商業(yè)產(chǎn)權(quán)和住宅產(chǎn)權(quán)的區(qū)別

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• 134****5349

  區(qū)別就是商業(yè)的，會(huì)更好點(diǎn)，第一個(gè)層面，法律對(duì)于企業(yè)拆遷賠償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定。
  　　我們知道，關(guān)于拆遷相關(guān)現(xiàn)在的**高級(jí)別法律規(guī)定為2001年國(guó)務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，該條例第三十三條，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。這是我們從全國(guó)通行的現(xiàn)行法律法規(guī)唯一一條能夠找到的對(duì)企業(yè)拆遷的規(guī)定，通俗來說，企業(yè)拆遷應(yīng)當(dāng)給予“適當(dāng)”補(bǔ)償，而從操作層面，“適當(dāng)”是沒有實(shí)際操作意義的。當(dāng)然，還有更細(xì)一點(diǎn)的地方規(guī)定，比如2001年上海市政府頒布的《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》，該細(xì)則第四十五條（拆遷非居住房屋的有關(guān)費(fèi)用補(bǔ)償）拆遷非居住房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人或者房屋承租人下列費(fèi)用：（一）按國(guó)家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用；（二）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用；（三）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。這里，細(xì)分了幾個(gè)賠償項(xiàng)目，通俗來說，企業(yè)拆遷應(yīng)當(dāng)給予搬遷費(fèi)、設(shè)備耗損、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償。但搬遷費(fèi)什么標(biāo)準(zhǔn)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償如何計(jì)算，還是無法操作。再當(dāng)然，還有再細(xì)一點(diǎn)的具體拆遷口徑，但該口徑一般掌握在動(dòng)遷組手里，被拆遷企業(yè)無法從公開的信息獲取，實(shí)踐中就有可能類似的企業(yè)確適用不同的拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)。
  　　據(jù)此，實(shí)踐中企業(yè)拆遷的賠償是混亂的，是標(biāo)準(zhǔn)不一的，是信息不對(duì)稱的。
  　　包括**近出臺(tái)的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見稿)》，仍然沒有對(duì)于企業(yè)拆遷賠償?shù)奶貏e規(guī)定，筆者雷敬祺律師也曾向有關(guān)部門反映，但不見回應(yīng)，或許立法者更注重的是居民拆遷的補(bǔ)償，這涉及到社會(huì)的穩(wěn)定，但其實(shí)，企業(yè)拆遷面臨的矛盾也很尖銳，不僅僅是被拆遷企業(yè)與拆遷人的矛盾，還包括被拆遷企業(yè)與土地或房屋所有人的矛盾，希望立法者能夠?qū)Υ擞枰灾匾暋?br/>　　第二個(gè)層面，實(shí)踐中對(duì)于企業(yè)拆遷賠償?shù)南嚓P(guān)操作。
  　　實(shí)踐中對(duì)于企業(yè)拆遷的賠償通常有兩個(gè)部分，一部分是評(píng)估報(bào)告所列的損失，一部分是合情合理的協(xié)商賠償。關(guān)于評(píng)估報(bào)告，通常會(huì)遇到幾個(gè)問題，第一，評(píng)估范圍是哪些，是否存在漏評(píng)；第二，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)如何確定，是否存在偏低；第三，無形資產(chǎn)是否可以列入評(píng)估等等。關(guān)于協(xié)商賠償?shù)臄?shù)額，跟很多因素有關(guān)，企業(yè)的規(guī)模、拆遷項(xiàng)目性質(zhì)、談判的力度等等。
  　　第三個(gè)層面，不同企業(yè)面臨的不同情況有不同的處理方案。
  　　1．經(jīng)營(yíng)房屋性質(zhì)。有些企業(yè)是租賃辦公用房，有的企業(yè)是自有產(chǎn)權(quán)辦公用房，而有的企業(yè)的廠房是違章搭建的，這樣，不同的情況可能面臨不同的法律風(fēng)險(xiǎn)和不同的法律方案選擇。
  　　2．租賃合同剩余期限。有的企業(yè)租賃合同十多年，有的企業(yè)租賃合同馬上到期，有的企業(yè)租賃合同已經(jīng)超期，這樣，不容的情況可能有不同的處理方案。
  　　3．企業(yè)拆遷后無法彌補(bǔ)的損失。比如一些特別許可證、無形資產(chǎn)、人員解聘等等無法評(píng)估的損失。
  　　4．歷史遺留的一些問題。比如由于歷史問題及當(dāng)時(shí)法律的不完善而導(dǎo)致的無證建筑，廠房?jī)?nèi)員工的安置等問題，是參照有關(guān)法律相關(guān)規(guī)定給予解決的，必須通過談判協(xié)商解決。
  　　綜上，目前來看，企業(yè)拆遷獲得的賠償要通過包括法律規(guī)定、評(píng)估報(bào)告、談判協(xié)商等等一系列過程予以確定。

  查看全文↓ 2018-07-13 11:05:40
• 155****1418

  首先我們大概了解下商業(yè)產(chǎn)權(quán)和住宅產(chǎn)權(quán)的定義是什么,分別有什么作用。
  商業(yè)產(chǎn)權(quán)就是建設(shè)或購(gòu)買商業(yè)用房,比如商業(yè)倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)用房、店鋪等而獲得的產(chǎn)權(quán)。其中商業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)包括國(guó)有產(chǎn)權(quán)、公司產(chǎn)權(quán)、獨(dú)資產(chǎn)權(quán)、合伙產(chǎn)權(quán)這四個(gè)模式。
  買房人對(duì)房屋的處分、 等權(quán)利就是住宅產(chǎn)權(quán),也就是房屋各項(xiàng) 的總和,國(guó)家規(guī)定產(chǎn)權(quán)為70年,若到期后再順延70年,也就是說是 產(chǎn)權(quán)。其中住宅產(chǎn)權(quán)又可分為國(guó)家住宅、勞動(dòng)群眾集體住宅、公民私人住宅、其他經(jīng)濟(jì)組織這幾大類型。
  下面就一起來看看商業(yè)產(chǎn)權(quán)和住宅產(chǎn)權(quán)的區(qū)別和優(yōu)劣!其實(shí)它們的主要區(qū)別就是是使用性質(zhì)不同,產(chǎn)權(quán)可以申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照,住宅就不行.另外產(chǎn)權(quán)是50年,住宅是70年.交易過戶的費(fèi)用要明顯比住宅產(chǎn)權(quán)高。而且住宅用地的使用期是70年,到期自動(dòng)續(xù)約;商業(yè)用地使用期50年。它們的主要區(qū)別有以下幾點(diǎn)。
  1.它們的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)有差異,屬于商品屬性的普通住宅就是住宅產(chǎn)權(quán);屬于非普通住宅的就是商業(yè)產(chǎn)權(quán)。樓特點(diǎn)一般是下層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),上層為民用住宅。
  2.二者交易稅費(fèi)有差異,契稅按照3%收取的是商業(yè)產(chǎn)權(quán),而按1.5%收取的是住宅產(chǎn)權(quán);如果國(guó)家開征物業(yè)稅、土地稅,商業(yè)產(chǎn)權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)比住宅高。
  3.二者日常生活成本有差異,按公建用途規(guī)定的具有商業(yè)產(chǎn)權(quán)的其水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。目前,具有住宅產(chǎn)權(quán)的能按民用價(jià)格繳納。購(gòu)房者在購(gòu)房之前應(yīng)該詢問清楚。
  4.設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)導(dǎo)向不同,具有商業(yè)產(chǎn)權(quán)住宅受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少,而住宅產(chǎn)權(quán)房屋的要求較高。
  住宅產(chǎn)權(quán)的優(yōu)點(diǎn)主要是有下面這些
  1.改為住宅產(chǎn)權(quán)房都是土地建造成本較高的商品房,然后被開發(fā)商拿去出售,其主要就是因?yàn)樽≌勺冃詮?qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)小、銷售速度快、資金回籠時(shí)間短等。當(dāng)然,住宅產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)相應(yīng)的保值性也比較好的,它的住宅稀缺性強(qiáng),能實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)價(jià)值,所以大多數(shù)購(gòu)房者還是會(huì)選擇這類房子。
  2.住宅產(chǎn)權(quán)房的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)沒那么高,如果按照公建相關(guān)要求,人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高。這對(duì)開發(fā)商而言,成本將提高,但對(duì)購(gòu)房者的使用影響不大。
  上述文章為大家詳細(xì)介紹了商業(yè)產(chǎn)權(quán)和住宅產(chǎn)權(quán)的差異,日后在購(gòu)房時(shí)要詢問清楚商業(yè)產(chǎn)權(quán)和住宅產(chǎn)權(quán)這一問題,也希望這篇文章能夠提供一定的參考價(jià)值。

  查看全文↓ 2018-07-13 11:05:20
• 134****4049

  1、土地使用年限不同：商業(yè)住宅土地使用年限為40-50年；商品住宅土地使用年限為70年。
  主要區(qū)別是使用性質(zhì)不同，商住可以申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦公，住宅就不行.另外商住產(chǎn)權(quán)是50年，住宅是70年.交易過戶的費(fèi)用商住要明顯比住宅高。
  2、住宅用地的使用期是70年，《物權(quán)法》明文規(guī)定：到期自動(dòng)續(xù)約。商業(yè)用地使用期50年，《物權(quán)法》沒有對(duì)其到期后如何處理做明文規(guī)定。

  查看全文↓ 2018-07-13 11:05:09

相關(guān)問題

• 問 商業(yè)產(chǎn)權(quán)和住宅產(chǎn)權(quán)的區(qū)別
  答

  商業(yè)產(chǎn)權(quán)和住宅產(chǎn)權(quán)的區(qū)別在于兩種產(chǎn)權(quán)的房屋使用年限有著較大的不同，住宅產(chǎn)權(quán)的使用年限在70年，而商業(yè)產(chǎn)權(quán)的年限在40年或50年。到期之后，住宅產(chǎn)權(quán)的房屋可以通過自動(dòng)續(xù)期的方式補(bǔ)繳少量的土地出讓金繼續(xù)居住，而商業(yè)產(chǎn)權(quán)的房屋需要提前一年向相關(guān)部門提出申請(qǐng)，此外商業(yè)產(chǎn)權(quán)房屋的土地出讓金價(jià)格會(huì)略高一些。從購(gòu)買房屋的時(shí)候來說，住宅產(chǎn)權(quán)能夠享受**多30年的貸款期限，而商業(yè)產(chǎn)權(quán)的房屋，一般來說貸款的時(shí)間在10年左右，同時(shí)所繳納的**款也會(huì)比較多。在后續(xù)居住的過程當(dāng)中，生活成本也會(huì)有較大的差別，雖然在使用上沒有什么太大的變化，但是商業(yè)產(chǎn)權(quán)的房屋所收取的生活費(fèi)用會(huì)按照商業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)繳納，商水商店會(huì)比民用水電費(fèi)用要高，此外商業(yè)產(chǎn)權(quán)的住房不能夠進(jìn)行落戶。

• 問 什么是商業(yè)住宅? 商業(yè)產(chǎn)權(quán)和住宅產(chǎn)權(quán)有什么區(qū)別
  答

  公寓是住宅。辨別方法：查看《國(guó)土使用證》按照相關(guān)規(guī)定，房屋使用權(quán)性質(zhì)和土地使用權(quán)是一致的，涉及商品房的性質(zhì)只有住宅用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地要是你在售樓部沒有看到《國(guó)土使用證》，可詢問置業(yè)顧問。弄清區(qū)別：有4個(gè)不同點(diǎn)用途不同。商業(yè)性質(zhì)的公寓可作為辦公場(chǎng)所注冊(cè)，但不能遷入戶口;住宅性質(zhì)的公寓可以入戶，但不能注冊(cè)辦公場(chǎng)所。使用年限不同。在重慶，商業(yè)期限是40年，住宅期限則是50年。使用成本不同。商業(yè)性質(zhì)的公寓契稅按3%收取，水電費(fèi)、管理費(fèi)等也按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取;而住宅性質(zhì)的公寓契稅按照1.5%收取，水電費(fèi)按民用標(biāo)準(zhǔn)收取。商業(yè)價(jià)值不同。商業(yè)性質(zhì)的公寓商業(yè)價(jià)值更高，通常單價(jià)也要比住宅性質(zhì)的公寓高出1000到2000元/平方米。如果要在銀行辦理抵押貸款，兩處總價(jià)相當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)，前者的評(píng)估價(jià)要比后者高得多。

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• 問 商業(yè)產(chǎn)權(quán)和商品產(chǎn)權(quán)的房子區(qū)別
  答

  商業(yè)住宅產(chǎn)權(quán)多少年？一、關(guān)于土地的使用年限我國(guó)土地的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家，老百姓購(gòu)買的是商品房的產(chǎn)權(quán)，以及房產(chǎn)所在土地的使用權(quán)，并沒有土地的產(chǎn)權(quán)。土地的使用年限分為下面幾種，商業(yè)用地40年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年，以所在房產(chǎn)的土地使用權(quán)證所示為準(zhǔn)。 二、關(guān)于到期后的處理辦法： 土地所有權(quán)始終歸國(guó)家所有，個(gè)人只獲得土地使用權(quán)。到期后土地使用權(quán)的處理有以下幾種方式： 1、土地使用者向土地管理部門提交續(xù)期申請(qǐng)書，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。獲得批準(zhǔn)續(xù)期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費(fèi)。這樣，你的房產(chǎn)所有權(quán)便得以延續(xù)。當(dāng)然，變成危房強(qiáng)制拆除的除外。 2、土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)由國(guó)家無償收回。房屋所有權(quán)也就自然消失。 3、土地使用者提出續(xù)期申請(qǐng)，根據(jù)法律規(guī)定沒有批準(zhǔn)續(xù)期的(即根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的)，土地使用權(quán)國(guó)家無償收回，但對(duì)于地上房產(chǎn)，根據(jù)收回時(shí)的殘余價(jià)值給予相應(yīng)補(bǔ)償。 此外，土地使用權(quán)未到期國(guó)家也可征用，但應(yīng)就剩余使用年限的土地使用權(quán)及房產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償。 三、關(guān)于土地使用性質(zhì)的改變： 一般來講，土地原有的規(guī)劃性質(zhì)，如商業(yè)、綜合、住宅這幾類，開發(fā)商在簽訂了土地使用權(quán)合同后，是無法改變的。 但出于市場(chǎng)的不同需要，開發(fā)商可以做出與原有土地使用性質(zhì)不同的產(chǎn)品。比如在商業(yè)性質(zhì)用地上建設(shè)產(chǎn)品定位為住宅的房產(chǎn)，或者在住宅性質(zhì)用地上建設(shè)產(chǎn)品定位為商業(yè)的房產(chǎn)。雖然購(gòu)房者**終取得的產(chǎn)權(quán)證的用地性質(zhì)仍為原來的土地使用權(quán)證的土地性質(zhì)，但購(gòu)房者可以將房產(chǎn)做其它用途使用。 其中，在商業(yè)用地上建住宅用房，是近兩年由于嚴(yán)格禁止土地協(xié)議出讓，實(shí)行招拍掛后，導(dǎo)致住宅供應(yīng)大幅減少，稀缺性增強(qiáng)后，開發(fā)商開始采用的新興做法；而在住宅用地建辦公用房，就是購(gòu)房者所熟識(shí)的“商住房”（產(chǎn)權(quán)70年，但產(chǎn)品定位為辦公，建造標(biāo)準(zhǔn)介于住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)）。 四，與原有土地性質(zhì)不同用途房產(chǎn)的利弊 這里，將新興的，在商業(yè)用地建住宅的利弊歸納如下： 弊端主要有以下幾點(diǎn)： 1、使用年限 商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重； 產(chǎn)權(quán)時(shí)間我理解應(yīng)該是土地使用權(quán)時(shí)間，不是房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間。因?yàn)榉课葙?gòu)買后，房屋產(chǎn)權(quán)就屬于你了，但土地你只有使用權(quán)，無所有權(quán)，土地所有權(quán)屬于國(guó)有。國(guó)家規(guī)定純住宅的土地使用權(quán)年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權(quán)時(shí)間也有可能出現(xiàn)。40年后，國(guó)家有權(quán)收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對(duì)現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因?yàn)椤段餀?quán)法》對(duì)綜合用地上的房產(chǎn)使用權(quán)是否能夠自動(dòng)續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購(gòu)買綜合用地上的商住住宅還是有一定風(fēng)險(xiǎn)?！段餀?quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。2、交易稅費(fèi) 商業(yè)住宅購(gòu)房契稅是多少？初次購(gòu)買或者轉(zhuǎn)讓時(shí)的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國(guó)家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)比住宅高。3、按揭方式 大多不能申請(qǐng)公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，**長(zhǎng)貸款年限10年 4、日常生活成本 如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。所以，對(duì)于購(gòu)房者應(yīng)該在購(gòu)房時(shí)詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價(jià)格繳納。 如水費(fèi)：3.7（住宅）/5.6（工業(yè)商業(yè)）/6.1（賓館、飯店、餐飲業(yè)） 5、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)導(dǎo)向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少，而普通住宅的要求較高。 6、落戶問題 無法遷入戶口 優(yōu)點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)： 1、關(guān)于保值性 開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變現(xiàn)性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)小，銷售速度快資金回籠時(shí)間短等因素，當(dāng)然，**關(guān)鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強(qiáng)！能實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)價(jià)值。因此購(gòu)房者在購(gòu)買這類住房時(shí)，往往也是由于缺乏其他的選擇導(dǎo)致的，房產(chǎn)相應(yīng)的保值性也比較好。 2、關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn) 非住宅的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高，對(duì)開發(fā)商而言，成本將提高，但對(duì)購(gòu)房者的使用影響不大。

  全部3個(gè)回答>
• 問 商業(yè)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)年限有多長(zhǎng)？和住宅產(chǎn)權(quán)年限有什么區(qū)別？
  答

  商業(yè)房是40年，住宅是70年，產(chǎn)權(quán)年限有不同。

  全部4個(gè)回答>
• 問 哪位大神解釋下公寓和住宅的產(chǎn)權(quán)區(qū)別在哪里
  答

  　　公寓為商用水電費(fèi)按商用算，土地使用年限為50年，不可以簽戶口。住宅水電費(fèi)按民用算，土地使用年限為70年。而且，公寓交納的稅費(fèi)和土地出讓金都比住宅要高，所以公寓的銷售價(jià)格要比住宅稍高。

  全部4個(gè)回答>