?? 如何選擇物業(yè)管理公司

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• 136****3581

  當(dāng)業(yè)主成立了業(yè)委會(huì)后進(jìn)入合法的程序。
  通過物業(yè)管理合同對(duì)目前在管理的物業(yè)公司進(jìn)入審核，提出物業(yè)管理中各項(xiàng)的整改方案，如果物業(yè)服務(wù)到位，你（們）沒有理由辭退該公司，只能服務(wù)期到達(dá)后才能變更物業(yè)公司。
  如果通過整改還達(dá)不到合同的約定。那以書面形式向物業(yè)公提出終止。這里并不是個(gè)別業(yè)主的意思。要通告及召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行的…。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:17:36
• 135****2316

  我國(guó)的物業(yè)管理從90 年代以來得到迅速發(fā)展，**早從我 國(guó)的南方逐漸興起了物業(yè)管理公司，在管理的水平以及制度的建設(shè)方面，與發(fā)達(dá)國(guó)家的水平不存在著很大的差距。
  隨著住房制度的改革，商品房逐漸代替國(guó)家實(shí)物分房，物業(yè)管理公司也替代了過去的那種政府或企業(yè)管理居住小區(qū)的方式。尤其是近幾年來，隨著人們住房消費(fèi)觀念的現(xiàn)代化 與房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，購房者對(duì)居住小區(qū)的物業(yè)管理公司的資質(zhì)水平越來越看重，管理不好的住宅小區(qū)也成為業(yè)主投 訴的焦點(diǎn)。
  住宅小區(qū)需要怎樣的物業(yè)管理公司呢？應(yīng)該說，物業(yè)管 理是**貼近人們?nèi)粘Ｉ畹姆?wù)行業(yè)，它的服務(wù)內(nèi)容不僅滲透到人們的家政服務(wù)，而且也在社區(qū)的環(huán)境中發(fā)揮著作用； 不僅從事居住小區(qū)的保安保潔、房屋維修等外在的服務(wù)行為， 而且還包括那些進(jìn)入居民心靈的諸如社區(qū)文化活動(dòng)等內(nèi)在的 服務(wù)行為。它是興起于 90 年代初的一種新興的服務(wù)行業(yè)，起步時(shí)從內(nèi)涵上說還相當(dāng)粗糙，但隨著人們的生活水平的提高與住宅 業(yè)的發(fā)展，這個(gè)行業(yè)也發(fā)展得相當(dāng)快，如今有好些樓盤的物 業(yè)管理已達(dá)較先進(jìn)水平。當(dāng)然就整體水平來說，目前仍處于 “發(fā)展中”。隨著市場(chǎng)的規(guī)范化與競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的增強(qiáng)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的水平要求越來越高，一個(gè)好的文化居住小區(qū)是離不開 優(yōu)秀的富有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司的。
  目前，部分物業(yè)管理公司已經(jīng)通過 ISO9000 國(guó)際質(zhì)量認(rèn) 證體系，這對(duì)于提高物業(yè)管理公司的管理水平，在社會(huì)上樹 立良好的企業(yè)形象提供了評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司不是以盈利為主要目的的企業(yè)，它是以向居住小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)、高效、熱情周到的服務(wù)為宗旨，在業(yè)主、 政府與物業(yè)管理公司之間建立一定的關(guān)系，同時(shí)要特別處理 好業(yè)主與物業(yè)管理公司、居委會(huì)與物業(yè)管理公司、管理水平與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)這三種關(guān)系。
  1、物業(yè)管理公司是溝通業(yè)主與房地產(chǎn)行政管理部門之間關(guān)系的橋梁和紐帶，能夠及時(shí)讓居民了解有關(guān)的房地產(chǎn)信息 和各種政策法規(guī)，做上情下達(dá)，為居民代辦手續(xù)、代領(lǐng)證件， 了解房屋出租、轉(zhuǎn)讓等有關(guān)的知識(shí)，了解居民的政策需求， 同時(shí)能夠向有關(guān)政府部門反映居民的意見。
  2、應(yīng)處理好業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主是被服務(wù) 的對(duì)象，對(duì)于物業(yè)管理公司的選擇具有一定的決定權(quán)，這是 一種雇傭與被雇傭的關(guān)系。業(yè)主是花錢買服務(wù)，物業(yè)公司的 服務(wù)水平高，業(yè)主滿意，就雇你；反之，就可以“炒”物業(yè) 公司的“魷魚”。因此物業(yè)公司是業(yè)主的仆人，或者說是公仆。
  物業(yè)管理公司是融服務(wù)于管理，又融管理于服務(wù)的一種 特殊的服務(wù)物業(yè)，它既聽命于業(yè)主，服務(wù)于業(yè)主，同時(shí)又起 著引導(dǎo)、管理業(yè)主的作用。即它不僅要迎合業(yè)主的口味，還 需要倡導(dǎo)一些新的居住觀念，以引領(lǐng)人們走向一個(gè)新的居住時(shí)代。業(yè)主們對(duì)物業(yè)管理的要求自然各有不同，因此，如今在住宅小區(qū)內(nèi)，一般都成立了業(yè)主委員會(huì)，以存異求同，同時(shí) 代表業(yè)主向物業(yè)管理公司提意見與起監(jiān)督作用。
  3、應(yīng)處理好居委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系，兩者雖然在住宅小區(qū)里同是管理部門，但前者是行政性的，后者是服務(wù)性的，各有分工。若分工明確，可避免不必要的矛盾發(fā)生， 發(fā)展的趨向是兩者融為一體，目前深圳已有一些園區(qū)是以物 業(yè)公司代替了居委會(huì)的，他們也在嘗試兩者合為一體，自然 就無所謂有兩個(gè)管理部門的矛盾了。
  4、應(yīng)處理好管理水平與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)系，價(jià)格應(yīng)該要體現(xiàn)管理或叫服務(wù)的水平。好的物業(yè)公司應(yīng)該在服務(wù)項(xiàng)目上明 碼實(shí)價(jià)，一項(xiàng)項(xiàng)地列出價(jià)格給業(yè)主看，讓業(yè)主判斷他們出的 錢值或者不值。如果其中的項(xiàng)目是業(yè)主認(rèn)為不值的，就要降價(jià)，或者業(yè)主有權(quán)另請(qǐng)“高明”。
  目前管理得好的名牌樓盤，物業(yè)管理的收費(fèi)已不是值與不值的問題了，而是超了值。即物業(yè)公司需要開發(fā)商投資補(bǔ) 虧，才可以保持良好物業(yè)管理水平的公司正常動(dòng)作。至于園區(qū)的建設(shè)完成以后，即開發(fā)商撤場(chǎng)以后，這些物 業(yè)公司是否還能保持現(xiàn)有的良好的管理水平？從整體看，只 要物業(yè)服務(wù)夠規(guī)模，物業(yè)服務(wù)價(jià)格就可以降下來；物業(yè)朝多種經(jīng)營(yíng)的方向發(fā)展，“堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)”，夜市降低物業(yè)收費(fèi) 的一個(gè)好辦法。
  居住小區(qū)好的物業(yè)管理公司，應(yīng)具備優(yōu)秀的物業(yè)管理人才、先進(jìn)的物業(yè)管理設(shè)施與完善的制度這三大條件，同時(shí)應(yīng)
  該能科學(xué)地、合理地處理好上述的幾種關(guān)系。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:17:21
• 131****5682

  物業(yè)公司的選擇在整個(gè)置業(yè)過程中也是非常重要的。
  業(yè)主選擇物業(yè)管理公司是在首次業(yè)主大會(huì)召開，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后進(jìn)行的，一般由業(yè)主委員會(huì)具體操作。
  業(yè)主委員會(huì)在選聘物業(yè)管理公司時(shí)，可以采用招標(biāo)或其他方式進(jìn)行。
  目前，大多數(shù)小區(qū)采用邀標(biāo)、議標(biāo)的形式。這是因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)委員都是兼職，而公開招標(biāo)、評(píng)標(biāo)手續(xù)繁瑣，委員們可能沒有精力、時(shí)間；邀標(biāo)、議標(biāo)主要是有針對(duì)性地進(jìn)行，效果也會(huì)是好的。
  在選擇合適的“管家”時(shí)，要注重考慮企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與管理費(fèi)用，即通常講的質(zhì)量?jī)r(jià)格比。
  因此，應(yīng)根據(jù)居住區(qū)域房屋類型和全體業(yè)主的消費(fèi)觀念、消費(fèi)水平，以及所需物業(yè)服務(wù)的檔次來選擇相應(yīng)的企業(yè)，**好考慮選擇在本小區(qū)附近有管理服務(wù)項(xiàng)目的企業(yè)，這樣企業(yè)可發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，降低成本。
  另外，經(jīng)驗(yàn)表明，由業(yè)主委員會(huì)成員以外的人員或者機(jī)構(gòu)推薦企業(yè)為邀標(biāo)單位比較公正。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:17:04

相關(guān)問題

• 問 ?? 如何開物業(yè)管理公司
  答

  1、先去辦理工商執(zhí)照，注冊(cè)資金**低50萬。公司名稱里必須包含“物業(yè)服務(wù)”字樣。2、辦下執(zhí)照后，憑工商執(zhí)照，到石家莊住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)管理科辦理物業(yè)資質(zhì)手續(xù)，具體資質(zhì)辦理方法咨詢物業(yè)科3、物業(yè)經(jīng)理證可以到石家莊勞動(dòng)職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)辦理，這個(gè)證書遍地都是，如果不知道，也可以在物業(yè)科一并咨詢，物業(yè)科的人都清楚。4、物業(yè)管理師已經(jīng)停考，且物業(yè)師也不是辦理物業(yè)公司的必備證書

  全部5個(gè)回答>
• 問 ??如何注冊(cè)物業(yè)管理公司
  答

  根據(jù)相關(guān)資料總結(jié)如下供您參考： 據(jù)2015年9月1日實(shí)施的“三證合一”政策，您注冊(cè)一個(gè)佛山公司需要經(jīng)過的下面幾個(gè)流程： （1）企業(yè)名稱核準(zhǔn)。因?yàn)樾麻_業(yè)企業(yè)眾多，現(xiàn)在核到一個(gè)好名稱不容易，但是名稱一旦核準(zhǔn)，可以保留半年有效期，所以可以在注冊(cè)公司前期就落實(shí)此項(xiàng)工作。 （2）確定公司注冊(cè)地址。(如果比較急找不到地址也可以掛靠我們提供的地址，注意有一些行業(yè)是無法掛靠地址的，比如食品零售，具體可以咨詢我們) （3）準(zhǔn)備“三證合一”受理資料，辦理開業(yè)登記。辦理完成后取得印有統(tǒng)一社會(huì)信用代碼的新版以登錄佛山工商紅盾網(wǎng)站查詢?cè)敿?xì)的資料指引。 （4）刻章。 （5）需法人本人到銀行開基本戶。 （6）辦理稅務(wù)報(bào)到。 可能您目前關(guān)心的注冊(cè)一家公司需要多少錢要多久，正常的注冊(cè)公司只需要10-15個(gè)工作日，立華星財(cái)務(wù)專業(yè)代辦，**快只需要3-5個(gè)工作日！ 外面代理注冊(cè)公司的價(jià)格參差不齊，有的還有隱形消費(fèi)，要慎重選擇！關(guān)于注冊(cè)資本資金，2014年3月1日，實(shí)行注冊(cè)資本認(rèn)繳登記制，放寬注冊(cè)資本登記條件;注冊(cè)公司不占用資金，不需驗(yàn)資費(fèi)用。 另外，看您的具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不同，可能需要辦理某些許可證，例如，食品流通許可證等。上述過程可以委托專業(yè)的「立華星財(cái)務(wù)」工商代辦，更加省時(shí)，省力，省錢。

  全部4個(gè)回答>
• 問 ?? 總物業(yè)管理公司如何
  答

  　一、物業(yè)管理公司的創(chuàng)建分為營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)申報(bào)兩個(gè)環(huán)節(jié)。　　1。營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)一般為有限責(zé)任公司。注冊(cè)資金按物業(yè)公司的等級(jí)計(jì)算，開始的時(shí)候?yàn)椤皶憾ㄈ?jí)”（目前已經(jīng)取消了臨時(shí)資質(zhì)等級(jí)），一年內(nèi)有效，一年內(nèi)需要重新評(píng)級(jí)，不然資質(zhì)作廢。從“三級(jí)”開始。三級(jí)的物業(yè)管理注冊(cè)資金為50萬元。營(yíng)業(yè)執(zhí)照你找當(dāng)?shù)氐墓ど叹窒群嗣?，然后開始工商登記、股權(quán)確認(rèn)等一系列的程序。但成立過公司的人都知道，注冊(cè)一間公司的手續(xù)是非常極其繁瑣的，自己去辦理跑上10次、8次很正常，而且還不一定可以順利辦下來。所以，建議有些“錢”還是要給別人“賺”的。建議你找當(dāng)?shù)匾患掖碜?cè)的公司，花幾千元他們會(huì)幫你搞定一些，不用自己麻煩。如果樓主你沒有50萬的現(xiàn)金，他們注冊(cè)公司可以幫你代塹，注冊(cè)后他們會(huì)抽走資金。在廣東注冊(cè)一個(gè)50萬的物業(yè)公司，連代塹資金在內(nèi)，10000元左右注冊(cè)代理公司會(huì)幫你搞定一切，你只需要配合提供資料就行了。工商登記、稅務(wù)登記、法人印鑒等他們會(huì)一并幫你搞定的?！　∵@時(shí)值得提醒的就是：如果你是讓注冊(cè)代理公司搞定50萬的注冊(cè)資金的話，其實(shí)這錢是不存在的，因?yàn)樽?cè)代理公司不可能“白”送你的，他們?cè)谀愎ど痰怯洺晒?，?huì)將資金抽走的。所以在財(cái)務(wù)管理方面，應(yīng)該是由樓主你或相關(guān)的股東向自己的公司借50元，簽下借條留檔，因?yàn)檫@50萬是根本不存在的，在財(cái)務(wù)管理需要交待資金去向。即公司發(fā)生問題時(shí)，如有債務(wù)方面的糾分時(shí)，需要按照股權(quán)份額承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。你的有限責(zé)任公司注冊(cè)資金為50萬元，即**大可能要承擔(dān)50萬元的風(fēng)險(xiǎn)?！　⒖嘉飿I(yè)管理法律法規(guī)　　http://www.gywygl.com/PMRule.html　　二、物業(yè)公司資質(zhì)申報(bào)條件，如下：　?。ㄈ?jí)資質(zhì)）：　　1.注冊(cè)資本人民幣50萬元以上；　　2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；　　3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書　　4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；　　5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。　　第六條 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：　?。ㄒ唬I(yíng)業(yè)執(zhí)照；　?。ǘ┢髽I(yè)章程；　?。ㄈ?yàn)資證明；　　（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同?！　〉谄邨l 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照**低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。　　第九條 申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：　　（一）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；　　（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；　　（三）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同；　　（五）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；　?。┪飿I(yè)管理業(yè)績(jī)材料。　　即你領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，需要先到國(guó)土房管局物業(yè)科辦理“臨時(shí)資質(zhì)”申報(bào)，他們會(huì)給你一年的時(shí)間。一年內(nèi)你要辦理“臨時(shí)資質(zhì)”轉(zhuǎn)“三級(jí)資質(zhì)”。如果一年內(nèi)，你沒有達(dá)到相關(guān)資質(zhì)申報(bào)的條件時(shí)，你有兩條路可以選擇：　　1）無資質(zhì)承接業(yè)務(wù)，目前這類型占物業(yè)公司總數(shù)的30%左右。但給物業(yè)科查到的話，要罰款，如果和當(dāng)?shù)匚飿I(yè)科關(guān)系搞得不好的話，還可能被吊銷“臨時(shí)資質(zhì)”?！　?）給專業(yè)公司代辦，有實(shí)力的物業(yè)管理公司代辦企業(yè)和物業(yè)科有關(guān)系（代辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)的代理公司一般辦不了這項(xiàng)業(yè)務(wù)，因?yàn)樾枰臀飿I(yè)科和建設(shè)部有關(guān)系才辦理得，如果注冊(cè)執(zhí)照的代理公司跟你說辦得了，要“小心被騙”。由于國(guó)家的相關(guān)部門很“那個(gè)”的，所以，有錢就能解決問題，在廣東，三級(jí)資質(zhì)代辦需要4-5萬元出證?！　⒖嘉飿I(yè)管理網(wǎng):　　http://www.gywygl.com/6/4068.html　　物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批規(guī)定　　http://www.gywygl.com/54/7704.html　　我國(guó)物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營(yíng)模式　　http://www.gywygl.com/6/8104.html　　三、　　1、關(guān)于你公司的內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)應(yīng)該是你如何定經(jīng)營(yíng)方向才能決定的。常見的物業(yè)管理公司架構(gòu)分為三種：直線職能制，事業(yè)部制、混合型架構(gòu)。不同的架構(gòu)模式適應(yīng)不同的服務(wù)市場(chǎng)，故相應(yīng)設(shè)定不同的專業(yè)部門。所以樓主你應(yīng)該要了解你的物業(yè)公司的業(yè)務(wù)方面。用“專業(yè)”的眼光分析上述三種流行架構(gòu)當(dāng)中哪一種適合你公司本身才可以定出精確的部門組織，另外，哪些職能自己組建，哪些職能委托社會(huì)專業(yè)的公司，都直接決定了你公司的內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)。　　2、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)與你投入多少成本，如果維持公司總部的成本開支直接掛鉤，即不同的投入會(huì)有不同的結(jié)果，正規(guī)化的物業(yè)公司多達(dá)10多個(gè)部門，小型的物業(yè)公司幾個(gè)部門就組成了。這點(diǎn)沒有定論，需要樓主你自己認(rèn)真核算成本的。另外，根據(jù)物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，“物業(yè)公司總部的支出應(yīng)該與項(xiàng)目收入開支成本分計(jì)算，僅從項(xiàng)目攤分一定的合適比例”，這點(diǎn)是原則！請(qǐng)樓主你一定要注意了，因?yàn)檫@是兩個(gè)完全不同的“賬目”?！　∷摹⑽飿I(yè)管理行業(yè)與其他行業(yè)不同，人力資源的配置是**講究“內(nèi)功”的。物業(yè)公司總部的人員配置與接管項(xiàng)目的人員配套又是兩套分離的成本計(jì)算原則。**“陽光”的成本核算要考慮三大原則：人力成本支出、固定成本支出和變動(dòng)成本支出，這三大支出都有一個(gè)**合適的“陽光比例”。所以如何策劃人力資源，既要配合階段性的發(fā)展計(jì)劃，又要不違反“陽光比例”，在實(shí)操時(shí)，要處處節(jié)省。且人力資源的配置又與內(nèi)部的組織架構(gòu)是直接“掛鉤”的，人力成本又要“對(duì)內(nèi)對(duì)外”相比較。所以不是簡(jiǎn)單安上“幾個(gè)部門”，請(qǐng)上幾個(gè)總監(jiān)或經(jīng)理就行的。這是“戰(zhàn)略”層面上的事情。　　物業(yè)管理企業(yè)的收支分析　　先看看物業(yè)企業(yè)的收入來源，大致歸納就包含四個(gè)方面的收入：　　一是公共性服務(wù)費(fèi)用的收入，就是通常所說的物業(yè)管理費(fèi)；二是公眾代辦性服務(wù)費(fèi)的收入；三是特約服務(wù)費(fèi)的收入；四是物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)的收入。就上述的四種收入，經(jīng)過多年的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)調(diào)查、研究、分析，可以看出，第一種的物業(yè)管理費(fèi)基本是在政府物價(jià)部門控制的范圍之內(nèi)，為業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)接受的價(jià)位，收費(fèi)遵循的原則是公開、合理且與服務(wù)水平相適應(yīng)。當(dāng)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的管理費(fèi)用確定后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)基本成了一個(gè)固定值，不可能隨意變動(dòng)或者增加。第二種的公眾代辦服務(wù)費(fèi)，就目前的市場(chǎng)環(huán)境來看，水、電及其他代辦項(xiàng)目都是控制在國(guó)家能源相關(guān)部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費(fèi)，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費(fèi)為住戶和業(yè)主提供服務(wù)。第三、第四種服務(wù)費(fèi)的收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場(chǎng)，如果忽視或者沒有能力作到，則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間?！　≡倏纯次飿I(yè)管理企業(yè)的支出情況：　　一是物業(yè)管理的成本包含有服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)；物業(yè)管理區(qū)域公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)；清潔費(fèi)用；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；公共秩序維護(hù)費(fèi)；辦公費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊等等，我們?cè)诤怂銧I(yíng)業(yè)成本的時(shí)候包含了直接的人工費(fèi)、材料費(fèi)；　　二是核算開展物業(yè)管理過程中發(fā)生的管理費(fèi)用；　　三是核算財(cái)務(wù)費(fèi)用；　　四是核算所得稅?！　囊陨系氖罩Х治龅闹形覀儾浑y看出，物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)構(gòu)成為：　　利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入–營(yíng)業(yè)成本–管理費(fèi)用–營(yíng)業(yè)稅金–財(cái)務(wù)費(fèi)用　　在實(shí)際工作中我們做了一些調(diào)查，并針對(duì)調(diào)查的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，得出了如下的結(jié)果：　　物業(yè)管理企業(yè)的支出（企業(yè)是在規(guī)范化操作下），占物業(yè)管理費(fèi)的比例分別為：　　人工費(fèi)：40％（占物業(yè)管理費(fèi)總額）；清潔：10％；工程維護(hù)：15%；園林：5％；社區(qū)活動(dòng)：5％；管理成本：17％，其它及不可預(yù)計(jì)費(fèi)3%，總計(jì)物業(yè)管理企業(yè)支出費(fèi)用占到物業(yè)管理費(fèi)的95％。那么，企業(yè)的盈利值只有5%?！　⒄者@些數(shù)據(jù)，不難看出物業(yè)管理的確是個(gè)微利行業(yè)，哪個(gè)環(huán)節(jié)都不能稍稍出點(diǎn)問題，如果物業(yè)管理費(fèi)不能正常、全額收取，那么一點(diǎn)微利都無從談起。所以，從整個(gè)行業(yè)現(xiàn)狀來看，如果能按照服務(wù)合同約定的內(nèi)容提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，我們說80％的物業(yè)管理企業(yè)都還處于虧損狀態(tài)是一點(diǎn)也不為過的?！　⒖嘉飿I(yè)管理文摘

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• 問 如何成立物業(yè)管理公司?
  答

  您好，我是**網(wǎng)編輯邱巧玲。注冊(cè)分公司和注冊(cè)公司程序一樣的。一、名稱核定：1、開辦公司的全體股東或股份有限公司的全體發(fā)起人簽署的分公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書；2、公司的法人資格證明：經(jīng)工商行政管理局加蓋的公司《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照?qǐng)?zhí)照》復(fù)印件（用工商局的營(yíng)業(yè)執(zhí)照專用復(fù)印紙復(fù)印）；3分公司負(fù)責(zé)人照片兩張、非當(dāng)?shù)貞艏男钑鹤∽C、計(jì)生證，有些地方還需要?jiǎng)?wù)工證；4、聯(lián)系電話；5公司委托代理人的證明（授權(quán)委托書）以及被委托人的工作證或身份證復(fù)印件；6、主要經(jīng)營(yíng)范圍；謝謝！

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• 問 物業(yè)管理公司如何交稅
  答

  也是要繳稅的，寫字樓和小區(qū)的物業(yè)基本都差不了多少，大同小異的

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