??二手房中介如何操作

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• 138****4370

  第一筆是定金,在你簽訂三方買賣合同的時候,買方就要支付一般是成交價的5%--10%左右,你的紅本房產(chǎn)證就必須是托管在中介方,中介方出據(jù)收據(jù),第二筆是首期款:此筆是視客戶買房情況是作按揭貸款還是一次性付款,買方是首次置業(yè)一般是銀行評估價的三成(不含之前是定金),第二次置業(yè)的評估價的6成,如果是按揭,買方會在買賣合同規(guī)定的時間內(nèi)到中介方或雙方指定的銀行作首期款監(jiān)管,銀行會有一份首期款資金監(jiān)管協(xié)書,如果買如是一次性付款(所有的尾款也是監(jiān)管在銀行)此筆款銀行會在買方的新的房產(chǎn)證辦出后兩個工作日內(nèi)會打入你提供的監(jiān)管帳戶。
  第三得筆就是(銀行按揭貸款):此款是在買方作首期款監(jiān)管的同時買家會申請銀行按揭貸款,待買家提交所有按揭所需要的資后,銀行會在三到五個工作后,審批出買方的貸款承諾函,當(dāng)你拿到了銀行的這份貸款承諾函后你就可以放心去過戶,此筆款會在買家做房產(chǎn)抵押完后2個工作日,銀行將此款接打入的是銀行帳戶,這樣你就不用擔(dān)心收不到房款了,所有的資金都是由銀行監(jiān)管。
  但愿我的解答能幫到你。

  查看全文↓ 2018-07-07 14:39:33
• 146****0622

  客戶跟進(jìn)是一個很重要的環(huán)節(jié)，一定要用心去做好它。第一次接待后應(yīng)有了筆記，要對此客戶有一定的了解，打電話時選對時間，想好說辭再打。我也看過二手房，有的經(jīng)濟(jì)人給我打電話跟得很緊，但時間總不對，打過來也不知道說些什么完全沒有技巧，令我對此經(jīng)濟(jì)人相當(dāng)反感，即便是想買也不會選他。所以跟進(jìn)時一定要多揣摩，說話多技巧。（建議你有空可以去自己做客戶試試，就會有不少心得）
  還有信心，也是很關(guān)鍵的！要心態(tài)好，做我們這行的確很多時候運(yùn)氣是個因素，但我相信努力也是絕不可少的。沒信心就不會下功夫努力，要時刻為自己打氣，在業(yè)績不佳的時候多想想，多看看別人是怎么做的然后與自己對比。對每一位客戶都要敬業(yè)，不要盲目的判斷客戶挑選客戶，盡可能的抓住每個機(jī)會。我看過一本銷售書上說的，失敗不要緊，但一定要搞清楚這個客戶因?yàn)槭裁丛虿贿x擇你和你的產(chǎn)品。那么下次才能更好的把握對方！要多學(xué)習(xí)哦！

  查看全文↓ 2018-07-07 14:39:11
• 131****0829

  1、買房查詢信息，實(shí)地看房：
  通過報紙、網(wǎng)絡(luò)等媒介消息源，與賣方建立信息溝通渠道。實(shí)地看房、考察地段、商談價格確定購房意向，同時要求賣方提供相應(yīng)的合法證件，比如房屋所有權(quán)證書、身份證、戶口簿等其他證件。
  2、簽訂二手房買賣合同：
  在商定價格、確定成交意向并在賣方提供房屋相應(yīng)合法證件后，買方可以交納購房定金，值得一提的是，交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序。協(xié)商溝通后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  3、雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)：
  如果買方需要貸款購房，在買賣雙方達(dá)成意向后，由貸款銀行指定評估公司對雙方將要交易的房屋進(jìn)行評估，確認(rèn)貸款額度，在雙方簽訂完房屋買賣合同后，買賣雙方需共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行對貸款申請人信用審批后，會通知雙方完成產(chǎn)權(quán)變更，買方領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)所有證后，要在銀行的陪同下辦理他項權(quán)利證，他項權(quán)利證下發(fā)后，銀行將一次性向房主發(fā)放貸款。
  4、雙方共同到產(chǎn)權(quán)交易中心辦理過戶手續(xù)：
  簽訂合同后，買賣雙方共同到房產(chǎn)交易中心提出申請，接受審查。相關(guān)部門會對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  5、交納相關(guān)稅費(fèi)
  6、雙方共同到產(chǎn)權(quán)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)
  買賣雙方在完成房屋產(chǎn)權(quán)變更登記后，將交易材料交給發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  7、付清余款，完成交易
  8、買方付清房款，賣方交付房屋并結(jié)清交房之日前的所有費(fèi)用(包括水費(fèi)、煤氣費(fèi)、電費(fèi)、供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、有線費(fèi)用等)后交易完成。

  查看全文↓ 2018-07-07 14:38:52

相關(guān)問題

• 問 ??二手房中介如何操作好呢？應(yīng)該怎么查詢呢？
  答

  比如價格,你就是兩邊說,但也別直接說.要轉(zhuǎn)著彎說.業(yè)主那你就說..那那房子如何如何好才好多好多.顧客那你就說.. 那那房子才怎么怎么都賣了好多好多其中**重要的是千萬別讓業(yè)主 顧客任意一個有對方的聯(lián)系.即使有,你也說些比如

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• 問 不通過中介買賣二手房具體如何操作？
  答

  買賣雙方簽訂購房合同，然后根據(jù)合同要求交錢，買房交全額房款或是辦理銀行貸款，然后雙方帶齊資料自己去走流程過戶。如果是私下交易的話，不論什么方法，程序上都是先將原貸款還清。方法一：讓他先自己還清貸款，你們在交易買賣雙方無風(fēng)險，這是**正規(guī)的方法。方法二：賣方若無力償還，可以先讓賣方找墊資公司先把貸款還了，然后再正常交易，買方無風(fēng)險 賣方承擔(dān)風(fēng)險，因?yàn)閴|資公司會留下賣方的結(jié)算賬戶，身份證，賬戶密碼，一般公司越正規(guī)，風(fēng)險越小。方法三：買方用自己的錢給賣方還貸，這樣買方承擔(dān)很大風(fēng)險，因?yàn)槿绻竺娼灰字型臼掷m(xù)不能順利進(jìn)行，那么之前還貸的事實(shí)是不能改變的。私下交易流程：1、產(chǎn)權(quán)調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與賣房者是否相符，有無抵押或共有人等；2、簽訂買賣合同。買賣雙方可以到房管部門等網(wǎng)站上下載合同文本，按買賣雙方商談房價、付款方式、違約責(zé)任、交付時間，約定定金等簽訂合同；3、進(jìn)行房產(chǎn)評估。評估時間大約要5~7個工作日；4、辦理按揭業(yè)務(wù)。如果是混合貸，則要向公積金中心和銀行同時申請。此過程比較消耗時間，大約40個工作日；5、按揭辦理完成后，及時注銷該物業(yè)的他項權(quán)證；6、將合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易中心窗口，拿受理單；7、憑受理單到稅務(wù)中心繳納相關(guān)稅費(fèi)，領(lǐng)取稅契證；8、憑稅契證到房管局和土管部門辦理房產(chǎn)證和土地證。如果是通過中介公司的話，會相對安全一些，具體操作流程如下：1、首先對買方的貸款額度、資信進(jìn)行審核；2、審核無誤后，雙方達(dá)成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；3、一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買方將**款支付給中介公司進(jìn)行監(jiān)管；4、賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；5、7個工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；6、7個工作日貸款審核結(jié)束后，買賣雙方約定一個房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時間；7、進(jìn)交易中心20個工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；8、銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；9、憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；10、**后在交房時，買方將尾款結(jié)清給賣方。

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• 問 不通過中介自己買二手房如何操作?
  答

  可以不用中介，具體步驟如下：1、看房：買方看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項，一般買賣雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用由買賣雙方支付；2、查檔：買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原件到檔案大廈國土部門查房檔案；3、簽合同：買賣雙方協(xié)商房屋價格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請時間、贖樓費(fèi)用、過戶申請時間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間及比例、違約責(zé)任，確定這幾大要點(diǎn)后，買賣雙方簽訂合同，把上述內(nèi)容寫入合同。4、賣方同擔(dān)保公司到公證處進(jìn)行公證，賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)；5、資金監(jiān)管及貸款申請：買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號（一般是原貸款銀行），買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方（一般銀行直接通知擔(dān)保公司），約7~8個工作日左右；6、贖樓：買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進(jìn)行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個工作日左右；7、房屋過戶：買方同擔(dān)保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心簽訂房地產(chǎn)買賣合同，遞交房產(chǎn)過戶申請，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個工作日；8、買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證，擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約10個工作日左右；9、交房：買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領(lǐng)鑰匙。

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• 問 二手房,沒有中介的,怎么操作?
  答

  1.如果沒有中介，這種交易風(fēng)險還是比較大的！2.如果對方貸款還未還清，而且可能無力一次性還清，那就需要你為之墊付。存在的風(fēng)險就是你墊付完提前還貸款后，房主一旦還清貸款，撤掉抵押，這時房主可以自由處理房產(chǎn)了，很可能漲價或者賣給其他出高價的人了，當(dāng)然這是以小人之心度君子之腹了！而且由于沒錢，無法及時返還你墊付款。盡量減小風(fēng)險的方法：a.采取大額定金，明確違約責(zé)任。b.墊付款，提前還貸，**好做個公證，可以找公證處咨詢。c.找中介，有些中介是可以幫助墊付提前還貸款的，只不過要手續(xù)服務(wù)費(fèi)。但是這樣你的風(fēng)險可以降到**低。一般程序：1.賣方去銀行提前還貸。2.還貸結(jié)束憑相關(guān)手續(xù)去房管局撤抵押。3.撤抵押后就可以按照正常的買賣手續(xù)進(jìn)行，辦理相應(yīng)的過戶和貸款的手續(xù)了。

  全部2個回答>
• 問 二手房中介安全嗎? 二手房不用中介可以自己買賣操作嗎?
  答

  找不找中介，要看你自己有沒有足夠的時間來找房看房，然后再去跑應(yīng)該辦的手續(xù)。其中，具體的操作也是很麻煩的。而且一個小區(qū)二手房有多少，分別什么價格，業(yè)主的報價各不相同，我們不通過中介公司是很難找到**好**適合自己的房子，年輕的業(yè)主群體或許還會掛牌網(wǎng)絡(luò)，但大部分業(yè)主還是選擇掛牌中介公司，所以，要找到優(yōu)質(zhì)的好房還是要去中介公司實(shí)地看房。注意點(diǎn)1：作為一個買房人我們需要知道的是一套房子拿到手房子的總價，包括稅費(fèi)（現(xiàn)在大部分業(yè)主都是凈得價）過戶費(fèi)用等，假如一套一個差不多的房子（戶型，樓層，面積，位置相似）一位業(yè)主報價220萬，中介手中卻有一套200萬的房子，即使付給中介公司2.4%的中介服務(wù)費(fèi)，也是值得的。并且除個別公司，這個費(fèi)用還是可以打折的。注意點(diǎn)2：現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)普及，可能作為買房人的我們可以了解買房的所有流程，但是當(dāng)我們準(zhǔn)備去買一套房子，并不能馬上得知房子的具體情況，一旦買到有糾紛的房子，都將后悔莫及。業(yè)主拿了**消失的，業(yè)主拿了**，房子凍結(jié)無法過戶，一查得知房主負(fù)債累累這種情況屢見不鮮。中介公司畢竟深耕本小區(qū)很久，每套房的情況他們都了解了很久。多個居間方的確放心。shhuang44ss那么我們找中介公司就一定可以一勞永逸，什么都放心嗎？中介公司有好友壞，有的公司收了大量買家**款跑路的，而經(jīng)紀(jì)人也參差不齊，即使是某知名中介公司，經(jīng)紀(jì)人違規(guī)操作，騙取買家**款也司空見慣，我們借助中介公司，但不能依賴中介公司。所以，以下兩個注意點(diǎn)一個買房人所必須掌握的。注意點(diǎn)1：你需要對買房流程大致了解，看房——約業(yè)主面談——簽約交定金——付第一筆**款——解壓房產(chǎn) 預(yù)批貸款——貸款通過付剩下**款過戶——出新房產(chǎn)證送銀行抵押——銀行下款交尾款拿房。注意點(diǎn)2：你的總價包括：定金、**、貸款、尾款、稅費(fèi)、中介費(fèi)、過戶等一些費(fèi)用。其中貸款由銀行下達(dá)給房主，定金、**、尾款都是你交給房主，不要輕易交給中介公司轉(zhuǎn)交（近期某中介公司就傳出經(jīng)紀(jì)人拿買家**款投資）稅費(fèi)是交給房產(chǎn)局 只有中介費(fèi)是交給中介公司，不要輕易的把你的欠款交給居間方，無形中增加風(fēng)險。

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