?? 集體土地建廠房可以租賃廠房嗎

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• 151****2671

  針對(duì)你的答復(fù)如下：1，經(jīng)村委會(huì)同意，并經(jīng)土地管理部門審批，個(gè)人才能租用農(nóng)村集體土地建造的廠房。2，租用需要簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及相關(guān)審批手續(xù)。以上答復(fù)，如果滿意，敬請(qǐng)采納，并給予評(píng)價(jià)。

  查看全文↓ 2018-07-13 10:46:53
• 148****2492

  土地承租期間新增建筑物的歸屬按照房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)主體統(tǒng)一的原則，確定地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬。
  土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)對(duì)土地的占有、使用、收益，但并非土地使用權(quán)人。
  原土地使用權(quán)出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權(quán)期未屆滿時(shí)，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。而租賃土地使用權(quán)人投資建造的地上建筑物、其他附著物，依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一和“房地一致”的原則，其所有權(quán)歸屬于該租賃土地使用權(quán)人。

  查看全文↓ 2018-07-13 10:46:16
• 154****7055

  律達(dá)網(wǎng)：
  具體要看你們省有沒有出臺(tái)相關(guān)法規(guī)，如沒有出臺(tái)則適用《土地管理法》，即限制比較嚴(yán)，只能通過特定方式獲得集體土地使用權(quán)。
  一、問題的提出
  由于集體土地的租金相對(duì)比較便宜，在現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，租用集體土地興辦企業(yè)及建造廠房的情況在實(shí)踐中普遍存在。
  但是在目前的法律環(huán)境下，“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，仍然是國家嚴(yán)格限制的行為；在審判實(shí)踐中，擅自出租集體土地使用權(quán)行為也多被法院認(rèn)定為無效行為。因此，對(duì)于簽訂集體土地租賃合同取得企業(yè)經(jīng)營用地，需要謹(jǐn)慎對(duì)待并盡量避免相應(yīng)法律風(fēng)險(xiǎn)。
  二、國家法律政策背景
  目前為止，廣東省、大連市等部分省市相繼頒布了地方性法規(guī)，對(duì)“集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)”問題進(jìn)行了明確規(guī)范。比如2005年10月1日起頒布實(shí)施的《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第8條明確規(guī)定了“下列建設(shè)項(xiàng)目可以使用集體建設(shè)用地：1.興辦各類工商企業(yè)，包括國有、集體、私營企業(yè)，個(gè)體工商戶，外資投資企業(yè)（包括中外合資、中外合作、外商獨(dú)資企業(yè)、“三來一補(bǔ)”企業(yè)），股份制企業(yè)，聯(lián)營企業(yè)等；2……?！边@一地方法規(guī)的出臺(tái)，突破了《土地管理法》僅限于興辦集體企業(yè)才能使用集體建設(shè)用地的規(guī)定，其更重要的意義在于給工商企業(yè)通過出讓、租賃等方式取得集體建設(shè)用地確立了合法操作的政策基礎(chǔ)。
  但是，對(duì)于尚未制訂法規(guī)明確政策的省市，包括北京，對(duì)于集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題仍然要適用《土地管理法》的規(guī)定。而國家《土地管理法》對(duì)于租賃使用集體建設(shè)用地是有著相當(dāng)嚴(yán)格的限制規(guī)定的，具體體現(xiàn)在以下規(guī)定：
  1、《土地管理法》第四十三條 任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。
  前款所稱依法申請(qǐng)使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。
  2、《土地管理法》第五十九條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)；建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，并依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
  3、《土地管理法》第六十條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
  4、《土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
  由上述規(guī)定可知：
  （1）任何單位或個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，如果不符合規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格，則必須依法申請(qǐng)使用國有土地。
  （2）集體建設(shè)用地僅限于（a）興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（b）村民建設(shè)住宅（c）鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)等3種使用范圍。
  (3) 不符合上述規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格，既不能在集體土地初級(jí)市場(chǎng)取得集體土地使用權(quán)，也不能在集體土地二級(jí)市場(chǎng)以出讓、轉(zhuǎn)讓或出租形式獲得。
  （4）對(duì)于集體土地企業(yè)使用權(quán)的對(duì)外出租，法律是有限制條件的，即僅限于出租與集體經(jīng)濟(jì)組織開辦的或以入股、聯(lián)營形式與他人共同舉辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。
  三、通過簽訂土地租賃合同取得集體土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)
  由上述分析可以明確，通過租賃方式合法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)僅限于“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”的情況。其他的租賃行為均為無效行為，雙方當(dāng)事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定而成為無效合同。
  因合同無效可能導(dǎo)致的結(jié)果是：
  1、對(duì)于“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款?！?br/>2、對(duì)于未通過合法方式取得出讓、出租集體土地使用權(quán)的企業(yè)和個(gè)人，一旦《租賃合同》被認(rèn)定為無效，在無效合同的基礎(chǔ)上取得的土地使用權(quán)是完全沒有合法保障的，其上興建的廠房也會(huì)因認(rèn)定為違章建筑而得不到應(yīng)有的補(bǔ)償。
  四、合法化操作的建議
  因此，面對(duì)實(shí)踐中大量存在的利用集體建設(shè)用地進(jìn)行企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的情況，對(duì)于需要取得集體土地用于生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)而言，在現(xiàn)有的法律環(huán)境下更應(yīng)該謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)，可以考慮從以下幾種途徑規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)：
  1、通過股轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得集體建設(shè)用地的使用權(quán)。
  但是這種方式對(duì)于僅僅需要解決用地問題的企業(yè)會(huì)面臨解決整個(gè)企業(yè)的行業(yè)轉(zhuǎn)化、債權(quán)債務(wù)重組等一系列其他問題，對(duì)于需要取得大面積土地用于長(zhǎng)久生產(chǎn)經(jīng)營，并需要興建大批廠房的企業(yè)，建議從源頭開始規(guī)范拿地方式，以避免合同無效導(dǎo)致的更為嚴(yán)重的經(jīng)營損失。
  2、通過租賃集體建設(shè)用地上已有的房屋達(dá)到取得生產(chǎn)經(jīng)營場(chǎng)地的需要。
  這種方式相對(duì)于前一種而言，取得生產(chǎn)經(jīng)營場(chǎng)地的方式較為簡(jiǎn)單，也容易操作，但需要注意的前提條件是，已有的建設(shè)用地及地上房屋，是通過合法的審批手續(xù)取得的。

  查看全文↓ 2018-07-13 10:40:56

相關(guān)問題

• 問 ??集體土地建廠房可以租賃廠房嗎？應(yīng)該怎么查詢呢？
  答

  這個(gè)主要看你那土地屬于什么類型的，你可以去【聚土】看下相關(guān)土地知識(shí)，合理使用土地。

  全部4個(gè)回答>
• 問 集體土地已建廠房可以補(bǔ)辦房產(chǎn)證嗎？有哪些手續(xù)？
  答

  只有集體土地建設(shè)用地使用證是沒有用的，你的有其它相關(guān)手續(xù)才可以，如產(chǎn)權(quán)的五證一書了，地產(chǎn)的那就辦不了

  全部9個(gè)回答>
• 問 ?? 承包的集體土地,想再上面建廠房, 需要審批嗎
  答

  未經(jīng)審批不可以，農(nóng)村耕地的土地使用權(quán)性質(zhì)是農(nóng)業(yè)用地，不允許建設(shè)任何建筑物。除非變更土地使用用途取得審批，否則算是非法變更土地用途，村集體有權(quán)收回土地。

  全部3個(gè)回答>
• 問 租賃集體土地廠房拆遷補(bǔ)償要多少呢？
  答

  租賃土地，自建廠房，拆遷賠償問題要看當(dāng)?shù)氐牟疬w補(bǔ)償政策，不服可以申請(qǐng)復(fù)議或提起行政訴訟?！吨腥A人民共和國土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，**高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

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• 問 ??怎么購買集體土地廠房
  答

  　一、提出申請(qǐng)　　1、土地流出方向的村民小組或村民委員會(huì)提出申請(qǐng)并填寫流轉(zhuǎn)申請(qǐng)書，內(nèi)容包括：姓名、村名、面積、地名、地類、價(jià)格、期限、聯(lián)系電話等，由村流轉(zhuǎn)信息員向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站報(bào)送?！　?、土地流入方向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站提出申請(qǐng)并填寫土地流轉(zhuǎn)申請(qǐng)表，內(nèi)容包括：姓名、單位、需求面積、地類要求、意向流轉(zhuǎn)期限、擬從事經(jīng)營項(xiàng)目、聯(lián)系電話。由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站辦理并向縣土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心備案?！　《?、審核、登記　　1、流出方土地情況審核按照“屬地核實(shí)”的原則，經(jīng)村民委員會(huì)和村民小組同意并辦理相關(guān)手續(xù)后，進(jìn)行登記?！　?、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站對(duì)流入方的經(jīng)營能力和經(jīng)營項(xiàng)目進(jìn)行審核后，進(jìn)行登記?！　?、流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估流轉(zhuǎn)土地價(jià)格由流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人協(xié)商確定，或委托鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站組織有關(guān)人員評(píng)估土地流轉(zhuǎn)價(jià)格，作為參考依據(jù)。流轉(zhuǎn)面積較大的，可由縣土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心組織專家進(jìn)行評(píng)估?！　?、信息發(fā)布鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站根據(jù)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估結(jié)果及土地流轉(zhuǎn)雙方提供的信息，在交易服務(wù)場(chǎng)所進(jìn)行信息發(fā)布，并約請(qǐng)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人會(huì)面，平等洽談。　　5、自愿協(xié)商縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服組織作為管理、服務(wù)機(jī)構(gòu)，協(xié)助土地流轉(zhuǎn)雙方依法自愿當(dāng)面洽談流轉(zhuǎn)價(jià)格、期限等相關(guān)事宜。　　6、簽訂合同土地流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商一致，達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，按程序簽訂統(tǒng)一文本格式的土地流轉(zhuǎn)合同?！　?、鑒證、歸檔土地流轉(zhuǎn)合同文本一式五份，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))鑒證。流轉(zhuǎn)面積較大的應(yīng)在雙方自愿的基礎(chǔ)上進(jìn)行公證。合同文本流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，其余三份分別由村、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、縣歸檔備案 。

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