?? 二手房提前交房對賣方有哪些風(fēng)險

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• 156****4130

  二手房交易過程中，因為買方在交易過程中更容易受到損失，所以大多數(shù)人都不太關(guān)注賣方的利益，其實賣方的權(quán)益也是需要保護的。那么作為房屋出售人，賣房子的時候應(yīng)該注意哪些問題呢？如何才能保障出售人的權(quán)益不被侵犯呢？下文就為大家具體介紹一下賣方在二手房交易過程中的注意事項有哪些，希望能幫助大家規(guī)避風(fēng)險。
  
  一、出售房子不要全權(quán)委托中介
  
  通常情況下，賣方的房子如果正在按揭中，無法自己還清按揭貸款的時候，就需要委托中介和擔(dān)保公司來進行贖樓。但是這個時候往往會出現(xiàn)各種各樣的交易糾紛，尤其是全權(quán)委托中介來辦理的話，中介可以不經(jīng)過賣方的同意，便可隨意處置房屋的買賣行為。很多時候賣方不能根據(jù)自己的意愿來進行房子的出售，因此，經(jīng)常會出現(xiàn)糾紛問題。
  
  二、出售正在出租的房屋要注意
  
  賣方如果想賣正在出租中的房子，那么不要忘了向租房者告知房屋出售的事宜。因為租房者有權(quán)優(yōu)先購買自己所租的房子，如果房東要出售該房產(chǎn)就必須要和租房者商議好，租房者如不打算行使權(quán)力優(yōu)先購房的話，則需要租房者出具聲明書來證明自己放棄該項權(quán)利。這樣，才能進行房屋的出售和交易，否則如果租房者在交易過程中提出要買房的話，那么其有權(quán)利要求賣方和買方解除合同的。這一點很多時候都被賣方忽略掉，從而在交易中給自己帶來一些麻煩。
  
  出售二手房賣方注意事項
  
  三、賣方解約要謹慎
  
  很多時候賣方都會因為房屋的價格而考慮和買方解約，賣給別人，但是如果要解約，有一點一定要注意！現(xiàn)在的房地產(chǎn)買賣合同中為了保障買方的利益，都會約定解約定金，一旦賣方?jīng)Q定解約則需要雙倍償還買方的購房定金。但是，如果買方先啟動強制履行程序，那么可能面臨的后果就是會被判決強制履行，就不是雙倍賠償違約金就可以的了。
  
  因此，如果賣方想要違約，那么好還是主動和買家協(xié)商一下賠償問題，盡量按照雙方都滿意的辦法進行處理，如果事件升級就得不償失了。
  
  四、選擇規(guī)模大且正規(guī)的中介
  
  雖然現(xiàn)如今二手房交易逐漸正規(guī)，交易環(huán)節(jié)也更加安全，但是選擇安全正規(guī)的大中介還是很重要的。這樣不僅能夠減少不必要的糾紛發(fā)生，而且大中介的客源豐富，來買房的人也會多，這樣能更快更安全的將房子賣出去。
  
  以上就是出售二手房賣方應(yīng)該注意的一些事項，希望上述內(nèi)容能幫助各位賣房者順利賣出自己的房子，避免自己的利益受到損失。

  查看全文↓ 2018-07-09 13:56:23
• 133****9799

  1、房屋手續(xù)是否齊全
  　　房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
  2房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  　　有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  3交易房屋是否在租
  　　有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  4土地情況是否清晰
  　　二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  5市政規(guī)劃是否影響
  　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。
  6福利房屋是否合法
  　　房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
  7單位房屋是否侵權(quán)
  　　一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  8物管費用是否拖欠
  　　有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  9中介公司是否違規(guī)
  　　有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
  10合同約定是否明確
  　　二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

  查看全文↓ 2018-07-09 13:56:04
• 133****0734

  房屋買賣中，雖然下家風(fēng)險較大，但上家如果沒有法律意識，也同樣會承擔(dān)不必要的風(fēng)險。
  
  原合同上是款清交房，過戶后，下家商量希望提前交房，上家如果同意，會有什么風(fēng)險？
  
  首先，“順利完成過戶登記”，并不意味著銀行放款就不會出問題。
  
  在過戶后，買家如果新增其他貸款或分期付款行為，有可能導(dǎo)致貸款被叫停，或者合同約定了限期放款卻逾期。
  
  如果你沒交房，可能還有點談判的籌碼，如果交房了，就比較被動。
  
  簡法提示：
  
  如果下家拖延放款，但合同中沒有設(shè)置成“限期放款”，而是“按照銀行要求”，那么這個風(fēng)險還是上家要承擔(dān)的。
  
  那么為了防止放款慢，**好和下家簽一個“附條件的提前交房協(xié)議”。
  
  總而言之，如果你對下家的信用情況、個人資信比較放心，覺得不會出問題，那么可以提前交房。但如果沒有這個信任度，建議按照合同來。
  
  無論是買方還是賣方，想學(xué)習(xí)更多房產(chǎn)法律知識，移步“簡法小茶館”。

  查看全文↓ 2018-07-09 13:55:44

相關(guān)問題

• 問 二手房提前交房對賣方有哪些風(fēng)險？有哪位網(wǎng)友曉得不，解答下唄，哈哈？
  答

  在證件齊備并且沒有問題的情況下，開發(fā)商邀請業(yè)主驗房時業(yè)主要擦亮眼睛以防受到不良開發(fā)商的欺瞞。如果遇到質(zhì)量問題應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商維修，一切按交房手續(xù)走，未維修完成的拒絕收房。出現(xiàn)嚴(yán)重問題并無法與開發(fā)商達成和解的，可與其他業(yè)主一同向律師咨詢，通過正規(guī)法律渠道解決問題。　　提前交房的情況出現(xiàn)雖然少，但仍偶有發(fā)生。從業(yè)主的角度看，開發(fā)商提前交房也就意味著業(yè)主可以提前搬進新房。收到接房通知書的時候就可以開始對裝修需要的建材進行市場調(diào)研了。

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• 問 二手房貸款賣方有什么風(fēng)險?二手房交易賣方有什么風(fēng)險?
  答

  二手房交易就是因為時間差，多少總是存在一定風(fēng)險的。　　作為賣家，您辦理了產(chǎn)權(quán)過戶，但是您卻未拿到全部的錢，當(dāng)然是有一定風(fēng)險的?！　〉珜Ψ绞峭ㄟ^房屋貸款支付款項，銀行在中國的公信力還是比較強的，所以風(fēng)險并不是很大?！　⌒⌒目偸菦]錯的，簽訂完善的合同，針對這個方面，具體給您以下建議：　　1、針對對方辦理貸款的時限給予約定，就是簽訂合同后多久內(nèi)，必須提交銀行的資料，辦理貸款手續(xù)，否則要承擔(dān)違約責(zé)任。不能無限期拖著。　　2、對于貸款額度，要明確，就是合同中明確需要貸款多少？同時必須明確如果貸款不足申請額度或貸不了款，怎么辦，一般2種：現(xiàn)金補足或解除合同。這兩種方式都要有時限，什么時間補現(xiàn)金，多久補不了現(xiàn)在算是違約或解除合同。目的很簡單，不能因為他貸不了款，耽誤您把房子賣給別人，要有個解決問題的方法和期限。　　3、您跟對方去過戶前，**好是要看到銀行給的批貸承諾函，或者看到銀行已經(jīng)簽字蓋章的針對這套房屋的貸款合同?？辞宄贤虺兄Z函上銀行對于放款條件的約定（這個您跟買方去銀行簽訂貸款合同時，可以看合同，承諾函要跟信貸員再確認下，**好留原件或復(fù)印件），也就是銀行在什么情況下，會把貸款的錢給您，看看您是否能接受?，F(xiàn)在銀行**晚的就是，過戶后銀行辦理完該房屋抵押登記手續(xù)后，把錢放給你。如果是銀行拿到房產(chǎn)證就放款，那速度會快的多。這個周期是您自行權(quán)衡了，這個周期**少也是過戶后3-5天給您錢?！　?、我不知道你們那是否過戶和抵押是同時辦理的，不管哪種實際辦理過戶后，出于安全考慮，您**好監(jiān)督買方將房產(chǎn)證、他正（如同時辦理）送到銀行，也就是監(jiān)督買方配合達到貸款合同中約定的放款條件。買方配合達到銀行放款條件后，那就是銀行的問題了，如果不是資金緊張銀行一般2-3天就會把錢放到您的賬上。

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• 問 二手房貸款賣方有什么風(fēng)險?按揭買二手房 怎么交易？ 賣方有什么風(fēng)險嗎？
  答

  二手房交易就是因為時間差，多少總是存在一定風(fēng)險的?！　?、貸款時間風(fēng)險。針對對方辦理貸款的時限給予約定，就是簽訂合同后多久內(nèi)，必須提交銀行的資料，辦理貸款手續(xù)，否則要承擔(dān)違約責(zé)任。不能無限期拖著?！　?、貸款額度風(fēng)險。對于貸款額度，要明確，就是合同中明確需要貸款多少？同時必須明確如果貸款不足申請額度或貸不了款，怎么辦，一般2種：現(xiàn)金補足或解除合同。這兩種方式都要有時限，什么時間補現(xiàn)金，多久補不了現(xiàn)在算是違約或解除合同。目的很簡單，不能因為他貸不了款，耽誤您把房子賣給別人，要有個解決問題的方法和期限。3、借款人信用不良。在貸款購房中，借款人的信用只有銀行的征信系統(tǒng)才能查到，很多人不知道自己以前的信用卡不良記錄和貸款不良記錄，如果出現(xiàn)這些很有可能無法貸款，造成糾紛，在貸款前，有必要提醒買方先去查詢自己的征信報告?！　?、交易途中風(fēng)險。出于安全考慮，過戶后**好監(jiān)督買方將房產(chǎn)證送到銀行，也就是監(jiān)督買方配合達到貸款合同中約定的放款條件。買方配合達到銀行放款條件后，那就是銀行的問題了，如果不是資金緊張銀行一般2-3天就會把錢放到您的賬上?！　?、交房風(fēng)險。合同中應(yīng)當(dāng)約定收到全部款項后多久將房屋移交給對方，也就是您沒有收到全部的錢，就不交房（還占著房子的使用權(quán)），這樣買方為了早點拿房子，自己也會著急的。

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• 問 ??二手房貸款賣方有什么風(fēng)險
  答

  這個風(fēng)險是不大的，買房辦理按揭銀行會先進行評估的，到時候銀行會直接將尾款打到賣方的賬戶，而且一般都是收到尾款后才去物業(yè)辦理交接手續(xù)交房。針對這個方面，具體有以下建議：針對對方辦理貸款的時限給予約定，就是簽訂合同后多久內(nèi)，必須提交銀行的資料，辦理貸款手續(xù)，否則要承擔(dān)違約責(zé)任，不能無限期拖著；對于貸款額度要明確，就是合同中明確需要貸款多少；同時必須明確如果貸款不足申請額度或貸不了款該怎么辦；跟對方去過戶前，**好是要看到銀行給的批貸承諾函，或者看到銀行已經(jīng)簽字蓋章的針對這套房屋的貸款合同。

  全部3個回答>
• 問 買二手房風(fēng)險有多大? 買二手房做低房價對買房有什么風(fēng)險?
  答

  房屋手續(xù)是否齊全　　房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。2房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰　　有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。3交易房屋是否在租　　有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。4土地情況是否清晰　　二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。5市政規(guī)劃是否影響　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。

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