買回遷房注意什么？

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• 148****6230

  我認(rèn)為，回遷房有兩種：一種是有產(chǎn)權(quán)的回遷房，另一種是無(wú)產(chǎn)權(quán)而置換居住的回遷房。作為第一種，如果簽訂了房屋買賣合同，辦理了相關(guān)手續(xù)后，是可以購(gòu)買的；而作為后一種，是不能購(gòu)買的。建議向建設(shè)行政部門咨詢，效果會(huì)更好。

  查看全文↓ 2018-07-12 15:30:08
• 147****5857

  1、嚴(yán)防“一房數(shù)賣”
  
  回遷房買賣無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。
  
  當(dāng)前我國(guó)民事立法采用的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，即當(dāng)事人之間存在著有效的債權(quán)合同并辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的所有權(quán);其次是出賣人先行交付，買受人已經(jīng)合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權(quán)，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外;如果數(shù)買受人均未占有房屋，依法成立在先的買賣合同的買受人請(qǐng)求履行合同的請(qǐng)求應(yīng)予以支持。
  
  因此，出賣人不得將房屋另行轉(zhuǎn)讓給他人，相應(yīng)的違約責(zé)任的規(guī)制顯得十分重要。
  
  2、一定要約定房產(chǎn)過戶和交房的時(shí)間
  
  簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無(wú)法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。
  
  簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，要確定具體的交房時(shí)間，若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時(shí)間。
  
  3、買方要留尾款
  
  沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險(xiǎn)，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)，還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí)，買方的違約機(jī)會(huì)將會(huì)大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。
  
  4、要求賣方的配偶簽名
  
  實(shí)踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐?，否則可能產(chǎn)生兩類法律后果：其一，若房?jī)r(jià)上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產(chǎn)生無(wú)效的法律后果;其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財(cái)產(chǎn)的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預(yù)防。
  
  5、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字
  
  因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方發(fā)生不測(cè)，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對(duì)賣方出賣行為的認(rèn)可和對(duì)繼承權(quán)利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實(shí)踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時(shí)，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。
  
  四、“改合同”法律性質(zhì)和法律后果
  
  以上三大點(diǎn)，不管在簽訂回遷房買賣合同還是未取得房屋權(quán)屬證書的正規(guī)商品房買賣合同時(shí)，都是可以通用的，但在未取得房屋權(quán)屬證書的正規(guī)商品房買賣合同時(shí)，往往會(huì)涉及“改合同”的問題，那么“改合同”法律性質(zhì)和法律后果是什么?

  查看全文↓ 2018-07-12 15:29:53
• 132****9013

  回遷的房產(chǎn)屬于政策性房產(chǎn),完稅或者取得產(chǎn)權(quán)證內(nèi)5年是不能處分的 就是不能買賣 不能贈(zèng)與 不能過戶、因?yàn)檎咝苑慨a(chǎn)要審查購(gòu)買對(duì)象,審批嚴(yán)格。
  現(xiàn)在回遷房來(lái)說你只能和房主簽訂一份合同 ,合同上約定的東西一定要詳細(xì) 怎么付款,款付清后房證辦下來(lái)后什么時(shí)間過戶 全要寫明你和房主之間**好找一個(gè)共同的朋友為你兩個(gè)做個(gè)鑒證,不要因?yàn)檫@個(gè)事出了麻煩將來(lái)弄的大家都不好 。
  畢竟現(xiàn)在這種房子一不能過戶二不能公正的 。去找拆遷辦。

  查看全文↓ 2018-07-12 15:29:13
• 144****5357

  購(gòu)買回遷房與購(gòu)買商品房的手續(xù)是一樣的。
  1.憑拆遷證明和身份證簽訂購(gòu)房合同并結(jié)算房款.
  2.按合同規(guī)定交房款并取回發(fā)票.
  3.憑拆遷證和購(gòu)房合同等到房產(chǎn)交易中心大廳辦理房產(chǎn)證手續(xù).
  4.視房屋面積大小減免部分或全部契稅.
  5.憑房產(chǎn)證和契證到國(guó)土資源局辦理土地證手續(xù)。

  查看全文↓ 2018-07-12 15:28:54

相關(guān)問題

• 問 買回遷房要注意什么？
  答

  （一）回遷房，專指建立在國(guó)有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現(xiàn)在尚未取得但將來(lái)一定能夠取得個(gè)人房屋權(quán)屬證書的房屋。也就是說，建立在集體土地或者國(guó)有劃撥上的舊村（居）改造房屋不是本文討論的范圍?！　。ǘ┪慈〉梅慨a(chǎn)證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協(xié)議能否有效？只要是出賣人有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》，即取得對(duì)房屋的準(zhǔn)所有權(quán)，有權(quán)對(duì)其所安置的房屋進(jìn)行處分。因此，只要雙方意思表示真實(shí)，不損害國(guó)家、集體或第三人利益，在取得《房地產(chǎn)證》之前，可以轉(zhuǎn)讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效?！　×硗猓剡w房的買賣涉及到兩次稅費(fèi)的繳納，一次是原房主取得房屋所有權(quán)證書是需要繳納的稅費(fèi)，另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)，這兩次稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)在合同中予以明確約定。

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• 問 回遷房可以買嗎？買回遷房要注意什么？
  答

  1、房?jī)r(jià)不同在房?jī)r(jià)款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受國(guó)家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價(jià)格相對(duì)低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價(jià)格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。2、買賣雙方的關(guān)系不同商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購(gòu)買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價(jià)款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置房屋的購(gòu)買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。3.性質(zhì)不同拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟(jì)適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。4.戶籍無(wú)法遷入等問題。物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。5.流動(dòng)人口多，有安全隱患?；剡w房的原房主通常都有多套回遷房，你所居住的回遷樓很多房屋會(huì)被其他房主出租，住在回遷樓里，你會(huì)遭遇形形色色數(shù)量極大的流動(dòng)人口?；剡w房是否可以買賣需要分情況：1、業(yè)主已取得《房產(chǎn)證》可正常交易有房產(chǎn)證的回遷房，是可以走正常的二手買賣或租賃交易的流程。因?yàn)樵诙纸灰椎倪^程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。所以，有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在房管局過戶轉(zhuǎn)名的。2、業(yè)主手中只有回遷協(xié)議的不能過戶業(yè)主手中只有開發(fā)商的回遷協(xié)議的，在做二手房交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易中心做過戶和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與開發(fā)商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。如果購(gòu)房者和業(yè)主在沒有獲得房屋產(chǎn)權(quán)的情況下進(jìn)行交易，屬于私下交易。是不合法的行為。

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• 問 買回遷房需要注意什么
  答

  其實(shí)在購(gòu)買回遷房的時(shí)候，需要注意的問題還是很多的，如果說回遷房已經(jīng)擁有房屋所有產(chǎn)權(quán)證是可以按照二手房來(lái)買賣或者是租賃交易，如果說還暫時(shí)沒有取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證，這種房子其實(shí)就類似于小產(chǎn)權(quán)房，在交易的時(shí)候是不受法律保護(hù)的，所以一旦出現(xiàn)有房東一房?jī)少u的情況，也很難保護(hù)自己的合法權(quán)益，而且出現(xiàn)房?jī)r(jià)高漲之后，因?yàn)檫`約的成本比較低，所以一房?jī)少u的情況會(huì)經(jīng)常發(fā)生。因?yàn)樵谑袌?chǎng)上回遷房的價(jià)格要比商品房的價(jià)格要低很多，在購(gòu)買的時(shí)候還要注意由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)，因?yàn)樵诮灰椎臅r(shí)候，涉及到兩次稅費(fèi)的繳納，原房主在取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候，需要繳納一次費(fèi)用，在轉(zhuǎn)讓的時(shí)候還需要繳納相應(yīng)的土地出讓金，所以如果購(gòu)買的時(shí)候要問清楚，這兩次費(fèi)用是由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)。

• 問 買回遷房需要注意什么
  答

  買回遷房需要注意：1、防止回遷房一房多賣因?yàn)榛剡w房是沒有辦法辦理預(yù)告登記的，所以一旦近期的房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)檫`約的成本過低，房東很有可能會(huì)把房屋出售給其他人，造成一房多賣的局面。2、賣方的順序繼承人簽字在沒有取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證之前，盡可能的要讓賣方的順序繼承人簽字，表明對(duì)于房屋出賣行為的認(rèn)可和對(duì)繼承權(quán)利的放棄。3、約定房產(chǎn)過戶和交房時(shí)間雖然簽署了回遷房的買賣協(xié)議，但因?yàn)闆]有取得產(chǎn)權(quán)證，相當(dāng)于房屋的產(chǎn)權(quán)仍然沒有過戶，而且在實(shí)踐當(dāng)中不能夠確保何時(shí)可以取得房產(chǎn)證，然后辦理過戶，所以在簽署協(xié)議的時(shí)候一定要寫名字，取得房產(chǎn)證之日起多少日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，還要約定好無(wú)法達(dá)成時(shí)應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，以及所支付的賠償。

• 問 外地戶口買回遷房注意什么
  答

  回遷房一般是經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)，不超過5年的買方要具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的的資格。如果此房未超過5年，但你有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房資格或此房已超過5年可自由上市，你就有購(gòu)買資格，賣方反悔要承擔(dān)違約責(zé)任。回遷房在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書后可進(jìn)行買賣，購(gòu)買未取得產(chǎn)權(quán)證書的回遷房則可能面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)，回遷手續(xù)更名并不能取代房屋產(chǎn)權(quán)證書。在這里須注意的事項(xiàng)包括要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對(duì)回遷房的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)要注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設(shè)定抵押權(quán)。另外須查明該房是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷。如果該回遷房所占用土地是劃撥用地，在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，將由買受人補(bǔ)交土地出讓金。在和賣房簽定合同的時(shí)候可以訂立附期限的合同，以產(chǎn)權(quán)過戶為合同生效條件及付款條件，也可以與賣方協(xié)商將購(gòu)房款辦理提存公證，在該房屋取得房屋所有權(quán)證并辦理過戶手續(xù)后，由公證處向出賣方支付房屋價(jià)款，**后，要買方要注意讓買方將戶口遷走，否則，買方的戶口遷不進(jìn)來(lái)。 可以過戶

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