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問：文登abc公司于一九九三年占用a鎮(zhèn)某村耕地108畝，其中已辦理國有土地使用證27畝，其余81畝有威海市人民政府的批準用地文件，但沒有辦理登記手續(xù)。該宗地經(jīng)我局確認為閑置土地。我局根據(jù)a鎮(zhèn)政府的申請，擬收回該宗地的使用權(quán)。但該單位目前已經(jīng)工商部門吊銷了營業(yè)執(zhí)照，且法人代表自一九九六年以來失去音信，無法聯(lián)系。我局擬采取公告的形式收回該宗地的使用權(quán)，在公告期限內(nèi)如果該單位仍無人前來辦理相關(guān)手續(xù)，我局能否收回該宗地的土地使用權(quán)，重新出讓給其他用地單位? 答：來信主要涉及的是有關(guān)國有土地使用權(quán)收回程序的問題。關(guān)于國有土地使用權(quán)的收回，我國法律僅對是否應(yīng)予以收回的情形加以規(guī)定，如《土地管理法》的第三十七條、第五十八條以及《城市房地產(chǎn)管理法》的第十九條、第二十一條、第二十五條，對在因閑置土地、公共利益、舊城區(qū)改建、出讓合同期滿等情形下應(yīng)收回土地使用權(quán)進行了明確規(guī)定。但如何收回、應(yīng)遵循何種程序，法律沒有明確規(guī)定，實踐中應(yīng)根據(jù)具體情況而定。 就本案而言，如果此宗地確為閑置用地，根據(jù)《土地管理法》、《行政處罰法》以及國土資源部5號令《閑置土地管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，國土資源行政主管部門應(yīng)報經(jīng)原批準用地的人民政府批準后，制作行政處罰決定書即《收回國有土地使用權(quán)決定書》，終止土地有償使用合同或者繳銷建設(shè)用地批準書，收回土地使用權(quán)。但本案涉及兩個問題：一個是行政相對人abc公司已經(jīng)被工商局吊銷營業(yè)執(zhí)照，是否還能成為行政處罰的對象?如果不能，行政處罰的對象是誰?另外一個問題是行政相對人abc公司的法人代表自一九九六年以來失去音信，無法聯(lián)系，存在著《收回國有土地使用權(quán)決定書》如何送達的問題。 第一個問題，其實是能否以被工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照的abc公司作為行政處罰對象的問題。筆者認為，根據(jù)**高人民法院《關(guān)于企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照被吊銷，其民事訴訟地位如何確定的復(fù)函》“企業(yè)法人被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)當依法進行清算，清算程序結(jié)束并辦理工商注銷登記后，該企業(yè)法人才歸于消亡。因此，企業(yè)法人被吊銷營業(yè)執(zhí)照后至被注銷登記前，該企業(yè)法人仍應(yīng)視為存續(xù)，可以自己的名義進行訴訟活動”，abc公司的訴訟主體資格存在。另外根據(jù)我國《行政處罰法》、《行政復(fù)議法》和《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)如果對工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照不服，有權(quán)申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。由此可見，企業(yè)在被吊銷營業(yè)執(zhí)照后的行政主體資格是存在的，否則，被吊銷營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)無法行使法律所規(guī)定的行政復(fù)議權(quán)和行政訴訟權(quán)。因此abc公司行政主體資格存在，行政處罰決定書可以直接向abc公司作出。
??收回國有土地使用權(quán)怎么補償
141****5766 | 2018-07-14 18:48:01
已有4個回答
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155****8951
1、對被征收房屋按市場評估價（以縣物價部門測算發(fā)布的信息價為準）計算補償后，其被征收房屋占地國有土地使用權(quán)不再進行補償；對屬于單位的土地（含公共土地、空地、企業(yè)改制后剩余土地等）不予補償；對非人為遺棄倒塌、服從縣城規(guī)劃未進行重建的住房按2230元/平方米（房屋市場評估價3730元/平方米－成本價1500元/平方米）進行補償?shù)?，其被征收房屋占地國有土地使用?quán)不再進行補償。
查看全文↓ 2018-07-14 18:53:24
2、對被征收房屋占地以外的土地使用權(quán)人院落或空地國有土地使用權(quán)予以補償；對按簡易搭建附著物進行補償?shù)?，其附著物占地國有土地使用?quán)予以補償；對被征收房屋按成本價1500元/平方米進行補償?shù)?，其國有土地使用?quán)予以補償。
3、對予以補償?shù)膰型恋厥褂脵?quán)分出讓和劃撥兩種類型，出讓國有土地使用權(quán)按照土地使用年限和所在區(qū)域基準地價進行補償，即土地補償價格＝土地面積×基準地價×（出讓年限-使用年限）/出讓年限；劃撥國有土地使用權(quán)按照我縣城區(qū)目前**高征地補償標準88.2元/平方米（58800元/畝）進行補償。
4、棚戶區(qū)改造片區(qū)中所涉及的出讓工業(yè)用地，根據(jù)《關(guān)于石臺縣舊城改造中涉及原企業(yè)改制職工土地收儲補償相關(guān)問題的批復(fù)》（石政秘〔2010〕62號）進行補償，即按土地坐落所在區(qū)域的工業(yè)用地基準地價，扣除土地使用年限折算后的地價進行補償。 -
133****1934
土地補償標準及構(gòu)成：
查看全文↓ 2018-07-14 18:51:46
1、征地補償費。
根據(jù)《土地管理法》第47條第2款，征地補償費由土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費組成。它是在將土地由原集體所有征為國家所有的過程中，支付給被征地村和被征地農(nóng)民的補償性和安置性費用。因此，征地補償費的性質(zhì)，是土地所有權(quán)“轉(zhuǎn)權(quán)”時政府應(yīng)當依法承擔(dān)的費用，如有“轉(zhuǎn)嫁”土地使用者行為，在補償時應(yīng)計算在補償成本中。
2、拆遷補償費。
根據(jù)相關(guān)法規(guī)，拆遷房屋，應(yīng)對被拆遷人進行補償安置。對被拆遷人來說，拆遷補償費是其失去房屋和土地使用權(quán)所得到的補償;對用地單位來說，拆遷補償費是為獲得土地使用權(quán)而支付的費用。因此，拆遷補償費的性質(zhì)，是土地使用權(quán)“易手”并因土地使用權(quán)“易手”而支付給被拆遷人的補償費。該費用屬于政府出讓前應(yīng)承擔(dān)的開發(fā)費用，如有“轉(zhuǎn)嫁”開發(fā)商行為，在收回土地補償計算成本時應(yīng)當給予補償。
3、征地規(guī)稅費。
征地規(guī)稅費由耕地開墾費、耕地占用稅、新菜地建設(shè)基金、水利建設(shè)專項資金、新增建設(shè)用地有償使用費、征地管理費等六項費用組成。這些資金是因土地由“農(nóng)用地”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖ㄔO(shè)用地”從而轉(zhuǎn)為國家所有的費用，由報批的地方政府向省和中央政府繳納的費用。如有“轉(zhuǎn)嫁”土地使用人行為，在收回補償成本核算時應(yīng)計算在補償成本中。
4、土地出讓金。
土地出讓金是土地使用者向國家支付的一定年限的土地使用權(quán)費用?！坝袃敗笔栈赝恋厥褂脵?quán)時應(yīng)退還剩余年限的土地使用費既土地出讓金，是土地出讓合同屬性決定的。退還不是補償屬性，是返還財產(chǎn)屬性，土地使用人發(fā)還土地使用權(quán)，代表土地所有人一方的市縣政府返還土地出讓金的交換是履行土地出讓合同的表現(xiàn)，因此，不能將退還土地出讓金視為對土地使用人的補償。依據(jù)《物權(quán)法》第148條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金?！边@里的42條是關(guān)于房屋征收的規(guī)定，因此提前收回國有土地應(yīng)依照征收房屋程序給予補償“并”退還相應(yīng)“剩余年限”的土地出讓金。
5、土地使用權(quán)價值。
土地使用權(quán)在使用中由于開發(fā)強度、投資大小、區(qū)域變化、土地供求狀態(tài)的因素影響。土地使用權(quán)可能增值，而且有的增值幅度很大。增值的主要因素是使用權(quán)人因使用土地而產(chǎn)生。因此。《國務(wù)院城市拆遷條例》規(guī)定，拆遷城市房屋時按照拆遷時點的房地產(chǎn)市場價格進行評估給予補償，這里的“房地產(chǎn)市場價格”就包含于土地使用權(quán)市場價格，市場價格就體現(xiàn)出“物”的價格屬性。物權(quán)的價值屬性既包括“增值”又包括“貶值”屬性?！坝袃敗狈绞绞栈貒型恋厥褂脵?quán)的應(yīng)按照收回土地時間節(jié)點依法評估確認其價值，按照市場實際價格確定補償標準?！盁o償”收回國有土地使用權(quán)的依據(jù)處理原則分別處理。 -
133****3535
各地標準不一，到當?shù)?國土資源局 咨詢。
查看全文↓ 2018-07-14 18:51:30
《中華人民共和國土地管理法》
第五十八條
有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)：
（一）為公共利益需要使用土地的；
（二）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；
（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的；
（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；
（五）公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。
依照前款第（一）項、第（二）項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當給予適當補償。 -
131****4855
1、“有償”收回國有土地使用權(quán)程序
查看全文↓ 2018-07-14 18:51:18
第一步：修改規(guī)劃
依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第47條規(guī)定：有下列情形之一的，組織編制機關(guān)方可按照規(guī)定的權(quán)限和程序修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃：1、上級人民政府制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更，提出修改規(guī)劃要求的;2、行政區(qū)劃調(diào)整確需修改規(guī)劃的;3、因國務(wù)院批準重大建設(shè)工程確需修改規(guī)劃的;4、經(jīng)評估確需修改規(guī)劃的;5、城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批機關(guān)認為應(yīng)當修改規(guī)劃的其他情形。
組織編制機關(guān)修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃前，組織編制機關(guān)應(yīng)當對原規(guī)劃的實施情況進行總結(jié)，并向原審批機關(guān)報告;修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃強制性內(nèi)容的，應(yīng)當先向原審批機關(guān)提出專題報告，經(jīng)同意后，方可編制修改方案。沒有《實施情況總結(jié)》或《專題報告》組織編制機關(guān)不得編制修改方案。
組織編制機關(guān)為本級人民政府。
第二步：報批規(guī)劃
規(guī)劃的審批因規(guī)劃內(nèi)容和規(guī)劃級別不同，審批的權(quán)限不同，依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第13、14、15、16條規(guī)定，國務(wù)院、省級、市級、縣級均有批準權(quán)限：
國務(wù)院負責(zé)審批的有：省、自治區(qū)人民政府組織編制省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、直轄市的城市總體規(guī)劃、省、自治區(qū)人民政府所在地的城市總體規(guī)劃、國務(wù)院確定的城市的總體規(guī)劃(由省、自治區(qū)人民政府審查同意后報國務(wù)院審批)。
省級政府負責(zé)審批的有：省級政府管轄的行政區(qū)域除省會城市以外的城市總體規(guī)劃。
城市政府負責(zé)審批的有：城市轄區(qū)內(nèi)的縣政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃。
縣級政府負責(zé)審批的有：除縣政府所在地鎮(zhèn)以外的鎮(zhèn)的總體規(guī)劃。
省級政府組織編制的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，城市、縣政府組織編制的總體規(guī)劃，在報上一級人民政府審批前，應(yīng)當先經(jīng)本級人民代表大會常務(wù)委員會審議。鎮(zhèn)政府組織編制的鎮(zhèn)總體規(guī)劃，在報上一級人民政府審批前，應(yīng)當先經(jīng)鎮(zhèn)人民代表大會審議。
第二步：公示規(guī)劃
城鄉(xiāng)規(guī)劃直接涉及公眾生產(chǎn)、生活，財產(chǎn)權(quán)益等問題。因此，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第26條規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃報送審批前，應(yīng)當依法將城鄉(xiāng)規(guī)劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見。公告的時間不得少于三十日。第8條明確規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)當及時公布經(jīng)依法批準的城鄉(xiāng)規(guī)劃。
第三步：實施立項
市縣鎮(zhèn)府為實施總體規(guī)劃還應(yīng)制定五年近期規(guī)劃，依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地利用規(guī)劃，根據(jù)本級財政投資能力和上級財政支持政策水平，編制項目建議書或項目條件交給有關(guān)單位或公司實施。
第四步: 拆遷許可
項目承接單位或項目公司，按照《城市拆遷條例》規(guī)定有關(guān)拆遷程序辦理拆遷行政許可，獲得許可后及時公告。
第五步：補償安置
按照城市拆遷條例的規(guī)定，經(jīng)有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估公司對房屋和土地依法按照市場交易價格進行評估，依據(jù)評估確定的標準簽訂補償協(xié)議，給予安置?！冻鞘胁疬w條例》第24條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定?！?需要遷移的被拆遷企業(yè)還應(yīng)當為其提供遷移場地，因遷移營業(yè)損失還應(yīng)補償。
有償“收回”方式的，征地補償費、拆遷補償費、征地規(guī)稅費和剩余年限的土地出讓金，應(yīng)該由政府返還，其價格標準則應(yīng)區(qū)別情況處理：因國家方面的原因，如為了公共利益、實施城市規(guī)劃而收回土地使用權(quán)的，應(yīng)按現(xiàn)時市場價格計算、返還四項費用，土地的增值歸土地使用者所有，以體現(xiàn)“有償”收回的法律規(guī)定。
相關(guān)問題
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答
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答
一、政府提前收回國有土地使用權(quán)的法律依據(jù)1、《物權(quán)法》第148條：建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。2、《土地管理法》第58條第1款：有下列情況之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)：（1）為公共利益需要使用土地的；（2）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；……依照前款第（一）項、第（二）項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當給予適當補償。3、《城市房地產(chǎn)管理法》第20條：國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。4、《國有土地上房屋征收與補償條例》第13條規(guī)定：房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。根據(jù)以上法律規(guī)定，國家政府部門可以根據(jù)公共利益的需要提前收回國有土地使用權(quán)，而無須征得國有土地使用權(quán)人的同意，但是至于何為公共利益的需要，并沒有統(tǒng)一的界定，政府往往對此有很大的解釋權(quán)，特別是現(xiàn)在國家在推進城鎮(zhèn)化的建設(shè)中，收回國有土地使用權(quán)是舊城改造及城鎮(zhèn)化的重要一環(huán)，在舊城改造中，既有公共利益的需要，也有商業(yè)開發(fā)的需要，所以有時很難界定政府的收回行為是否符合公共利益的需要。二、政府提前收回國有土地使用權(quán)補償?shù)姆梢?guī)定目前，我國對提前收回國有土地使用權(quán)的補償還沒有統(tǒng)一的規(guī)定，沒有對國有土地使用權(quán)的征收建立單獨的補償制度，下面先分析各個法律的不同規(guī)定：（1）《物權(quán)法》規(guī)定的補償制度根據(jù)《物權(quán)法》第148條的規(guī)定，收回國有土地使用權(quán)的補償，分為兩部分，一是該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，二是退還相應(yīng)的出讓金。（2）《土地管理法》規(guī)定的補償制度《土地管理法》第58條規(guī)定的補償制度更為模糊，只是簡單的規(guī)定對土地使用權(quán)人應(yīng)當給予“適當”補償，未對補償辦法和補償?shù)木唧w標準作出規(guī)定，何為“適當”沒有判斷的標準。（3）《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的補償制度《城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定，根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。這個補償制度帶有一定的市場價值的含義，即如何判斷“實際年限和開發(fā)土地的實際情況”的價值呢？只有對土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況進行價值評估，這種價值評估必然體現(xiàn)土地市場的價值；但是這個規(guī)定仍然是簡陋的，如何對“實際年限和開發(fā)土地的實際情況”進行價值評估，并沒有明確的規(guī)定，也沒有程序上的任何規(guī)定。（4）《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償制度《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條規(guī)定，對被征收人的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。雖然從表面意義上理解，這里規(guī)定的只是對征收國有土地上的房屋價值的補償，但是根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第13條的規(guī)定：房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。對國有土地上的房屋價值進行補償后，國有土地使用權(quán)是無償收回的，對征收房屋價值的補償就包含了土地使用權(quán)的補償，土地使用權(quán)的價值應(yīng)包含在房屋的價值之中。根據(jù)以上對各個法律規(guī)定的分析，對于提前收回國有土地使用權(quán)的補償，雖然法律規(guī)定不統(tǒng)一，相互之間不銜接，但是從整體上看，我國對收回國有土地使用權(quán)的補償建立的基本制度是“房地一體”的補償制度，即通過對土地上的房屋及不動產(chǎn)進行補償?shù)男问綄κ栈氐膰型恋睾驼魇盏姆课葸M行一體化補償，房屋及不動產(chǎn)的補償價值中包含了國有土地使用權(quán)的補償價值。《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償制度延續(xù)了《物權(quán)法》的補償制度，都體現(xiàn)為對國有土地上的房屋及不動產(chǎn)的補償形式，只不過《物權(quán)法》還規(guī)定了退還相應(yīng)出讓金的規(guī)定；《城市房地產(chǎn)管理法》中的“土地開發(fā)的實際情況”也可以理解為土地上房屋及不動產(chǎn)的建設(shè)情況，與對土地上的房屋及不動產(chǎn)進行補償?shù)囊?guī)定也基本一致，只是《城市房地產(chǎn)管理法》還考慮了土地的使用年限，土地使用年限的價值實際體現(xiàn)為土地的市場價值，在評估土地上的房屋價值時可以考慮進去。因而，我們國家并沒有建立對收回國有土地使用權(quán)單獨的補償標準和辦法，而是采取對國有土地上的房屋及不動產(chǎn)價值進行補償?shù)幕拘问綄崿F(xiàn)對土地和房屋的一體化補償。
全部3個回答> -
答
土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)的法律途徑有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。一、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議。3、年限：土地使用權(quán)出讓**高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。
全部4個回答> -
答
土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)的法律途徑有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。一、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議。3、年限：土地使用權(quán)出讓**高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。
全部4個回答> -
答
是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。
全部2個回答>
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