉租房，但是當(dāng)你要賣(mài)的時(shí)候只能賣(mài)給政府。只能按當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格賣(mài)。這樣沒(méi)有利潤(rùn)炒房客也就不會(huì)買(mǎi)了。重慶的商品房該漲還是漲，有錢(qián)就可以去買(mǎi)價(jià)格貴配套好的商品房。買(mǎi)不起你可以住廉租房。多好的政策，在這里我要給重慶叫好。不管**終結(jié)果會(huì)怎樣。起碼去嘗試了。這樣的辦法難道其他地方想不到嗎？不是，只是他們不想做而已。。。。。。。。。。。
  
  第二個(gè)房?jī)r(jià)貴的原因就是開(kāi)發(fā)商的原因。咱們國(guó)家本身就是人多地少，供求不平衡，再加上城市化進(jìn)程的加快大批人進(jìn)城打工買(mǎi)房，離婚和單身的增多，對(duì)改善性住房的需求的增加等等，開(kāi)發(fā)商就捂盤(pán)惜售，惡意炒作，制造混亂推高房?jī)r(jià)。再加上中國(guó)那些所以“磚家”的胡說(shuō)八道推波助瀾。（當(dāng)然不是所以的開(kāi)發(fā)商都這么做）。前幾天我看到報(bào)道說(shuō)上市的幾大開(kāi)發(fā)公司毛利潤(rùn)達(dá)到驚人的55.7%。這么高的利潤(rùn)也就明白為什么想雅戈?duì)?，海信為什么?huì)涉足房地產(chǎn)行業(yè)了?？纯粗袊?guó)的富豪有幾個(gè)不涉足房地產(chǎn)的。利潤(rùn)高啊！凈利潤(rùn)也能達(dá)到20%。因?yàn)楝F(xiàn)在的供求不平衡，也造就了不少地產(chǎn)公司，就是光買(mǎi)塊地不建房子。過(guò)幾年地價(jià)一漲就把地賣(mài)了。而國(guó)家出臺(tái)的針對(duì)房地產(chǎn)公司的政策還算是正確。但是沒(méi)有真正的執(zhí)行到位。因?yàn)榈胤揭训刭u(mài)給開(kāi)發(fā)商，要是真正執(zhí)行地方政府收入就會(huì)大大減少。這也就是為什么中央國(guó)十條國(guó)四條等調(diào)控政策不斷，調(diào)控還是不管用的原因之一。中國(guó)不缺聰明的人和有能力的人，也不缺好的政策。缺的是堅(jiān)定的執(zhí)行力和長(zhǎng)期有效的機(jī)制。就像中國(guó)足球雖然爛，但是13億人真找不出11個(gè)人來(lái)踢好足球嗎？？？
  
  第三個(gè)房?jī)r(jià)貴的原因就是投資炒房，其中**著名的就是溫州炒房團(tuán)。主要一個(gè)原因就是因?yàn)橹袊?guó)的投資途徑太少，現(xiàn)在都知道雞蛋不能放到一個(gè)籃子里。所以都學(xué)著去投資。在中國(guó)就股票房產(chǎn)黃金這幾種途徑。股票我聽(tīng)說(shuō)過(guò)這樣一句話(huà)：十個(gè)人玩股票8個(gè)人賠，1個(gè)人平，只有1個(gè)人賺錢(qián)。黃金又那么不穩(wěn)定。所以大家選來(lái)選去**后還是感覺(jué)房子**合適。房子本身是可以作為一種投資的途徑，但在中國(guó)好像是成為唯一的途徑。加上這幾年房?jī)r(jià)的暴漲。流通性的泛濫通貨膨脹的加大?？梢哉f(shuō)現(xiàn)在是全民買(mǎi)房。現(xiàn)在坐在一起吃飯好像不管什么人說(shuō)到**多的話(huà)題就是房子。中國(guó)的中產(chǎn)階層每家的房產(chǎn)都在2套以上甚至更多。中央也知道這一點(diǎn)出臺(tái)了國(guó)36條。對(duì)民間資本開(kāi)放更多的壟斷行業(yè)。可幾個(gè)月過(guò)去了沒(méi)見(jiàn)有什么動(dòng)靜。十年前國(guó)家同樣出臺(tái)了同樣的政策開(kāi)放更多的壟斷行業(yè)那次也是雷聲大雨點(diǎn)小，還是上面說(shuō)的沒(méi)有堅(jiān)定地執(zhí)行力。 不知這次的政策**后的命運(yùn)會(huì)怎樣。再就是運(yùn)用有效地政策讓房?jī)r(jià)回歸合理價(jià)位。讓房?jī)r(jià)有序的增長(zhǎng)。
  
  以上三個(gè)原因造成了高房?jī)r(jià)的基本原因。如果調(diào)控政策和銀行貸款（09年達(dá)到14萬(wàn)億，早就了今天的物價(jià)上漲）還是現(xiàn)在這樣的話(huà)中國(guó)的房地產(chǎn)10年以?xún)?nèi)一定會(huì)跌跟頭。俗話(huà)說(shuō):人無(wú)千日,好花無(wú)百日紅.物極必反。沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)。吃一塹長(zhǎng)一智，只有真正經(jīng)歷才會(huì)懂得。也許那時(shí)候我們才有真正堅(jiān)定的執(zhí)行力。讓人們感到意味深長(zhǎng)的是高房?jī)r(jià)對(duì)全民財(cái)富“重新洗牌”的效應(yīng)達(dá)到了史無(wú)前例的高度，現(xiàn)在的房地產(chǎn)制度體系造成數(shù)萬(wàn)計(jì)的“超級(jí)大地主”和數(shù)以?xún)|計(jì)的“房奴”。

  查看全文↓ 2018-06-29 21:58:11

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??為什么商品房?jī)r(jià)格貴？誰(shuí)知道呢？
  答

  房?jī)r(jià)高的根本原因就是貨幣超發(fā)，流動(dòng)性過(guò)多，錢(qián)太多了;有一些人要保值就買(mǎi)房子，購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)，就把房?jī)r(jià)炒上去了。但房屋還有另外一個(gè)使用價(jià)值就是讓人住，但為了消費(fèi)而買(mǎi)房的人卻買(mǎi)不起，這就是我們面臨的問(wèn)題。

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• 問(wèn) 商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成是什么 商品房?jī)r(jià)格知識(shí)普及
  答

  對(duì)于商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成，購(gòu)房者需要有個(gè)明確認(rèn)識(shí)，在商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成不斷上漲的同時(shí)，商品房?jī)r(jià)格也在上漲，因此很多購(gòu)房者想了解商品房商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成。 （一）土地使用權(quán)取得費(fèi) 商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過(guò)國(guó)有土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國(guó)有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費(fèi)之和；商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過(guò)行政劃撥取得國(guó)有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為取得該劃撥土地所支付的征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用之和。 （二）住宅開(kāi)發(fā)成本 1．前期工程費(fèi)。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通路及平整場(chǎng)地等費(fèi)用支出。 2．建筑、安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費(fèi)、水電安裝工程費(fèi)(含結(jié)構(gòu)和裝修)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)等。 3．附屬工程費(fèi)。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線(xiàn)以?xún)?nèi)的道路、供水、供電(含一戶(hù)一表)、供氣、供熱、有線(xiàn)電視、郵政信報(bào)箱、電信、路燈、防盜(含每戶(hù)或單元保安門(mén))、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的設(shè)施(設(shè)備)及建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項(xiàng)目的公共停車(chē) 庫(kù)(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會(huì)、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、圍墻等建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 4．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 5．其他符合國(guó)家規(guī)定并與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接有關(guān)的費(fèi)用。 (三)住宅開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用 指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等支出。住宅開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用應(yīng)按受益項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂? 1．管理費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 2．財(cái)務(wù)費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。 3．銷(xiāo)售費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位為銷(xiāo)售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 (四)利潤(rùn) 以上地使用權(quán)取得費(fèi)和住宅開(kāi)發(fā)成本之和為基數(shù)計(jì)取，屬政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的商品住宅，其利潤(rùn)率由政府價(jià)格主管部門(mén)確定；屬市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的商品住宅，其利潤(rùn)率由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自行確定。 (五)稅金 指依據(jù)國(guó)家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。稅金按國(guó)家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不列入組價(jià)因素，在商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格外按稅務(wù)部門(mén)的規(guī)定辦理。 (六)住宅差價(jià) 包括樓層差價(jià)、朝向差價(jià)。樓層差價(jià)、朝向差價(jià)分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自行制定，其中屬政府定價(jià)的政府指導(dǎo)價(jià)的，報(bào)價(jià)格主管部門(mén)確認(rèn)。 （七）下列費(fèi)用不得計(jì)入商品住宅成本 (一)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自用的辦公用房、營(yíng)業(yè)用房等應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用 (二)企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出以及其它各種與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的費(fèi)用 (三)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款 (四)國(guó)家規(guī)定不得列入成本費(fèi)用的其他支出。

• 問(wèn) ??買(mǎi)商品房?jī)r(jià)格是多少??？
  答

  商品房除了你購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)的費(fèi)用`還有三項(xiàng)費(fèi)用是要在辦理房本時(shí)收取的`一是契稅`現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)不是不明確`我們這里是120平米為界限`120平米以下的是收取總房款的0.75%.120平米以上的是收取總房款的3%`二是公共維修基金`按你購(gòu)買(mǎi)房屋的建筑面積來(lái)計(jì)算`多層的房子(六層高)是每平米18元`三是工本費(fèi)`這個(gè)費(fèi)用沒(méi)多少`一兩百塊錢(qián),然后就是物業(yè)費(fèi)用`多層的房子費(fèi)業(yè)費(fèi)是0.65元左右`高層電梯房的費(fèi)用大概以一元起`是包括電梯費(fèi)在內(nèi)的`物業(yè)費(fèi)是和小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃有關(guān)系的`是由物業(yè)公司與物價(jià)局協(xié)商過(guò)的價(jià)格`如果小區(qū)內(nèi)有會(huì)所等`而且設(shè)施比較完備的`收取的物業(yè)費(fèi)用就高一點(diǎn)`其它就是生活費(fèi)用`像水電費(fèi)用`天然氣費(fèi)`等等啦`

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• 問(wèn) ??商品房為什么那么貴??？
  答

  提起房?jī)r(jià)每一個(gè)人都想說(shuō)上幾句，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)這么不靠譜主要有三個(gè)原因1.國(guó)家改革2.因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商3.因?yàn)橥顿Y炒房。 第一先說(shuō)一下國(guó)家改革，其實(shí)剛開(kāi)始國(guó)家是為了擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。進(jìn)行了改革其中就有房改。在1954年在中國(guó)的《憲法》中是承認(rèn)國(guó)民擁有土地及相關(guān)生產(chǎn)資料的，只是在1982年被修改成土地國(guó)有化。從1988年進(jìn)行住房制度改革停止了住房實(shí)物分配，目的是為了啟動(dòng)居民住房消費(fèi)。98年國(guó)家出臺(tái)的國(guó)二十三條中規(guī)定80%是經(jīng)濟(jì)適用房10%的廉租房**好后剩下的10%才是商品房，有80%的經(jīng)濟(jì)適用房所以直到2003年房地產(chǎn)價(jià)格比較平穩(wěn)的，但這樣不能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。2003年政府“又”推出了國(guó)十八條，規(guī)定中把80%的經(jīng)濟(jì)適用房偷換概念成了具有保障性質(zhì)的商品房（教育，醫(yī)療，住房的改革現(xiàn)在看來(lái)一個(gè)比一個(gè)失?。?。到現(xiàn)在100%的商品房。2004年國(guó)土資源部頒布71號(hào)令2004年8月31號(hào)后所有經(jīng)營(yíng)性用地出讓全部實(shí)行招拍掛制。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是誰(shuí)出的價(jià)高土地就給誰(shuí)，給出的解釋是為了防止腐敗。可現(xiàn)在越來(lái)越多的腐敗跟房地產(chǎn)有關(guān)。04年后地價(jià)就像滾雪球一樣越滾越高。這就是為什么這幾年地王頻現(xiàn)的主要原因。而房?jī)r(jià)也就一路飆升。 房?jī)r(jià)這么貴和稅收也有關(guān)系，以前大部分稅收收入留在地方。所以那時(shí)候地方不靠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也搞得很好，也有錢(qián)去搞投資，也可以未老百姓辦不少好事?，F(xiàn)在地方只有小部分。地方?jīng)]有錢(qián)搞投資搞建設(shè)怎么辦，賣(mài)地。來(lái)錢(qián)快。他們的理由是中央拿走了六成稅卻干了三成的事，而地方拿了四成的稅卻干了七成的事。2009年全國(guó)土地出讓總價(jià)達(dá)15910.2億元，上海**高達(dá)821億相當(dāng)于每天進(jìn)賬2.5億，真正做到了日進(jìn)斗金。2010年就更離譜了達(dá)到了2.7萬(wàn)億。這就是我們常說(shuō)的土地財(cái)政的由來(lái)（也就明白了現(xiàn)在為什么這么多暴力拆遷）。地方為了GDP的考核，為了出政績(jī)，為了升遷。也就樂(lè)此不疲了。而且房地產(chǎn)還能帶動(dòng)幾十種行業(yè)的發(fā)展如鋼鐵水泥等等。可這不是長(zhǎng)久之道，日本的房產(chǎn)泡沫和美國(guó)的次貸危機(jī)都是深刻的教訓(xùn)。應(yīng)該發(fā)展我們自己的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，才是出路。我們應(yīng)該培養(yǎng)像 華為等 這樣有創(chuàng)造力的公司。只有有自己的東西才會(huì)在世界上站住腳。當(dāng)然不是所有的地方都是一味的賣(mài)地。 重慶的辦法就非常的好，重慶計(jì)劃未來(lái)幾年建成平均2000元一平米成本構(gòu)成的4000平方米的公租房。來(lái)吸引300萬(wàn)農(nóng)民工，只要他們?cè)谥貞c有工作就給重慶是戶(hù)口，不過(guò)自己必須放棄宅基地復(fù)耕為農(nóng)地，這樣可以得到地票。而重慶的開(kāi)放商只有通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)的方式購(gòu)買(mǎi)地票之后才能建房子，今年4月份一畝地票14.4萬(wàn)。農(nóng)民工拿著錢(qián)就可以去租廉租，房子住了5年后也可以買(mǎi)下房子變成經(jīng)濟(jì)適用房。然后引進(jìn)像惠普 思科這樣的公司，讓農(nóng)民工有工作。發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)這才是出路。對(duì)于炒房客，重慶的辦法是寬進(jìn)嚴(yán)出。就是誰(shuí)都可以買(mǎi)廉租房，但是當(dāng)你要賣(mài)的時(shí)候只能賣(mài)給政府。只能按當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格賣(mài)。這樣沒(méi)有利潤(rùn)炒房客也就不會(huì)買(mǎi)了。重慶的商品房該漲還是漲，有錢(qián)就可以去買(mǎi)價(jià)格貴配套好的商品房。買(mǎi)不起你可以住廉租房。多好的政策，在這里我要給重慶叫好。不管**終結(jié)果會(huì)怎樣。起碼去嘗試了。這樣的辦法難道其他地方想不到嗎？不是，只是他們不想做而已。。。。。。。。。。。 第二個(gè)房?jī)r(jià)貴的原因就是開(kāi)發(fā)商的原因。咱們國(guó)家本身就是人多地少，供求不平衡，再加上城市化進(jìn)程的加快大批人進(jìn)城打工買(mǎi)房，離婚和單身的增多，對(duì)改善性住房的需求的增加等等，開(kāi)發(fā)商就捂盤(pán)惜售，惡意炒作，制造混亂推高房?jī)r(jià)。再加上中國(guó)那些所以“磚家”的胡說(shuō)八道推波助瀾。（當(dāng)然不是所以的開(kāi)發(fā)商都這么做）。前幾天我看到報(bào)道說(shuō)上市的幾大開(kāi)發(fā)公司毛利潤(rùn)達(dá)到驚人的55.7%。這么高的利潤(rùn)也就明白為什么想雅戈?duì)?，海信為什么?huì)涉足房地產(chǎn)行業(yè)了?？纯粗袊?guó)的富豪有幾個(gè)不涉足房地產(chǎn)的。利潤(rùn)高??！凈利潤(rùn)也能達(dá)到20%。因?yàn)楝F(xiàn)在的供求不平衡，也造就了不少地產(chǎn)公司，就是光買(mǎi)塊地不建房子。過(guò)幾年地價(jià)一漲就把地賣(mài)了。而國(guó)家出臺(tái)的針對(duì)房地產(chǎn)公司的政策還算是正確。但是沒(méi)有真正的執(zhí)行到位。因?yàn)榈胤揭训刭u(mài)給開(kāi)發(fā)商，要是真正執(zhí)行地方政府收入就會(huì)大大減少。這也就是為什么中央國(guó)十條國(guó)四條等調(diào)控政策不斷，調(diào)控還是不管用的原因之一。中國(guó)不缺聰明的人和有能力的人，也不缺好的政策。缺的是堅(jiān)定的執(zhí)行力和長(zhǎng)期有效的機(jī)制。就像中國(guó)足球雖然爛，但是13億人真找不出11個(gè)人來(lái)踢好足球嗎？？？ 第三個(gè)房?jī)r(jià)貴的原因就是投資炒房，其中**著名的就是溫州炒房團(tuán)。主要一個(gè)原因就是因?yàn)橹袊?guó)的投資途徑太少，現(xiàn)在都知道雞蛋不能放到一個(gè)籃子里。所以都學(xué)著去投資。在中國(guó)就股票房產(chǎn)黃金這幾種途徑。股票我聽(tīng)說(shuō)過(guò)這樣一句話(huà)：十個(gè)人玩股票8個(gè)人賠，1個(gè)人平，只有1個(gè)人賺錢(qián)。黃金又那么不穩(wěn)定。所以大家選來(lái)選去**后還是感覺(jué)房子**合適。房子本身是可以作為一種投資的途徑，但在中國(guó)好像是成為唯一的途徑。加上這幾年房?jī)r(jià)的暴漲。流通性的泛濫通貨膨脹的加大。可以說(shuō)現(xiàn)在是全民買(mǎi)房。現(xiàn)在坐在一起吃飯好像不管什么人說(shuō)到**多的話(huà)題就是房子。中國(guó)的中產(chǎn)階層每家的房產(chǎn)都在2套以上甚至更多。中央也知道這一點(diǎn)出臺(tái)了國(guó)36條。對(duì)民間資本開(kāi)放更多的壟斷行業(yè)。可幾個(gè)月過(guò)去了沒(méi)見(jiàn)有什么動(dòng)靜。十年前國(guó)家同樣出臺(tái)了同樣的政策開(kāi)放更多的壟斷行業(yè)那次也是雷聲大雨點(diǎn)小，還是上面說(shuō)的沒(méi)有堅(jiān)定地執(zhí)行力。 不知這次的政策**后的命運(yùn)會(huì)怎樣。再就是運(yùn)用有效地政策讓房?jī)r(jià)回歸合理價(jià)位。讓房?jī)r(jià)有序的增長(zhǎng)。 以上三個(gè)原因造成了高房?jī)r(jià)的基本原因。如果調(diào)控政策和銀行貸款（09年達(dá)到14萬(wàn)億，早就了今天的物價(jià)上漲）還是現(xiàn)在這樣的話(huà)中國(guó)的房地產(chǎn)10年以?xún)?nèi)一定會(huì)跌跟頭。俗話(huà)說(shuō):人無(wú)千日,好花無(wú)百日紅.物極必反。沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)。吃一塹長(zhǎng)一智，只有真正經(jīng)歷才會(huì)懂得。也許那時(shí)候我們才有真正堅(jiān)定的執(zhí)行力。讓人們感到意味深長(zhǎng)的是高房?jī)r(jià)對(duì)全民財(cái)富“重新洗牌”的效應(yīng)達(dá)到了史無(wú)前例的高度，現(xiàn)在的房地產(chǎn)制度體系造成數(shù)萬(wàn)計(jì)的“超級(jí)大地主”和數(shù)以?xún)|計(jì)的“房奴”。

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• 問(wèn) 商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成有什么因素？
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  你知道什么是商品房嗎？商品房的價(jià)格又有哪些要素構(gòu)成？商品房在中國(guó)興起于80年代，商品房的定義是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下 ，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的房屋，均按市場(chǎng)價(jià)出售 。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來(lái)分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類(lèi)商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據(jù)其銷(xiāo)售對(duì)象的不同，可以分為外銷(xiāo)商品房和內(nèi)銷(xiāo)商品房?jī)煞N。商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房（寫(xiě)字樓、商鋪、商住公寓）以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的供銷(xiāo)售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。

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