.png)
可能過于長，請耐心看，真的很有用。 高房價問題，近年來已經(jīng)成為一個舉國關(guān)注的焦點問題。當(dāng)許多人爭論房價“到底該不該漲”、“漲多少”這類與自身利益息息相關(guān)的問題時，曹建海先生卻突破利益的羈絆，用系統(tǒng)的研究，為公眾打開了一扇直擊根源和癥結(jié)的窗。 高房價下的房地產(chǎn)業(yè)在拯救中國經(jīng)濟嗎？高房價中的暴利被誰攫取了？誰是高房價的真正推手？公眾為何因為住房問題承受著如此巨大的壓力？這一系列問題的根源在哪里？又如何解決？ 曹建海先生在這本書中，都一一做了詳細的解答。 曹建海先生認為：“高房價下的房地產(chǎn)業(yè)不僅不能成為拉動國民經(jīng)濟增長**主要的動力，而且必將成為中國經(jīng)濟復(fù)興的**大障礙。” 其依據(jù)是：首先，高房價損害了居民消費福利。在高房價下，出現(xiàn)了一些人住不起房甚至租不起房的局面，影響了一批城市年輕人的創(chuàng)業(yè)熱情；在高房價下，工人的工資即使上漲，也失去了改善生活的意義，他們不得不拿出其中的一大部分應(yīng)付房價或租金的上漲。 的確。中國內(nèi)需屢拉不動，成為困擾中國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的一個死結(jié)，高房價起的副作用是顯而易見的。在許多城市，買一套房，相當(dāng)于吞噬掉一個中等收入家庭幾十年的全部收入。他們哪里還有能力消費？至于那些按揭貸款者，在長達10年、20年、30年甚至更長的時間內(nèi)，背負著沉重的還貸壓力，平常不得不節(jié)衣縮食，高房價透支了他們未來幾十年的消費能力！再加上社會保障機制的不健全，因此留下的巨大缺口仍要由他們來填補，內(nèi)需還怎么拉動？ 許多專家、研究者、房地產(chǎn)開發(fā)商，常常根據(jù)我國居民收入增長的速度來論證高房價的合理性，但他們有意無意地忽略了：民眾收入的提高并不意味著購買力的同步提高。因為，社會保障的不健全蠶食了民眾相當(dāng)一部分購買力，更何況，民眾收入的增長速度要遠遠滯后于房價的漲速。 那么，這些年來，民眾為高房價、開發(fā)商和地方政府的暴利（前者賣房、后者賣地）付出了多大代價呢？1998年至2009年，**保守的估計也超過10萬億元！相當(dāng)于2.5個“4萬億救市計劃”。倘若這些資金不被既得利益集團掠奪，中國的內(nèi)需何以長期萎靡不振？ 可想而知，當(dāng)這些巨額利潤集中在開發(fā)商和地方政府手中的時候，對民眾購買力的蠶食作用是顯而易見的。中國內(nèi)需屢拉不起，中國消費對GDP增長的貢獻率遠遠小于發(fā)達國家，也與此有關(guān)。財富向少數(shù)人集中的結(jié)果，是貧富差距的拉大和中國消費能力的下降。 曹建海先生從中國產(chǎn)業(yè)競爭力的角度，進一步論證了其觀點。他認為：“高額的房價使產(chǎn)業(yè)資本投資其他產(chǎn)業(yè)的收益率下降、風(fēng)險加大，迫使產(chǎn)業(yè)資本投向利潤高、技術(shù)門檻低的房地產(chǎn)業(yè)，或者直接將資本投入樓市，而這將會造成更大的泡沫。高房價推動的高工資勢必推動商品價格的虛高，將使中國制造業(yè)步香港地區(qū)的后塵，失去國際競爭力。即使世界經(jīng)濟復(fù)蘇，中國產(chǎn)品的出口也將失去擴張的機會?！?這一觀點是非常具有前瞻性的，不僅指出了現(xiàn)在的問題和隱患，更預(yù)言了未來的危機與困境，如果了解日本房價泡沫破滅后的慘狀，就不難理解曹建海先生預(yù)警的真誠與可貴。 凡是過于倚重房地產(chǎn)業(yè)拉動的經(jīng)濟體，幾乎都經(jīng)歷過崩盤的慘狀，中國難道會成為唯一的幸存者嗎？ 至少，從尊重客觀規(guī)律的角度出發(fā)，我們更應(yīng)該提前解決問題、消除隱患，而不是在豪賭中逐漸喪失自我修正的機會。而這也正是曹建海先生向高房價宣戰(zhàn)的意義之所在。在人們聽?wèi)T了房地產(chǎn)的重要作用之后，曹建海先生的觀點所飽含的，不僅僅是研究者所具備的良知和勇氣，更是他對于民族經(jīng)濟未來的展望與預(yù)言——這何嘗不是一種大愛？ 那么，是什么因素在推**國的房價？ 答案是：過于倚重房地產(chǎn)，商品房一枝獨秀，形成了牢不可破的壟斷。 在發(fā)達國家，開發(fā)商供應(yīng)的住房在整個住房供應(yīng)體系中所占的比例，一般都在25%左右，而保障性住房或者帶有保障性特征的住房，則占比非常高。比如，美國帶有保障性質(zhì)的住房，占了整個住房供應(yīng)體系的80%。而在新加坡的整個住房供應(yīng)體系中，保障性與帶有保障性的房屋占比高達97%。新加坡政府規(guī)定：占住戶總數(shù)3%的富人由開發(fā)商提供住宅，收取很高的土地出讓金，入住后收取高額物業(yè)稅；而對占住戶總數(shù)80%的中低收入者，提供由政府控制戶型和房價的房屋；同時，對占住戶總數(shù)8.5%的困難戶，供應(yīng)由政府補貼的60-70平方米的房屋，對占住戶總數(shù)8.5%的特困戶，出租42平方米左右的房屋，每月僅收十幾新元房租。新加坡設(shè)計的這種住房體系，既很好地解決了國民的住房問題，也能有效避免房價的失控——其實，在這種大背景下，商品房的漲跌已經(jīng)無關(guān)大局。 而在當(dāng)今中國，由于經(jīng)濟適用房被架空，廉租房許多地方政府沒有動力建，城鎮(zhèn)居民自建房被禁止，導(dǎo)致整個城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系的90%以上被商品房所占領(lǐng)——商品房占比之高，全世界找不出第二個。商品房一手遮天，正是中國房地產(chǎn)市場的壟斷地位牢不可破，房價持續(xù)上漲，民眾為住房問題深切憂慮的根源。 一些與既得利益集團為伍的學(xué)者認為，中國房地產(chǎn)業(yè)與近60個行業(yè)息息相關(guān)，倘若房價下跌，將影響中國經(jīng)濟的復(fù)蘇，因此，他們喊出了諸如“買房就是愛國”這樣的口號。問題在于，中國房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)的拉動作用，在房價下跌至接近民眾購買力的階段，不是體現(xiàn)得更明顯嗎？恰恰是高房價導(dǎo)致的購買力的下降，嚴重抑制了房地產(chǎn)的積極作用，使得房地產(chǎn)業(yè)成為民族經(jīng)濟發(fā)展的障礙。 曹建海先生對那些荒謬觀點的駁斥非常有力。他認為：“我國各種自建房、集資建房、單位建房的欲望很高，也完全有能力建房；中低收入群體對于獲得政府保障房的期望很大；農(nóng)村集體宅基地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房銷售的愿望也很大；地震災(zāi)區(qū)災(zāi)后重建家園的愿望很大。但是由于體制的限制，除災(zāi)后重建外，上述有效住房需求則牢牢地被我國的土地管理和建設(shè)開發(fā)管理體制禁錮了；保障房建設(shè)政策的執(zhí)行則被限定于‘不會沖擊商品房市場’的原則下，將保障房建于偏遠地帶，并且定價水平越來越接近于商品房。可見，與其不惜毀壞未來銀行體系拯救房地產(chǎn)商，不如通過體制調(diào)整疏導(dǎo)居民住房消費的需求，同時為銀行體系建立房地產(chǎn)信貸危機的‘防火墻’，于國于民更為有利?！?曹建海先生一針見血地揭穿了所謂房地產(chǎn)拉動中國經(jīng)濟發(fā)展的神話。他指出：“從房屋形態(tài)的**終層面看，剔除土地位置引起的價格差異，商品房和經(jīng)濟適用房在使用價值上并無任何不同，差的是后者不能為地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商提供不勞而獲的暴利。由此看來，以商品房投資為絕對主體的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)所創(chuàng)造的GDP，本質(zhì)上是通過排斥居民自建、單位自建、政府保障性住房等形態(tài)而獲得的不當(dāng)?shù)美?，不僅對城鄉(xiāng)居民消費，而且對農(nóng)工商等經(jīng)濟實體發(fā)展，都形成了嚴重的透支?！?結(jié)論是，政府應(yīng)大力發(fā)展保障性住房、非盈利性或微利性住房，同時為開放居民自建房、集體土地房屋平等流轉(zhuǎn)等創(chuàng)造條件。這些住房同樣會拉動近60個行業(yè)的發(fā)展。并且，民眾購房的支出大大減少，有利于民眾財富的積累，當(dāng)然也有利于支持他們在其他領(lǐng)域的消費。 房地產(chǎn)定位的調(diào)整，不僅有利于民生問題的解決，而且，困擾中國經(jīng)濟多年的內(nèi)需不振問題也將迎刃而解。
全部3個回答>??為什么商品房價格貴？誰知道呢？
136****9047 | 2019-06-28 09:18:10
已有3個回答
-
154****9302
房價高的根本原因就是貨幣超發(fā)，流動性過多，錢太多了;有一些人要保值就買房子，購買力很強，就把房價炒上去了。但房屋還有另外一個使用價值就是讓人住，但為了消費而買房的人卻買不起，這就是我們面臨的問題。
查看全文↓ 2019-06-28 09:18:43
-
156****7981
第一先說一下國家改革，其實剛開始國家是為了擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長。進行了改革其中就有房改。在1954年在中國的《憲法》中是承認國民擁有土地及相關(guān)生產(chǎn)資料的，只是在1982年被修改成土地國有化。從1988年進行住房制度改革停止了住房實物分配，目的是為了啟動居民住房消費。98年國家出臺的國二十三條中規(guī)定80%是經(jīng)濟適用房10%的廉租房**好后剩下的10%才是商品房，有80%的經(jīng)濟適用房所以直到2003年房地產(chǎn)價格比較平穩(wěn)的，但這樣不能拉動經(jīng)濟。2003年政府“又”推出了國十八條，規(guī)定中把80%的經(jīng)濟適用房偷換概念成了具有保障性質(zhì)的商品房（教育，醫(yī)療，住房的改革現(xiàn)在看來一個比一個失?。?。到現(xiàn)在100%的商品房。2004年國土資源部頒布71號令2004年8月31號后所有經(jīng)營性用地出讓全部實行招拍掛制。簡單來說就是誰出的價高土地就給誰，給出的解釋是為了防止腐敗。可現(xiàn)在越來越多的腐敗跟房地產(chǎn)有關(guān)。04年后地價就像滾雪球一樣越滾越高。這就是為什么這幾年地王頻現(xiàn)的主要原因。而房價也就一路飆升。
查看全文↓ 2019-06-28 09:18:34
房價這么貴和稅收也有關(guān)系，以前大部分稅收收入留在地方。所以那時候地方不靠房地產(chǎn)經(jīng)濟也搞得很好，也有錢去搞投資，也可以未老百姓辦不少好事。現(xiàn)在地方只有小部分。地方?jīng)]有錢搞投資搞建設(shè)怎么辦，賣地。來錢快。他們的理由是中央拿走了六成稅卻干了三成的事，而地方拿了四成的稅卻干了七成的事。2009年全國土地出讓總價達15910.2億元，上海**高達821億相當(dāng)于每天進賬2.5億，真正做到了日進斗金。2010年就更離譜了達到了2.7萬億。這就是我們常說的土地財政的由來（也就明白了現(xiàn)在為什么這么多暴力拆遷）。地方為了GDP的考核，為了出政績，為了升遷。也就樂此不疲了。而且房地產(chǎn)還能帶動幾十種行業(yè)的發(fā)展如鋼鐵水泥等等?？蛇@不是長久之道，日本的房產(chǎn)泡沫和美國的次貸危機都是深刻的教訓(xùn)。應(yīng)該發(fā)展我們自己的實體經(jīng)濟，才是出路。我們應(yīng)該培養(yǎng)像 華為等 這樣有創(chuàng)造力的公司。只有有自己的東西才會在世界上站住腳。當(dāng)然不是所有的地方都是一味的賣地。 -
148****7378
房價漲幅居前的主要原因是: 一是市場需求基礎(chǔ)扎實,有效總需求超過總供給,是拉動住宅商品房價格快速上漲和漲幅居前的根本原因。據(jù)測算,近幾年,由于舊房拆遷、改善居住條件、新增人口購房和投資型購房等需求不斷增加,呈現(xiàn)出總需求大于總供給的賣方市場特征。 二是政府扶持,政策有效拉動,是拉動住宅商品房價格快速上漲和漲幅居前的導(dǎo)向性原因。福利分房停止后,各級政府制定和實施了包括貨幣分房、舊城改造拆遷、開放二手房市場、降低房產(chǎn)買賣稅費、增加銀行住房按揭貸款和公積金貸款等政策,使人民群眾的購房需求得到了有效釋放,進而有效拉動了住宅商品房價格快速上漲。 三是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展強勁,民間購買力旺盛,進一步增強了消費者對未來的良好預(yù)期,房地產(chǎn)消費信心大增。 四是城市化進程推進,房地產(chǎn)成本與價值上升。城市化推進是有效促進住宅商品房價格快速上漲和漲幅居前的重要動力。其中,土地價格上升**為明顯,加之近兩年推出的住宅商品房多在市區(qū)二、三類地段,又多是高層和小高層,檔次較高,環(huán)境綠化好等,房地產(chǎn)成本與價值自然要上升。 五是周邊城市房價普遍上漲,起到類比推動效應(yīng)。杭州平均房價每平方米達5397元,溫州為5259元,上海房價更是進入了高位,“炒房熱”替代了“炒股熱”。相比之下,寧波市房價相對適中。因此,在對房價普遍“看漲”的情況下,出現(xiàn)了無房者要買房,房小者要換大房,有錢者要投資購房,從而住房需求不斷高漲。
查看全文↓ 2019-06-28 09:18:27
相關(guān)問題
-
答
-
答
開發(fā)商的一種銷售手段。大多數(shù)人都愿意買高層，通俗地，為了：采光，安靜，視野，空氣好……個別的客戶因家里有老人，愿意買低層的房子，這跟電梯沒有什么關(guān)系，有的樓盤因向1-2樓業(yè)主收取電梯費用，而引發(fā)官司。關(guān)于樓房的**佳樓層，有很多說法，還是根據(jù)自己的理解，家庭需要和個人喜好。大多數(shù)樓盤的單價，是根據(jù)樓層高度而逐層遞增的。
全部3個回答> -
答
一、房價的構(gòu)成是什么？決定商品房價格因素很多，其中主要的是土地費用和拆遷安置費用約占10％～20％，房屋建筑安裝費用約占20％～30％，市政設(shè)施費用占10％左右，各項稅費約占20％。在此基礎(chǔ)上，還要加上20％左右的開發(fā)商利潤，從而構(gòu)成商品房的售價。一些大城市的高房價還來源于高昂的征地拆遷安置費用。同時一些開發(fā)商的高額利潤也是造成高房價原因之一?？傮w來說，房價大致可分為四大部分：1、土價成本：包括土地出讓金以及相關(guān)費用，如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費等；2、建筑安裝費：如設(shè)計、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等。廣義地可包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費（七通一平費），甚至大市政費、四源費、用電權(quán)費等也可折算在建安裝費里；3、開發(fā)商經(jīng)營費用：包括管理費、銷售經(jīng)營費及融資利息等；4、開發(fā)商經(jīng)營利。二房地產(chǎn)開發(fā)商是如何定價的？1、成本加成法（開發(fā)成本加利潤分攤到單位建筑面積上確定價格）開發(fā)商開發(fā)物業(yè)當(dāng)然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預(yù)算在很大程度上影響終銷售價格。建造成本含土地使用費、公共設(shè)施配套費、建筑材料和人工費以及多種相關(guān)稅費等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開發(fā)商一般在成本的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)?shù)睦麧檨泶_定房價
全部4個回答> -
答
6-7千;4-5千
全部3個回答> -
答
對于商品房價格構(gòu)成，購房者需要有個明確認識，在商品房價格構(gòu)成不斷上漲的同時，商品房價格也在上漲，因此很多購房者想了解商品房商品房價格構(gòu)成。 （一）土地使用權(quán)取得費 商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費用、拆遷安置補償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費之和；商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費為取得該劃撥土地所支付的征地費、拆遷安置補償費及城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費等費用之和。 （二）住宅開發(fā)成本 1．前期工程費。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃設(shè)計、項目可行性研究、建筑設(shè)計、施工通水、通電、通路及平整場地等費用支出。 2．建筑、安裝工程費、設(shè)備費。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水電安裝工程費(含結(jié)構(gòu)和裝修)、設(shè)備購置費等。 3．附屬工程費。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和列入住宅小區(qū)詳細規(guī)劃的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費。 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電(含一戶一表)、供氣、供熱、有線電視、郵政信報箱、電信、路燈、防盜(含每戶或單元保安門)、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的設(shè)施(設(shè)備)及建設(shè)費用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)項目負擔(dān)的費用。 非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項目的公共停車 庫(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運站、圍墻等建設(shè)費用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)項目負擔(dān)的費用。 4．開發(fā)間接費。指開發(fā)經(jīng)營單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用。 5．其他符合國家規(guī)定并與項目開發(fā)直接有關(guān)的費用。 (三)住宅開發(fā)期間費用 指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等支出。住宅開發(fā)期間費用應(yīng)按受益項目進行合理分攤。 1．管理費用，指開發(fā)經(jīng)營單位行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 2．財務(wù)費用，指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。 3．銷售費用，指開發(fā)經(jīng)營單位為銷售而發(fā)生的各項費用。 (四)利潤 以上地使用權(quán)取得費和住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計取，屬政府定價或政府指導(dǎo)價的商品住宅，其利潤率由政府價格主管部門確定；屬市場調(diào)節(jié)價的商品住宅，其利潤率由開發(fā)經(jīng)營單位自行確定。 (五)稅金 指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等。稅金按國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不列入組價因素，在商品住宅銷售價格外按稅務(wù)部門的規(guī)定辦理。 (六)住宅差價 包括樓層差價、朝向差價。樓層差價、朝向差價分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開發(fā)經(jīng)營單位自行制定，其中屬政府定價的政府指導(dǎo)價的，報價格主管部門確認。 （七）下列費用不得計入商品住宅成本 (一)開發(fā)經(jīng)營單位自用的辦公用房、營業(yè)用房等應(yīng)分攤的各種費用 (二)企業(yè)的贊助、捐贈支出以及其它各種與開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的費用 (三)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款 (四)國家規(guī)定不得列入成本費用的其他支出。
- 房貸計算
-
找房小程序
