??誰(shuí)知道商品房?jī)r(jià)格怎么樣定的？

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• 132****3357

  一、房?jī)r(jià)的構(gòu)成是什么？
  決定商品房?jī)r(jià)格因素很多，其中主要的是土地費(fèi)用和拆遷安置費(fèi)用約占10％～20％，房屋建筑安裝費(fèi)用約占20％～30％，市政設(shè)施費(fèi)用占10％左右，各項(xiàng)稅費(fèi)約占20％。在此基礎(chǔ)上，還要加上20％左右的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，從而構(gòu)成商品房的售價(jià)。一些大城市的高房?jī)r(jià)還來(lái)源于高昂的征地拆遷安置費(fèi)用。同時(shí)一些開(kāi)發(fā)商的高額利潤(rùn)也是造成高房?jī)r(jià)原因之一。
  總體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)大致可分為四大部分：
  1、土價(jià)成本：包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi)等；
  2、建筑安裝費(fèi)：如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等。廣義地可包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（七通一平費(fèi)），甚至大市政費(fèi)、四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)等也可折算在建安裝費(fèi)里；
  3、開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：包括管理費(fèi)、銷售經(jīng)營(yíng)費(fèi)及融資利息等；
  4、開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)利。
  二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是如何定價(jià)的？
  1、成本加成法（開(kāi)發(fā)成本加利潤(rùn)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上確定價(jià)格）
  開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)物業(yè)當(dāng)然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預(yù)算在很大程度上影響終銷售價(jià)格。建造成本含土地使用費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、建筑材料和人工費(fèi)以及多種相關(guān)稅費(fèi)等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開(kāi)發(fā)商一般在成本的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)來(lái)確定房?jī)r(jià)

  查看全文↓ 2019-07-18 00:20:01
• 131****0613

  標(biāo)準(zhǔn)一：房齡
  房屋的新舊程度，不僅決定房源賣(mài)相，也對(duì)購(gòu)買(mǎi)者今后的使用構(gòu)成影響。房屋自修建完畢后，就開(kāi)始進(jìn)入了 折舊期。在進(jìn)行二手房交易時(shí)，要計(jì)算房屋折舊費(fèi)。磚混結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%左右。
  標(biāo)準(zhǔn)二：戶型
  套二、套三等正規(guī)戶型好，反之，形狀不規(guī)范的異型戶型，或者套型過(guò)小、過(guò)大的戶型，都會(huì)降低房?jī)r(jià)，一 般減去5%到10%。
  標(biāo)準(zhǔn)三：樓層
  樓層的好壞也直接影響房?jī)r(jià)的高低，處于中間部位的房屋**好賣(mài)，一般計(jì)算時(shí)增加3%，再往上或者往下的樓 層房屋售價(jià)就會(huì)相應(yīng)減少1%到5%。如果底樓帶有戶外花園，或者頂樓帶有屋頂花園，價(jià)格要增加一定百分比。
  標(biāo)準(zhǔn)四：朝向
  南北朝向的房子**好。東西朝向及其他朝向的房子的室內(nèi)通風(fēng)和采光都不及南北朝向的好。朝向不好的房屋 評(píng)估時(shí)要減去2%到5%。
  標(biāo)準(zhǔn)五：裝修
  裝修時(shí)間在5年以內(nèi)的房屋價(jià)格要高一些，如果裝修質(zhì)量較高、成色又好，則需加10%。反之，若裝修時(shí)間超 過(guò)5年，或者只是簡(jiǎn)易裝修，裝修成本不大，增加比例酌情降低。
  標(biāo)準(zhǔn)六：物管
  有物業(yè)管理的小區(qū)主要是新修商品房樓盤(pán)，建筑年代在1995年左右或是單位宿舍區(qū)都不設(shè)置物業(yè)管理，一般 情況下沒(méi)有物業(yè)管理的小區(qū)減去3%到5%。

  查看全文↓ 2019-07-18 00:19:51
• 136****5279

  房?jī)r(jià)應(yīng)該是按照該地段和樓盤(pán)的具體情況來(lái)定價(jià)格的，而不能過(guò)于偏離市場(chǎng)的平均價(jià)格，但房子在定價(jià)時(shí)也是有技巧的。
  房?jī)r(jià)一般分為四個(gè)部分：
  土價(jià)成本：包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用。
  建筑安裝費(fèi)：設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等。
  開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：管理費(fèi)、銷售經(jīng)營(yíng)費(fèi)、融資利息等。
  開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)：即從毛利中減去經(jīng)營(yíng)費(fèi)用所得。

  查看全文↓ 2019-07-18 00:19:42
• 133****2830

  一、土地出讓金
  土地對(duì)于整個(gè)社會(huì)而言是一種稀缺資源，也是一種不可再生資源，因此外國(guó)投資比國(guó)內(nèi)投資的出讓金高，商業(yè)樓的出讓金比住宅樓高。
  二、前期費(fèi)用
  主要包括三通一平費(fèi)用和專項(xiàng)費(fèi)用。三通一平費(fèi)用是指使建筑地段的土地平整，達(dá)到通上下水、通電、通路等投入的資金，大面積或不成熟的小區(qū)建設(shè)在此項(xiàng)費(fèi)用上的投入是可觀的。專項(xiàng)費(fèi)用指支付給設(shè)計(jì)公司的總體規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)等費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商若重視此方面的投入，將為其本身和消費(fèi)者帶來(lái)利益。
  三、土建費(fèi)用
  很多房子外表看起來(lái)差不多，但實(shí)際質(zhì)量卻有很大的差別。這主要就表現(xiàn)在土建費(fèi)用上，框架結(jié)構(gòu)，多層打樁，現(xiàn)澆樓板雖然使得成本比較高，但是房屋質(zhì)量也更能保證。俗話說(shuō)一分價(jià)錢(qián)一分貨就是這個(gè)意思。
  四、配套設(shè)施費(fèi)用
  這部分主要包括開(kāi)發(fā)商在水、電、煤氣、綠化、衛(wèi)生、教育等方面花費(fèi)的資金。在現(xiàn)在的大環(huán)境下，綠化率也成了一個(gè)衡量的重要標(biāo)準(zhǔn)。
  開(kāi)發(fā)商打死也不會(huì)告訴你：房?jī)r(jià)其實(shí)是這樣確定的！
  五、經(jīng)營(yíng)管理、銷售費(fèi)用
  指用于房地產(chǎn)出售到交付使用過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費(fèi)用等。銷售中諸如廣告宣傳、售樓處搭建、中介代理等費(fèi)用，也是房地產(chǎn)價(jià)格的組成部分。
  六、利息
  對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的資金投入，開(kāi)發(fā)商多數(shù)會(huì)選擇銀行貸款來(lái)解決，這就產(chǎn)生了利息。如銀行向下調(diào)息，對(duì)于開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)就會(huì)減輕，雖然對(duì)于房?jī)r(jià)影響不大，但相對(duì)而言可降低成本

  查看全文↓ 2019-07-18 00:19:30

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房?jī)r(jià)格怎么樣
  答

  商品住宅差價(jià)包括樓層差價(jià)、朝向差價(jià)。樓層差價(jià)、朝向差價(jià)分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自行制定，其中屬政府定價(jià)的政府指導(dǎo)價(jià)的，報(bào)價(jià)格主管部門(mén)確認(rèn)。

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• 問(wèn) 商品房?jī)r(jià)格怎么樣
  答

  未來(lái)10年房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，如果有錢(qián)卻還沒(méi)房子那就買(mǎi)吧，如果還有閑錢(qián)，再買(mǎi)點(diǎn)理財(cái)產(chǎn)品與收藏品什么的，總之就是多元化的配置自己的資產(chǎn)，才可能保證自己這輩子都是個(gè)有錢(qián)人。房子上漲的原因：1、更多的人要從鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)入城市，不管是進(jìn)城務(wù)工還是農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人士進(jìn)入城市改善居住環(huán)境，這都導(dǎo)致了需求總量在未來(lái)的增長(zhǎng)動(dòng)力。而土地就是這么多，可拓展的城市土地就這么多，并且一線、二線城市的可拓展土地更是極為有限。2、未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，地方政府仍然嚴(yán)重的依賴土地出讓金，房企的營(yíng)業(yè)稅、增值稅、所得稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)的建筑材料產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)出；公路、公建、橋梁、鐵路、機(jī)場(chǎng)、公園、環(huán)境整治、保障房等，這些都需要龐大的資金。只有不斷向上的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能支撐各地不斷擴(kuò)張的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。3、丈母娘精神帶來(lái)的剛需群體短期內(nèi)不會(huì)改變，結(jié)婚買(mǎi)房仍然會(huì)是未來(lái)十年的主流。改善居住環(huán)境的客群會(huì)保持高增長(zhǎng)，而投資群體面臨的問(wèn)題是投資渠道的狹窄，有錢(qián)沒(méi)處投資，實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入瓶頸，而投資不動(dòng)產(chǎn)盡管未必是回報(bào)率**高的渠道，但絕對(duì)是**省事并且風(fēng)險(xiǎn)**小的一種投資方式。4、改革開(kāi)放到現(xiàn)在，通脹從來(lái)沒(méi)有停止步伐，可以說(shuō)通脹年年有，近年特別大；遠(yuǎn)的不說(shuō)，如果按2000年拿30萬(wàn)存銀行和30萬(wàn)買(mǎi)房做對(duì)比，就很直觀了，錢(qián)只是印著數(shù)字的紙張，哪一天TG有需要了，就多印10倍，誰(shuí)都無(wú)奈何，只有不動(dòng)產(chǎn)、金屬、奢侈品、藝術(shù)品才是未來(lái)長(zhǎng)期可以保值增值的資產(chǎn)，而中國(guó)投資與需求群體**大的肯定是房產(chǎn)與金屬。

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• 問(wèn) ??為什么商品房?jī)r(jià)格貴？誰(shuí)知道呢？
  答

  房?jī)r(jià)高的根本原因就是貨幣超發(fā)，流動(dòng)性過(guò)多，錢(qián)太多了;有一些人要保值就買(mǎi)房子，購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)，就把房?jī)r(jià)炒上去了。但房屋還有另外一個(gè)使用價(jià)值就是讓人住，但為了消費(fèi)而買(mǎi)房的人卻買(mǎi)不起，這就是我們面臨的問(wèn)題。

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• 問(wèn) 誰(shuí)知道商品房樓層的高度是怎么樣計(jì)算的
  答

  房子的樓層高度，在商品房里面是要求達(dá)到3米，但是在開(kāi)發(fā)商算層高的時(shí)候會(huì)將樓板算進(jìn)去的，所以一般的層高都是2米8幾這樣子，是**符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的

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• 問(wèn) ??到本地買(mǎi)房怎么樣？誰(shuí)知道呢？
  答

  如果商品房，開(kāi)發(fā)商會(huì)全程協(xié)助辦理！ 如果二手房，找個(gè)中介代辦即可，服務(wù)費(fèi)按照國(guó)家規(guī)定不超過(guò)600元 自己去方便的銀行咨詢辦理手續(xù) 個(gè)人住房按揭貸款含義 個(gè)人住房按揭貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用住房的貸款。貸款人發(fā)放貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保，擔(dān)?？煞謩e采取抵押、質(zhì)押、保證的方式，也可以同時(shí)用以上三種擔(dān)保方式。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或有保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。 二、貸款程序 借款人提交申請(qǐng)及有關(guān)資料——銀行受理調(diào)查——銀行核查審批——雙方辦理相關(guān)手續(xù)——銀行發(fā)放貸款 銀行工作人員收妥您的住房貸款申請(qǐng)及資料后，將按程序進(jìn)行調(diào)查、核驗(yàn)，符合貸款條件的，我們通知您在約定的時(shí)間、地點(diǎn)辦理或由銀行代您辦理保險(xiǎn)、公證、抵押登記等手續(xù)。雙方簽訂《借款合同》、《抵押登記合同》、《質(zhì)押合同》或《保證合同》等法律文件。 您按合同約定歸還貸款本息后，我們將歸還您所購(gòu)住房抵（質(zhì)）押物權(quán)證、保險(xiǎn)單證等。

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