樓房未建可以預(yù)售嗎

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• 151****8849

  《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。
  依據(jù)中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條:商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:一已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;二持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;三按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;四向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
  國務(wù)院令第248號(hào)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十三條:一、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;二、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;三、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金 達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度 和竣工交付日期;四、已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
  建設(shè)部令第131號(hào)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條:商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

  查看全文↓ 2018-07-05 09:42:14
• 154****6105

  　　《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
  　?。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵?quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
  　?。ǘ┏钟薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
  　?。ㄈ┌刺峁╊A(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

  查看全文↓ 2018-07-05 09:41:31
• 137****7998

  首先，房產(chǎn)公司未取得預(yù)售許可證就進(jìn)行預(yù)售，這本身就是一種違法行為。國家有關(guān)法律、法規(guī)已有明文規(guī)定：嚴(yán)禁發(fā)展商無證預(yù)售。而購房者購買無證商品房的行為也是法律禁止的。 其次，對(duì)購房者來說，預(yù)購沒有預(yù)售許可證的期房行為也得不到法律的充分保護(hù)。在司法實(shí)踐中，如果因此而發(fā)生糾紛，由于上述公司的預(yù)售行為是無效的民事行為，因此購房者只能主張返還預(yù)付款并要求賠償損失，而當(dāng)該公司無財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行時(shí)購房者的權(quán)益將無法得到實(shí)現(xiàn)。 **后，如果開發(fā)商在廣告中的宣傳內(nèi)容如樓盤的設(shè)計(jì)方案、小區(qū)規(guī)劃等還沒有經(jīng)過規(guī)劃等有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，那么開發(fā)商可能就構(gòu)成虛假宣傳。如果購房者支付了房款后，預(yù)售合同出現(xiàn)變更，購房者的購房利益就有可能得不到保證。
  （二）購買沒有預(yù)售許可證的期房的后果：
  1、取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間沒有保證。
  2、為了取得產(chǎn)權(quán)證可能需要繳納額外的費(fèi)用。
  3、房屋可以使用但是無法取得產(chǎn)權(quán)。
  4、房屋可能會(huì)被政府沒收或拆除。由此可以看出，**好不要購買沒有取得預(yù)售許可證的期房，否則可能會(huì)造成購房者的權(quán)利受到損害。購房者如果不小心或由于其他原因購買這種手續(xù)不全的房子，都將或多或少的承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)。
  （一）檢查《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》。
  1、《國有土地使用權(quán)證》。查驗(yàn)所購商品房建設(shè)項(xiàng)目的土地是出讓還是劃撥。依照規(guī)定商品房用地必須是出讓，經(jīng)濟(jì)適用住房土地屬于劃撥。建設(shè)業(yè)主在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)持有國有土地使用權(quán)證。未取得國有土地使用權(quán)證的預(yù)售項(xiàng)目，不僅有可能辦不了國土證，而且辦不了房產(chǎn)證。
  2、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。該項(xiàng)手續(xù)是建設(shè)業(yè)主必須取得的法定手續(xù)，凡未取得的，其項(xiàng)目未獲得批準(zhǔn)。此類房屋禁止買賣，否則，有可能拿不到房，也有可能辦不了房產(chǎn)證。
  3、《建設(shè)工程施工許可證》。該項(xiàng)手續(xù)是批準(zhǔn)項(xiàng)目業(yè)主開工建設(shè)的法定手續(xù)，未取得的，其項(xiàng)目未獲得批準(zhǔn)。此類房屋禁止買賣。否則，其后果同第五條。
  （二）注意查驗(yàn)法人營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。查驗(yàn)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書的企業(yè)名稱、法定代表人等登記事項(xiàng)是否一致。沒有營業(yè)執(zhí)照或沒有資質(zhì)證書；雖有營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，但相關(guān)內(nèi)容不相一致;雖有資質(zhì)證書但已過期失效;營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的許可內(nèi)容者，均不能與之簽訂商品房購買合同。否則，可能產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失。
  （三）看有沒有《商品房預(yù)售面積測(cè)繪報(bào)告書》。這是確定商品房面積的依據(jù)，簽訂購房合同前應(yīng)查看該書，并將面積明確寫進(jìn)合同。
  （四）使用標(biāo)準(zhǔn)合同文本，簽訂前應(yīng)仔細(xì)閱讀。簽訂合同時(shí)，必須約定雙方的違約責(zé)任、處理合同糾紛的方式。一旦發(fā)生違約，按合同約定的處理方式進(jìn)行處理。 以上就是購買期房的注意事項(xiàng)，提醒購房者依法簽訂商品房買賣合同后，要求售房人持商品房買賣合同，到管理部門辦理登記備案手續(xù)。未經(jīng)登記備案的商品房買賣合同，不能對(duì)抗第三人，有可能造成財(cái)產(chǎn)損失。另外，集資合作建房、單位自建房、移民用地未出讓的聯(lián)建房，無論是期房還是現(xiàn)房，不能直接上市交易。應(yīng)由參加集資建房人、建房單位先行取得房產(chǎn)證和國土證后，作為二手房上市交易。

  查看全文↓ 2018-07-05 09:41:15

相關(guān)問題

• 問 ??想問一下大家樓房未建可以預(yù)售嗎？
  答

  可以預(yù)訂，但是房產(chǎn)公司不可以預(yù)售，因?yàn)樗麄兊奈遄C還沒有齊全，所以他們要是預(yù)售的話是違法的！

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• 問 未開盤樓房可以買嗎
  答

  未開盤的樓房不建議購買，這類房屋往往沒有預(yù)售證，在購買后可能會(huì)出現(xiàn)一些糾紛，比如一房多賣的情況，如果開發(fā)商長期拿不到預(yù)售證，說明這類房屋的手續(xù)不夠齊全，可能辦理不了房產(chǎn)證，這樣對(duì)于購房者來說，交易風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大。由于國內(nèi)土地采用的是公有制，因此開發(fā)商如果需要蓋房，那么先要經(jīng)過土地“招拍掛”的階段，在繳納土地出讓金之后取得該土地的土地使用權(quán)，這樣在規(guī)劃完成之后才可以建房。開發(fā)商為了**大限度的利用土地的價(jià)值，通常會(huì)開發(fā)地段相對(duì)差一些的土地，之后再開發(fā)剩余的土地位置較好的土地通常留在樓盤的**后一期，價(jià)格也會(huì)更高一些。在沒有開盤時(shí)，置業(yè)顧問會(huì)引導(dǎo)購房者購買位置不好的房屋，不僅回籠資金，而且也把地段較差的房屋賣出，這也是開發(fā)商的眾多套路中的一種。

• 問 ??動(dòng)遷 未簽預(yù)售合同 限購嗎
  答

  只要不辦產(chǎn)證就可以購房。算首套。但是沒產(chǎn)證不能出售 須使用權(quán)房轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)房才能進(jìn)行交易

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• 問 ??樓房有預(yù)售證，網(wǎng)簽可以抵抗查封嗎？
  答

  法院不能查封你的房子，可以查封那家公 司，然后對(duì)他現(xiàn)有的資產(chǎn)進(jìn)行拍賣，所得用于依照比例歸還債務(wù)。爛尾的住宅項(xiàng)目1般是拍賣后有購買方繼續(xù)承建。網(wǎng)簽和備案的區(qū)別網(wǎng)簽和備案存在著本質(zhì)的區(qū)別，網(wǎng)簽是房地產(chǎn)管理部門為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售行為，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，防止開發(fā)商捂盤及“一房多賣”而建立的一個(gè)網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)。而備案是根據(jù)我國建設(shè)部所頒發(fā)的<城市商品房預(yù)售管理辦法>第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。該辦法第十條同時(shí)規(guī)定：商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。兩者的共同作用都是為了杜絕一房多賣的現(xiàn)象，當(dāng)我們要注意的是，網(wǎng)簽是不具有備案的法律效力的，僅僅為了實(shí)現(xiàn)備案的管理效果。辦理好網(wǎng)簽后如要實(shí)現(xiàn)備案的法律效力還必須要到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理備案登記手續(xù)。合同備案的具體流程購房者簽訂商品房購房合同后，開發(fā)商會(huì)將購房合同集中遞交到房管局進(jìn)行備案，此過程一般需要三十天時(shí)間。如購房者為按揭購房，待合同在房管局備案完后，還需再將購房者的所有貸款資料遞交給按揭銀行進(jìn)行審核，辦理抵押貸款手續(xù)，此過程的辦理時(shí)間一般也需要三十天左右(視不同銀行工作情況而定)。待以上手續(xù)全部完成后，簽約中心會(huì)通知客戶領(lǐng)取購房合同。如果已經(jīng)備案成功，但是還不能拿到購房合同，可以讓開發(fā)商告訴備案登記號(hào)，之后可以直接在網(wǎng)上查詢到相關(guān)的備案情況。

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• 問 售樓部未拿到預(yù)售權(quán)，定金可退嗎
  答

  可以！沒有預(yù)售許可證就不能進(jìn)行商品房預(yù)售，購房者要求退還定金，開發(fā)商應(yīng)無條件全額退還，并賠償損失。 建設(shè)部明文規(guī)定,期房在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下,不可以銷售房屋以及以任何方式向客戶收取類似于“誠意金”、房款類的錢款。買未取得《商品房預(yù)售許可證》的房子,如果房屋發(fā)生任何問題或許糾紛,也將不受法律保護(hù),購房者可能會(huì)承受較大的損失。綜上所述:沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的房子不可以買賣。

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