房產(chǎn)證抵押在銀行可以過戶嗎

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• 131****2538

  一、抵押是擔(dān)保的一種形式，在房產(chǎn)抵押登記期間，是無法辦理過戶的，如果只是簽訂了一份買賣合同并未過戶，又能優(yōu)先保證抵押權(quán)，這種簽約行為未必會侵犯抵押權(quán)人的利益。所以，在司法實踐中對于這種情況的合同效力和操作，實際上并不是一律認(rèn)定無效的。
  二、相關(guān)法律條文
  1、優(yōu)先保護抵押權(quán)?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！?br/>2、代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，消滅抵押權(quán)?！?*高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。

  查看全文↓ 2018-07-10 16:17:01
• 142****6476

  如果業(yè)主房產(chǎn)證抵押在銀行，說明業(yè)主還欠銀行的款項，因此，要過戶可以有以下方式。
  一種是你和業(yè)主協(xié)商到銀行，向銀行出具雙方關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)變更所達成的書面協(xié)議。若銀行同意變更，則將借款人由賣方變更為買方，并由銀行出具證明，注明變更事項、變更理由以及同意在該房屋已設(shè)抵押權(quán)情況下予以辦理變更登記，同時向銀行借出房產(chǎn)證。然后，買賣雙方攜帶銀行出具的證明、房產(chǎn)證、權(quán)屬變更協(xié)議、戶口本和身份證等材料到政府房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
  如果銀行不同意變更，則只能就雙方達成的產(chǎn)權(quán)變更協(xié)議到公證處公證，待付清銀行貸款后從銀行取出房產(chǎn)證，解除抵押登記手續(xù)，同時憑公證協(xié)議書辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。還有一種方法，是找擔(dān)保公司擔(dān)保然后把余款付清，取出房產(chǎn)證。
  

  查看全文↓ 2018-07-10 16:16:51
• 142****6705

  可以。未還清貸款的房產(chǎn)再交易，可采用三種方式：提前還貸、資金監(jiān)管、轉(zhuǎn)按揭。
  提前還款雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，由房東自籌資金，一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，待銀行釋放抵押權(quán)后再由房地產(chǎn)交易中心注銷抵押登記。如此，房東取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。
  優(yōu)點：在房東取得完全產(chǎn)權(quán)之前，買方?jīng)]有支付房款，因此買方資金的安全性高。
  缺點：完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強的資金實力或融資能力。
  
  資金監(jiān)管買方將支付的首期房款用于幫助房東歸還貸款余額，運用這種方法的關(guān)鍵是要找到一個雙方都信任的第三方(如信譽良好的中介公司、律師事務(wù)所或其他擔(dān)保機構(gòu)等)，全程控制每一個環(huán)節(jié)，消除由于雙方互不信任或房東缺乏誠信而可能導(dǎo)致的交易風(fēng)險。如果買方首期房款不足以全部償還房東的貸款余額，房東還可以委托一家擔(dān)保機構(gòu)提供墊資的服務(wù)，補足差額。如此，僅需支付一筆墊資服務(wù)費，就可以實現(xiàn)融資，進而完成交易。
  優(yōu)點：雙方合力解決了交易資金障礙。
  缺點：如果沒有第三方全程監(jiān)控資金動向，買方的首期房款存在一定風(fēng)險。
  
  辦理轉(zhuǎn)按揭簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，雙方共同向房東的原貸款銀行申請辦理轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。
  優(yōu)點：無須籌措資金提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務(wù)轉(zhuǎn)由買方承受，通過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買方。
  缺點：轉(zhuǎn)按揭手續(xù)較為繁復(fù)，且不是所有銀行都有這項業(yè)務(wù)。如果買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現(xiàn)跨行轉(zhuǎn)按揭的問題，兩家銀行之間是否能順暢地配合，將是交易成敗的關(guān)鍵。因此，買賣雙方在準(zhǔn)備采取轉(zhuǎn)按揭的模式解決上家購房抵押問題之前，必須向相關(guān)方進行充分咨詢，明確銀行的具體要求和辦理流程。
  

  查看全文↓ 2018-07-10 16:16:45

相關(guān)問題

• 問 房產(chǎn)證抵押在銀行能過戶嗎
  答

  含抵押的房屋,在理論上可以買賣,但是,實務(wù)中,銀行不會同意,你也就賣不了。未經(jīng)抵押權(quán)人同意進行買賣,買賣合同無效。屬于效力待定,建議向銀行還款,如果你一定要買,那你要和銀行協(xié)商,由你來代為向銀行還清借款.

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• 問 房產(chǎn)證抵押在銀行可以加名字嗎?
  答

  可以加名字，但是相對比較麻煩，流程如下：1. 向銀行申請增加共有人還款2. 銀行同意后帶上產(chǎn)權(quán)證3. 到房管局辦理注銷抵押手續(xù)4. 辦理增加名字5. 產(chǎn)權(quán)證拿到后在重新辦理抵押6. 名字增加完畢不過貸款中增加名字比較麻煩，根據(jù)銀行的情況來看的。

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• 問 ??房產(chǎn)證抵押在銀行可以過戶嗎？誰知道呢？
  答

  不能過戶，房主房產(chǎn)證在銀行抵押，說明住房產(chǎn)權(quán)辦理了抵押或質(zhì)押，產(chǎn)權(quán)暫時不屬于房主所有，此類住房不允許過戶。需要房主還清貸款，解除抵押或質(zhì)押，取得房產(chǎn)證，契稅證明，出讓性質(zhì)土地證，才可以申請辦理該住房過戶手續(xù)。

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• 問 ??房產(chǎn)證被抵押能過戶嗎?房產(chǎn)證抵押在銀行如何辦理過戶?
  答

  如果業(yè)主房產(chǎn)證抵押在銀行，說明業(yè)主還欠銀行的款項，因此，要過戶可以有以下方式。一種是你和業(yè)主協(xié)商到銀行，向銀行出具雙方關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)變更所達成的書面協(xié)議。若銀行同意變更，則將借款人由賣方變更為買方，并由銀行出具證明，注明變更事項、變更理由以及同意在該房屋已設(shè)抵押權(quán)情況下予以辦理變更登記，同時向銀行借出房產(chǎn)證。然后，買賣雙方攜帶銀行出具的證明、房產(chǎn)證、權(quán)屬變更協(xié)議、戶口本和身份證等材料到政府房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。如果銀行不同意變更，則只能就雙方達成的產(chǎn)權(quán)變更協(xié)議到公證處公證，待付清銀行貸款后從銀行取出房產(chǎn)證，解除抵押登記手續(xù)，同時憑公證協(xié)議書辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。還有一種方法，是找擔(dān)保公司擔(dān)保然后把余款付清，取出房產(chǎn)證。

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• 問 房產(chǎn)證抵押在銀行可以遷戶口嗎？
  答

  首先落戶與按揭是否還清沒有任何關(guān)系，如果要落戶必須要拿到房產(chǎn)證才可以辦理入戶手續(xù)！你可以要求銀行開具抵押證明，并要求銀行提供房產(chǎn)證復(fù)印件！

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