商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成有什么因素？

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• 137****6594

  你知道什么是商品房嗎？商品房的價(jià)格又有哪些要素構(gòu)成？商品房在中國(guó)興起于80年代，商品房的定義是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下 ，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的房屋，均按市場(chǎng)價(jià)出售 。
  
  其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來(lái)分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房?jī)煞N。
  
  商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房（寫(xiě)字樓、商鋪、商住公寓）以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。

  查看全文↓ 2019-11-24 09:10:10
• 142****6176

  
  其實(shí)構(gòu)成商品房?jī)r(jià)格的因素很多，主要包括以下幾個(gè)方面：
  
  1、地段：一個(gè)好的位置決定了開(kāi)發(fā)商拿地的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格會(huì)傳導(dǎo)到**終商品房銷售價(jià)格。
  
  2、配套：**具典型的就是“學(xué)區(qū)房”，由于有優(yōu)質(zhì)的教育資源配套，商品房?jī)r(jià)格會(huì)上漲很多。
  
  3、環(huán)境：一個(gè)樓盤的容積率、綠化率等因素也是影響商品房?jī)r(jià)格的決定因素。
  
  4、建筑：建筑材料，戶型，電梯配置，采光等也是購(gòu)房者的決策選擇。
  
  5、物業(yè)：一個(gè)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也是決定房?jī)r(jià)的軟實(shí)力，這一點(diǎn)在二手房交易中占的比例更大。
  
  6、權(quán)屬：除了正常五證齊全的商品房以外，市場(chǎng)上還有很多五證不全的房屋，甚至一些小產(chǎn)權(quán)房在違規(guī)銷售，這些房屋價(jià)格便宜，但不能按揭，目前國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有明確的政策引導(dǎo)，短時(shí)間也許不會(huì)拆除，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)大于房?jī)r(jià)的優(yōu)惠是必然的。
  
  7、稅收：商品房交易依據(jù)房屋面積稅收比例也不完全相同，因此相同地段一般大戶型會(huì)比小戶型均價(jià)略低。

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• 158****3242

  商品房是開(kāi)發(fā)商 開(kāi)發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán) 證和國(guó)土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn) 權(quán)房。特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后 用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住 宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自 建、參建、委托建造，又是自用的住 宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。
  商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同， 可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房?jī)?種。商品房是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下， 具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包 括外商投資企業(yè))通過(guò)出讓方式取得 土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng) 價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利 潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝 向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外， 從法律角度來(lái)分析，商品房是指按法 律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由 交易，不受政府政策限制的各類商品 房屋，包括新建商品房、二手房（存 量房）等。商品房在80年代興起。
  二、商品房的分類
  1、外銷商品房，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī) 定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府 計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建 成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商 業(yè)用房及其他建筑物。
  2、內(nèi)銷商品房，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式， 經(jīng)過(guò)政府計(jì)劃主管部門審批，建成后 用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、 澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣）出售的住 宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。
  三、商品房的價(jià)格構(gòu)成
  （一）土地使用權(quán)取得費(fèi) 商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過(guò)國(guó)有 土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國(guó)有土地使用權(quán) 的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為支付的出 讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償?shù)膬糁?出及按規(guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費(fèi)之和； 商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過(guò)行政 劃撥取得國(guó)有土地使用權(quán)的，其土地 使用權(quán)取得費(fèi)為取得該劃撥土地所支 付的征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及城市 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用之和。
  （二）住宅開(kāi)發(fā)成本 1．前期工程費(fèi)。包括水文及工程地 質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行 性研究、建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通 電、通路及平整場(chǎng)地等費(fèi)用支出。 2．建筑、安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)。包 括房屋主體部分的土建(含樁基)工程 費(fèi)、水電安裝工程費(fèi)(含結(jié)構(gòu)和裝 修)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)等。 3．附屬工程費(fèi)。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)費(fèi)和列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃 的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指小區(qū)用 地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電 (含一戶一表)、供氣、供熱、有線電 視、郵政信報(bào)箱、電信、路燈、防盜 (含每戶或單元保安門)、綠化、環(huán) 衛(wèi)、排污、排水、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)所發(fā)生的設(shè)施(設(shè)備)及建設(shè)費(fèi) 用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括 根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū) 施工圖預(yù)算項(xiàng)目的公共停車 庫(kù)(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、 居委會(huì)、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、圍墻等 建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 4．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位直 接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi) 用。 5．其他符合國(guó)家規(guī)定并與項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 直接有關(guān)的費(fèi)用。
  (三)住宅開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用 指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā) 生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用 等支出。住宅開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用應(yīng)按受益 項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂?1．管理費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位行政 管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā) 生的各項(xiàng)費(fèi)用。 2．財(cái)務(wù)費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生 的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生 的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外 匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企 業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。 3．銷售費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位為銷 售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
  (四)利潤(rùn) 以上地使用權(quán)取得費(fèi)和住宅開(kāi)發(fā)成本 之和為基數(shù)計(jì)取，屬政府定價(jià)或政府 指導(dǎo)價(jià)的商品住宅，其利潤(rùn)率由政府 價(jià)格主管部門確定；屬市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的 商品住宅，其利潤(rùn)率由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位 自行確定。
  (五)稅金 指依據(jù)國(guó)家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng) 繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教 育費(fèi)附加等。稅金按國(guó)家規(guī)定的稅目 和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié) 稅不列入組價(jià)因素，在商品住宅銷售 價(jià)格外按稅務(wù)部門的規(guī)定辦理。
  (六)住宅差價(jià) 包括樓層差價(jià)、朝向差價(jià)。樓層差 價(jià)、朝向差價(jià)分別按增減代數(shù)和為零 的原則，由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自行制定， 其中屬政府定價(jià)的政府指導(dǎo)價(jià)的，報(bào) 價(jià)格主管部門確認(rèn)。
  （七）下列費(fèi)用不得計(jì)入商品住 宅成本 1、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自用的辦公用房、 營(yíng)業(yè)用房等應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用 2、企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出以及其它 各種與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的費(fèi)用 3、各種賠償金、違約金、滯納金和 罰款 4、國(guó)家規(guī)定不得列入成本費(fèi)用的其 他支出。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成有哪些因素？
  答

  其實(shí)構(gòu)成商品房?jī)r(jià)格的因素很多，主要包括以下幾個(gè)方面：1、地段：一個(gè)好的位置決定了開(kāi)發(fā)商拿地的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格會(huì)傳導(dǎo)到**終商品房銷售價(jià)格。2、配套：**具典型的就是“學(xué)區(qū)房”，由于有優(yōu)質(zhì)的教育資源配套，商品房?jī)r(jià)格會(huì)上漲很多。3、環(huán)境：一個(gè)樓盤的容積率、綠化率等因素也是影響商品房?jī)r(jià)格的決定因素。4、建筑：建筑材料，戶型，電梯配置，采光等也是購(gòu)房者的決策選擇。5、物業(yè)：一個(gè)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也是決定房?jī)r(jià)的軟實(shí)力，這一點(diǎn)在二手房交易中占的比例更大。6、權(quán)屬：除了正常五證齊全的商品房以外，市場(chǎng)上還有很多五證不全的房屋，甚至一些小產(chǎn)權(quán)房在違規(guī)銷售，這些房屋價(jià)格便宜，但不能按揭，目前國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有明確的政策引導(dǎo)，短時(shí)間也許不會(huì)拆除，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)大于房?jī)r(jià)的優(yōu)惠是必然的。7、稅收：商品房交易依據(jù)房屋面積稅收比例也不完全相同，因此相同地段一般大戶型會(huì)比小戶型均價(jià)略低。

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• 問(wèn) 商品房?jī)r(jià)格是怎樣構(gòu)成 有哪些構(gòu)成因素
  答

  商品房?jī)r(jià)格是怎樣構(gòu)成的 我國(guó)規(guī)定商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成因素有：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、商品房的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、小區(qū)內(nèi)的配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用、利潤(rùn)和稅金等費(fèi)用。開(kāi)發(fā)成本費(fèi)包括：土地使用權(quán)取得費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑和安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。期間費(fèi)用指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者在商品房開(kāi)發(fā)期間為管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)有關(guān)的支出。稅金為依據(jù)國(guó)家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)交納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加等。商品住宅開(kāi)發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)交納的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等其他行政事業(yè)性收費(fèi)。開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)成本加利潤(rùn)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上，再通過(guò)綠化、小區(qū)配套朝向、戶型設(shè)計(jì)等相關(guān)指標(biāo)的優(yōu)劣比較，就確定出了具體的商品房?jī)r(jià)格。

• 問(wèn) 商品房?jī)r(jià)格是怎樣構(gòu)成的 有哪些影響因素
  答

  我國(guó)規(guī)定商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成因素有：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、商品房的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、小區(qū)內(nèi)的配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用、利潤(rùn)和稅金等費(fèi)用。開(kāi)發(fā)成本費(fèi)包括：土地使用權(quán)取得費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑和安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。期間費(fèi)用指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者在商品房開(kāi)發(fā)期間為管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)有關(guān)的支出。稅金為依據(jù)國(guó)家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)交納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加等。商品住宅開(kāi)發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)交納的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等其他行政事業(yè)性收費(fèi)。開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)成本加利潤(rùn)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上，再通過(guò)綠化、小區(qū)配套朝向、戶型設(shè)計(jì)等相關(guān)指標(biāo)的優(yōu)劣比較，就確定出了具體的商品房?jī)r(jià)格。

• 問(wèn) 商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成是什么 商品房?jī)r(jià)格知識(shí)普及
  答

  對(duì)于商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成，購(gòu)房者需要有個(gè)明確認(rèn)識(shí)，在商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成不斷上漲的同時(shí)，商品房?jī)r(jià)格也在上漲，因此很多購(gòu)房者想了解商品房商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成。 （一）土地使用權(quán)取得費(fèi) 商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過(guò)國(guó)有土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國(guó)有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費(fèi)之和；商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過(guò)行政劃撥取得國(guó)有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為取得該劃撥土地所支付的征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用之和。 （二）住宅開(kāi)發(fā)成本 1．前期工程費(fèi)。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通路及平整場(chǎng)地等費(fèi)用支出。 2．建筑、安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費(fèi)、水電安裝工程費(fèi)(含結(jié)構(gòu)和裝修)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)等。 3．附屬工程費(fèi)。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電(含一戶一表)、供氣、供熱、有線電視、郵政信報(bào)箱、電信、路燈、防盜(含每戶或單元保安門)、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的設(shè)施(設(shè)備)及建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項(xiàng)目的公共停車 庫(kù)(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會(huì)、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、圍墻等建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 4．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 5．其他符合國(guó)家規(guī)定并與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接有關(guān)的費(fèi)用。 (三)住宅開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用 指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等支出。住宅開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用應(yīng)按受益項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂? 1．管理費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 2．財(cái)務(wù)費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。 3．銷售費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位為銷售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 (四)利潤(rùn) 以上地使用權(quán)取得費(fèi)和住宅開(kāi)發(fā)成本之和為基數(shù)計(jì)取，屬政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的商品住宅，其利潤(rùn)率由政府價(jià)格主管部門確定；屬市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的商品住宅，其利潤(rùn)率由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自行確定。 (五)稅金 指依據(jù)國(guó)家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。稅金按國(guó)家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不列入組價(jià)因素，在商品住宅銷售價(jià)格外按稅務(wù)部門的規(guī)定辦理。 (六)住宅差價(jià) 包括樓層差價(jià)、朝向差價(jià)。樓層差價(jià)、朝向差價(jià)分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自行制定，其中屬政府定價(jià)的政府指導(dǎo)價(jià)的，報(bào)價(jià)格主管部門確認(rèn)。 （七）下列費(fèi)用不得計(jì)入商品住宅成本 (一)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自用的辦公用房、營(yíng)業(yè)用房等應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用 (二)企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出以及其它各種與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的費(fèi)用 (三)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款 (四)國(guó)家規(guī)定不得列入成本費(fèi)用的其他支出。

• 問(wèn) 商品房?jī)r(jià)格變化受什么因素影響？
  答

  首先你要明白房?jī)r(jià)的構(gòu)成要素即成本為哪些.主要有1、土地費(fèi)用 約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。2、前期工程費(fèi) 他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。 3、建筑安裝工程費(fèi) 從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。4、市政公共設(shè)施費(fèi)用 市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如**，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20% ~30%左右。5、管理費(fèi)用 在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)2%。6、貸款利息 房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。7、稅費(fèi) 稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。8、其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。由此可以看到,房地產(chǎn)的成本中**沒(méi)有理由叫房?jī)r(jià)高的應(yīng)該是政府了,因?yàn)榈胤秸畬⒌貎r(jià)作為財(cái)政收入的重要組成部分,這些年,年年出地王,大部分收入由地方財(cái)政笑納.地方政府將賣地作為主要收入,而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的帶動(dòng)程度非常之大.所以即使大部分人因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而叫苦連天的時(shí)候,地方政府在創(chuàng)造政績(jī)的過(guò)程中,絕對(duì)不會(huì)因此而有所收斂.即使中央在出臺(tái)了一系列打壓房?jī)r(jià)的政策之后,房?jī)r(jià)依然我行我素,這是制度問(wèn)題,而且事實(shí)證明房?jī)r(jià)在08年是越打壓,越反彈,估計(jì)這次政策也是如此.現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了面粉(即地價(jià))比面包貴(房?jī)r(jià))的奇特現(xiàn)狀.現(xiàn)在的情況是,無(wú)論中央政府還是地方政府不能也不愿意看到房?jī)r(jià)暴跌,大家可以看到,在以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的中國(guó),現(xiàn)在中央政府的曖昧態(tài)度,打壓房?jī)r(jià)不是沒(méi)有辦法,是他不能也不愿意,在這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)如此紅火的今天,過(guò)度的打壓房?jī)r(jià),第一是地方政府不愿意,這樣造成地方財(cái)政的困難.第二會(huì)導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法生存,這里可以解釋一下,房地產(chǎn)行業(yè)絕不是獨(dú)立存在的,這個(gè)行業(yè)的不景氣,會(huì)直接導(dǎo)致上游的鋼材價(jià)格下跌,水泥價(jià)格下跌,各個(gè)行業(yè)的減產(chǎn),工程的停工,又意味著大量的工人收入減少或者失業(yè).同時(shí)也會(huì)造成銀行的貸款減少,對(duì)于銀行的損失也是非常大的,而地產(chǎn)和金融股又是大盤的權(quán)重股,股市大跌,以上種種對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需來(lái)說(shuō)是極為不利的.這樣導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩,顯然是中央政府不愿意看到的.所以在中央政府出臺(tái)國(guó)十條之后又無(wú)下文的做法,很顯然是在安撫民心,可以預(yù)料的是,未來(lái)的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲,因?yàn)槟壳罢叽驂旱闹皇悄切┲行〕捶空?對(duì)于開(kāi)征房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅,今天新聞里面明確指出未來(lái)三年不會(huì)出臺(tái),這很顯然是對(duì)既得利益集團(tuán)的一種妥協(xié).真正的大炒房者甚至不需要從銀行貸款,這樣第三套房貸政策完全打壓不了他們.有炒房者說(shuō)很多官員手中都不止2套房產(chǎn),這或許也是保有稅出臺(tái)的一個(gè)困難之一吧.而且在未來(lái)一段時(shí)間,因?yàn)橹袊?guó)的剛性需求非常旺盛,而房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況又是供不應(yīng)求,所以房?jī)r(jià)的繼續(xù)攀升會(huì)在情理之中.但是我個(gè)人認(rèn)為,在未來(lái)的10年甚至20年之后,當(dāng)這波生育高峰過(guò)后,大家可以想想,現(xiàn)在我們父母至少一套到兩套房產(chǎn),而80后90后結(jié)婚必要購(gòu)買一套房產(chǎn),你想那8090后的小孩們還會(huì)為房產(chǎn)著急么? 我想不會(huì)了吧.

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