購買寫字樓注意什么

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• 139****2050

  　買寫字樓要注意的方面：
  　　1、朝向好、光線足：一個朝向好、光照充足的寫字間雖然價格會稍高一些，但是對提升公司形象以及客戶對你公司的信心有非常大的作用。不僅如此，開闊、敞亮的辦公環(huán)境對員工的工作熱情也是有積極的促進(jìn)作用的。另外，這樣的寫字間還會顯得比實(shí)際的面積要大一些哦！
  　　 2、安靜、無噪音：安靜、無噪音的辦公環(huán)境我想大家都會喜歡，所以在選購寫字間時要盡量避免靠近喧鬧環(huán)境（如健身中心、飯?zhí)玫葏^(qū)域）。這對于維護(hù)公司的整體形象、提高公司的工作效率是至關(guān)重要的。
  　　 3、交通要便捷、要好停車：交通便捷的重要性我想不必多說大家也能明白，而停車位是否充足就是大家在購買寫字間時比較容易忽視的一個問題了。試想一下你的客戶每次來談生意都要為停車問題頭疼半天，要么違章停車被貼條、要么就得把車停在1里之外再走回來，換做誰都不會開心吧？
  　　 4、配套設(shè)施要齊備：在購買寫字間之前一定要對寫字樓的配套設(shè)施有個全面的了解——會客區(qū)域可以提供哪些服務(wù)？沒有員工餐廳？電梯數(shù)量夠不夠？外出用餐（或叫餐）方便嗎？**近的銀行有多遠(yuǎn)？這些問題看似小事，實(shí)際上關(guān)系到你公司的整體運(yùn)營效率呢！
  　　5、具體費(fèi)用要搞清：要搞清水電費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)、停車費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等等這些費(fèi)用一共有多少、繳納的方式以及除此之外還有哪些費(fèi)用，雖然與購買寫字間的費(fèi)用比起來好像不算什么，但這些費(fèi)用可是天天都要支出的，日積月累也絕對不是一個小數(shù)目哦!

  查看全文↓ 2018-07-03 22:48:11
• 156****5833

  投資寫字樓有許多門道，稍有不慎，可能錢財(cái)盡失。
  
  注意1：中小寫字樓投資者忌
  
  一忌只看買價，不看租價。二忌只看硬件，不看服務(wù)。三忌計(jì)算方法不對，盲從銷售人員的論據(jù)。四忌只看自己，不看整體。五忌只看利潤，不看風(fēng)險(xiǎn)。六忌花精力太大，不將此計(jì)算為成本。七忌事先不謹(jǐn)慎思考，到時候忙于維權(quán)。八忌不關(guān)心二手市場。九忌思考能力差，憑感覺辦事。
  
  注意2：“甲級寫字樓”的真正含義
  
  甲級寫字樓是目前行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種通行叫法，國家在這方面并沒有成文的規(guī)定，什么樣的寫字樓才算作是真正的甲級寫字樓。在中國現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范里也 無法找到這個名詞，但仔細(xì)探討會發(fā)現(xiàn)，它是在外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中，逐步引進(jìn)并流行起來的詞匯，是將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同，劃 分為甲、乙、丙等幾個等級，從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化、24小時寫字樓、人性化、空間的舒適性和實(shí)用性、數(shù)字化、節(jié)能 化、便捷的交通和商務(wù)化等等。
  
  注意3：“5A”不是等級標(biāo)準(zhǔn)
  
  “5A”智能化是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。如果用“5A”評價寫字樓的品質(zhì)等級的話，是一種概念理解上的誤區(qū)，如果市場上有人打出“超5A級”寫字樓的話，那更是一種很不專業(yè)的說法。
  
  注意4：物業(yè)管理要關(guān)注
  
  寫字樓的成功很大程度上取決于后期的管理水平，專業(yè)管理寫字樓的物業(yè)公司，能給樓盤一個良好的內(nèi)部環(huán)境，對大廈的設(shè)備設(shè)施有較好的維護(hù)，保證長期使用，對 保證物業(yè)口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。另外，擁有一個經(jīng)驗(yàn)豐富的租務(wù)部，也是投資者選擇此類物業(yè)時應(yīng)考慮的。第一太平戴維斯、戴德梁行、高力 國際等知名公司管理的寫字樓的物業(yè)水準(zhǔn)值得投資者信任。
  
  注意5：選擇寫字樓客戶要有的放矢
  
  如果資金充裕，建議選擇那些**小的租客也需要大約500~1000平方米建筑面積的寫字樓，（一般寫字樓的使用率為70%左右）。入住這座寫字樓的公司水平相差不大，物業(yè)檔次高，今后會有較為穩(wěn)定的回報(bào)。
  
  而當(dāng)投資那些可以切成很小塊面積進(jìn)行出售的寫字樓時，您就要當(dāng)心雖然總價上可能會便宜些，但由于進(jìn)駐寫字樓的公司檔次低，流動性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該寫字樓的物業(yè)管理水平。
  
  注意6：投資存在4大缺陷
  
  1.不能用于自住。寫字樓是不能用于自住的，當(dāng)寫字樓租不出去的時候，它只能閑置在那里。
  
  2.銀行貸款限制多。與投資住宅相比，個人投資寫字樓的整個標(biāo)的并不小，而且銀行貸款利率高，成數(shù)少，年限短。
  
  購買寫字樓的貸款利率要高于住宅利率近1%，另外，還有房產(chǎn)稅等需要交納各種稅費(fèi)，約占投資額的20%。
  
  3.土地出讓年限短。寫字樓的土地出讓金要比住宅高，但土地出讓年限只有40或50年。
  
  4.價格高。寫字樓的造價要高出普通住宅的3~4倍。
  
  注意7：讓寫字樓租出去的4招
  
  1.選擇信譽(yù)度高的企業(yè)或個人作為承租方能夠保證出租合同的順利進(jìn)行，使出租方獲得預(yù)期的收益。
  
  2.選擇信譽(yù)度高的中介機(jī)構(gòu)。如果通過中介機(jī)構(gòu)來尋找承租方，那么中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)和實(shí)力均是考察的重點(diǎn)。
  
  3.合理定價。不要期望通過高額的租金迅速收回投資成本，必須考慮到市場競爭的存在。合理的租金，甚至有原則的讓步都是可取的手段。畢竟保證出租的順暢，避免因空置導(dǎo)致更大的損失才是**重要的。
  
  4.選擇長期租約。與短期租約相比，長期租約更能保證投資者的利益。
  
  注意8：租賃要辦理相關(guān)手續(xù)
  
  投資者購買了寫字樓后，如有租客求租，首先買賣雙方要簽署租賃合同；其次要將租賃合同原件、出租和承租人的身份證明、公司營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）、產(chǎn)權(quán)證原件 出示給房屋所在地街道并做登記申請；**后將租賃合同原件、出租和承租人的身份證明、公司營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）交至所在區(qū)房地產(chǎn)交易中心，辦理租賃登記，并按 規(guī)定繳付款項(xiàng)。

  查看全文↓ 2018-07-03 22:47:42
• 158****1632

  1、CBD區(qū)便捷公共交通優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目為首選。偏遠(yuǎn)且交通不便或交通擁擠的寫字樓項(xiàng)目，日后放租通常較難，投資風(fēng)險(xiǎn)大。另外，停車位數(shù)量也就列入考查范圍，車位配比過低的項(xiàng)目招租也困難。
  2、電梯、大堂、走廊、景觀、網(wǎng)絡(luò)都影響租價。
  3、物管費(fèi)、物管公司很重要，物管質(zhì)量直接決定寫字樓質(zhì)素。
  4、寫字樓不限購不限貸，但**、年限、利率有差異。寫字樓就算是初購，也只能申請到**高五成7-10年貸款，稅率需按基準(zhǔn)利率上浮10%，而且不能用公積金貸款。所以一次性付款也很劃算。

  查看全文↓ 2018-07-03 22:47:11
• 133****4628

  作為個人投資或公司選擇辦公地點(diǎn)，投資寫字樓必須要考慮多方面的問題，專家建議：出手之前應(yīng)該先把功課做足。四大風(fēng)險(xiǎn)八項(xiàng)注意教您全面掌握寫字樓投資攻略。
  A.投資前四個風(fēng)險(xiǎn)要提前了解
  1.了解規(guī)劃、預(yù)防貶值風(fēng)險(xiǎn)
  預(yù)防投資的貶值風(fēng)險(xiǎn)是第一位的。寫字樓所處的地理位置以及商業(yè)配套是影響寫字間價值的重要因素。另外還要考慮市政或其他原因造成的貶值，如果所投資寫字間的周圍在未來的幾年內(nèi)會涌現(xiàn)出過多新樓盤，也會對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。所以在出手前了解未來區(qū)域規(guī)劃也是很有必要的。
  另外，寫字樓由于受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較為明顯，這就需要投資者時刻關(guān)注相關(guān)房地產(chǎn)政策、金融政策、國民經(jīng)濟(jì)狀況以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的項(xiàng)目未來在市場上立于不敗之地。
  2.目標(biāo)精準(zhǔn)，防止租賃艱難
  在投資之前，要對項(xiàng)目周邊及目標(biāo)人群進(jìn)行深入考察，充分了解目標(biāo)客戶群對于區(qū)位、面積以及配套設(shè)施等方面的各種需求，根據(jù)周邊的商圈及配套對所投資的寫字間進(jìn)行綜合分析，從目前市場需求來看，中小戶型面積的項(xiàng)目在市場中是比較熱銷的，相對較少的投資成本會讓投資見效相對較快。
  3.選對時機(jī)，規(guī)避不正當(dāng)競爭
  專業(yè)人士介紹：寫字間不同住宅，開盤并不是投資寫字間的**佳時機(jī)，恰當(dāng)?shù)臅r機(jī)應(yīng)該是項(xiàng)目整體銷售率超過50%的時候，屆時已經(jīng)進(jìn)駐了一部分公司，投資者應(yīng)分析進(jìn)駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進(jìn)駐公司檔次較低，加之投資者比例過高，直接會影響到項(xiàng)目在正常使用時的整體形象。不僅如此，當(dāng)大經(jīng)濟(jì)情況蕭條時，業(yè)主們會競相壓價，在對客戶進(jìn)行爭奪的同時一定會影響到寫字間的收益。
  4.量體裁衣，謹(jǐn)防壓力過大
  由于購買寫字間的資金相對較高，多數(shù)投資者為了緩解資金壓力都需要貸款，購買寫字間的貸款利率要高于住宅，貸款年限與住宅相比要短，另外還需交納房產(chǎn)稅等各項(xiàng)稅費(fèi)，因此需要很高的**能力和強(qiáng)有力的還款能力。另外，寫字樓的變現(xiàn)周期較長，因此在投資寫字間前要量體裁衣，充分考慮自身的經(jīng)濟(jì)能力，以免在后期還款壓力山大，又不得不急于變現(xiàn)，造成不必要的損失。
  B.八招教你成功投資寫字樓
  1.區(qū)位資源：
  這里的區(qū)位資源有兩方面，一方面是地理位置，無論購買什么樓盤，大家第一眼看重的永遠(yuǎn)是位置在哪？寫字間也一樣，地理位置很重要，房產(chǎn)增值主要來源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，所以增值空間更大一些。因此，是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素之一。另一方面，資源集中度、周邊設(shè)施配套度是否完善。即周邊是否是人流、物流、資金流、信息流匯聚之地；寫字間作為“生產(chǎn)資料”，商業(yè)辦公配套設(shè)施齊全，才能商機(jī)勃發(fā)，更具有投資或辦公價值。
  2.設(shè)計(jì)、外觀：
  作為企業(yè)，辦公地點(diǎn)不僅僅是“生產(chǎn)價值”的場所，同時也承載著一個企業(yè)對外形象展示的職能。一般只要條件允許，企業(yè)會選擇一棟設(shè)計(jì)新穎合理的寫字樓，來提升企業(yè)的形象。所以，寫字樓的外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、走廊、大廳、衛(wèi)生間、景觀區(qū)等設(shè)計(jì)是否有品位，采光通風(fēng)、電梯的質(zhì)量與配置、裝修的品質(zhì)等因素也會影響企業(yè)的使用價值以及投資價值。
  3. 使用方便：
  對于實(shí)際使用的企業(yè)來講，寫字樓入住后，辦公使用是否方便，是衡量這棟寫字樓能否增值的一項(xiàng)重要標(biāo)準(zhǔn)。這里的方便指的是交通是否便利，停車是否方便，乘坐電梯是否需要漫長的等待。交通擁堵的地域或者位置偏遠(yuǎn)交通不便的寫字樓一般不適合投資；同時，過長的等待時間成本也會讓人產(chǎn)生厭煩的情緒，只有使用者感到方便快捷，身心愉悅，企業(yè)才能在此長久發(fā)展，也會形成口碑，只有企業(yè)爭相進(jìn)駐，投資者的收益才會**大化。
  4.物業(yè)不可忽視：
  作為投資辦公產(chǎn)業(yè)，寫字間的增值、保值，離不開物業(yè)的管理與服務(wù)。物業(yè)管理公司直接決定寫字樓的用水、用電、供暖、安保、衛(wèi)生清潔、空調(diào)供應(yīng)、車位管理、電梯維護(hù)保養(yǎng)、整體服務(wù)形象等問題。這些環(huán)節(jié)有一個出現(xiàn)問題，都會影響辦公企業(yè)的體驗(yàn)感受，試想沒有任何一個企業(yè)喜歡在垃圾滿地、時常停水停電、冬天冷夏天熱的環(huán)境下辦公吧。所以，投資者在選擇投資時一定要擦亮眼睛，選擇物業(yè)檔次高的項(xiàng)目，以后有可能會產(chǎn)生較為穩(wěn)定的收益。
  5.軟性配套：
  除了硬件配套要拿得出手外，軟性配套也很重要。這里的軟性配套應(yīng)著重看信息化配置和智能化配置。通信網(wǎng)絡(luò)是辦公的基礎(chǔ)，而同時，隨著科技的發(fā)展，通風(fēng)、采光、門禁、監(jiān)控等**新智能產(chǎn)品與技術(shù)不斷涌現(xiàn)，智能化系統(tǒng)的應(yīng)用在越來越普遍，新建的寫字間一般會考慮到將**新的信息化、智能化系統(tǒng)引入到自身的產(chǎn)品中，方便企業(yè)辦公的同時，更節(jié)能，處理問題也更及時。無論投資或辦公，擁有這樣系統(tǒng)的寫字間都是值得關(guān)注的。
  6.自用型客戶比例：
  投資寫字樓不但要看你的客戶群體是誰，即租給誰；還要看你的競爭對手是誰？如果投資可以切成很小塊出售的物業(yè)時，你就要當(dāng)心了，雖然投資門檻較低，總價不高，但是進(jìn)駐的物業(yè)公司檔次低，小業(yè)主過多，流動性大，不但會影響物業(yè)的管理水平，經(jīng)濟(jì)水平不好時，小業(yè)主還會惡意競爭地競相壓價，影響你的收益。如果開發(fā)商堅(jiān)持整層或半層銷售，則在很大程度上提升進(jìn)駐門檻，提升自用型客戶的比例，同時，入住的客戶一般也較有實(shí)力，如果這棟寫字間60%以上客戶都是自用型的，對投資者招租以及租金方面來講都是具有利好推動作用的。
  7.投資比較：
  投資項(xiàng)目比較方面，甲級寫字樓與乙級寫字樓之間相比，甲級寫字樓雖然價格要高一些，但是，甲級寫字樓物業(yè)管理以及設(shè)計(jì)配套更完善，提升企業(yè)的形象，所以租金一般會不斷上漲。雖然乙級寫字樓總價低，隨著更多寫字樓項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，管理、形象有所差距的乙級寫字樓由于招租困難，特別是招不到有實(shí)力的企業(yè)，勢必導(dǎo)致租金也很難有所提升。
  8.投資回報(bào)率：
  當(dāng)然，投資者在投資時，還要充分考慮到自己的資金實(shí)力。依據(jù)一般的計(jì)算方法，投資回報(bào)率=月租金×12(個月)／售價。例如，現(xiàn)有一處寫字間，面積約100平方米，售價約為18000元／平方米，依據(jù)此處寫字樓周邊的物業(yè)剖析得知，月租金約為9000元，盤算得知，這處寫字間的投資回報(bào)率為6%，投資者需根據(jù)自己的資金情況，來選擇投資項(xiàng)目。根據(jù)國際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，15年內(nèi)收回投資總價表明該項(xiàng)目具有可投資價值。

  查看全文↓ 2018-07-03 22:46:43
• 136****2639

  這個問題問的有點(diǎn)專業(yè)，只是個人覺得應(yīng)該注意地段、價格、未來的**空間，未來公司的發(fā)展，或者是物業(yè)的信譽(yù)等，還有關(guān)于寫字樓買賣的合同及相關(guān)的法律程序等

  查看全文↓ 2018-07-03 22:46:04

相關(guān)問題

• 問 寫字樓可以買嗎? 購買寫字樓要注意什么?
  答

  其實(shí)寫字樓應(yīng)該優(yōu)先選擇無梁無柱的寫字樓。這樣空間利用率更大。而有梁有柱的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，往往在設(shè)計(jì)及使用上都會造成一定的浪費(fèi)。新南亞第壹國際寫字樓便是現(xiàn)房寫字樓，內(nèi)部無梁無柱。可隨意設(shè)計(jì)改造。無論購買同層打通還是購買上下兩層打通，都可以獲得更高的利用率。

  全部3個回答>
• 問 購買寫字樓要注意什么？
  答

  可以綜合比較計(jì)算一下投入成本。如果是買，一次性投入成本是多少，后期水電費(fèi)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用可以錯略估計(jì)；如果是租，你要去參考一下市場價格，不過房價在漲，每年的費(fèi)用應(yīng)該都在漲。建議：如果有資金，還是買如果資金周轉(zhuǎn)使用不濟(jì)，還是租的相對短期投入少能節(jié)約資金

  全部3個回答>
• 問 什么叫寫字樓?購買寫字樓有什么問題要注意?
  答

  作為個人投資或公司選擇辦公地點(diǎn)，投資寫字樓必須要考慮多方面的問題，專家建議：出手之前應(yīng)該先把功課做足。四大風(fēng)險(xiǎn)八項(xiàng)注意教您全面掌握寫字樓投資攻略。A.投資前四個風(fēng)險(xiǎn)要提前了解1.了解規(guī)劃、預(yù)防貶值風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防投資的貶值風(fēng)險(xiǎn)是第一位的。寫字樓所處的地理位置以及商業(yè)配套是影響寫字間價值的重要因素。另外還要考慮市政或其他原因造成的貶值，如果所投資寫字間的周圍在未來的幾年內(nèi)會涌現(xiàn)出過多新樓盤，也會對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。所以在出手前了解未來區(qū)域規(guī)劃也是很有必要的。另外，寫字樓由于受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較為明顯，這就需要投資者時刻關(guān)注相關(guān)房地產(chǎn)政策、金融政策、國民經(jīng)濟(jì)狀況以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的項(xiàng)目未來在市場上立于不敗之地。2.目標(biāo)精準(zhǔn)，防止租賃艱難在投資之前，要對項(xiàng)目周邊及目標(biāo)人群進(jìn)行深入考察，充分了解目標(biāo)客戶群對于區(qū)位、面積以及配套設(shè)施等方面的各種需求，根據(jù)周邊的商圈及配套對所投資的寫字間進(jìn)行綜合分析，從目前市場需求來看，中小戶型面積的項(xiàng)目在市場中是比較熱銷的，相對較少的投資成本會讓投資見效相對較快。3.選對時機(jī)，規(guī)避不正當(dāng)競爭專業(yè)人士介紹：寫字間不同住宅，開盤并不是投資寫字間的**佳時機(jī)，恰當(dāng)?shù)臅r機(jī)應(yīng)該是項(xiàng)目整體銷售率超過50%的時候，屆時已經(jīng)進(jìn)駐了一部分公司，投資者應(yīng)分析進(jìn)駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進(jìn)駐公司檔次較低，加之投資者比例過高，直接會影響到項(xiàng)目在正常使用時的整體形象。不僅如此，當(dāng)大經(jīng)濟(jì)情況蕭條時，業(yè)主們會競相壓價，在對客戶進(jìn)行爭奪的同時一定會影響到寫字間的收益。4.量體裁衣，謹(jǐn)防壓力過大由于購買寫字間的資金相對較高，多數(shù)投資者為了緩解資金壓力都需要貸款，購買寫字間的貸款利率要高于住宅，貸款年限與住宅相比要短，另外還需交納房產(chǎn)稅等各項(xiàng)稅費(fèi)，因此需要很高的**能力和強(qiáng)有力的還款能力。另外，寫字樓的變現(xiàn)周期較長，因此在投資寫字間前要量體裁衣，充分考慮自身的經(jīng)濟(jì)能力，以免在后期還款壓力山大，又不得不急于變現(xiàn)，造成不必要的損失。B.八招教你成功投資寫字樓1.區(qū)位資源：這里的區(qū)位資源有兩方面，一方面是地理位置，無論購買什么樓盤，大家第一眼看重的永遠(yuǎn)是位置在哪？寫字間也一樣，地理位置很重要，房產(chǎn)增值主要來源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，所以增值空間更大一些。因此，是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素之一。另一方面，資源集中度、周邊設(shè)施配套度是否完善。即周邊是否是人流、物流、資金流、信息流匯聚之地；寫字間作為“生產(chǎn)資料”，商業(yè)辦公配套設(shè)施齊全，才能商機(jī)勃發(fā)，更具有投資或辦公價值。2.設(shè)計(jì)、外觀：作為企業(yè)，辦公地點(diǎn)不僅僅是“生產(chǎn)價值”的場所，同時也承載著一個企業(yè)對外形象展示的職能。一般只要條件允許，企業(yè)會選擇一棟設(shè)計(jì)新穎合理的寫字樓，來提升企業(yè)的形象。所以，寫字樓的外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、走廊、大廳、衛(wèi)生間、景觀區(qū)等設(shè)計(jì)是否有品位，采光通風(fēng)、電梯的質(zhì)量與配置、裝修的品質(zhì)等因素也會影響企業(yè)的使用價值以及投資價值。3. 使用方便：對于實(shí)際使用的企業(yè)來講，寫字樓入住后，辦公使用是否方便，是衡量這棟寫字樓能否增值的一項(xiàng)重要標(biāo)準(zhǔn)。這里的方便指的是交通是否便利，停車是否方便，乘坐電梯是否需要漫長的等待。交通擁堵的地域或者位置偏遠(yuǎn)交通不便的寫字樓一般不適合投資；同時，過長的等待時間成本也會讓人產(chǎn)生厭煩的情緒，只有使用者感到方便快捷，身心愉悅，企業(yè)才能在此長久發(fā)展，也會形成口碑，只有企業(yè)爭相進(jìn)駐，投資者的收益才會**大化。4.物業(yè)不可忽視：作為投資辦公產(chǎn)業(yè)，寫字間的增值、保值，離不開物業(yè)的管理與服務(wù)。物業(yè)管理公司直接決定寫字樓的用水、用電、供暖、安保、衛(wèi)生清潔、空調(diào)供應(yīng)、車位管理、電梯維護(hù)保養(yǎng)、整體服務(wù)形象等問題。這些環(huán)節(jié)有一個出現(xiàn)問題，都會影響辦公企業(yè)的體驗(yàn)感受，試想沒有任何一個企業(yè)喜歡在垃圾滿地、時常停水停電、冬天冷夏天熱的環(huán)境下辦公吧。所以，投資者在選擇投資時一定要擦亮眼睛，選擇物業(yè)檔次高的項(xiàng)目，以后有可能會產(chǎn)生較為穩(wěn)定的收益。5.軟性配套：除了硬件配套要拿得出手外，軟性配套也很重要。這里的軟性配套應(yīng)著重看信息化配置和智能化配置。通信網(wǎng)絡(luò)是辦公的基礎(chǔ)，而同時，隨著科技的發(fā)展，通風(fēng)、采光、門禁、監(jiān)控等**新智能產(chǎn)品與技術(shù)不斷涌現(xiàn)，智能化系統(tǒng)的應(yīng)用在越來越普遍，新建的寫字間一般會考慮到將**新的信息化、智能化系統(tǒng)引入到自身的產(chǎn)品中，方便企業(yè)辦公的同時，更節(jié)能，處理問題也更及時。無論投資或辦公，擁有這樣系統(tǒng)的寫字間都是值得關(guān)注的。6.自用型客戶比例：投資寫字樓不但要看你的客戶群體是誰，即租給誰；還要看你的競爭對手是誰？如果投資可以切成很小塊出售的物業(yè)時，你就要當(dāng)心了，雖然投資門檻較低，總價不高，但是進(jìn)駐的物業(yè)公司檔次低，小業(yè)主過多，流動性大，不但會影響物業(yè)的管理水平，經(jīng)濟(jì)水平不好時，小業(yè)主還會惡意競爭地競相壓價，影響你的收益。如果開發(fā)商堅(jiān)持整層或半層銷售，則在很大程度上提升進(jìn)駐門檻，提升自用型客戶的比例，同時，入住的客戶一般也較有實(shí)力，如果這棟寫字間60%以上客戶都是自用型的，對投資者招租以及租金方面來講都是具有利好推動作用的。7.投資比較：投資項(xiàng)目比較方面，甲級寫字樓與乙級寫字樓之間相比，甲級寫字樓雖然價格要高一些，但是，甲級寫字樓物業(yè)管理以及設(shè)計(jì)配套更完善，提升企業(yè)的形象，所以租金一般會不斷上漲。雖然乙級寫字樓總價低，隨著更多寫字樓項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，管理、形象有所差距的乙級寫字樓由于招租困難，特別是招不到有實(shí)力的企業(yè)，勢必導(dǎo)致租金也很難有所提升。8.投資回報(bào)率：當(dāng)然，投資者在投資時，還要充分考慮到自己的資金實(shí)力。依據(jù)一般的計(jì)算方法，投資回報(bào)率=月租金×12(個月)／售價。例如，現(xiàn)有一處寫字間，面積約100平方米，售價約為18000元／平方米，依據(jù)此處寫字樓周邊的物業(yè)剖析得知，月租金約為9000元，盤算得知，這處寫字間的投資回報(bào)率為6%，投資者需根據(jù)自己的資金情況，來選擇投資項(xiàng)目。根據(jù)國際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，15年內(nèi)收回投資總價表明該項(xiàng)目具有可投資價值。

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• 問 ??如何投資寫字樓?寫字樓投資要注意什么？
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  隨著新政落地，住宅市場受打壓，市民看好寫字樓投資前景。那么投資寫字樓，需要注意啥?業(yè)內(nèi)人士也發(fā)表了見解。一、中軸線上值得投資寫字樓售價雖然比住宅高一些，但是租金可以達(dá)到60-80元/㎡/月，投資回報(bào)率還可以。建議選一些地段好的，例如處于中軸線上的產(chǎn)品。只要是處于中軸線上的寫字樓，應(yīng)該都沒有問題。按15㎡/人計(jì)算，投資的面積**好為100-150㎡，如果面積小了就可以拼起來。二、前景好就不怕貴1.看區(qū)域前景如何，城市是否往那個方向發(fā)展。2.看周邊是否聚集商務(wù)氛圍。如果區(qū)域有商務(wù)氛圍，會聚集更多企業(yè)。佛山目前相對比較有商務(wù)氛圍的區(qū)域就是千燈湖、季華路、佛山新城。暫時看得見的，氛圍**好的首先為千燈湖區(qū)域，因?yàn)槠鋵俳鹑诜?wù)區(qū)，搶占先機(jī)，靠近廣州;發(fā)展速度**快的是智慧新城;**成熟的區(qū)域?yàn)榧救A路。3.不要怕買貴的，有的時候也許是越貴的，前景越好。三、目前是入市好時機(jī)買寫字樓要注意哪些?總結(jié)起來有以下幾方面：1.好地段是硬指標(biāo)。投資寫字樓必須考慮投資回報(bào)率，有穩(wěn)定、可持續(xù)增長租金比較重要，好地段可以保障穩(wěn)定租客;2.產(chǎn)品要有好的設(shè)計(jì)。產(chǎn)品要為租客提供生存的發(fā)展模式，形成一種長遠(yuǎn)機(jī)制，因此還要考察開發(fā)商的經(jīng)營理念;3.選擇好的時機(jī)?，F(xiàn)在是一個好的時機(jī)。國家現(xiàn)在在打壓房地產(chǎn)投資，而商鋪投資門檻高，公寓產(chǎn)品分流了部分寫字樓客戶，而寫字樓總價比公寓稍高，但租金更高，可以說投資寫字樓是目前穩(wěn)妥的投資途徑。

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• 問 ??什么叫寫字樓?選擇寫字樓要注意哪些?
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  一，想好你自身的定位，思考如何開始選址工作？清晰的目標(biāo)是基礎(chǔ)。所以，一開始就要明確你的定位，明確你的業(yè)務(wù)模式和房產(chǎn)目標(biāo)，快速做出準(zhǔn)確決策。你要考慮以下問題：公司是否會按計(jì)劃增長？對辦公地址的地理位置、交通、停車有何要求？對預(yù)估場地空間的要求如何？針對優(yōu)化場地空間結(jié)構(gòu)，技術(shù)要求，以及時間和預(yù)算等。為了**小化干擾，提高辦公場所搜索的效率，你必須從一開始就要明確了解什么是自己真正所需的辦公場所，另外也要考慮場地預(yù)算和場地規(guī)格，并明確選址所需的流程和時間，這樣才能確保能夠成功尋找、并“占領(lǐng)”一個場地。二，辦公選址過程中會涉及到哪些人？辦公選址是一個不容小覷的核心工作，你要明確這個過程有可能會涉及到的相關(guān)人員。具體參考以下幾點(diǎn)：指定單個項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。指定公司內(nèi)部成員作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，單點(diǎn)與你聯(lián)系，直接向你匯報(bào)選址進(jìn)展。指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)。如果你想要將辦公選址這件事處理得更為人性化，一開始可以將公司的IT部門、人力資源部門、以及財(cái)務(wù)部門納入到選址工作之中，組成一個團(tuán)隊(duì)。而這個團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)該是一個在企業(yè)房產(chǎn)和設(shè)施部署領(lǐng)域里非常有經(jīng)驗(yàn)的人。選擇靠譜的辦公選址顧問團(tuán)隊(duì)。一個優(yōu)秀的寫字樓租賃經(jīng)紀(jì)人能夠在與初創(chuàng)公司溝通時，快速理解一些特殊需求，幫助找到**適合的辦公場地，從而為團(tuán)隊(duì)省下**寶貴的時間與精力。秒租，深圳互聯(lián)網(wǎng)辦公室租賃“三大租”平臺之一。作為專業(yè)的辦公租賃平臺，旗下優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)，將為您提供**優(yōu)越的辦公選址服務(wù)。聘請經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)律師。確保在進(jìn)行租房談判以及簽約時，你可以保持一定的靈活性，而且也能保障相關(guān)條款和條件對你有利，并足夠公平。三，辦公選址流程應(yīng)該從什么時候開始**合適？許多人第一次辦公選址，可能尚未了解到選址流程可能會耗費(fèi)的時間成本，容易低估，總認(rèn)為很容易便可以找到。實(shí)際上，如果你想在短短三十天內(nèi)找到一個獨(dú)特的辦公室，或是一個聯(lián)合辦公場地，絕不是想象中的那么簡單。我們先來了解會影響選址進(jìn)度的因素（不僅限于以下因素）：辦公場所規(guī)模市場條件和可用性與房東戶主的談判時間辦公場所空間規(guī)劃租賃文件營業(yè)許可證裝修裝潢時間一般來說，如果正在尋找的辦公場所面積在100平米以下，并且需求很簡單，那么通過秒租平臺精準(zhǔn)匹配、實(shí)看、議價等環(huán)節(jié)，7-10天內(nèi)基本可以定下滿意的；如果是100-1000平米這個范圍，那么就要把時間周期向后延長到10-20天，以確保給自己留下足夠的時間來尋找到**合適的辦公場所；如果面積大于1000平米，精心考量辦公場地的周期將有可能會達(dá)到20-30天以上。四，市場上辦公場所多樣化，有哪些選擇，該如何選擇？目前的市場上有多種辦公場所可供選擇，包括寫字樓，聯(lián)合空間，眾創(chuàng)空間，孵化器等，租賃方式包括合租，轉(zhuǎn)租，直租等。這時候你就需要結(jié)合自身情況：比如預(yù)算，租期，對辦公環(huán)境要求，辦公場所性能等去做評估。另外要注意，如果你的租期越長，選擇就越多。考慮直接租賃辦公場所前，可選擇合租辦公場所作為替代方案：1.與其他公司聯(lián)合辦公2.加盟企業(yè)孵化器3.接受其他公司轉(zhuǎn)租的辦公場所事實(shí)上相比于直接租賃一塊辦公場所，上述這些選擇的利弊參半，不過它們的優(yōu)勢是非常靈活，租賃期限長度也可以更短，適合那些不確定租賃期限的初創(chuàng)公司。五，辦公場所究竟需要多大才合適?按照經(jīng)驗(yàn)，你可以按照每人一個3-5平米的工位基數(shù)去做參考，當(dāng)然這里不包括單間的個人辦公室面積、會議室、活動室等。下面有幾個步驟，或許會對你判斷合適的辦公場地大小有所幫助：-你可以按照自己的租約期限，預(yù)估一下未來公司的人頭數(shù)量。你當(dāng)前要租的辦公場所，應(yīng)該可以滿足估算未來員工數(shù)量的三分之二，或四分之三，不要把空間算的太死。-尋找一些效率較高的辦公場所。比如在辦公樓里**好能找一些方方正正的辦公室，而不要選擇那些角落的地方。要知道在樓層規(guī)劃和布局時，絕不會有兩個完全一樣面積的辦公室。-在鄰近場地尋求終止權(quán)利和擴(kuò)張權(quán)利。擴(kuò)展到鄰近的辦公場所，不會對你的公司造成太大影響。對企業(yè)而言，相鄰的辦公場地還是不錯的。六，市場上選址范圍太大，如何縮小自己的選址范圍？如果你在沒經(jīng)過思考的情況下走出去看看每一個可能合適的辦公場所，這會非常浪費(fèi)時間。下面為你提供一些關(guān)鍵變量/指標(biāo)，可以幫助你縮小搜索范圍，提高搜索質(zhì)量。期限：你的租期越長，你的選擇就會更多。不過有些初創(chuàng)公司在簽了較長時間的租賃合同之后，結(jié)果第一年就發(fā)現(xiàn)場地?zé)o法滿足自己的人員需求了。所以公司創(chuàng)始人應(yīng)該從多方面考慮，和業(yè)主談一個更加靈活的租賃期限。價格：你不必專注在每平米要花多少租金，而是首先要明確自己的辦公場所租金預(yù)算和相關(guān)費(fèi)用，包括停車費(fèi)，公共事業(yè)費(fèi)，清潔費(fèi)，拆遷費(fèi)，承租人改善，保險(xiǎn)費(fèi)用，家具以及其他費(fèi)用。這些預(yù)算成本費(fèi)用都要在你的考慮范圍之內(nèi)。布局：你需要明白，在一棟大樓里，絕不會有兩個面積完全一樣的辦公室。便利設(shè)施：廚房，休息室，共享會議室，食堂，交通，停車場，網(wǎng)絡(luò)，衛(wèi)生間，甚至是足夠的電源插座，這些都是你要進(jìn)行考量的東西。在確定了這些指標(biāo)后，你可以選擇一個靠譜的一站式辦公租賃服務(wù)平臺幫你極速匹配房源，精準(zhǔn)到三到四套房源，這時候你只需要去完成精準(zhǔn)看房、決策、簽合同的環(huán)節(jié)就可以了。七，該辦公場所的停車狀況如何?停車成本會占到你預(yù)算的一部分。如果你詢問戶主，他們通常會說，我們的停車場車位足夠了。但是你要明確數(shù)量，在簽合同的時候，你必須親自到停車場看看，確定自己可以使用的停車位數(shù)量。到很遠(yuǎn)的地方停車會給你的員工和客戶帶來很多麻煩，成本也不低。八，如何確定辦公室的正確位置?辦公選址，**大的一個要素就是地理位置。此時你要確保你手下那些關(guān)鍵員工的辦公室位置不要距離自己太遠(yuǎn)。大多數(shù)員工都希望自己的辦公室位置能足夠方便。另外，如果你的辦公室會有客戶來拜訪，那么還需要考慮是否要劃出一塊較為隱私的區(qū)域出來。九，在租賃辦公場所時，是否需要準(zhǔn)備財(cái)務(wù)擔(dān)保書？在如今的辦公租賃交易中，多數(shù)業(yè)主招商在財(cái)務(wù)擔(dān)保方面不會有太大的要求，在國內(nèi)通常是以預(yù)付租金或者定金、押金的形式要求租客給予租賃保障；但相對于國內(nèi)某些大型項(xiàng)目招商和金融類公司，或者經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大的公司可能會有要求。因此你有可能需要準(zhǔn)備以下相關(guān)資料（任意即可）：納稅申報(bào)單銀行賬單預(yù)付租金(銀行信用證)以上財(cái)務(wù)資料，是在業(yè)主提出需要預(yù)付一些保證金，或是公司創(chuàng)始人的個人擔(dān)保的時候所需準(zhǔn)備的。因?yàn)閷τ谒麄儊碚f，租房者若能提供一些資質(zhì)，證明自己的經(jīng)濟(jì)條件是有保障的，那么會讓房東感覺更放心，也能降低租房者的風(fēng)險(xiǎn)。但是切記，在租賃房屋時如果要為他人提供個人擔(dān)保證明時，一定要非常小心，因?yàn)檫@很可能會把你的個人資產(chǎn)情況泄露出去。另外一旦你的公司破產(chǎn)，擔(dān)保人還將承擔(dān)連帶的個人擔(dān)保責(zé)任，其中的風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。十：辦公選址時涉及到租賃簽約，需要準(zhǔn)備哪些材料？當(dāng)你完全掌握以上幾個注意事項(xiàng)之后，到了辦公場所租賃簽約時，你需要準(zhǔn)備以下資料：如果你是以個人名義去租賃的寫字樓，簽約時只需要帶上你的身份證即可；如果你是以企業(yè)的名義去租賃寫字樓，簽約時必不可少的是：①企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；②法人身份證復(fù)印件；③企業(yè)公章

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