物業(yè)管理沒有招投標(biāo)怎么辦

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  一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法
  建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的通知 建住房〔2003〕130號(hào) 各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市房地產(chǎn)管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局： 為了規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，我部制定了《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請(qǐng)及時(shí)告我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。 建設(shè)部 二○○三年六月二十六日
  二、內(nèi)容
  總則
  第一條
  為了規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，制定本辦法。
  第二條
  前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
  建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)和行政主管部門對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理，適用本辦法。
  第三條
  住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
  國(guó)家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
  第四條
  前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。
  第五條
  國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。
  省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。
  直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。
  第六條
  任何單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。[1]
  招標(biāo)辦法
  招標(biāo)
  第七條
  本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。
  前期物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇，不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過高的資格等要求。
  第八條
  前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。
  招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。
  招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。
  招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)。
  第九條
  招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜；有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。
  物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守本辦法對(duì)招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。
  第十條
  招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。
  招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：
  （一）招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；
  （二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；
  （三）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；
  （四）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；
  （五）招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等；
  （六）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；
  （七）其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。
  第十一條
  招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案：
  （一）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；
  （二）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書；
  （三）招標(biāo)文件；
  （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
  房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。

  查看全文↓ 2018-07-13 19:06:18
• 136****2043

  根據(jù)國(guó)外資料顯示，建筑物在建成后壽命期間的管理費(fèi)用，是建設(shè)成本的7倍左右，國(guó)內(nèi)則達(dá)到12倍，其中，能耗費(fèi)用占比**大。由此可見物業(yè)管理與節(jié)能降耗的密切關(guān)系。物業(yè)管理涉及房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，通過抓好管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，達(dá)到節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電及促進(jìn)資源的循環(huán)利用，對(duì)建設(shè)節(jié)約型社會(huì)做出積極貢獻(xiàn)，是物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任。
  隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的不斷發(fā)展，行業(yè)內(nèi)部的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，而競(jìng)爭(zhēng)中存在的許多潛規(guī)則，使不少物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中扮演著比較尷尬的角色。
  物業(yè)管理招投標(biāo)制度是《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的一項(xiàng)基本制度，《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》對(duì)這項(xiàng)制度作了進(jìn)一步的細(xì)化和明確，一些地方也以地方性文件等形式，制定了當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理招投標(biāo)管理辦法，這為規(guī)范和發(fā)展物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)提供了有力的制度保證。在目前的實(shí)踐中，不但相當(dāng)多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在前期物業(yè)管理階段按照規(guī)定以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，一些業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)也開始以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。推行物業(yè)管理招投標(biāo)，對(duì)保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)管理企業(yè)行為的公開透明，維護(hù)業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分離，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，提高物業(yè)管理行業(yè)的整體水平，具有非常重要的作用。但是在具體的實(shí)施過程中，還是出現(xiàn)了很多問題。
  一、物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)存在的問題
  1.不少地方對(duì)推行招投標(biāo)制度的重要作用缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，招投標(biāo)還沒有成為選聘物業(yè)管理企業(yè)的主要方式，有的地方尤其是中小城市甚至還沒有開始推行，《條例》關(guān)于前期物業(yè)管理中建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定沒有得到很好的貫徹落實(shí)。
  2.物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中仍然存在不少不規(guī)范行為。
  (1)招標(biāo)工作的組織管理不規(guī)范。從目前物業(yè)管理的招標(biāo)情況看，除了少數(shù)業(yè)主單位委托專業(yè)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，多數(shù)單位都是自行組織物業(yè)管理招標(biāo)工作。由于業(yè)主單位沒有相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員負(fù)責(zé)招標(biāo)工作，對(duì)招投標(biāo)法規(guī)和組織管理工作也不熟悉，造成了物業(yè)管理招標(biāo)工作不規(guī)范，操作的隨意性較大。
  (2)缺少專業(yè)規(guī)范的招標(biāo)文件。由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》中沒有明確物業(yè)管理招標(biāo)文件范本，各業(yè)主單位也缺少物業(yè)管理招標(biāo)經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理行業(yè)在國(guó)內(nèi)大部分地區(qū)不夠成熟，所以業(yè)主單位根據(jù)自身的需要和想象，編制出了各式各樣的招標(biāo)文件，有的服務(wù)范圍不全，有的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明確，有的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不切實(shí)際等等。不規(guī)范的招標(biāo)文件也導(dǎo)致了物業(yè)管理公司投標(biāo)方案書的不規(guī)范，影響業(yè)主單位公平評(píng)標(biāo)、科學(xué)決標(biāo)。
  (3)招標(biāo)決策過程不透明。由于《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》對(duì)物業(yè)管理評(píng)標(biāo)內(nèi)容和方法沒有具體規(guī)定，造成評(píng)標(biāo)工作的不規(guī)范，評(píng)標(biāo)結(jié)果主要受業(yè)主單位領(lǐng)導(dǎo)的意志影響。有些單位評(píng)標(biāo)時(shí)，不注重對(duì)服務(wù)質(zhì)量和報(bào)價(jià)的綜合評(píng)價(jià)，一味地追求低價(jià)，結(jié)果造成惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致中標(biāo)單位無經(jīng)濟(jì)實(shí)力保質(zhì)、保量完成物業(yè)服務(wù)，物業(yè)使用人投訴不斷。個(gè)別物業(yè)管理公司通過對(duì)業(yè)主單位領(lǐng)導(dǎo)的公關(guān)來影響**終的評(píng)標(biāo)結(jié)果。
  3.物業(yè)管理招投標(biāo)代理市場(chǎng)發(fā)育不成熟，專業(yè)化水平不高，代理行為不規(guī)范，影響了物業(yè)管理招投標(biāo)制度在更大的范圍內(nèi)推開。
  4.主管部門對(duì)招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)管方式和能力還需要提高。有的過深地介入了物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，甚至主管部門直接組織進(jìn)行招投標(biāo)行為，以行政手段干預(yù)招投標(biāo)活動(dòng)的正常進(jìn)行;有的對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)則不聞不問，聽任其自發(fā)進(jìn)行，沒有進(jìn)行必要的引導(dǎo)，對(duì)其中出現(xiàn)的違法、違規(guī)行為也沒有及時(shí)進(jìn)行查處。
  5.有的地方?jīng)]有出臺(tái)適合本地情況的招投標(biāo)實(shí)施細(xì)則，招投標(biāo)的規(guī)則尚不健全和清晰，有的地方?jīng)]有按照要求建立物業(yè)管理招投標(biāo)專家?guī)?，都給招投標(biāo)活動(dòng)的開展造成了困難。
  二、造成這些問題的原因
  1.有關(guān)方面對(duì)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的重視程度不夠，還沒有看到這種惡性競(jìng)爭(zhēng)所帶來的嚴(yán)重危害性。
  2.沒有一個(gè)統(tǒng)一的評(píng)判機(jī)構(gòu)?，F(xiàn)在進(jìn)行的物業(yè)管理招投標(biāo)一般是由物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)委托政府管理部門一起組織招標(biāo)；或是物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)自己組織人員進(jìn)行招標(biāo)。由于沒有一個(gè)統(tǒng)一的招投標(biāo)權(quán)威管理部門，對(duì)招標(biāo)內(nèi)容、程序、評(píng)標(biāo)人員組成等沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模式，在實(shí)際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規(guī)范性和公正性。
  3.地區(qū)間物業(yè)管理的總體水平發(fā)展不平衡。物業(yè)管理發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理公司到外地投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)管理權(quán)，主要為了拓展企業(yè)業(yè)務(wù)范圍，增加市場(chǎng)占有份額，有相當(dāng)?shù)牡貐^(qū)對(duì)此不認(rèn)同，抵制進(jìn)入，形成誤解。
  4.社會(huì)監(jiān)督機(jī)制不健全。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的不完善，造成招投標(biāo)過程中出現(xiàn)了一些不正之風(fēng)。
  三、提出應(yīng)對(duì)這些問題的方法
  1.提供公平競(jìng)爭(zhēng)的外部環(huán)境。物業(yè)管理市場(chǎng)的培育和發(fā)展，一個(gè)重要的前提是要具有公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境和機(jī)制。物業(yè)管理主管部門應(yīng)注意用市場(chǎng)觀念、市場(chǎng)機(jī)制來培育和發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)；打破地區(qū)保護(hù)和區(qū)域壟斷，把先進(jìn)的物業(yè)管理理念、方法和機(jī)制推向全國(guó)，為物業(yè)發(fā)展商、業(yè)主及用戶選擇合適的管理者提供較大的空間；積極引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)練好內(nèi)功，增強(qiáng)綜合素質(zhì)，憑企業(yè)品牌和整體實(shí)力進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)。
  2.盡快制訂配套實(shí)施細(xì)則，用法規(guī)和制度來限制和約束不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。有關(guān)方面對(duì)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的重視程度不夠，還沒有看到這種惡性競(jìng)爭(zhēng)所帶來的嚴(yán)重危害性。各地主管部門應(yīng)先制訂一個(gè)招投標(biāo)實(shí)施細(xì)則，明確一些常規(guī)性的基本要求和操作程序，以便使參與者有章可循，同時(shí)應(yīng)邀請(qǐng)公正機(jī)關(guān)參與招投標(biāo)工作的全過程。
  3.設(shè)立專門的中立機(jī)構(gòu)和部門來具體組織招投標(biāo)活動(dòng)，確保建管分離原則的執(zhí)行，確保開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)與其他物業(yè)管理企業(yè)在同一起跑線上公平競(jìng)爭(zhēng)。在這類機(jī)構(gòu)成立之前，可暫由各地政府主管部門牽頭組織由房管、公安、行業(yè)協(xié)會(huì)、街道辦事處、物業(yè)管理專家及公證機(jī)關(guān)等組成的物業(yè)管理招投標(biāo)考評(píng)小組，受招標(biāo)物業(yè)單位的委托，全權(quán)負(fù)責(zé)組織和進(jìn)行物業(yè)管理的招投標(biāo)工作。
  4.政府部門應(yīng)多政策指導(dǎo)、少行政干預(yù)。地區(qū)間物業(yè)管理的總體水平發(fā)展不平衡。物業(yè)管理發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理公司到外地投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)管理權(quán)，主要為了拓展企業(yè)業(yè)務(wù)范圍，增加市場(chǎng)占有份額，有相當(dāng)?shù)牡貐^(qū)對(duì)此不認(rèn)同，抵制進(jìn)入，形成誤解。物業(yè)管理招投標(biāo)作為一項(xiàng)市場(chǎng)化行為，在各方面都缺乏實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)的情況下，政府主管部門的適當(dāng)干預(yù)是必要的。一些成功的招投標(biāo)都是在政府有關(guān)部門主持或指導(dǎo)下進(jìn)行并取得良好效果的。但是政府的干預(yù)和指導(dǎo)重點(diǎn)應(yīng)該放在理順開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)三方面的關(guān)系上，幫助三方正確對(duì)待招投標(biāo)活動(dòng)，而不是對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)進(jìn)行行政干預(yù)。
  5.建立和完善物業(yè)招投標(biāo)仲裁機(jī)構(gòu)。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的不完善，造成招投標(biāo)過程中出現(xiàn)了一些不正之風(fēng)?，F(xiàn)在進(jìn)行的物業(yè)管理招投標(biāo)一般是由物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)委托政府管理部門一起組織招標(biāo),或是物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)自己組織人員進(jìn)行招標(biāo)。由于沒有一個(gè)統(tǒng)一的招投標(biāo)權(quán)威管理部門，對(duì)招標(biāo)內(nèi)容、程序、評(píng)標(biāo)人員組成等沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模式，在實(shí)際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規(guī)范性和公正性。招投標(biāo)市場(chǎng)的發(fā)育和規(guī)范化運(yùn)作除了需要有一系列法規(guī)以外，還應(yīng)建立解決開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主等多方糾紛的仲裁機(jī)構(gòu)或稱之為“快速法庭”。這一機(jī)構(gòu)應(yīng)站在招標(biāo)方和投標(biāo)方的“中間”，以第三方的身份快速、專業(yè)、公正地裁斷物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)問題，并且輔助政府主管部門進(jìn)行決策，以推動(dòng)物業(yè)管理的規(guī)范化。6.堅(jiān)持信息對(duì)等原則。按照各地方的前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定，對(duì)要進(jìn)行物業(yè)管理的物業(yè)應(yīng)該在相應(yīng)的媒體上進(jìn)行公告，廣泛進(jìn)行宣傳，公示招投標(biāo)的條件等相關(guān)信息，使參與的物業(yè)管理企業(yè)都能夠在同樣的信息條件下進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)。
  7.遵循公平競(jìng)爭(zhēng)原則。增加招標(biāo)過程透明度，確保招標(biāo)過程的公平公正。業(yè)主單位的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)商資質(zhì)要求等招標(biāo)信息都應(yīng)該在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)通過媒體對(duì)外公示，如有明顯傾向性條款，在接到投訴后應(yīng)及時(shí)更改。評(píng)標(biāo)專家組成人員應(yīng)該由業(yè)主單位，物業(yè)使用者代表，社會(huì)專家和招標(biāo)機(jī)構(gòu)代表聯(lián)合組成，成員名單在開標(biāo)前保密。評(píng)標(biāo)專家對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理公司評(píng)價(jià)要以客觀條件為主，嚴(yán)格按照對(duì)外公示的招標(biāo)條款進(jìn)行。除了要運(yùn)用法律和行政手段外，還須倡導(dǎo)建立職業(yè)道德規(guī)范。只有遵守職業(yè)道德，才能在社會(huì)上樹立良好的企業(yè)形象，建立穩(wěn)固的企業(yè)信譽(yù)，自覺抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，并將競(jìng)爭(zhēng)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，創(chuàng)造公平、公正的物業(yè)管理招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。
  8.物業(yè)管理公司要遵守政府法規(guī)，通過提高自身管理水平和服務(wù)質(zhì)量，在激烈的市場(chǎng)中獲取更多的中標(biāo)機(jī)會(huì)。(1)物業(yè)管理公司要遵守政府相關(guān)法規(guī)，取得參與物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)等級(jí)證書和其他資格證書；(2)要確實(shí)提高自己的管理服務(wù)水平，而不能把自己的生存依托在“建管不分”或“公共關(guān)系”上，物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)化將是不可避免的潮流；(3)物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)是一項(xiàng)高技術(shù)含量的專業(yè)工作，物業(yè)管理公司應(yīng)該配備專門的測(cè)量人員和投標(biāo)書制作人員，使投標(biāo)文件能夠響應(yīng)招標(biāo)文件，確實(shí)做好投標(biāo)工作。
  9.政府部門應(yīng)進(jìn)一步完善物業(yè)管理招標(biāo)制度，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的監(jiān)督。政府相關(guān)職能部門應(yīng)進(jìn)一步明確物業(yè)招投標(biāo)工作的組織機(jī)構(gòu)、人員配置、資質(zhì)條件要求，使參加組織招標(biāo)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)有能力依法實(shí)施招標(biāo)的組織工作。應(yīng)參照政府采購(gòu)項(xiàng)目的招標(biāo)方法，制定物業(yè)管理招投標(biāo)文件的“示范文本”，使招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)和業(yè)主單位在組織實(shí)施招標(biāo)時(shí)，能夠有章可循，保證物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)范運(yùn)作。同時(shí)，政府部門也要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的監(jiān)督，對(duì)一些涉及公眾利益的物業(yè)招標(biāo)要實(shí)行審批制，加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)文件、招標(biāo)組織、招標(biāo)程序環(huán)節(jié)和內(nèi)容的監(jiān)督管理，及時(shí)糾正違規(guī)、違法現(xiàn)象。
  10.業(yè)主單位要確實(shí)站在物業(yè)使用人的立場(chǎng)上,組織科學(xué)規(guī)范的招標(biāo)工作。委托專業(yè)的招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)招標(biāo)，編制招標(biāo)文件，聘請(qǐng)?jiān)u委專家，使整個(gè)招標(biāo)工作更加科學(xué)規(guī)范，又能夠使招標(biāo)過程盡量的公平、公正，建立科學(xué)合理的評(píng)標(biāo)體系。

  查看全文↓ 2018-07-13 19:05:49
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  如何進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)
  
  1、 成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組：在政府房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)下，由委托方成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，全面 負(fù)責(zé)投標(biāo)工作。小組成員可聘請(qǐng)有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組成。
  
  2、 編制招標(biāo)文件：招標(biāo)文件通常包括《招標(biāo)公告》、《招標(biāo)書》、《投標(biāo)須知》、
  
  《投標(biāo)書編制要求》、等，重點(diǎn)是《招標(biāo)書》的編制和標(biāo)底的確定。
  
  3、 向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告：通過新聞媒體向社會(huì)公開發(fā)布招標(biāo)公告，內(nèi)容主要是擬招標(biāo)的物 業(yè)名稱，投標(biāo)單位條件，報(bào)名截止日期、報(bào)送投標(biāo)書截止日期及聯(lián)系地址、電話等。
  
  4、 投標(biāo)單位的資質(zhì)審查：從報(bào)名單位中選出符合資質(zhì)條件的單位參加投標(biāo)，并書面通知各 投標(biāo)單位。
  
  5、 發(fā)放招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料
  
  6、 組織投標(biāo)單位勘查項(xiàng)目并答疑
  
  7、 成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)，制定評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)辦法：聘請(qǐng)有關(guān)人員組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，并制評(píng)分 標(biāo)準(zhǔn)，定標(biāo)原則與辦法。評(píng)標(biāo)委員會(huì)一般由業(yè)主代表、有關(guān)部門人員、物業(yè)管理專家及未參與競(jìng)標(biāo)的相同的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)人組成。
  
  8、 收取投標(biāo)書：在規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)收取標(biāo)書，一般，公開招投標(biāo)應(yīng)請(qǐng)公證人員現(xiàn)場(chǎng)公證， 并保存投標(biāo)書至正式開標(biāo)時(shí)止。
  
  9、 開標(biāo)與標(biāo)書評(píng)閱：在規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)。參加人員為業(yè)主代表、公證員及參與投標(biāo) 的單位代表。開標(biāo)由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)主持，公證員公證，當(dāng)中啟封投標(biāo)書，并唱讀其報(bào)價(jià)、管理計(jì)劃及各項(xiàng)服務(wù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，開標(biāo)后應(yīng)將標(biāo)書發(fā)給評(píng)委會(huì)委員，由各委員獨(dú)立詳細(xì)閱讀、審查投標(biāo)書，就投標(biāo)書給出評(píng)分。
  
  10、 組織答辯會(huì)，評(píng)標(biāo)定標(biāo)：閱標(biāo)后召開答辯會(huì)。按抽簽順序，各投標(biāo)單位負(fù)責(zé)人（一般 為授權(quán)代表人及項(xiàng)目經(jīng)理）參加答辯。就公司介紹及委員提出的問題予以解答，委員評(píng)分匯總后按定標(biāo)原則與辦法確定中標(biāo)單位。
  
  11、 發(fā)出中標(biāo)通知書：確定中標(biāo)單位后，由招標(biāo)單位向其發(fā)出中標(biāo)通知書。
  
  12、 預(yù)中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
  
  物業(yè)管理投標(biāo)的程序
  
  1、獲取招標(biāo)信息，決策是否參與投標(biāo)
  
  2、報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)，接受資格審查：在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向招標(biāo)單位報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)，一般包括
  
  企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級(jí)、專業(yè)人員配置、固定資產(chǎn)、管理的規(guī)章制度及以往業(yè)績(jī)等。
  
  3、獲取與熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)
  
  4、投標(biāo)決策與編制投標(biāo)書：
  
  5、報(bào)送投標(biāo)書：按照一般慣例標(biāo)書分正副本，一正四副，加蓋公章并密封送達(dá)。
  
  6、參加開標(biāo)及答辯會(huì)：在有限時(shí)間內(nèi)充分闡述本單位的優(yōu)勢(shì)，投標(biāo)的意圖、對(duì)日后物業(yè)管理的基本想法、安排與措施，對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)的計(jì)算作為必要的說明或補(bǔ)充，愿意承諾的優(yōu)惠
  
  條件等，以爭(zhēng)取獲得**佳印象和分?jǐn)?shù)。
  
  7、中標(biāo)與簽訂物業(yè)服務(wù)合同

  查看全文↓ 2018-07-13 19:05:21

相關(guān)問題

• 問 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法是什么 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是什么
  答

  第一條 為了規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，制定本辦法。 第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。 建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)和行政主管部門對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理，適用本辦法。 第三條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 國(guó)家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 第四條 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。 第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。 直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。 第六條 任何單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。 第七條 本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。 前期物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇，不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過高的資格等要求。 第八條 前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。 招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。 招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。 招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)。 第九條 招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜；有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。 物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守本辦法對(duì)招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。 第十條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。 招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容： （一）招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等； （二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等； （三）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等； （四）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法； （五）招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等； （六）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明； （七）其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。 第十一條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案： （一）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件； （二）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書； （三）招標(biāo)文件； （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。 房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。 第十二條 公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審。 實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。 資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請(qǐng)書格式、申請(qǐng)人須知，以及需要投標(biāo)申請(qǐng)人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績(jī)、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)等證明材料。 第十三條 經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。 在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。 第十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，**短不得少于20日。 第十五條 招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。 第十六條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。 第十七條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。 招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底必須保密。 第十八條 在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。 第十九條 通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作： （一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；

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• 問 誰有物業(yè)管理投標(biāo)的范本？
  答

  所有的投標(biāo)文件都是根據(jù)招標(biāo)文件要求來寫的。若投標(biāo)文件不能響應(yīng)招標(biāo)人的要約就等同不同意招標(biāo)人所提出的要求，招標(biāo)人也將不考慮你投標(biāo)文件的有效性。其實(shí)投標(biāo)文件的范本就是招標(biāo)文件，招標(biāo)人有什么要求你能夠做到你就響應(yīng)，作出承諾即可。

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• 問 物業(yè)管理不好怎么辦
  答

  答:物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)類:包括對(duì)房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施等進(jìn)行運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù);其次還包括安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理、車輛交通等服務(wù),要是您對(duì)他們的服務(wù)不滿意,可以向業(yè)委會(huì)或者房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府投訴。

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• 問 若是物業(yè)管理質(zhì)次價(jià)高怎么辦？
  答

  其實(shí)業(yè)主委員會(huì)可根據(jù)小區(qū)的實(shí)際需要，從服務(wù)菜單中選擇不同的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)等級(jí)，從而得出具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行招標(biāo)。業(yè)主和物業(yè)管理可協(xié)商具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容后，應(yīng)通過簽訂合同進(jìn)行約定，以規(guī)范雙方的行為。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等有爭(zhēng)議時(shí)，可請(qǐng)所在地居委會(huì)調(diào)解，也可按合同約定，通過雙方協(xié)商、仲裁、訴訟等途徑解決。目前，有關(guān)部門正考慮引入中介機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)公司提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。

• 問 物業(yè)管理不到位怎么辦
  答

  如果成立了業(yè)委會(huì)，可以通過業(yè)委會(huì)向物業(yè)公司提出意見和整改建議。如果沒有成立業(yè)委會(huì)，可以向街道或建委向關(guān)部門反應(yīng)情況。

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